【2025年賃貸市場】4大ニュース（アットホーム）から読み解く賃貸経営戦略

先日、不動産情報サービスのアットホーム株式会社が「2025年の賃貸市場における４大ニュース」を発表しました。
2025年は、賃貸市場において家賃上昇が大きなテーマとなった一年です。なかでも東京23区ではその傾向が顕著に見られ、賃貸経営や不動産投資に少なからず影響を与えました。
コロナ禍の収束により出社回帰が進み、通勤利便性を重視する動きが再び強まる一方、移住や住み替えなどを通じて、住まいに求める条件はより多様化しています。
こうした市場環境の変化は、アットホームが発表した4つのニュースにも色濃く反映されています。
本記事では、この「4大ニュース」の内容を紐解き、今後の賃貸経営で意識しておきたいポイントを整理していきます。

こうした市場変化を踏まえ、「今の賃料設定が適正か知りたい」「この先の賃貸経営に不安がある」という方は、ぜひ弊社ルーム・スタイルへご相談ください。

家賃10万円超は「強気相場」ではない

まず、一つ目のニュースは「東京23区のシングル向きマンションの平均家賃が10万円を超えたこと」です。アットホームで公開しているデータによると、2025年5月に初めて10万円を超え、その後も上昇が続き9月までの時点で最高値を更新しています。 主に以下の13区にて平均家賃相場が10万円を超えています。

（出典：PRTIMES「2025年の賃貸市場における４大ニュース」）

家賃が10万円を超えている区を見ると、東京23区の中でも、特に都心部や交通利便性の高いエリアに集中していることがわかります。
このことから、家賃上昇は23区全体で一様に起きている現象ではなく、需要が集まりやすい地域で強く表れている動きだと読み取れます。

家賃が動く背景には複数の要因がありますが、とりわけ影響が大きいのが、20歳〜34歳の単身者層の人口動態です。 進学や就職、転職といったライフイベントをきっかけに、仕事や生活の利便性を重視して都市部へ流入する動きは、コロナ禍を挟んでも大きく崩れていません。
地方移住が注目された時期もありましたが、実際のデータを見る限り、東京への人口集中が反転したとは言い切れず、都心部の賃貸需要は引き続き底堅い状況が続いています。
ただし、家賃上昇という結果だけを見て、「東京23区なら家賃を上げられる」と判断するのは早計です。平均値の裏側には、物件ごとの差やエリアごとの温度差が存在していることを忘れてはいけません。

「16カ月連続上昇＝無条件に家賃を上げていい」ではない

家賃は全国的に上昇傾向が続いており、統計上は16ヵ月連続の上昇が確認されています。
ただし、だからといって「誰でも・どの物件でも」家賃を上げてよいわけではありません。
その実態を示すデータとして参考になるのが、国内最大級の不動産投資ポータルサイト「楽待（らくまち）」が実施した投資家向けアンケートです。
楽待が306人の不動産投資家を対象に行った調査（2025年5月26日公表）によると、直近3か月間で実際に家賃を上げたと回答したのは全体の43％にとどまりました。言い換えると、半数以上の投資家は家賃を据え置いているという状態です。

また、家賃を上げた投資家の理由として多かったのは、客観的な市場変化や収支構造の変化でした。

（出典：楽待プレスリリース「過去3カ月で家賃を上げた」大家さんが4割、家賃動向に関するアンケートを実施）

家賃を上げるためには「立地 × タイプ × 入居者層」の条件に合致している必要があり、東京23区といってもすべてが対象となるわけではありません。
家賃を上げる際に正当な理由として認められるのは以下のような条件が該当します。

そもそも、入居者に対して早期に通知・説明をしなければスムーズな合意には至らないでしょう。入居者が単身世帯なのか、ファミリー層なのかによっても変わってきますし、あまりにも相場とかけ離れた値上げは理解も得られません。

値上げするかどうかは「判断精度」が問われる時代ともいえます。相場に合わせ無理に家賃の値上げをしても、なかには拒否されてしまうこともあれば、賃貸の解約や支払い拒否の原因となってしまいます。
入居者が納得できるように客観的な資料を用意し、なぜ値上げが必要なのかを説明できる状態にしておくことが重要です。

賃料改定で失敗するオーナーの共通点

賃料改定に失敗するケースで多いのが、周辺相場ではなく「最高値」を基準に家賃を決めてしまうことです。
最高値は、立地や設備、広さなど条件の良い一部の物件で成立している価格であり、すべての物件に当てはまるわけではありません。賃料改定では、収益性を踏まえたシミュレーションを行い、長期的に成立する水準かどうかを見極めることが重要です。
また、賃料設定の際は、退去コストや空室期間も考慮する必要があります。全国的には空室期間は4〜5か月程度とされており、家賃を高く設定するほど入居が決まりにくくなる傾向があります。賃料水準と空室リスクのバランスを踏まえた判断が欠かせません。

こうした市場変化を踏まえ、「今の賃料設定が適正か知りたい」「この先の賃貸経営に不安がある」という方は、ぜひ弊社ルーム・スタイルへご相談ください。

「築古・アパート需要増」は一時的ブームなのか？

2つ目の注目トピックは、築古アパートを中心とした低家賃物件への関心の高まりです。
新築は価格が合わず、融資も通りにくい。そんな声が増える今、この流れは「仕方なく選ばれている一時的な現象」なのか、それとも次の主流なのか、冷静に見極める必要があります。

築古が選ばれている本当の理由

築古アパートや築年数の経過した物件に一定の需要が集まっている背景は、一時的なブームというより、市場環境の変化によるものと考えられます。
2024年半ばまで、築年数30年超の物件は家賃がほとんど上昇していませんでした。

（出典：PRTIMES「2025年の賃貸市場における４大ニュース」）

一方、新築・築浅物件は建築コストの上昇を背景に賃料が上がり、2025年にかけては東京23区で家賃10万円超が当たり前になりつつあります。

この結果、「築年数より家賃を重視したい」「駅近など立地を優先したい」と考える層が増え、築古物件にも目が向くようになりました。
アパートでは、マンションより2〜4割ほど家賃が低いケースもあり、価格面で現実的な選択肢となっています。

さらに今後は、建築資材や人件費の高騰、政権による規制強化などにより、新築物件のコストが下がりにくい状況が続くと見込まれます。そのため、新築・築浅が高止まりする限り、相対的に家賃を抑えられる築古・アパートは、今後も選ばれやすいと考えられます。
もっとも、築古物件の評価が大きく高まっているわけではありません。給排水管の劣化や修繕負担など、管理面の難しさもあるため、価格の安さだけで投資判断をするのは注意が必要です。

築古オーナーが勘違いしやすい落とし穴

築古・アパートの需要が高まっている今、「不動産投資として狙い目では」と考える人もいるでしょう。実際、現時点では募集をかければ入居者が決まりやすく、「何もしなくても埋まる」と感じてしまうケースもあります。
しかし、この需要は家賃を抑えたい単身者やカップル層が中心です。市場環境が変われば、築古・アパートは真っ先に選ばれにくくなります。
また、築古・アパートは価格が安い分、建物に課題を抱えていることも少なくありません。実際に、「物件価格は安く買えたものの、購入から1年以内に雨漏りが発覚し、修繕費で数百万円がかかった」といった事例もよくあります。

内装の古さや管理状態が悪いままでは、家賃を下げても入居が決まりにくくなります。築古・アパートは、安さだけで選ぶ投資ではなく、管理と修繕を前提に判断すべき投資対象です。

福岡市の躍進は「地方投資の勝利」ではない

3つ目ニュースは、福岡市が『全国主要都市の「賃貸マンション・アパート」募集家賃動向』において、平均家賃の前年同月上昇率トップ3にランクインしたこと。
福岡市においては、入居者層による差もさほどなくシングル向き・カップル向き・ファミリー向きのすべてにおいて毎月トップ3位にランクインしているなど、家賃上昇が顕著であることがわかります。

福岡が伸びているのは「地方だから」ではない

（出典：PRTIMES「2025年の賃貸市場における４大ニュース」）

福岡市の平均家賃が伸びているのは、都市部や地方だからではありません。
具体的には、以下のような福岡市ならではの特徴が理由であると考えられます。

2000年以降は転入の割合も増えており、人口流入が顕著な県としても知られています。
地方都市ではありますが、交通網もしっかりとしており移動にも困らず生活しやすい地域です。生活コストと賃料のバランスの良さもあり、福岡市への注目度が高まっています。
福岡市の例を見て「地方都市の成功例」ともとれますが、他の自治体で同じような対策をしても結果が出るとはいえません。
福岡市の立地や再開発など独自の取り組みによっても、家賃や相場についても変わってきます。地域としての成長の著しさが、福岡市の平均家賃にも関係しているといえるでしょう。

福岡を見て地方都市への投資を行う前に考えるべきこと

福岡市の事例をきっかけに、地方不動産投資に関心を持つ人もいるでしょう。
東京23区では価格水準が上がりすぎ、現実的に選択しづらい中で、地方都市に成長余地を見出す考え方自体は自然です。

ただし、地方投資で重要なのは、その都市が外部要因に依存せず、自走できる構造を持っているかという点です。 行政の打ち出す施策だけでなく、人口動態や雇用、企業活動が実態として回っているかを確認する必要があります。

再開発についても、計画の有無より実行力が問われます。東京23区では山手線周辺を中心に再開発が継続していますが、地方都市では途中で停滞したり、見直しや白紙化に至る例も珍しくありません。
実際、名古屋駅周辺で予定されていた大規模再開発も、建設費高騰などを背景に計画の修正や延期が表面化しています。建設資材価格の上昇に加え、職人・技術者不足といった構造的課題もあり、再開発は「予定通り進む」とは限らない状況です。

地方での不動産投資を検討する際は、「再開発があるから安心」と考えるのではなく、再開発がなくても成立する都市かどうかを見極める視点が必要です。

外国人入居者増は「チャンス」だが、万能薬ではない

4つ目のニュースは「賃貸市場で外国人の存在感が高まっている」ことです。
現に収益物件を有するオーナーの中には、外国人入居者を受け入れるケースが多く見られるようになりました 。これからも不動産投資として成功したいのであれば、外国人入居者増加が大きなチャンスでしょう。
逆にこの流れに対応できないことが、リスクとなり安定した不動産投資に影響することになります。

外国人需要が本当に強い物件の条件

外国人需要が本当に強い物件には、以下のような特徴があります。

外国人需要は、単なる空室対策として語られがちですが、実際には運営力の差がはっきり出る市場です。重要なのは、「どの外国人層を想定しているか」という点にあります。
外国人入居者といっても属性はさまざまで、地方の築古物件では、生活習慣の違いから原状回復費用がかさんだり、近隣トラブルにつながるケースも見られます。
一方、海外転勤や出向に伴う外国人入居者は性質が異なります。都心部での居住を前提とした大手企業の法人契約が中心となるため、家賃滞納のリスクは低く、原状回復費用の回収について心配することもほとんどありません。
このように、外国人需要を取り込むことは空室対策にとどまらず、安定した法人契約を確保できるかどうかが、収益性を左右するポイントとなります。

安易な受け入れがトラブルを生むことも

前章で伝えたように外国人入居者を安易に受け入れたことで、あとあとトラブルに繋がってしまうことも考えられます。

こうしたトラブルは、管理会社の立場から見ると入居者ごとの差がはっきり出る場面でもあります。
実際、他の入居者からクレームが入り外国人入居者に連絡すると、流ちょうな日本語で内容を理解し、きちんと対応してくれる人も一定数は存在します。
たとえば、夜遅くに掃除機をかけることが迷惑行為だと説明すると、「それは知らなかった」と素直に受け止め、すぐに改善するケースもあります。文化の違いによるもので、悪意がないことも多いのが実情です。
一方で、注意しても軽く受け流し、同じトラブルを繰り返す入居者がいるのも事実です。
管理会社としては、外国人かどうかではなく改善する姿勢があるかどうか、人となりを見極めながら対応する必要があります。

こうした市場変化を踏まえ、「今の賃料設定が適正か知りたい」「この先の賃貸経営に不安がある」という方は、ぜひ弊社ルーム・スタイルへご相談ください。

2025年不動産4大ニュースから見えてくる“本質”

2025年賃貸市場の4大ニュースをまとめてみると、2026年以降の不動産投資において大切なことが見えてきます。
都心か地方か、新築か中古か。永遠のテーマでもあるこれらの論争は姿かたちを変えて、新たな時代に直面しています。

共通しているのは「二極化」の加速

2025年の賃貸市場を動かした4つのニュースを並べて見ると、共通しているのは「二極化が進んでいる」というより、二極化せざるを得ない構造がはっきりしたという点です。

たとえば、新築・築浅で都市部にある物件は、「供給が増えにくい」「法人契約や高属性の個人需要が見込める」という理由から、家賃を上げても需要が落ちにくい構造にあります。だからこそ、今後も相対的に伸びやすい。

一方で、築古アパートなどの低価格帯物件は、「安いから選ばれている」ケースが大半です。 家賃上昇が進めば、「安さ」という前提が崩れ、築古を選ぶ理由そのものがなくなります。その結果、入居付けが一気に難しくなるリスクを抱えています。

地方都市についても同じで、「再開発があるかどうか」ではなく、再開発が継続して行われるかがとても重要になります。線にならなければ、人も企業も定着せず、賃貸需要は長続きしません。

これからの賃貸経営は「相場を見る力」が9割

昨今の不動産市場において家賃が上がっているのはもちろんですが、なぜ上がっているのかを説明できる「相場を見る力」も求められるようになります。 家賃上昇といってもすべてが対象なのではなく、東京23区でも一部の地域に限られています。
家賃の上昇率が鈍化しているエリアで安易な値上げをすれば、当然借り手がつきにくくなります。 相場を見る力をつけることで、賃貸経営を安定させることにも繋がります。
だからこれからの賃貸経営では、「この家賃がなぜ取れるのか」「なぜ取れなくなるのか」を説明できる相場観が不可欠です。
不動産オーナーは、営業担当者の言っていることが正しいかどうか、相場を読めるかどうかが、そのまま賃貸経営の安定性を左右する時代に入っています。

まとめ：このニュースをどう使うか

この記事では、アットホーム株式会社が発表した「2025年の賃貸市場における4大ニュース」をもとに、家賃上昇や築古物件需要、地方都市の動向、外国人入居者増加といった変化を整理し、今後の賃貸経営で意識すべきポイントを解説してきました。

人手不足を背景に企業の採用意欲は今後も続くと見られ、日本で働く外国人は中長期的に増えていく流れにあります。
雇用先によって、契約形態や家賃水準、賃貸リスクは大きく変わりますので、外国人需要を考える際は、外資系なのか個人なのか、どこに雇用される人たちなのかを見極める視点が欠かせません。
また、これからの賃貸経営では、「家賃が上がっている」「外国人需要がある」といった表面的な情報ではなく、なぜその物件が選ばれているのかを説明できる相場観と運営力が求められます。

2026年以降を見据えるなら、「今は埋まっているか」ではなく、将来も安定して選ばれ続ける物件かどうかを基準に判断することが重要です。

こうした市場変化を踏まえ、「今の賃料設定が適正か知りたい」「この先の賃貸経営に不安がある」という方は、ぜひ弊社ルーム・スタイルへご相談ください。