所有不動産記録証明制度とは｜相続不動産の調査方法と活用の進め方

相続の発生時、遺族が困るのが「故人名義の不動産を探しきれない」という問題です。

• 自宅だけだと思っていたら、地方に古い土地があった
• 昔の実家の共有持分が残っていた
• 固定資産税の通知書が届いていない不動産があとから見つかった

こうした話は、実際の相続現場で意外と多くあります。
相続不動産を見落とすと、遺産分割協議をやり直しや相続登記漏れ、さらに売却や活用のタイミングを逃したりすることがあります。特に2024年から相続登記が義務化されたことで、相続する不動産の把握がこれまで以上に重要になりました。
こうした課題を解決するために始まった新たな仕組みが「所有不動産記録証明制度」です。
この記事では、所有不動産記録証明制度の概要、取得方法、名寄帳との違い、注意点、そして見つかった不動産を売却や賃貸でどう判断するかまで、ルームスタイル流にわかりやすく解説します。

故人がいくつか不動産を持っていた可能性がある方は、まず所有状況を整理することが大切です。相続した不動産の売却や活用についてお悩みの際は、ルームスタイルまでお気軽にご相談ください。

所有不動産記録証明制度とは

所有不動産記録証明制度は、相続不動産の調査を進めるうえで便利な制度です。
まずは、どのような場面で使える制度なのかを整理しておきましょう。

【参考：法務省：所有不動産記録証明制度について】

全国の不動産を一覧で確認できる制度

所有不動産記録証明制度とは、特定の人の名義になっている土地や建物をまとめて確認できる制度です。相続が発生した際に、故人がどこに不動産を持っていたのか調べるために活用できます。
これまで相続で不動産を調べるときは、市区町村ごとに名寄帳を取ったり、固定資産税通知書を確認したり、権利証や登記識別情報を探したりする必要がありました。しかし、この方法には限界があります。

市区町村が分からない土地や、固定資産税の通知書に載っていない不動産を見つけるのは簡単ではありません。そこで役立つのが所有不動産記録証明制度です。
故人の名前をもとに、不動産を一覧で確認できるため、不動産の探し漏れを防ぎやすくなります。相続人にとっては、「まず全体像をつかむ」ための入口になります。

令和8年2月2日から始まった新制度

所有不動産記録証明制度は、令和8年2月2日から始まった新しい制度です。
背景には、所有者不明土地の問題があります。相続が発生しても登記が放置されると、年月が経つほど相続人が増え、誰が所有者なのか分かりにくくなります。
その結果、売却できない土地、管理されない空き家、公共事業で使えない土地などが増えてしまいます。

この問題を減らすために、相続登記の義務化とあわせて、相続不動産を調べやすくする仕組みが整えられました。

相続登記義務化を支える仕組み

2024年4月1日から、相続登記は義務化されています。
不動産を相続したことを知った日から、原則として3年以内に相続登記を申請する必要があります。正当な理由なく申請しない場合、過料の対象になる可能性もあります。
ただし、そもそも相続した不動産が分からなければ、登記のしようがありません。

所有不動産記録証明制度は、その前段階を助ける仕組みです。

• どこに不動産があるのか
• どの不動産が被相続人名義なのか
• まず何を調べればよいのか

こうした迷いを減らしやすくなります。

相続で所有不動産記録証明制度が重要な理由

所有不動産記録証明制度は、具体的に次のようなメリットがあります。

相続不動産の見落としを防げる

相続不動産で怖いのは、あとから見つかることです。
遺産分割協議が終わったあとに、地方の土地や共有持分が出てくる。売却を進めようとした段階で、別の名義の土地が関係していることが分かる。こうなると、手続きがすべて止まります。
司法書士などの専門家に依頼している場合は、追加の相続登記や遺産分割協議書の作成により、想定よりも大幅に追加費用が発生するケースもあります。

古い不動産は、家族も存在を知らないことがあります。昔の実家の土地、親から相続した山林、親戚と共有で所有している土地などは、日常生活では意識しにくいものです。
相続手続きを始める前に所有不動産記録証明書を取得しておくと、故人が所有していた不動産を一覧で確認できるため、見落としの防止につながります。

相続後の売却判断がしやすくなる

相続する不動産の中には、相続人が使う予定がないものもあります。
実家から離れた場所にある土地や空き家は、固定資産税や草刈りなどの管理負担が続くため、相続を機に売却する方も少なくありません。
とはいえ、どのような不動産を所有しているのか把握できていなければ、売却するかどうかの判断もできません。
ここで所有不動産記録証明制度確認しておけば、残す不動産と売却を検討する不動産が整理しやすくなります。

相続登記の漏れを防ぎやすくなる

相続登記の義務化により、不動産の名義変更を放置しにくくなりました。
故人の不動産を把握できなければ、結果として登記漏れが起こる可能性があります。所有不動産記録証明制度は、相続登記の対象となる不動産を確認するためにも役立ちます。

もちろん、この証明書だけですべてが完璧に分かるわけではありません。未登記建物や住所・氏名の不一致がある不動産は、別の調査が必要になることもあります。
それでも、調査の最初の一歩としては大きな意味があります。

相続不動産は、あとから見つかるほど手続きが複雑になりやすいです。遺産分割や相続登記を進める前に不動産の全体像を整理したい方は、当社までお気軽にご相談ください。

所有不動産記録証明書で分かること

所有不動産記録証明書は、不動産の存在を確認するために重要な資料です。
一方で、評価額やローン状況まで分かる資料ではないため、使い方を分けて考える必要があります。

不動産の所在地や地番を確認できる

所有不動産記録証明書では、登記記録上、対象者が所有権の登記名義人として記録されている不動産を確認できます。
たとえば、土地の所在や地番、建物の所在や家屋番号などです。相続では、この情報がとても大切です。

住所として知っている場所（住居表示）と、登記上の地番は違うことがあります。普段使っている住所だけでは、登記や売却の手続きが進まないこともあります。
証明書で正確な所在地や地番を確認できれば、その後に登記事項証明書を取得したり、名寄帳を確認したりしやすくなります。

• 共有者がいるか
• 抵当権が付いているか
• 地目や地積がどうなっているか

上記のことは登記事項証明書を取得して確認する流れになります。
所有不動産記録証明書は地図や価格表ではなく、相続不動産を探すための「一覧表」と考えると分かりやすいです。

評価額や借入状況までは分からない

所有不動産記録証明書を取っても、不動産の評価額や売却価格までは分かりません。
また、固定資産税評価額、相続税評価額、住宅ローンやアパートローンの残債も、この証明書だけでは確認できません。
そのため、不動産が見つかったら、次の調査が必要になります。

証明書を取るだけで終わりではなく、その後、見つかった不動産を「どう評価するか」「どう扱うか」まで考えることが必要です。

所有不動産記録証明書の取得方法

所有不動産記録証明書は、法務局で請求できます。
相続で利用する場合は、誰が請求できるのか、どの書類が必要になるのかを事前に整理しておくとスムーズです。

請求できる人

所有不動産記録証明書は、誰でも自由に請求できるわけではありません。
基本的には、本人が自分名義の不動産を確認するために請求できます。また、相続の場合は、亡くなった方の相続人などが、被相続人名義の不動産を確認するために請求できます。
たとえば、次のような人が請求することになります。

相続人が請求する場合は、「亡くなった方との関係」が分かる戸籍などが必要になります。
相続では、兄弟姉妹や甥姪が相続人になるケースもあります。その場合、必要な戸籍が多くなることがあるため、早めに準備しておくと安心です。

請求方法

所有不動産記録証明書は、法務局で請求します。
請求方法としては、法務局の窓口で請求する方法のほか、郵送で請求する方法があります。制度の運用によりオンライン請求が利用できる場合もあるため、実際に手続きをする際は、法務省や法務局の最新案内を確認しておきましょう。
請求の流れは、おおむね次のようになります。

相続で使う場合は、証明書を取得したあとに、登記事項証明書や固定資産税通知書もあわせて取得する流れになることが多いです。

必要書類と手数料

必要書類は、誰が請求するかによって変わります。
本人が請求する場合と、相続人が亡くなった方の不動産を調べる場合では、必要になる資料が違います。
主な必要書類は以下です。

手数料は、検索条件1件につき、証明書1通ごとにかかります。法務省の案内では、手数料は次のように示されています。

ここで注意したいのは、「1通いくら」だけではなく、検索条件の数によって手数料が変わる点です。
たとえば、登記所に請求書を提出する書面請求で、検索条件を4件指定し、証明書を1通請求する場合は、次の計算になります。

【検索条件4件 × 1通 × 1,600円 ＝ 6,400円】

相続では、氏名や住所の違いを確認するために複数の検索条件を指定することもあります。その場合、思ったより手数料がかかることがあるため、請求前に検索条件を整理しておくと安心です。

所有不動産記録証明制度の注意点

所有不動産記録証明制度は便利ですが、万能ではありません。
証明書に出てこない不動産がある可能性も考えて、他の調査と組み合わせることが大切です。

住所や氏名が一致しないと出ないことがある

不動産登記では、住所や氏名が古いままになっていることがあります。
たとえば、引っ越し前の住所で登記されている。結婚前の氏名で登記されている。古い戸籍や住民票とつながりが分かりにくい。
こうした場合、検索や照合がうまくいかず、一覧に出てこない可能性があります。

相続では、被相続人の住所の変遷を確認することが大切です。住民票の除票、戸籍の附票、古い権利証、固定資産税通知書などが手がかりになります。

未登記の建物は確認できない

所有不動産記録証明制度は、登記記録をもとにした制度です。そのため、未登記の建物は確認できません。
地方の古い家や増築部分、倉庫、物置などでは、登記されていない建物が残っていることがあります。

未登記建物がある場合、売却や建替え、相続手続きで問題になることがあります。
現地確認や固定資産税の課税台帳、役所での確認も必要になる場合があります。

すべての相続不動産が必ず分かるわけではない

所有不動産記録証明書を取れば、すべての不動産が必ず分かるというわけではありません。
住所や氏名の不一致、未登記建物、共有持分、古い登記情報などにより、漏れが出る可能性があります。
そのため、相続不動産の調査では、複数の方法を組み合わせることが大切です。

相続不動産の調査では、証明書だけで判断せず、名寄帳や固定資産税通知書、現地確認もあわせて進めることが大切です。不動産の調査から活用方針まで相談したい方は、当社までお気軽にご相談ください。

名寄帳や固定資産税通知書との違い

相続不動産の調査では、所有不動産記録証明書だけでなく、名寄帳や固定資産税通知書も使います。
それぞれ確認できる範囲が違うため、役割を分けて考えると分かりやすくなります。

名寄帳は市区町村ごとの確認になる

名名寄帳とは、市区町村が管理している固定資産の一覧表のようなものです。ある人がその市区町村内に持っている土地や建物を、所有者ごとにまとめて確認できます。
たとえば、亡くなった親がA市に不動産を持っていた場合、A市役所で名寄帳を取ると、そのA市内にある親名義の土地・建物を一覧で確認できます。
ただし、名寄帳で分かるのはその市区町村内の不動産だけです。

所有不動産記録証明書は、登記名義を手がかりに不動産を探す制度です。一方、名寄帳は自治体単位で課税情報を確認する資料です。

固定資産税通知書だけでは漏れることがある

固定資産税通知書は、毎年届くため相続不動産を確認する手がかりになります。

これらの不動産は、固定資産税通知書だけを頼りにしていると見落とす可能性があります。

複数の調査方法を組み合わせることが大切

相続不動産の調査では、ひとつの資料だけに頼らないことが大切です。おすすめの流れは次の通りです。

この順番で進めると、不動産の存在、権利関係、評価、活用可能性を整理しやすくなります。

見つかった相続不動産をどう判断するか

所有不動産記録証明書で不動産が見つかったら、次は活用方針を考える段階です。不動産は持っているだけで固定資産税や管理責任が発生するため、早めに方向性を決めましょう。

売却するか保有するかを整理する

まず考えたいのは、売却するか保有するかです。
思い入れのある実家でも、誰も住まないまま空き家になると、草木の管理、雨漏り、近隣からの苦情、防犯面の不安など管理負担が続きます。使っていない不動産でも、管理を外部に依頼すると固定コストが発生します。
一方で、立地がよく、将来的に活用できる不動産なら、すぐに売らず保有する選択肢も可能です。判断するときは、次の項目を整理してみましょう。

相続税の納税資金を確保する必要がある場合もあるため、一度、売却査定額と保有コストを並べて確認しておくと、売るべきか残すべきかを判断しやすくなります。

賃貸活用できる不動産か確認する

相続した不動産は、賃貸活用できる場合もあります。
たとえば、駅から近い戸建て、ファミリー需要があるエリアのマンション、駐車場需要がある土地などです。
ただし、すべての物件が賃貸に出せば必ずうまくいくわけではありません。
リフォーム費用、設備交換、入居者募集、管理委託、税金などを考える必要があります。築年数が古い場合は、貸す前にまとまった修繕が必要になることもあります。

賃貸活用を検討するなら、次の点を確認しましょう。

貸すか売るかは、物件ごとに答えが変わります。「貸せそう」ではなく、「貸して手残りが残るか」で判断することが大切です。
また、築年数や物件の種類によって、期待できる利回りや減価償却の考え方も変わります。戸建て、区分マンション、一棟アパート、駐車場では見るべき数字が違うため、賃貸活用を考える場合は、早めに不動産会社や税理士などの専門家に相談しておくと安心です。

共有名義や空き家は早めに方針を決める

相続不動産で特に注意したいのが、共有名義と空き家です。
共有名義にすると、売却や賃貸、大規模修繕のたびに共有者の同意が必要になります。最初は問題なくても、次の相続が起こることで関係者が増え、話し合いが難しくなることがあります。

空き家も同じです。
「とりあえずそのまま」にしている間にも、建物は傷みます。固定資産税もかかります。近隣トラブルや防犯リスクも出てきます。
相続直後は忙しく、判断を先送りしたくなるものですが、不動産は時間が経つほど選択肢が狭まる傾向があります。

見つかった相続不動産は、売却、賃貸、保有の3つの方向で早めに整理しておきましょう。

まとめ｜相続不動産は調査後の判断が大切

所有不動産記録証明制度は、相続不動産を調査するうえで役立つ制度です。
被相続人名義の不動産を一覧で確認できるため、見落としを防ぎ、遺産分割協議や相続登記を進めやすくなります。

ただし、この証明書だけですべてが分かるわけではありません。
未登記建物、住所や氏名の不一致、固定資産税評価額、借入状況、売却価格までは別の確認が必要です。名寄帳、固定資産税通知書、登記事項証明書、現地確認を組み合わせて調べることが大切です。
相続不動産の調査で確認したい流れは、次の通りです。

また、大切なのは見つけることだけでなく、その不動産をどうするかです。
売却した方がよい不動産もありますし、賃貸活用できる不動産もあります。思い入れがあって保有する場合でも、管理費用や将来の相続まで考えておかなくてはいけません。

相続不動産は、放置すると手続きも管理も複雑になりやすい財産です。
早めに調査し、早めに方針を決めることが、家族の負担を減らすことにつながります。

相続した不動産の調査、売却、賃貸活用、空き家管理でお困りの方は、当社までお気軽にご相談ください。