設備トラブルは賃貸経営の収益リスク｜民法改正後の対応と予防策を解説

賃貸経営では、エアコンや給湯器、トイレ、水回りなどの設備トラブルが突然起こります。
対応が遅れれば、入居者の不満が大きくなり、家賃減額や退去につながることもあります。
特に、2020年4月施行の改正民法では、賃貸物件の一部が使えなくなった場合、一定の条件で賃料が当然に減額される考え方が明確になりました。これは、収益性に関わる重大なリスクです。

この記事では、設備故障が起きたときの大家側の対応、民法改正後の賃料減額リスク、修繕費の負担、管理会社に任せるべき業務まで、賃貸経営の現場目線で解説します。
設備トラブルへの備えに不安がある方や、現在の管理体制を見直したい方は、ぜひ一度ご相談ください。

設備トラブルは賃貸経営の収益に直結する

設備トラブルは、入居者の生活の快適さに直結します。
「すぐに直してもらえた」「こっちから連絡しないと動いてくれない」といった印象は、管理会社や大家との信頼関係を左右します。

対応が遅れると家賃減額につながる

• エアコンが使えない
• お湯が出ない
• トイレが流れない

こうした設備トラブルは、入居者にとって非常に大きなストレスです。
特に夏場のエアコン故障は深刻です。室内で熱中症になるケースもあるため、入居者の健康や安全に関わる問題として早急な対応が求められます。

2020年4月施行の改正民法では、賃借物の一部が使えなくなり、それが入居者の責任ではない場合、使えない割合に応じて賃料が減額される考え方が定められました。
入居者から強く請求されてから考えるものではなく、設備が使えない状態そのものが賃料減額のリスクになります。設備故障は、早く直すほど損失を小さくできます。

入居者満足度の低下で退去リスクが高まる

設備トラブルで怖いのは、修理費だけではありません。入居者が「この物件は対応が遅い」と感じると、更新せずに退去するきっかけになります。
特に、同じ家賃帯で選べる物件が多いエリアでは、入居者は無理をしてそこに住み続けません。水漏れやエアコン故障の対応が遅れたことで、次の更新時に退去を選ばれることもあります。
一度退去が出ると、原状回復費、募集広告費、空室損失が発生します。

設備トラブルは「直すかどうか」ではなく、「どれだけ早く、誠意を持って対応できるか」が大切です。

民法改正で設備故障への対応はどう変わったか

設備故障への対応で押さえておきたいのが、改正民法の考え方です。

入居者からの請求がなくても減額される可能性がある

改正民法のポイントは、民法611条において賃料が「当然に減額される」と考えられている点です。
国土交通省の賃貸住宅標準契約書に関する資料でも、改正民法では賃借物が一部使えない場合、その割合に応じて賃料が当然減額されることが説明されています。

入居者から「減額してください」と言われていなくても、設備が使えない状態が続けば、あとから家賃減額の話になる可能性があります。そのため、故障日、連絡日、業者手配日、修理完了日は必ず記録するようにしましょう。
この記録がないと、「いつから使えなかったのか」で後から揉めやすくなります。

日管協のガイドラインは目安として確認する

設備故障による賃料減額では、公益財団法人日本賃貸住宅管理協会（日管協）のガイドラインが目安として参照されることがあります。

（出典：公益財団法人日本賃貸住宅管理協会 「貸室・設備等の不具合による賃料減額ガイドライン」）

ただし、これはあくまで目安です。
実際には、契約内容、故障期間、代替手段の有無、入居者の生活への影響などを見て判断する必要があります。
大家側としては、ガイドラインを知っておくことも大切ですが、それ以上に「すぐ対応した」と説明できる体制を整えておくことが重要です。

設備故障は、対応が遅れるほど賃料減額や退去リスクにつながりやすくなります。契約書の見直しや設備対応の体制づくりで不安がある方は、当社までお気軽にご相談ください。

賃貸物件でよくある設備トラブル事例

設備トラブルは、発生時期や設備によって入居者の感じ方は大きく変わります。
よくある事例を知っておくと、優先順位を判断しやすくなります。

夏場にエアコンが故障した事例

夏場のエアコン故障は、かなり緊急度が高いトラブルです。
猛暑日が続く時期は、高齢者や小さな子どもがいる世帯では、健康面の不安も出てきます。

夏場のエアコン故障で厄介なのは、故障そのものよりも修理までの待ち時間です。エアコンの修理依頼は夏に集中するため、業者へ依頼してもすぐに訪問できないことがあります。特に7～8月は繁忙期で、点検や修理まで2～3週間程度かかるケースもあります。

そのため、事前に症状をしっかり整理しておきましょう。
たとえば、電源を入れたときにルーバー（風向きを調整する羽根）が動くか、送風は出ているか、室外機が動いているか、エラー表示は出ていないかなどを確認します。ルーバーも動かず風がまったく出ない場合や、電源自体が入らない場合は、エアコン本体や電気系統の故障が疑われます。
一方で、送風は出ているものの冷風だけが出ない場合は、冷媒ガス漏れや部品不良の可能性も考えられます。状況を確認しておくことで、修理業者とのやり取りがスムーズになり、復旧までの時間短縮にもつながります。

場合によっては、スポットクーラーの貸出しや、早期交換の判断も必要になります。

給湯器が使えず入浴できない事例

給湯器の故障も、入居者の生活に大きく響きます。
お湯が出なければ、入浴、洗面、食器洗いなどに支障が出ます。冬場であれば、不便さはさらに大きいものです。

給湯器の不調は、お湯が出なくなるだけではありません。異音がする、焦げたような臭いがする、お湯の温度が安定しない、水圧が急に弱くなるといった症状が現れることもあります。

また、給湯器は突然故障することがあります。設置から数年しか経っていなくても不具合が出るケースはあり、現場では修理ではなく本体交換になることも多いです。
使用年数が長い給湯器は、修理しても別の箇所が故障する可能性があります。そのため、修理費用や部品供給の状況によっては、交換を選択したほうが結果的に早く復旧できることもあります。
「いつ直るか分からない」が一番つらいので、見通しを早めに伝えることが大切です。

トイレや排水の不具合が起きた事例

トイレや排水の不具合は、非常に緊急性が高いトラブルです。
トイレが使えない、排水が逆流する、水が止まらない。こうした状況では、入居者は普段どおりの生活を送ることができません。
また、水回りのトラブルは入居者本人だけの問題で終わらないことがあります。漏水が発生すると、下階の部屋や共用部分に被害が広がる可能性があるためです。

現場では、「トイレの水が流れない」「床に水があふれている」「キッチンや洗面台の排水が逆流する」といった連絡が入ることがあります。こうした場合は、まず水漏れの有無を確認し、止水栓を閉められる状況であれば案内します。
そのうえで、現場写真を共有してもらい、緊急対応が必要かどうかを判断しましょう。

漏水によって下階の天井やクロス、家財などに被害が及んだ場合は、保険対応が必要になることもあります。そのため、止水や修理手配だけでなく、被害箇所の写真撮影や状況確認も重要です。
後から保険会社へ事故報告を行うケースもあるため、発見時の状況をできるだけ正確に残しておきましょう。

鍵やインターホンが使えない事例

鍵やインターホン、オートロックの不具合は、防犯面に関わるトラブルです。水漏れや停電のような緊急性はないように見えますが、特に女性の単身入居者やファミリー世帯では、防犯設備の不具合に対する不安は想像以上に大きいものです。
「鍵が途中で引っかかる」「オートロックが反応しない」「来客が来てもインターホンが鳴らない」といった連絡が寄せられます。まずは電池切れや設定不良など簡単な原因がないか確認し、それでも改善しない場合は早めに専門業者へ依頼しましょう。

鍵が正常に施錠できない、オートロックが作動しないといったケースでは、防犯上のリスクが高まります。「まだ使えるから大丈夫」と判断せず、早めに状況を確認して対応することが大切です。

設備故障の修繕費は誰が負担するのか

設備故障が起きたときによくあるのが、「修理費は誰が払うのか」という問題です。
基本的に、経年劣化や通常使用による故障は大家負担になります。例えば、給湯器の寿命やエアコンの部品劣化などが該当します。
一方で、入居者の故意や過失による故障は、入居者負担となる場合があります。例えば、異物を流してトイレを詰まらせたケースなどです。

また、設備が貸主の設置したものなのか、残置物なのかによっても責任範囲は変わります。
トラブルを防ぐためにも、契約書で設備の扱いを明確にしておくことが大切です。

設備トラブルが発生した際に揉めないためにも、設備の責任範囲は契約書であらかじめ整理しておきましょう。

設備トラブルに備えて修繕費を積み立てておく

どれだけ大切に使っていても、設備トラブルはいつか必ず発生します。そのため、故障してから慌てて資金を用意するのではなく、毎月少しずつ修繕費を積み立てておくことが大切です。

設備交換コストの目安

例えば、単身者向けアパートでよく使われる設備の交換費用の目安は次のとおりです。

※地域や機種によって異なります。

エアコンを例にすると、交換費用を10万円、耐用年数を10年と考えた場合、毎月約830円を積み立てておけば交換費用を準備できます。

ただし実際の賃貸経営では、エアコンだけでなく給湯器や水回りの修繕も発生します。そのため、設備ごとに積み立てるよりも、家賃収入の一部を修繕費として確保しておく方法がおすすめです。

目安としては、毎月の家賃収入の5～10％程度を修繕費として確保しておくと、突発的な設備故障にも対応しやすくなります。

設備故障で退去になった際の収益シミュレーション

家賃7万円の物件で、真夏にエアコンが故障したものの、修理や交換まで時間がかかり、入居者が更新せず退去したケースを想定します。

※上記とは別にエアコン交換費用（約7～12万円程度）が必要になる可能性があります。

エアコンは、入居者が退去したとしても、結局交換しなければ次の募集ができません。
余計な出費を増やさないようにするには、修理費だけではなく、賃貸経営全体のコストを考えて判断することが重要です。

入居者から設備故障の連絡を受けたときの対応

設備故障の連絡を受けたときは、最初の対応はとても大事です。
すぐに直せない場合でも、連絡と進捗共有を丁寧に行うことが大切です。

故障内容と発生日を正確に確認する

まず確認したいのは、何が、いつから、どの程度使えないのかです。
「エアコンが壊れた」といっても、冷風が出ないのか、電源が入らないのか、異音がするのかで対応が変わります。確認する項目は以下です。

発生日は、賃料減額の判断にも関係しますので、最初にきちんと記録しておきましょう。

写真や動画で状況を共有してもらう

次に、写真や動画で状況を共有してもらいます。
水漏れ、エラー表示、破損箇所、異音などは、言葉だけでは伝わりにくいことがあります。
写真があれば、業者への説明もスムーズです。部品の型番や製造年が分かれば、一緒に送ってもらうようにしましょう。

入居者にお願いするときは、強い言い方ではなく、「業者に正確に伝えるため、写真を送っていただけますか」と伝えると協力してもらいやすいです。
また、電話だけでやり取りを終わらせず、メールやチャットなど記録が残る方法で状況を送ってもらうことも大切です。設備トラブルは解決までに何度もやり取りが発生します。
担当者が変わることもあるため、必ず口頭だけでなく故障した日時や症状、写真などを残しておくようにしましょう。

修理業者を早く手配する

設備故障では、業者手配のスピードが重要です。
特に繁忙期は、エアコン業者や給湯器業者の予約が取りにくくなります。対応が1日遅れるだけで、修理完了が数日遅れることもあります。
管理会社に任せている場合は、管理会社が協力業者へ手配し、見積もりや日程調整を進めます。
修理や交換にはオーナーの承認が必要になることもあります。管理会社から連絡があった際にすぐ対応できるよう、電話やメールはこまめに確認し、できるだけ早く折り返せるようにしておきましょう。

対応予定と進捗を入居者に伝える

修理完了まで時間がかかる場合は、進捗共有がとても大切です。
入居者が不満に感じるのは、故障そのものだけではありません。

こう感じたときに、退去や賃料減額の話になりやすくなります。
簡単でもよいので、次のようにこまめに連絡を入れましょう。

すぐ直せないときほど、連絡の丁寧さが入居者に効いてきます。

設備トラブルは、初動対応で入居者の印象が大きく変わります。夜間・休日対応や業者手配に不安がある方は、当社までお気軽にご相談ください。

設備トラブル対応で管理会社ができること

設備トラブルは、大家が自分で対応することもできます。
しかし実際には、故障の受付から業者手配、入居者への説明、費用負担の判断まで対応することになり、本業がある方にとっては大きな負担です。管理会社に任せることで、迅速な初動対応だけでなく、オーナーの時間や収益を守ることにもつながります。

入居者からの連絡を24時間・365日受け付けられる

設備トラブルは、平日の昼間だけ起こるとは限りません。夜間や休日に「水が止まらない」「エアコンが動かない」と連絡が入ることもあります。
管理会社が窓口になれば、入居者からの連絡を受け、状況を確認したうえで必要に応じて業者へ連絡します。
オーナーが休日や深夜に電話対応をする必要がなくなる点は、大きなメリットです。

修理業者をすぐに手配できる

設備トラブルでは、誰に依頼するかで対応スピードや修理品質が変わります。
管理会社は普段から設備業者と連携しているため、エアコン、給湯器、水道、電気、鍵など、それぞれの専門業者へ迅速に依頼できます。
繁忙期でも、日頃から取引のある業者へ優先的に相談できるケースがあり、入居者を長く待たせずに済む可能性があります。

費用負担の判断でトラブルになりにくい

設備故障では、

• 経年劣化なのか
• 入居者の使い方が原因なのか
• オーナー設備なのか
• 残置物なのか

によって、誰が費用を負担するかが変わります。判断を誤ると、「払う必要がない修理代を請求された」と入居者とのトラブルになることもあります。
管理会社は契約内容や過去の修繕履歴、業者の報告を踏まえながら、適切な対応をサポートします。

入居者との関係を悪化させにくい

設備トラブルで入居者が求めているのは、「早く直ること」と「状況をきちんと説明してもらえること」です。
一方で、オーナーが直接対応すると、「まだですか？」「いつ来ますか？」といった問い合わせを何度も受けることがあります。
管理会社が間に入ることで、修理状況の連絡や日程調整も任せられ、オーナーと入居者が直接対立するリスクを減らせます。

修繕計画を立てて大きな出費を防げる

設備トラブルは、その場だけ直せば終わるとは限りません。
例えば築15年以上の物件では、設備が同じ時期に故障し始めることがあります。管理会社は修繕履歴を管理しているため、「次はこの設備が交換時期です」といった提案ができます。
突然高額な修繕費が発生するリスクを抑えやすくなり、長期的な賃貸経営にも役立ちます。

オーナーが本来やるべき判断に集中できる

設備トラブルのたびにオーナーが電話を受け、業者を探し、見積もりを確認し、入居者へ説明するのは大きな負担です。
管理会社へ任せれば、オーナーは「修理するか」「交換するか」といった重要な判断だけを行えばよい場面が増えます。
時間的な負担だけでなく、精神的な負担も大きく軽減できるでしょう。

設備トラブルは「修理費」だけが問題ではありません。対応が遅れれば、入居者満足度の低下や退去、家賃減額につながる可能性もあります。だからこそ、迅速に対応できる体制を整えている管理会社を選ぶことが、安定した賃貸経営につながります。

まとめ｜設備トラブル対策は安定経営の土台になる

設備トラブルは、賃貸経営では避けて通れません。
普段は当たり前に使われていますが、壊れた瞬間に入居者の生活に大きな支障が生じます。
民法改正後は、設備の一部が使えない場合に賃料減額の対象になる可能性があります。だからこそ、大家側は「壊れたら直す」だけでなく、連絡記録、対応スピード、契約書の整備、代替対応まで考えておく必要があります。

設備トラブルで押さえたいポイントは以下です。

設備トラブルは避けられません。しかし、「故障したこと」よりも「どう対応したか」が、入居者の満足度や物件の評価を大きく左右します。
管理会社の役割は、単に修理業者を手配することではありません。迅速な初動対応、入居者への丁寧な連絡、適切な費用判断、将来を見据えた修繕計画まで含めて、オーナー様の資産価値と収益を守ることです。

当社では、一人ひとりのオーナー様の状況に合わせた賃貸管理をご提案しています。設備トラブルへの対応に不安がある方や、管理会社の見直しをご検討中の方は、お気軽にご相談ください。