物件を貸す前に失敗しやすい5つの落とし穴【募集前に要確認！】

「家賃はいくらにすればいいのか」
「付帯設備は今あるものだけでいいのか」
「管理会社に任せておけば問題ないのか」

入居付けの際には、意外と迷うことが多いものです。

実は、募集前のちょっとした判断が、空室の長さや将来的な家賃収入を左右することがあります。
そこで今回は、これから物件を貸す方が陥りやすいよくある5つの落とし穴をまとめました。

弊社では、募集条件の見直しから管理方法のご提案まで、オーナー様の状況に合わせてサポートしています。物件を貸し出す前にご相談したい方は、こちらからお気軽にお問い合わせください。

落とし穴① 販売会社の想定家賃を鵜呑みにしてしまう

販売会社から物件を購入する際は、想定家賃や収支をまとめた試算表を提示されるのが一般的です。
実際、その家賃で問題なく入居者が決まるケースもありますが、気を付けたいのは、その金額が必ずしも今の相場だけを見て決められているわけではないということです。
というのも、販売時の家賃設定には、買主のローン返済額や収支シミュレーションが影響しているからです。
「毎月これくらい家賃収入があれば返済できますよ」という前提で組まれているため、いざ募集してみると、思っていたよりも反響が少ない場合があります。

「前の入居者がこの家賃だったから」「販売会社がこう言っていたから」とそのまま募集を始めてしまうと、いつの間にか相場とずれてしまうこともあります。まずは今の市場を知ることから始めてみましょう。

チェックリスト

□ 販売会社の想定家賃をそのまま使っていないか
□ 前回の募集家賃だけを基準にしていないか
□ 周辺の成約事例を確認しているか
□ 家賃以外の条件も見直せる状態になっているか

弊社では、退去のたびに周辺の成約事例や過去の募集履歴を確認し、「今の市場ならどのくらいの家賃を目指せるか」をオーナー様にご提案しています。

落とし穴② 写真や設備情報を整えずに募集してしまう

空室が続くと「やっぱり家賃が高いのかな」と考えてしまいますが、実はそれだけではありません。
今は、ほとんどの方がスマートフォンでお部屋を探す時代です。部屋の広さが伝わらない、設備情報が不足している、水回りの写真がないといった理由だけで、候補から外れてしまうこともあります。

弊社がご相談を受けた事例で、約1年間空室だったお部屋がありました。原因を調査していくと、ポータルサイトの募集ページで以下の課題がありました。

こうした点を一つひとつ見直していった結果、約1年間空室だったお部屋に1か月以内にお申込が入りました。
「とりあえず写真を撮ったから大丈夫」「募集をかけ始めたからOK」と安心していると、物件の魅力が十分に伝わらないまま時間だけが過ぎてしまうかもしれません。
ポータルサイトは、入居希望者と接点を持つための大切な入口です。入居希望者が知りたい情報をきちんと伝えられているかを見直してみましょう。

チェックリスト

□ 室内が明るく見える写真になっているか
□ 写真を見てお部屋全体がイメージできるか
□ 水回りや収納の写真も掲載しているか
□ 設備情報に誤りや漏れがないか
□ 入居希望者が気になる情報を整理できているか

弊社では、写真や設備情報だけでなく、高性能カメラでパノラマ画像も活用しながら、物件の魅力が伝わる募集方法を提案しています。

落とし穴③ 勧められるがまま高額修繕をしてしまう

空室が出ると、特に築古物件のオーナー様は「何か設備を新しくしないと決まらないのでは」「大がかりなリフォームが必要なのでは」と不安になる方も多いです。
もちろん、設備投資によって家賃アップにつながるケースもあります。しかし、気を付けたいのは、費用をかければかけるほど効果が出るわけではないということです。
大切なのは、「どんな工事をするか」ではなく、「なぜその工事が必要なのか」を考えることです。

また、退去時の原状回復や設備交換のタイミングは、新たな投資を検討する機会です。実際に、クロスや床、水回りを一新することで、入居につながるケースはたくさんあります。
一方で、物件によっては、そこまで大がかりな工事をしなくても決まることがあります。まずは、入居希望者が何を求めているのかを見極めることが大切です。

チェックリスト

□ 工事の目的が明確になっているか
□ 周辺物件と比較して不足している設備を把握しているか
□ 投資額を何年で回収できるか試算しているか
□ 修理や交換が必要な設備を整理しているか

弊社では、退去時の原状回復や設備交換の際、「修繕＝バリューアップ」の視点を大切にしています。ただ設備を新しくするのではなく、その工事が家賃アップや空室期間の短縮につながるのかを見極めたうえでご提案しています。

落とし穴④ 管理料の安さだけで会社を選んでしまう

管理会社を探していると、「管理料0円」や「業界最安水準」といった言葉を目にすることがあります。
少しでもコストを抑えたいと考えるのは当然ですが、気を付けたいのは、管理会社の仕事は家賃を回収するだけではないということです。

実際、他社から弊社に管理変更を希望するオーナー様から、以下のようなご相談が多く寄せられます。

もちろん、管理料が安い会社がすべて悪いわけではありません。
しかし、管理料だけを基準に選んでしまうと、入居後の対応や空室対策で困ることもあります。
管理会社を選ぶ際は、料金だけでなく、「何をどこまで対応してくれるのか」にも目を向けてみましょう。

チェックリスト

□ 管理料の安さだけで比較していないか
□ 空室対策や修繕提案の内容を確認しているか
□ 担当者と連絡が取りやすいか
□ 物件巡回・報告をきちんとしているか
□ 夜間や休日の対応体制を確認しているか

弊社では、入居者様にご加入いただく24時間サポートサービスにより、夜間や休日の一次対応を行っています。さらに、担当者の異動や退職があっても対応品質が変わらないよう、部署全体で情報を共有し、継続的にサポートできる体制を整えています。

落とし穴⑤ 退去申請の受付時期を管理会社に任せきりにする

多くの物件では、入居者から1か月前の退去申請を受けてから募集を開始します。
しかし、実際には、退去してから工事の手配や写真撮影、募集図面の作成を始めると、次の契約開始日まで想像以上に時間がかかってしまうんです。

引っ越しの多い時期を逃してしまうと、本来ならすぐに決まっていたはずの部屋が、数か月空室になってしまうこともあります。また、募集開始が遅れることで、転勤シーズンの大手法人契約や、属性の良い入居希望者を逃してしまう可能性もあります。

「1か月前に退去申請がきたら動き出すもの」と思っていませんか？実は、いつ退去連絡を受け付けるのか、どの段階で準備を進めるのかは、管理会社ごとに考え方が異なります。

チェックリスト

□ 入居者は何か月前までに退去申請をする契約になっているか
□ 退去連絡の段階で準備を始めているか
□ 工事や写真撮影の日程を決めているか

弊社では、解約予告を2か月前としているため、一般的なケースよりも1か月前倒しで募集開始が可能です。写真や設備情報だけでなく、駐車場の有無や初期費用、契約条件なども整理したうえで募集を行っています。

まとめ

家賃や設備だけでなく、写真の見せ方や管理会社選び、募集を始めるタイミングによって、空室期間や収益は大きく変わります。
実際に、空室が長引く物件でも、募集条件や掲載方法を見直すことで、早期成約につながるケースは少なくありません。
「前と同じ条件で大丈夫だろう」「管理会社に任せているから安心」と思い込まず、一度立ち止まって現状を確認してみることが大切です。

弊社では、募集条件の見直しから管理方法のご提案まで、オーナー様の状況に合わせてサポートしています。物件を貸し出す前にご相談したい方は、こちらからお気軽にお問い合わせください。