東京23区の家賃、シングル向きがついに11万円超！首都圏（一都三県）の家賃相場2026年最新データを徹底解説

賃貸経営において、「家賃をどこまで上げられるのか」は収益に直結する重要なテーマです。
アットホームが2026年3月25日に発表した最新の「家賃動向調査（2026年2月分）」では、東京23区のシングル向きマンションはついに月額11万円を超え、首都圏の全エリアで前年同月比プラスという結果になっています。
本記事では、この調査を基にして、一都三県（東京・神奈川・埼玉・千葉）を中心に、この調査が示す最新の家賃動向をわかりやすく解説します。
（本文・画像出典：アットホーム調べ（2026年3月25日発表・2026年2月分データ）

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この調査について

本題に入る前に、今回のデータがどのような調査に基づいているかを理解しておきましょう。
特に「平均家賃指数」は記事全体を通じて登場する重要な概念なので、ここでしっかり押さえておいてください。

 調査の概要と対象エリア

今回取り上げるのは、不動産情報サービスのアットホーム株式会社が、グループ会社のアットホームラボ株式会社に分析を委託して公表している月次の家賃動向レポートです。
アットホームの不動産情報ネットワーク上に登録・公開された居住用賃貸マンション・アパートの募集家賃を集計・分析したもので、消費者が実際に目にする「今まさに借りられる部屋の家賃」を反映している点が特徴です。

なお、家賃の定義は「賃料＋管理費・共益費等の合計」であり、管理費が別表記になっている物件もトータルの支払い額で比較しています。

面積帯と「平均家賃指数」の見方

本調査では、物件を面積帯によって4つに区分しています。

一人暮らしに人気の1Kや1DKがシングル向き、二人暮らしや夫婦向きの1LDK〜2DKがカップル向き、ファミリー層の2LDK〜3DKがファミリー向き、というイメージでとらえると理解しやすいでしょう。

もうひとつ重要な指標が「平均家賃指数」です。
これは2015年1月の家賃水準を100として、その後の推移を指数化したもので、今回の2026年2月のデータは約11年前からの比較ということになります。指数が115なら2015年比で15％上昇、120なら20％上昇を意味します。
単純な家賃の金額だけでなく、「いつ頃から、どのくらいのペースで上がってきたか」という長期トレンドを読むのに役立つ視点です。 

全国概況——13エリア中11エリアで全面積帯が前年比プラス

一都三県の詳細に入る前に、まずは全国の大きな流れを把握しておきましょう。
今回の調査は全国13エリアを対象としており、その全体像を見ることで首都圏の動向がより立体的に理解できます。地方都市の状況も交えながら、家賃上昇が「首都圏だけの話ではない」という実態を確認していきます。 

マンション・アパートともに広域で上昇

今回のデータで最初に目を引くのは、マンション・アパートを問わず、広いエリアで家賃が上昇している点です。

2026年2月時点で、マンションの平均募集家賃は、首都圏の全5エリア（東京23区・東京都下・神奈川県・埼玉県・千葉県）に加え、札幌市・仙台市・名古屋市・京都市・神戸市・福岡市の計11エリアで、全面積帯において前年同月を上回りました。
13エリア中11エリアというのは、もはや家賃上昇が「特定の都市だけの現象」ではないことを示しています。

特に注目すべきは、カップル向きとファミリー向きが全13エリアで前年同月比プラスだった点です。
シングル向きに比べて絶対額が大きく、家計への影響も大きいこれらの面積帯が、例外なく上昇しているという事実は重く受け止める必要があります。

アパートについても同様に、カップル向き・ファミリー向きが全13エリアで前年同月比プラスとなっています。

地方都市との比較で見えてくる全国的な傾向

首都圏だけでなく、地方の主要都市でも家賃上昇は着実に続いています。

上記の通り、福岡市や札幌市、仙台市といった地方主要都市でも、家賃は着実に上昇しています。
特にファミリー向きや大型住戸など、面積が広い物件ほど上昇率が高い傾向が見られ、これは首都圏に限らない全国的な動きです。エリアを問わず「広さ＝家賃負担増」という流れが強まっている点は、今後の賃貸経営や入居者動向を考えるうえで見逃せないポイントといえるでしょう。
こうした全国的な上昇基調を踏まえたうえで、本記事では特に動向が顕著な一都三県に焦点を当てて詳しく見ていきます。

東京23区——シングル向き家賃がついに11万円を突破

今回の調査で最も大きな話題となったのが、東京23区のシングル向きマンションが11万円の大台を超えたことです。

21カ月連続の最高値更新、異例の水準といえる23区の賃貸マーケットについて詳しく見ていきましょう。

8カ月連続で全面積帯が2015年以降最高値

東京23区のマンション家賃は、ひとつの面積帯だけでなく全面積帯にわたって同時に最高値を更新し続けています。

今回の調査でもっとも注目すべきエリアは、やはり東京23区です。
マンションの平均家賃は前年同月比・前月比ともに全面積帯で上昇し、8カ月連続して全面積帯で2015年1月以降の最高値を更新しました。シングル向きが21カ月連続、カップル向きが9カ月連続で最高値を更新中であり、上昇の勢いはまったく衰えていません。

「最高値の更新」という言葉は繰り返し目にすると実感が薄れがちですが、実際には過去11年間のデータの中でこれまでにない水準が続いている状況です。こうした動きが複数の面積帯で同時に見られる点が、今回の特徴といえるでしょう。

10万円突破から9カ月で11万円台へ

「10万円を超えたのは驚きだったが、今や11万円台」——賃貸経営者にとっては、この9カ月の動きは値上げ判断の根拠として重要なデータです。
「この家賃では入居者が付かないのでは」という懸念は、少なくとも23区においては杞憂になりつつあります。
平均家賃指数（2015年1月＝100）で見ると、この11年間でシングル向きの家賃水準が大幅に切り上がってきた様子がはっきりと確認でき、値上げに踏み切りやすい市場環境が整ってきているといえます。
2015年当時と比べた家賃の上昇幅は、特にシングル向きとカップル向きで顕著です。 

アパートも家賃の急上昇の勢いは止まらない

「マンションが高いなら、アパートを探せばいい」という入居者も多いかもしれません。

実際にデータを見ると、マンションと比べてアパートは依然として割安な水準にあります。たとえばシングル向きでは、マンションが約11.0万円に対してアパートは約7.2万円と、およそ3.8万円の差があります。カップル向きでも、マンション約17.9万円に対してアパートは約12.4万円と、5万円以上の開きがあります。

このように金額ベースでは明確な差があるものの、注目すべきはアパート側も着実に上昇している点です。シングル向き・カップル向きはいずれも前年同月比で2桁近い伸びとなっており、「アパートなら安い」という前提も少しずつ変わり始めています。

マンションの代替としてアパートを選ぶ動きは引き続き見られますが、その需要がアパートの家賃を押し上げている構造も見えてきます。結果として、価格差は残りつつも、アパートも含めた賃貸市場全体で家賃水準が底上げされている状況といえるでしょう。
23区内での物件を持つオーナーにとっては、強気の賃料設定を検討できる局面といえます。

なぜ東京23区だけここまで高いのか

東京23区の家賃が突出して高く、かつ上昇し続ける背景には複合的な要因があります。
まず根本的な問題として、人口・雇用・企業の集中による旺盛な需要に対して、賃貸住宅の供給が追いついていないことが挙げられます。建築資材や人件費の上昇によって新築マンションの建設コストが膨らみ、新規供給が絞られている影響も大きいです。

さらに近年の賃上げの流れが、借り手側の家賃許容額を引き上げているという側面もあります。
給与水準が上がれば「多少高くても利便性の良い場所に住みたい」という需要が高まり、それが家賃の上昇を下支えします。こうした需給の構造的なアンバランスが続く限り、東京23区の家賃上昇圧力はそう簡単には解消されないでしょう。

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東京都下——23区に次ぐ上昇、多摩エリアも高水準に

賃料上昇というと23区が注目されがちですが、東京都下エリアでも複数の面積帯で最高値の更新が続いています。
東京都下ではどのような動きが起きているのか、詳しく見ていきましょう。

マンションはシングル向けのみ一時下落

東京都下のマンションにおいても、全面積帯にわたって上昇が続いています。
「23区よりは手頃」というイメージが崩れつつある現状を、データが示しています。

23区の外側、いわゆる多摩地区を中心とした東京都下エリアも、家賃上昇の波は確実に押し寄せています。シングル向けは2026年2月のみ落ち込みが見られたものの、上昇の継続性という意味では23区に匹敵する勢いです。
特に50〜70㎡、70㎡超といったファミリー向きの面積帯では、他の面積帯と比べても上昇が目立ちます。これは、共働き世帯の増加や在宅勤務の定着により、「広さ」を重視するニーズが強まっているためです。
加えて、23区内で同条件の物件を確保するには賃料負担が大きくなることから、東京都下へと需要が流れている点も影響しています。結果として、東京都下でもファミリー向け物件の賃料水準は切り上がりやすい状況が続いています。

アパートはカップル・ファミリー向きが最高値更新

都下のアパートでも、特にカップル向き・ファミリー向きで最高値の更新が続いています。子育て世代を中心に「都心から少し離れた場所に広く住みたい」というニーズは強いですが、そのコストも着実に上昇しているのが現状です。

アパートにおいても、2025年4月以降、すべての面積帯で堅調な上昇が続いています。
近年は大型商業施設の開業や駅周辺の再開発、保育園・学童施設の整備が進んでいるエリアも多く、生活利便性の向上がファミリー層の流入を後押ししています。
都下エリアでのファミリー向け物件の需要は底堅く、更新時・入居者交代時の賃料改定において交渉しやすい環境が整ってきているでしょう。

神奈川県——「首都圏の手頃な選択肢」でも値上がりが加速

横浜・川崎を擁し、都内へのアクセスも良好な神奈川県は、長年「コスパのいい選択肢」として人気を集めてきました。
しかし最新データを見ると、その優位性が急速に薄れていることがわかります。

マンションはシングル・カップル・ファミリーが3カ月連続最高値

神奈川県のマンションは、ファミリー向きを含む複数の面積帯で最高値の更新が続いています。「都内が高いから神奈川へ」という流入需要が続く限り、神奈川の賃貸需要は底堅いでしょう。

横浜・川崎を擁する神奈川県は、都内への通勤圏でありながら家賃水準が比較的抑えめなエリアとして2020年以降、特に人気を集めてきました。
マンションのシングル向き・カップル向き・ファミリー向きはいずれも3カ月連続で最高値を更新し、大型ファミリー向きも2025年12月に最高値を記録しました。
前月比では大型ファミリー向きのみ下落していますが、それ以外の3タイプは上昇しています。前年同月比でみれば全面積帯でプラスであり、神奈川県全体として家賃の上昇トレンドはしっかりと継続しています。

アパートもカップル・ファミリーが最高値更新が続く

マンションだけでなく、アパートでも神奈川の家賃上昇は止まっていません。カップル向き・ファミリー向きで最高値更新が続いており、広めの部屋を求めて神奈川に流入した方々が家賃の底上げに寄与している構造が見えます。

アパートでも、カップル向きが5カ月連続、ファミリー向きが3カ月連続で最高値を更新しています。シングル向きは前月比で下落する場面もありますが、カップル以上の面積帯では上昇基調が鮮明です。

神奈川県の家賃上昇の背景には、横浜・川崎への人口流入の継続があります。東京都心の家賃高騰を避けて神奈川に流れる需要が増えれば増えるほど、神奈川の家賃も押し上げられるという構造です。

さらに、こうした傾向は主にマンションにおいて顕著に見られます。東京都下と比べると、神奈川県のマンションは30㎡以下や30〜50㎡といったコンパクトな面積帯の賃料が相対的に高い傾向があります。横浜・川崎といったエリアは都心へのアクセスが良く、単身者やDINKs層の需要が厚いため、小さい面積帯でも賃料が下がりにくい構造になっています。

東京都下が「広さを求めるファミリー層の受け皿」として機能しているのに対し、神奈川県は「都心に近い利便性を重視する単身・カップル層」が集まりやすいエリアです。この違いが、マンションの面積帯ごとの賃料水準にも表れているといえるでしょう。

埼玉県・千葉県——郊外でも「逃げ場」がなくなりつつある

首都圏の中では比較的手頃なイメージが強い埼玉県・千葉県ですが、最新データでは、郊外エリアでも家賃の上昇は確実に進んでいます。特にファミリー向きの上昇が顕著で、子育て世代と深く関わりがありそうです。

埼玉県——カップル・大型ファミリーが最高値、アパートも上昇継続

埼玉県では、マンションのカップル向き・大型ファミリー向きの最高値更新に加え、アパートのファミリー向きでも長期的な上昇が続いています。「東京より安い」という前提が、徐々に成立しにくくなってきています。

首都圏の中でも比較的家賃水準が抑えられているイメージの埼玉県ですが、こちらも上昇の流れは止まっていません。

マンション、アパートいずれもシングル向けが2026年2月に下落しているものの、ファミリー世帯は2025年10月を機に大きな上昇が見られました。
さいたま市や川口市・川越市などの主要都市では、通勤の利便性から賃貸需要が根強く、家賃水準を押し上げる要因になっています。

千葉県——ファミリー向きが7カ月連続最高値という異例の長さ

千葉県では、「広い部屋を手頃に借りるなら千葉」というイメージが、現実と乖離しはじめています。

千葉県でも、埼玉県と同様にファミリー向けの上昇が顕著に見られます。
特に50〜70㎡、70㎡超の面積帯では、2025年冬頃から上昇ペースが一段と強まり、そのまま2026年にかけて高水準を維持しています。なかでも注目すべきは、ファミリー向きが7カ月連続で最高値を更新している点です。
ここまで継続的に更新が続くケースは珍しく、需要の強さが一時的なものではないことを示しています。

背景としては、東京への通勤圏でありながら比較的広い住戸を確保しやすい点に加え、湾岸エリアや総武線・京葉線沿線などでの人口流入が続いていることが挙げられます。
また、再開発や大型商業施設の整備が進むエリアも多く、生活利便性の向上がファミリー層の定着を後押ししています。こうした複合的な要因が重なり、千葉県でもファミリー向け賃料の上昇が続いていると考えられます。

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2015年から変わった家賃動向とリスク

「最近、家賃が高い」という感覚は正しいのですが、平均家賃指数を使って11年間の変化を振り返ると、その実態が客観的に見えてきます。

11年前の指数100から見た現在地

平均家賃指数（2015年1月＝100）というレンズを通して今のデータを見ると、長期的な家賃上昇の重さがよりはっきりと見えてきます。2015年当時の家賃を100とした場合、2026年2月の指数はエリア・面積帯によってさまざまですが、多くのケースで110〜130台以上の水準に達しています。これは2015年比で10〜30%以上の上昇を意味します。

11年前と比べた変化で特に目立つのはシングル向きとカップル向きの上昇幅です。
東京23区ではシングル向きが21カ月連続で最高値を更新し続けており、指数の上昇も継続的です。一方でファミリー向きは絶対額が大きい分、指数の上昇幅は相対的にやや抑えられているエリアもありますが、千葉・埼玉のように郊外のファミリー向きが急上昇しているケースも見られます。

建築リスクの増加による着目点

最近は、建築会社の倒産が少しずつ増えてきています。普段あまり意識されない部分ですが、これが家賃に影響してくるケースも出てきています。
特にRC造は、木造と違って対応できる業者が限られています。もし建築途中で施工会社が止まってしまうと、代わりの会社を探すのにも時間がかかりますし、条件も変わりやすいのが実情です。
その結果、工事のやり直しや引き継ぎで数百万円単位、規模によっては1,000万円近くコストが増えることもあります。工期が延びれば、その分の人件費も上乗せされます。
こうして想定より膨らんだコストは、最終的にどこかで回収する必要が出てきます。そのひとつが、賃料です。
表に出ている家賃だけを見ると「上がっているな」で終わってしまいがちですが、裏側ではこうした事情も重なっています。
今の家賃水準は、需要だけでなく、こうした供給側のリスクも含めて形づくられていると見ておいた方が実態に近いでしょう。

まとめ

ここまで見てきた通り、2026年の首都圏賃貸市場は、エリアを問わず家賃上昇が続く局面にあります。特にカップル向き・ファミリー向きといった広めの面積帯では、東京都心だけでなく郊外でも上昇が目立ち、「少し離れれば安い」というこれまでの感覚が通用しにくくなってきています。
また、平均家賃指数で見ても、2015年と比べて10〜30％以上上昇しているケースが多く、家賃水準そのものが一段切り上がったと捉えるべき状況です。
オーナーにとっては、こうした変化を前提に賃料を見直すタイミングに入っているともいえます。更新時や入居者の入れ替わりの場面で、周辺相場を踏まえた適正な賃料設定を行うことが、結果として収益の安定につながっていきます。

「家賃を上げたいけど入居が決まりづらくなるのでは･･･」と不安に思っている方は、経験豊富な弊社スタッフが無料で診断させていただきます。お気軽にご相談ください。