「区分所有法が改正されると聞いたけれど、自分が持っている物件にどう影響するのか、よくわからない」
そう感じている方は多いのではないでしょうか。
2025年5月、約23年ぶりとなる大規模な「建物の区分所有等に関する法律」（以下、区分所有法）の改正が国会で成立しました。そして、2026年4月1日から施行されています。
不動産投資をされているオーナーにとって、この改正は「物件の将来価値」「管理組合の意思決定のしやすさ」「再生案件の投資機会」に直接かかわるテーマです。
そこで本記事では、具体的にどのような変更点があったのか、投資家目線で特に重要なポイントに絞って解説します。
制度の内容は理解できても、「自分の物件にどう当てはまるのか」は個別に判断が分かれるケースも少なくありません。少しでも気になる点があれば、お気軽にご相談ください。
| この記事で分かること |
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目次
- 区分所有法とは｜最低限の基礎知識
- 【改正前後の比較表】一覧でポイントを整理
- なぜ今改正されたのか？老朽マンション問題の実態
- 問題①老朽化の加速
- 問題②所有者の高齢化
- 問題③合意形成の詰まり
- 区分所有法改正の主な変更点とオーナーへの影響
- 改正① 総会・決議の意思決定ルールが見直された
- 改正② マンション再生の進め方が大きく見直された
- 改正③ 共用部分の変更・修繕の進め方が柔軟になった
- 改正④ 管理不全マンションへの対応が強化された
- 【投資家向け】改正で変わる物件選びの視点とチェックリスト
- 購入前の確認チェックリスト
- 注意点｜「すぐに何かが変わる」わけではない
- 今後の見通し｜都市部と地方で影響が異なる
- 【FAQ】区分所有法改正に関する質問
- 改正はいつから施行されますか？
- 既存のマンションにも適用されますか？
- 建て替えが決まったら区分所有者はどうなりますか？
- 投資目的で保有している場合、何をすべきですか？
- 管理規約はいつまでに改正すればよいですか？
- まとめ
区分所有法とは｜最低限の基礎知識
区分所有法は、分譲マンションのような集合住宅に適用される法律です。1962年（昭和37年）4月に公布されたこの法律は、マンション内の専有部分（各住戸）と共用部分（エントランスやエレベーターなど）の扱い方、修繕や建て替えの決め方、管理組合の運営ルールなどを広く定めています。
一戸建て、一棟アパートのように所有者が自分だけの物件は、自由に管理の判断を下すことができます。しかし、分譲マンションは多数の区分所有者が一棟を共同で所有しているため、民法とは別の特別ルールが必要です。
それが区分所有法の存在意義です。
区分所有法が定める | 概要 |
①専有部分と共用部分の区別 | 各住戸（専有部分）とエントランス・エレベーターなど（共用部分）を明確に区分し、管理責任の範囲を定める |
②区分所有者の権利と義務 | 専有部分の自由な利用・売買の権利、共用部分の費用負担義務、他の住民への配慮義務などを規定する |
③管理組合の設置と運営 | 全区分所有者が自動的に管理組合の構成員となり、共用部分の管理・修繕・役員選任などを担うことを定める |
④総会の開催と意思決定 | 重要事項を決める際の総会開催方法、多数決の原則、特別多数決が必要な場面などの手続きを定める |
⑤大規模修繕・建て替えの進め方 | 老朽化時の建て替えや大規模修繕の手続き、必要な合意割合などを定める |
⑥管理不全・所有者不明への対応 | 管理が行き届かない住戸や所有者不明の場合に、裁判所が管理者を選任できる仕組みを定める |
今回の改正は、前回の改正（2003年）から約23年ぶりの大規模な見直しです。
区分所有法だけでなく、「マンションの管理の適正化の推進に関する法律（通称：マンション管理適正化法）」「マンションの建替え等の円滑化に関する法律（通称：マンション建替円滑化法、改正後：マンションの再生等の円滑化に関する法律）」なども一括して改正され、マンション法制全体を根本から変える動きが見られました。
【改正前後の比較表】一覧でポイントを整理
まずは全体像を表で確認します。各項目の詳細については後述します。
項目 | 改正前 | 改正後（2026年4月〜） | オーナーへの影響 |
普通決議 | 区分所有者総数・議決権総数の各過半数 | 出席者の過半数で決議成立（多数決） | 総会の意思決定がスムーズに |
建て替え決議 | 区分所有者・議決権の各5分の4以上 | 各4分の3以上に緩和 | 老朽物件の再生が現実的に |
一棟リノベーション | 区分所有者全員の同意 | 各5分の4以上の多数決で可能 | 再生手法の選択肢が拡大 |
一括売却 | 規定なし（全員同意） | 各5分の4以上の多数決で可能 | 出口戦略が立てやすくなる |
所在不明の区分所有者の権限 | 決議の分母に含まれたまま（事実上の反対扱い） | 裁判所の判断で分母から除外可能 | 所在不明者が多い物件の再生が進みやすくなる |
共用部分の変更 | 区分所有者・議決権の各4分の3以上 | バリアフリー等は3分の2以上に緩和 | 修繕・改良の合意形成が容易に |
管理不全対応 | 明確な行政介入の仕組みがなかった | 行政による勧告・是正命令の制度が整備 | 管理不全物件の資産価値下落リスクが顕在化 |
なぜ今改正されたのか？老朽マンション問題の実態
今回の改正を理解するには、日本のマンションが置かれた現状を知る必要があります。
問題①老朽化の加速
築40年以上のマンションは2024年末時点で約148万戸。これが20年後には約482万戸まで膨らむ見通しです。
しかし一方で、実際に建て替えが実施されたマンションは2025年3月末時点で累計323件・約2万6,000戸にすぎません。全ストックの713万戸と比べると0.3%程度に過ぎず、建て替えが極めて進んでいない現実があります。
（出典：国土交通省「マンション建替え等の実施状況」）
問題②所有者の高齢化
築40年以上のマンションでは、世帯主が70歳以上の割合がなんと全体の5割を超えています。
（出典：国土交通省「高経年マンションに居住する70 歳以上の世帯主が半数以上に～令和５年度マンション総合調査結果（とりまとめ）～」
高齢になると総会への出席が難しくなるうえ、相続が発生しても相続人を把握できないケースも増えています。
旧法では、こうした所在不明の区分所有者は「決議の分母」に含まれたまま、事実上「反対票」と同様に扱われていました。これが合意形成をさらに困難にしていた大きな要因です。
問題③合意形成の詰まり
大規模修繕や建て替えを望む区分所有者が多数いても、欠席者や所在不明者が多ければ法定要件を満たせず、議決が先延ばしになる。このような「合意形成の行き詰まり」が全国各地で問題化していました。
（出典：国土交通省「令和５年度マンション総合調査結果からみたマンションの居住と管理の現状」）
上記の国土交通省による調査データによれば、完成年次が古いマンションほど所在不明・連絡先不通の住戸があるマンションの割合が大きくなっているようです。
こうした課題を解消するため、「管理の円滑化」と「再生の円滑化」を2本柱とした改正が実現しました。
制度の内容は理解できても、「自分の物件にどう当てはまるのか」は個別に判断が分かれるケースも少なくありません。少しでも気になる点があれば、お気軽にご相談ください。
区分所有法改正の主な変更点とオーナーへの影響
区分所有法の改正では、これまでよりもマンション管理における合意形成がしやすくなる方向へ見直されたのが大きなポイントです。
ここからは、変更点と不動産オーナーへの影響を具体的に解説します。
改正① 総会・決議の意思決定ルールが見直された
■何が変わったのか
区分所有法の改正では、マンション管理における意思決定のルールが見直されました。これまでは欠席者も含めた総数で決議要件を満たす必要があり、実務上は意思決定が進まないケースも少なくありませんでした。
改正後は、出席者ベースでの多数決が原則となり、さらに所在不明者の扱いについても新たな制度が設けられています。
| 項目 | 改正前 | 改正後 | 区分 |
| 普通決議 管理費・役員選任など | 区分所有者総数および議決権総数の各過半数（欠席者も分母に含む） | 出席者の過半数で決議成立 ※定足数として全体の過半数の出席が必要 | 要件緩和 |
| 特別多数決 管理規約変更など | 区分所有者・議決権の各4分の3以上（欠席者も分母） | 出席者の4分の3以上 ※定足数として全体の過半数の出席が必要 | 要件緩和 |
| 所在不明者の扱い | すべての決議の分母に含まれ、事実上「反対票」と同様に扱われる | 裁判所の認定により決議の分母から除外可能（除外後はすべての決議に適用） | 新制度 |
■オーナーへの影響
日常的な管理や意思決定は、これまでより進めやすくなります。特に、総会出席率が低いマンションでは、管理会社の変更や修繕の判断が現実的に動き出す可能性があります。
一方で、意思決定が進みやすくなる分、「どのような議案が通っているか」「過去にどんな決議が行われているか」を把握しておかないと、想定外の方針変更が進んでしまう可能性もあります。
だからこそ、日頃から管理の動きを追っておくことが重要になります。
改正② マンション再生の進め方が大きく見直された
■何が変わったのか
マンション再生の手法・決議要件が今回の改正における大きなポイントです。
- 建て替え
- 一棟リノベーション
- 一括売却
- 建物取り壊し
上記4手法について、要件緩和または新たな制度化がされました。特に一棟リノベや取り壊しは「全員同意」から「5分の4以上」へと大きく変わっています。これまで全員同意が必要だった手法についても、多数決で進められるようになり、再生の選択肢が現実的なものになっています。
| 再生方法 | 改正前 | 改正後 | 区分 |
| 建て替え決議 | 区分所有者・議決権の各5分の4以上 | 原則は維持。特定事由（※）に該当すれば各4分の3以上に緩和 | 要件緩和 |
| 一棟リノベーション | 規定なし（民法により全員同意が必要） | 区分所有者・議決権の各5分の4以上で決議可能 | 新制度 |
| 一括売却（建物敷地売却） | 規定なし（全員同意）／要除却認定取得の場合のみ5分の4で可 | 各5分の4以上の多数決で可能（要除却認定が不要に） | 要件緩和 |
| 建物取り壊し | 規定なし（全員同意が必要） | 区分所有者・議決権の各5分の4以上で決議可能 | 新制度 |
| 賃借人の立退き | 賃借人の個別同意が必要。1人でも拒否すれば工事が止まる | 建て替え決議成立後、一定条件下で金銭補償により賃貸借契約を終了させることが可能 | 新制度 |
※建て替え要件緩和（4分の3）の特定事由：①耐震性不足 ②火災安全性不足 ③外壁剥落の恐れ ④給排水管の腐食等による衛生上の問題 ⑤バリアフリー基準への不適合
■オーナーへの影響
投資家が保有する物件が老朽化した場合、これまでは「建て替え」か「現状維持か」の二択に近い状況でした。今回の改正により、一棟リノベーションや一括売却といった選択肢も現実的になり、出口戦略の幅が広がる可能性があります。
ただし、決議要件が緩和されたからといって、すぐに話が進むかというと、そう単純なものではありません。実際には、費用負担の話や居住者の意向がまとまらず、結局止まってしまうケースも十分考えられます。
過去に動かなかった物件が再び検討される可能性はありますが、老朽マンションでは高齢化や資金力の問題から、合意形成のハードルは依然として高いままといえそうです。
改正③ 共用部分の変更・修繕の進め方が柔軟になった
■何が変わったのか
共用部分の変更や修繕に関する意思決定についても、決議要件が見直されました。また、これまで別々に扱われていた共用部分と専有部分の工事を一体的に進められる仕組みが整備されています。
| 項目 | 改正前 | 改正後 | 区分 |
| 共用部分の重要な変更 | 区分所有者・議決権の各4分の3以上（欠席者も分母） | 出席者の4分の3以上（定足数あり） | 要件緩和 |
| バリアフリー化・ 瑕疵除去の変更 | 区分所有者・議決権の各4分の3以上 | 出席者の3分の2以上（さらに緩和） | 要件緩和 |
| 共用部と専有部の 一体的工事 | 共用部と専有部を別々に決議する必要があった | 共用部分の変更決議と同一の多数決で一体的に実施可能（例：全館の配管一斉更新） | 新制度 |
| 修繕積立金の用途 | 修繕・改修が主な用途。再生検討の費用としては使いにくかった | 建て替え・売却・取り壊しに向けた調査・設計費用および「改良」工事への支出が明文化 | 要件緩和 |
■オーナーへの影響
今回の改正で、大規模修繕の合意形成がこれまでより進めやすくなります。
その一方で、これまで合意できず先送りされていた修繕が進むことで、追加の徴収や積立金の取り崩しが現実的になる場面が出てくるかもしれません。
修繕積立金の使い道が広がったことも含め、資金面の動きにはこれまで以上に意識しておく必要がありそうです。
改正④ 管理不全マンションへの対応が強化された
■何が変わったのか
管理が適切に行われていないマンションへの対応についても、大きな見直しが行われました。改正後は、行政による関与や、裁判所を通じた管理人の選任など、是正に向けた仕組みが整備されています。
| 項目 | 改正前 | 改正後 | 区分 |
| 管理不全マンションへの行政対応 | 明確な法的根拠がなく、行政が介入できる仕組みが整備されていなかった | 地方公共団体が勧告・是正命令を発令できる制度が整備。従わない場合は公表も可能 | 行政関与 |
| 管理不全の専有部分・ 共用部分への対処 | 管理組合が対応できる範囲に限界があり、ゴミ屋敷・腐食放置などを強制排除できなかった | 利害関係者の申立てにより裁判所が管理人を選任。管理・処分が可能（処分は区分所有者の同意が必要） | 新制度 |
| 所在不明区分所有者の 専有部分管理 | 管理が事実上不可能で放置されるケースが多かった | 裁判所選任の管理人が管理・処分を担う。裁判所の許可があれば区分所有者の同意なく処分も可能 | 新制度 |
| 管理規約の整備 | 各マンションが個別に整備。国の標準モデルは旧法ベース | 国土交通省が2025年10月に標準管理規約を改正・公表。各マンションに規約改正を推奨 | 行政関与 |
制度の概要だけではイメージしづらいため、以下でより具体的なケース例を見ていきましょう。
こんな状況のマンションが | 裁判所が選任した管理人にできること |
| 専有部分でゴミが大量に放置・腐食した配管が未修繕のまま放置されている | 対象の専有部分・共用部分の管理・処分（ただし処分には区分所有者の同意が必要） |
| 共用の外壁が剥落する恐れがあるのに管理組合が何も手を打てていない | 管理命令が及ぶ動産・権利の管理処分が可能（裁判所の許可で区分所有者の同意なしに処分できる場合もある） |
| 所在不明な区分所有者の住戸が荒廃し、害虫・悪臭の発生源になっている | 所在不明区分所有者の専有部分について、裁判所の許可があれば区分所有者の同意なく処分が可能 |
■オーナーへの影響
管理状態が悪いマンションは、これまで以上に評価に反映されやすくなります。特に、管理不全と判断された場合は、改善までに時間がかかることも多く、その間は売却や賃貸の場面でマイナスに見られる可能性があります。
一方で、管理人制度の活用により、これまで手が付けられなかった物件が動き出す可能性もあります。ただし、手続きや関係者調整には時間と専門的な対応が必要となるため、短期的な判断には注意が必要です。
【投資家向け】改正で変わる物件選びの視点とチェックリスト
改正の内容を踏まえて、不動産投資家が物件を見るときに押さえておきたいポイントをまとめます。
✔ 改正で「追い風」になりやすい物件の特徴 | ✗ 改正後に「リスク」が顕在化しやすい物件の特徴 |
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購入前の確認チェックリスト
物件を取得する前に、管理組合や売主・仲介業者に確認しておきたい項目をまとめます。
■ 管理組合の運営状況
・直近3年間の総会議事録を確認できるか
・決議案件の可決率はどうか（否決が続いていないか）
・理事会が定期的に開催されているか
・管理会社が適切に機能しているか
■ 区分所有者の状況
・所在不明の区分所有者は何戸あるか
・空き住戸・投資用区分所有者の比率はどうか
・過去に決議が否決された案件はあるか（理由も確認）
■ 財務・修繕の状況
・長期修繕計画が作成・更新されているか
・修繕積立金の積立額は計画に対して不足していないか
・直近の大規模修繕はいつ実施されたか
・耐震診断が実施されている場合、その結果はどうか
■ 再生・建て替えの可能性
・管理組合内で建て替えやリノベーションの議論が出ているか
・容積率の余力はあるか（建て替え後の床面積増加の可能性）
・行政からの指導や勧告を受けたことがあるか
注意点｜「すぐに何かが変わる」わけではない
改正内容を読んで「それなら建て替えがどんどん進む」と期待される方もいるかもしれませんが、現実はそれほど単純ではありません。
よくある誤解 | 実際のところ |
「要件が緩和されたから、すぐ建て替えが始まる」 | 決議前の説明・調整に数年かかることが多い。耐震診断（費用負担あり）や裁判所手続きが前提となる場合もある |
「管理規約を変えなくても新法が自動で適用される」 | 新法は自動適用されるが、管理規約の記載が旧法のままだと整合性が取れなくなる。早めの規約改正が推奨されている |
「所在不明者がいれば即座に除外できる」 | 裁判所への申し立てと認定が必要。単に連絡が取りにくいだけでは対象にならない |
「地方の物件でも改正の恩恵を受けられる」 | 人口減少地域では建て替え・売却後の採算が見込みにくく、改正の効果が働きにくい場合がある |
今後の見通し｜都市部と地方で影響が異なる
地域 | 改正後に期待される動き | 注意すべきリスク |
都市部 | 容積率活用の余地がある立地では建て替え・一括売却が経済合理性を持ちやすい。合意形成ハードルの低下で、過去に頓挫した再生計画が動き出す可能性がある | 土地価格・建設費の高騰により、建て替え費用の区分所有者負担が増加傾向にある点に注意が必要 |
地方・郊外 | 管理不全認定のための行政関与が強化されることで、問題のある物件が早期に表面化しやすくなる | 人口減少で建て替え・売却後の採算が合わないケースが多く、改正の恩恵よりも管理不全リスクの顕在化に注意 |
【FAQ】区分所有法改正に関する質問
最後に今回の改正に関する質問事項をまとめました。施行時期や適用範囲、実務上の対応まで、押さえておきたいポイントを簡潔に整理しています。
改正はいつから施行されますか？
2026年4月1日から施行されています。区分所有法と被災区分所有法の改正部分がこの日付で適用されており、マンション管理適正化法やマンション再生円滑化法（旧：建替え円滑化法）の改正もあわせて実施されています。
既存のマンションにも適用されますか？
はい、適用されます。新築・既存を問わずすべての区分所有建物に自動的に適用されます。ただし、管理規約に改正法と抵触する内容がある場合は、その部分は施行日をもって効力を失うため、早めの規約改正が推奨されます。
建て替えが決まったら区分所有者はどうなりますか？
賛成した区分所有者（建替合意者）は、反対した区分所有者に対して区分所有権・敷地利用権を時価で売り渡すよう請求できます（売渡請求権）。反対者は金銭で補償を受けて退出することになります。この仕組みは改正後も変わりません。
投資目的で保有している場合、何をすべきですか？
まず保有物件の総会議事録・長期修繕計画・修繕積立金残高を確認し、管理組合が機能しているかチェックしてください。築40年以上の物件については、耐震診断の実施状況も把握しておくと、今後の再生議論に備えやすくなります。
管理規約はいつまでに改正すればよいですか？
法律上の期限はありませんが、国土交通省が2025年10月にマンション標準管理規約を改正・公表しています。これを参考に総会での改正決議を進めることが推奨されており、管理会社やマンション管理士に相談しながら早めに対応を始めるのが望ましいでしょう。
まとめ
区分所有法改正の本質は、合意形成ができず動けない状態を解消する点にあります。決議要件の緩和や制度の整備により、老朽マンションの再生や管理は現実的に進めやすくなりました。
不動産投資家にとっては、再生案件の可能性が広がる一方で、管理状況の差がこれまで以上に評価に反映されやすくなります。 物件ごとの状況によって影響は異なるため、管理状態の見極めがこれまで以上に重要になります。
制度の内容は理解できても、「自分の物件にどう当てはまるのか」は個別に判断が分かれるケースも少なくありません。少しでも気になる点があれば、お気軽にご相談ください。
本記事は2026年4月時点の法令・公表情報に基づいて作成しています。今後の法令改正や政令・省令の内容によって変わる場合があります。
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