賃貸物件にも必要?知らないと損する消防点検の義務とポイント

「うちは小さなアパートだから関係ない」「点検等はすべて賃借人のテナントに任せている」そんな思い込みが、消防法による規定のペナルティを受けるかもしれません。また、消防点検を怠ると、罰金や保険が適用されないなどのリスクがあります。

この記事では、「うちの物件も対象なの?」「点検費用は誰が払うの?」と不安を感じているオーナーのために消防点検の概要や対象者、回避法まで解説します。安心・安全な賃貸経営のために、ぜひ参考にしてみてください。

点検のタイミングや報告の方法に不安がある方は、物件の規模や用途に応じた対応方法をご案内します。まずはお気軽にご連絡ください。

この記事で分かること
  • 消防点検の基本的な役割と義務とは
  • 点検を怠ったときに起こりやすいリスクやトラブル
  • 点検対象になる建物や設備の見分け方
  • 報告書の提出先・書き方・提出タイミングの基本
  • オーナーとして知っておきたい費用負担と業者選びのコツ

    目次

    賃貸管理完全ガイド
    依頼すべき理由

    消防点検って本当に必要?

    消防点検とは、建物の安全を確保するために行われる点検作業のことです。

    本章では、なぜ消防点検が必要なのか、誰が実施しなければならないのかを具体的に解説します。

    消防点検は法律で決まっている?

    消防点検は消防法により法律で義務づけられている重要な管理業務です。消防法第17条の3の3に基づき、設備を備えた建物では年に2回の点検が必要とされており、その結果は、用途に応じて1年または3年ごとに所轄の消防署へ報告しなければなりません。

    もし定期的な点検をせずに放置してしまうと、いざというときに火災報知器や消火器が正常に作動せず、命に関わる重大な事態になってしまう恐れもあります。

    また、点検義務を怠ると、消防署から立ち入り調査や是正命令を受けることもあるのです。法律に従って、定期的にきちんと点検を行うことが、安心・安全な建物管理につながります。

    消防点検をやるのは誰?オーナー?借主?

    基本的には建物の所有者や管理者、つまりオーナーに消防点検の義務があります。区分所有のマンションでは、共用部の点検を管理組合や管理会社が担当することも。また、室内にある設備については、居住中の借主が点検を求められるケースもあります。

    点検の責任範囲は契約書に書かれていることが多いため、事前に確認しておくことでトラブル防止につながるでしょう。


    うちの建物も対象?消防点検が必要な施設とは

    「うちは小規模の物件だから関係ない」と思っていませんか。実は、消防点検が必要とされる建物は意外とたくさんあります。

    どんな施設が点検の対象になるのか、そしてその責任が誰にあるのかを詳しく見ていきましょう。

    どんな建物が対象になるの?

    消防点検は、以下の条件を満たした建物が対象になります。

    • 延べ面積1,000平方メートル以上の特定防火対象物
    • 延べ面積1,000平方メートル以上の消防長または消防署長が指定した非特定防火対象物
    • 特定一階段等防火対象物ll

    上記では少しイメージしにくいかもしれません。日頃から馴染みのある言い方に置き換えると、たとえば以下のような建物です。

    • 共同住宅(3階建て以上など)
    • 店舗や事務所がある物件
    • 不特定多数が出入りする施設

    ※小規模な建物でも、延べ床面積や収容人数によって消防点検が義務づけられることがあります。

    賃貸物件でよくある勘違い

    「部屋を借りているだけだから、自分には消防点検は関係ない」と思っている入居者は少なくありません。しかし、室内の火災報知器など専有部分の設備については、借主が交換や点検の責任を負う場合もあります。
    また、点検への協力を拒否したり、立ち入りを断ると、問題になることもあるので注意が必要です。物件を安全に保つには、オーナー・管理会社・入居者それぞれの協力が欠かせませんので、普段からしっかり連携をとっておきましょう。

    点検のタイミングや報告の方法に不安がある方は、物件の規模や用途に応じた対応方法をご案内します。まずはお気軽にご連絡ください。


    実際どんなことを点検されるの?

    消防点検が実際にどんな作業が行われるのか、具体的にわからないという方も多いのではないでしょうか。

    ここでは、点検の種類やチェックされる設備、報告までの流れを紹介します。

    「機器点検」「総合点検」ってどう違う?

    消防点検には「機器点検」と「総合点検」の2種類があります。
    どちらも法律で定められており、定期的に行う必要がある大切な点検です。

    機器点検半年に1回、目視や簡単な操作で異常がないか確認。設備の種類ごとに定められた基準に従って、外観で異常がないか、損傷がないか、基本的な動作に問題がないかをチェックします。
    総合点検年に1回、実際に通報試験や水の噴射試験などを行い、設備が正常に機能するかを確認。設備の種類ごとに定められた基準に従って、機器を実際に作動させ、総合的な働きに問題がないかをチェックします。

    点検されるのはどの設備?チェック項目の例

    消防点検では、設置されている消防設備が正常に作動するかを確認します。
    主なチェック項目は以下の通りです。

    消防点検で確認する主な設備・項目

    • 消火器:期限切れや破損がないかの確認
    • 配線:劣化や損傷、接続状況や経路の確認
    • 自動火災報知設備:感知器・発信機・受信機の動作確認
    • 誘導灯・非常灯:照明が切れていないか、点灯するか
    • スプリンクラーや屋内消火栓(ある場合):実際に水が出るか、バルブが正しく作動するか
    • 非常用電源:正しく設置されているか、劣化していないか、電圧は適正か、非常放送が正しく作動するか

      建物の規模や用途により設備は異なりますが、それぞれ細かく点検が行われます。

      点検から報告までの流れ4STEP

      消防点検後は、その結果を報告書としてまとめ、消防署へ提出する義務があります。

      以下に、一般的な流れを紹介します。

      1. 業者選定・日程調整:信頼できる点検業者を選び、日程を調整
      2. 機器点検・総合点検の実施:設備ごとのチェックを実施
      3. 点検結果の記録:異常の有無を報告書に記載
      4. 消防署への提出:報告対象の建物であれば、所定の書式で消防署へ提出

        消防署への報告を忘れると、法律違反として罰則や是正命令の対象になることもあります。


        消防点検の報告書はどう書くの?頻度や提出方法は?

        消防点検を行った後、建物の規模や用途によっては「消防用設備点検結果報告書」を消防署に提出する義務があります。

        この報告書は、建物の所有者や管理者が提出責任者となりますが、内容の作成は原則として有資格者による点検をもとに行います。

        報告書の様式と記載内容

        点検が終わったら、点検者が「総括表」「点検に携わった人の一覧」「点検票」などに結果を記入します。これらの様式は、あらかじめ消防庁の告示によってフォーマットが決められています。
        点検の種類(機器点検または総合点検)に応じて記入欄が分かれており、以下のような内容を記載します。

        • 点検を行った設備の種類(消火器、火災報知器、誘導灯など)

        • 点検結果(良・否・不設置など)

        • 不良箇所がある場合の改善計画や対処状況

        • 点検実施日と点検者(氏名・資格種別)

        • 所有者または管理者の氏名・連絡先

          ※点検資格者による署名・押印欄も必須であるため、無資格者が自己判断で報告書を作成・提出することはできません。

          頻度と提出方法

          消防点検を終えた後は、原則として点検日から定められた期限内に、「消防用設備等点検結果報告書」の提出が求められます。届け出先は地域によって異なり、消防本部が設置されている場合は消防署長、それ以外の地域では市町村長が窓口となります。

          提出方法は、直接持ち込むのが一般的ですが、条件次第では郵送も可能です。また、報告が必要な頻度は以下の通りです。

          特定防火対象物(飲食店、百貨店、旅館、ホテル、病院など)1年に1回
          非特定防火対象物(共同住宅、工場、倉庫など)3年に1回

          なお、自治体によっては電子申請に対応している場合もあるため、事前に地域の消防署のウェブサイトを確認するか、直接問い合わせると安心です。

          点検のタイミングや報告の方法に不安がある方は、物件の規模や用途に応じた対応方法をご案内します。まずはお気軽にご連絡ください。


          サボるとどうなる?罰則とリスクを事前にチェック

          消防点検を怠ると、罰金や是正命令などの処分を受ける可能性があるほか、火災時に保険が使えないリスクや入居者とのトラブルにもつながります。ここでは、点検をサボった場合に起こり得るリアルな影響を確認していきましょう。

          「罰金」「是正命令」など違反時のリアルな影響

          消防点検をしなかったり、報告を怠った場合は、以下のような処分を受けることがあります。

          • 是正命令:消防署から改善の指示が出され、早急に対応を求められます

          • 罰金(最大30万円):悪質と判断された場合、金銭的なペナルティが科されることもあります

          • 行政指導や指名停止:繰り返し違反があると、公共工事などの入札資格が停止される可能性もあります

          こうした報告義務違反は、消防法違反として正式に記録が残るため、軽く考えて放置するのは危険です。

          【参考:総務省消防庁 「点検報告制度に係る罰則規定について」

          火事が起きたら「保険適用外」のリスクも

          点検を怠っていたことが原因で消防設備が作動しなかった場合、火災保険や損害保険の支払いを受けられなくなる可能性があります。

          「点検していなかった」という事実は、過失や管理義務違反と見なされることがあるため注意が必要です。

          点検拒否の入居者にはどう対応すべき?

          点検の際、入居者の協力が得られず立ち入りできないというトラブルも実際にあります。しかし、消防法にもとづく点検のため、入居者が一方的に拒否することはできません。

          消防点検への協力をスムーズに得るには、やはり事前のひと声がカギです。
          「○月○日に点検がありますので、室内に立ち入りさせていただきます」といった案内を、あらかじめ手紙や掲示で伝えておくだけでも、入居者の印象は大きく変わります。さらに、契約時に「点検協力のお願い」を明記しておけば、いざという時のトラブル回避にもつながります。

          それでも「都合が合わない」「立ち入りはちょっと…」という反応があった場合は、無理に進めず、まずは丁寧に事情を聞くことが大切です。
          感情的な対応は避け、必要に応じて管理会社や消防点検の業者に間に入ってもらうことで、落としどころが見えてくるケースもあります。


          消防点検の費用ってどれくらい?誰が払うの?

          本章では、消防点検にかかる費用の内訳や相場感、そして負担するのは誰なのかを紹介します。

          オーナー負担?借主負担?意外と知らない費用の内訳

          消防点検の費用は、共用部分の設備に関してはオーナー負担となるのが一般的です。一方、テナントや借主が使用する専有部分の設備(室内の消火器や非常灯など)については、借主が費用を負担するケースもあります。

          また、点検費用には以下のような項目が含まれます。

          • 点検作業費(機器点検・総合点検)
          • 報告書作成費用
          • 再訪費用(入居者不在による再点検など)
          • 設備交換・修理費

          誰がどの費用を負担するかは、賃貸借契約書に記載されていることが多いので、事前に確認しておくと安心です。

          戸数や設備数で変わる!目安と相場感

          消防点検の費用は、物件の規模や設置されている設備の数によって大きく変わります。

          以下は、建物の規模別にみたおおよその費用の目安です。

          物件規模の目安

          想定戸数

          点検費用の目安

          小規模アパート

          6〜8戸程度

          約2万〜4万円前後

          中規模マンション

          10〜20戸程度

          約5万〜10万円程度

          大型物件・複数設備あり

          20戸以上または多数の設備

          10万円以上になることも

          設備の種類や点検項目が多くなると、それに伴って作業時間も長くなり、費用が高額になる傾向があります。そのため、複数の業者から見積もりを取り、内容を比較するようにしましょう。

          点検費用を抑えるためのコツ

          点検は義務とはいえ、「できるだけコストは抑えたい」というのが本音ではないでしょうか。以下のような工夫で、必要な点検を行いつつ費用を抑えることができます。

          • 複数物件をまとめて依頼する(一括での契約割引が期待できる)
          • 年間契約にする(単発よりも割安になる場合あり)
          • 複数業者に見積もりを取る(料金や対応内容を比較)
          • 再訪費用を避けるために、事前に入居者へしっかり周知する

          また、費用だけを重視しすぎるとサービスの質が下がるリスクもあるため、価格と信頼性のバランスを意識して選びましょう。

          点検のタイミングや報告の方法に不安がある方は、物件の規模や用途に応じた対応方法をご案内します。まずはお気軽にご連絡ください。


          これってどうなの?よくある疑問Q&A

          消防点検に関して、オーナーの方からよく寄せられる質問とその答えをQ&A形式でまとめました。見落としがちなポイントやトラブル回避のヒントとして、ぜひ参考にしてみてください。

          不在だったけど再点検はできる?

          はい、再点検(再訪)は可能です。ただし、業者によっては再訪費用がかかる可能性があるため注意が必要です。

          事前に入居者へ点検日時を周知し、立ち会いのお願いをしておくことがトラブル防止につながります。

          1棟アパートも対象?規模の小さい物件は?

          小規模な物件でも、条件によっては点検・報告の義務が発生します。3階建て以上の共同住宅や、避難経路・非常用設備がある建物は対象になることが多いです。判断が難しい場合は、消防署や点検業者に確認すると安心でしょう。

          断る入居者がいて困る…説得のコツは?

          点検への協力は法律で定められていることであり、入居者が一方的に拒否することはできません。説得の際は、以下のポイントを押さえると効果的です。

          • 点検は全体の安全のために必要であることを説明する

          • 協力しないと他の入居者にも迷惑がかかる可能性があると伝える

          • 賃貸契約書に「点検協力義務」が記載されている場合は、それを根拠にする

          強引な言い方ではなく、丁寧に説明して理解を得る姿勢が大切です。

          そもそも業者を入れていないのはマズい?

          はい、それは放置しておくと問題・トラブルになる可能性があります。

          消防点検は法令で定められた義務であり、怠ると罰則や是正命令の対象になる可能性があるため、「忘れていた」「知らなかった」では済まされないため、すぐに点検業者を探して対応を進めましょう。


          どこに頼めばいい?業者選びのポイント

          消防点検は専門的な知識を要する作業であるため、信頼できる業者に依頼することが大切です。

          ここでは、業者選びで失敗しないための3つのチェックポイントをまとめました。

          有資格者がいる業者を選ぶ

          延べ面積が1,000平方メートルを超える消防設備の点検は「消防設備士」などの国家資格を持つ専門業者でなければ対応できません。点検結果を消防署に報告する場合には、資格がない業者に依頼した内容は無効になるおそれがあります。

          業者を選ぶ際は、資格証の提示や、過去の点検実績を確認するようにしましょう。

          「地域密着」「全国対応」どちらが自分に最適か

          業者には、「地域密着型」と「全国対応型」があります。どちらにもメリットがあり、物件の規模や運営スタイルによって使い分けるのが理想的です。

          地域密着型対応が早く、現地の事情に詳しい。費用が抑えられることも。
          全国対応型管理棟数が多いオーナーや、広範囲に物件を所有している場合に便利。

          自分の物件に合った対応力やサポート体制があるかを基準に、選ぶのがおすすめです。

          地域密着型は、近隣の消防署への提出経験が豊富なため、書類の形式や提出時の注意点を熟知しており、手続きが非常にスムーズです。
          「この署ではこういう言い回しが好まれる」「添付資料は毎回ここまで求められる」といったローカルルールにも対応できる柔軟さがあり、はじめて消防点検を依頼するオーナーにも安心感があります。

          契約内容でチェックすべき3つのポイント

          業者を選ぶときは、契約内容の詳細も忘れず確認しておくことが大切です。
          見落としがちなポイントとして、次の3つをチェックしましょう。

          • 点検と報告書作成がセットか
             → 点検後の報告まで対応してくれるか確認。

          • 再訪・キャンセル時の費用が明示されているか
             → 入居者不在時などの追加費用に注意。

          • 緊急時の対応やサポートがあるか
             → 火災や設備不良時の対応力も重要です。

            あとで「聞いてなかった」とならないように、契約前にしっかり確認しておきましょう。


            まとめ

            消防点検は、単に点検作業をするだけでは終わりではありません。対象となる建物では、所定の書式に沿って点検結果をまとめ、所轄の消防署に報告する義務があります。

            この報告を怠ってしまうと、消防法違反とみなされ、罰則や是正命令の対象になるおそれがあります。
            また、提出期限を過ぎてしまった場合、報告として認められず、再点検が必要になるケースもあるため注意が必要です。

            さらに、万が一火災などのトラブルが起きたとき、「適切に点検・報告を行っていたか」が保険の支払いや責任の判断材料となることもあります。

            消防点検は、“作業して終わり”ではなく、「報告して完了」です。手間のかかる作業ではありますが、建物の安全と万一の備えのために、しっかり対応しておきましょう。

            点検のタイミングや報告の方法に不安がある方は、物件の規模や用途に応じた対応方法をご案内します。まずはお気軽にご連絡ください。

             

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