アパートの老朽化によるリスクとその対策4選！具体的な費用目安も解説

・アパートが老朽化してきて、今後の使用用途を迷っている

・古いアパートを相続したけど、どう活用したらいいか分からない

このような悩みを持つ方も多いのではないでしょうか。

老朽化が進むと、空室が増えたり、家賃を下げざるを得なかったり、修繕費がかさむなど、賃貸経営にさまざまな問題が生じます。ただし、適切な対策を取れば、こうしたリスクを減らし、資産価値を守ることができます。

この記事では、老朽化が原因で起こりやすい4つのリスクと、その対策方法について、さらにかかる費用の目安も一緒に解説していきます。

アパート老朽化を考えるタイミングと目安

アパートの老朽化について考えるのは、実際にその兆候が見え始めてからでは遅いです。

物件を取得した時や運用中から、老朽化に備えることが大切です。特に、建物が築30年に達する頃には、老朽化対策に真剣に取り組む必要があります。

一般的に、一棟アパートの多くは木造や軽量鉄骨で建てられており、建物の寿命には「法定耐用年数」が影響しています。木造や軽量鉄骨の耐用年数は22年で、築30年はその終わりに近づく時期です。ちなみに、鉄筋コンクリート（RC)造は47年とされています。

築50年以上のアパートで賃貸経営を続けている例もありますが、これは適切なメンテナンスが行われていることが前提です。

メンテナンスが不十分だと、次章で説明するようなリスクが現れ、多額の損害賠償責任を負うことがあります。

したがって、築年数に応じた修繕計画を早めに立てることが、安定した賃貸経営を続けるための重要なポイントです。

アパートの老朽化で生じるリスク

アパートが古くなると、「空室面」と「修繕面」で賃貸経営に悪影響を及ぼすリスクが高まります。さまざまなリスクを理解し、早めに対策を講じることが大切です。

今回は、老朽化によって発生する5つのリスクについて、具体的な例を交えて説明します。

1.空室増加による家賃収入の減少

老朽化が進むと物件の魅力が低下し、新しい入居者が見つかりにくくなります。空室が増えることで家賃収入が減少し、賃貸経営に大きな打撃となります。

たとえば、賃料を抑えるために築古物件を選ぶ入居者でも、物件探しの際には不動産ポータルサイトで「築30年未満」と検索フィルターをかけることが多いです。

築年数を重視する入居者は、条件に合わない物件を除外するため、築30年以上の物件はそもそも検索結果に表示されにくくなります。

2.築年数の古さによる家賃下落

古い物件は、競争力を失い、家賃を下げざるを得ない場合があります。

これは、築30年の同じような条件でも、RC造よりも木造や軽量鉄骨造の物件の方が、家賃が大幅に下がる傾向があるからです。木造や軽量鉄骨造に比べて、RC造は耐久性や遮音性に優れているため、入居者からの需要が高いのです。

さらに、耐用年数の面からも築年数が増すほど物件自体の魅力が薄れます。そのため、周辺の新築や築浅物件と競争する際に、家賃を下げなければならない状況に追い込まれることが多いのです。

3.高額な修繕費の負担

建物も人間と同じように年を重ねるため、築年数が経つとメンテナンスがますます重要になります。特に、屋根や外壁、設備の修理には高額な費用がかかることも多いです。

一棟アパートを所有している場合、これらの修繕費用はこれまでのキャッシュフローから捻出しなければなりません。

築30年を迎える頃には、ローン完済もしくは完済間近のため、今後の運用について見極めることが重要です。

• 修繕を行って賃貸経営を続けるのか
• 修繕を避けて別の活用方法を検討するのか

どちらの選択肢にするのか、早めに明確にしておきましょう。

4.建物の安全性低下による事故発生

耐震性や設備が劣化すると、入居者の安全に大きな影響を与えることがあります。実際、古いアパートでは外階段が崩れ、入居者が怪我をする事例が全国で多く見られています。

特に雨風にさらされる外階段は劣化が進みやすく、適切なメンテナンスが行われないと構造が弱くなり、崩壊のリスクが高まります。

このような問題を避けるためには、定期的な点検・メンテナンスで早期の補修がとても大切です。

5.入居者の満足度低下による退去

老朽化により、設備や外観が魅力を失い、入居者の退去が増えるリスクがあります。

たとえば、古いキッチンや浴室、トイレは入居者の快適さを損なう要因となりやすいです。老朽化したアパートでは、次にいつ入居者が決まるか分かりませんので、既存入居者の退去は命取りと言えるほど致命傷になりえます。

アパートの老朽化で現れる5つの兆候

アパートの老朽化は、年月と共に少しずつ進行し、建物の躯体に現れやすくなります。

外見上の変化が分かりにくい場合でも、構造自体に劣化が見られることが多く、放置すると大規模な修繕や建て替えが必要になることもあります。

本章では、アパートの老朽化が進行している際に確認すべき5つの重要な兆候を紹介します。

1. 外壁のひび割れ・チョーキング現象

外壁にひび割れや剥がれが見られる場合、アパートの老朽化が進んでいるサインです。

ひび割れした隙間から雨漏りや湿気が建物内部に発生する可能性があり、躯体の耐久性に悪影響を与えます。

また、外壁には「チョーキング現象」という劣化を示すサインがあります。これは、外壁の塗装が劣化し、手で触ると白い粉が付着する現象です。

塗膜が紫外線や雨風などの影響で劣化し始めたサインで、放置すると防水性が失われ、大きなダメージにつながることがあります。この現象が見られたら、早急な外壁の補修や塗り替えの検討が必要です。

2. 屋根の劣化や雨漏りの跡

屋根材の劣化や破損がある場合、雨漏りのリスクが高まります。屋根材の劣化を見極める方法は、主に以下の7つです。

1. 腐食による穴
2. ひび割れ（欠け）
3. 剥がれ
4. 浮き、反り
5. 色あせ
6. 錆の発生
7. コケ・カビの発生

上記は、老朽化している屋根材の代表的な兆候です。また、雨樋に泥が溜まっている場合も劣化が進んでいるサインです。

これらの兆候が見られたら、早めの修理や交換を検討する必要があります。

3. 配管や排水設備のトラブル

老朽化が進むと、配管や排水設備が劣化し、漏水や詰まりが発生しやすくなります。これにより、室内の湿気やカビが発生し、住環境が悪化する恐れがあります。

漏水や詰まりの兆候としては、以下の点が見られます。

• 壁、天井、床にシミができる
• 水道代が異常に高くなる
• 排水口から悪臭がする
• 水の流れが遅くなる

また、目に見えない場所での漏水の場合、床下が湿っているかどうか確認したり、定期的に水圧テストを行うことが劣化を見極める方法です。

水トラブルは事前に見つけることが難しいですが、発生すると修繕費用が高額になりやすいです。

また、放置すると、漏水による構造部分へのダメージや、カビの除去費用が高額になるため、定期的なチェックが求められます。

4. 共用スペースの破損や使用感

階段や廊下、エントランスなどの共用スペースが劣化している場合、見た目だけでなく、居住者の満足度や新規入居者の申込に影響を与えます。

また、鉄柵や手すりなどの金属部分は、錆が現れたら特に注意が必要です。錆が進行すると、強度が低下して安全性が損なわれます。

5. 耐震性に関する不具合

日本は地震が頻発する国です。特に築30年以上の物件は過去に被災していたり、大きな地震に遭遇していたりすると、その際に大きなエネルギーを受けている可能性が高いです。

大きな地震があると、建物全体に大きな負荷がかかり、耐震性が低下することがあります。そのため、こうした古い物件については、現在の耐震基準に適合しているかどうかを確認するために耐震診断を受けることをおすすめします。

診断を受けることで、必要な補強工事があるかどうかを確かめましょう。

老朽化したアパートで考える4つの活用法

老朽化が進んだアパートを放置すると、上記で解説したさまざまな問題が生じる恐れがあります。

そこで、本章では、「建て替え」「買い替え」「リフォーム」「土地活用」など、老朽化アパートに対する具体的な活用法や対策を紹介します。

建て替えによる新たなスタート  

建て替えは、老朽化したアパートを一新し、再スタートを切る大きなチャンスです。

建物の耐震性や設備を最新基準に合わせることで、賃貸物件としての競争力を高め、家賃収入の向上も期待できます。

また、建て替えによって物件のデザインや間取りを現代のライフスタイルに合った形に変更することで、将来に向かいさらに長期的な運用が可能です。

建て替えの注意ポイント

• 追加工事や材料費の高騰など予算オーバーの可能性がある
• 既存入居者に退去してもらう必要がある（入居者がいる場合）
• 建て替え期間中の家賃収入がゼロになる
• 新たにローンを組む可能性がある

建て替えには、予算超過や追加工事、材料費の高騰といったリスクが伴うため、資金計画に余裕を持たせることが重要です。

また、工事中は賃貸収入が途絶えるため、収益喪失リスクを考慮しつつ計画を進める必要があります。さらに、入居者がいる場合は法律に定められた方法で退去をお願いするなど、入念な対応が求められます。

新たにローンを組む可能性にも考慮が必要です。建て替え費用が自己資金で賄えない場合、金融機関から追加のローンを組むことが求められるため、返済計画を賃貸収入で無理なく行えるように慎重に立てることが重要です。

別の物件に買い替え  

2つ目は、老朽化したアパートを売却し、新しく物件を買い替えるという選択肢です。建て替えは打ち合わせや工期が長く、結果的にコストも高くつくことが多くあります。

一方で、買い替えは手続きがスムーズです。売却と購入にはそれぞれはっきりとした手続きがあり、工事の進行状況に影響されることがないため、スケジュールが立てやすいのです。

また、売却によって得た資金を新しい物件の購入に使えるため、資金の管理も比較的簡単です。購入後はすぐに賃貸運営を再開できるため、賃貸収入が途切れる期間も建て替えに比べて短く、資金回収がスムーズに進むメリットがあります。

買い替えの注意ポイント

• 売却と購入のタイミングを調整する
• 新しい物件の選定に時間がかかる
• 税金や諸費用を把握する
• 信頼できる不動産会社を見つける必要がある

売却と購入のタイミングが合わないと、新しい物件購入までに賃貸収入が途絶え、経営が不安定になるリスクがあります。特に売却が先行すると、その間の収益確保が難しくなるため、次の物件の購入スケジュールは慎重に調整しましょう。

さらに、新たな収益物件選びは簡単ではありません。焦って購入してしまうと、将来的に収益性が低い物件を抱えることにもなりかねません。

売買には税金や手数料といった隠れたコストが伴うこと忘れないでください。

リフォームで資産価値の向上  

老朽化したアパートでも、リフォームを上手に活用すれば、資産価値を大幅に引き上げることが可能です。特に、キッチンやバスルームといった入居者にとって重要な設備を新しくすることで、家賃アップや入居者の満足度向上が見込めますし、退去防止の効果も期待できます。

また、外観や共用スペースに手を加えることで、物件全体の印象がガラッと変わり、入居申込が入りやすくなります。物件が古くなっても賃貸経営を継続したいオーナーにとって、リフォームは非常に有効な手段でしょう。

リフォームの注意ポイント

• リフォーム費用と回収期間を試算する
• 入居者への影響を最小限に抑える
• 部分的なリフォームでコストを抑える
• 法規制や補助金を確認する

リフォームを行う際は、費用対効果をしっかりと見極め、回収期間が現実的かどうかを確認することが重要です。また、入居者がいる場合には工事による騒音や不便さへの配慮が必要で、事前の説明でトラブルを防ぎましょう。

リフォームではすべてを改装するのではなく、水回りや内装など優先度の高い部分に絞ってコストを抑えつつ、補助金の確認も忘れずに行うことが大切です。

土地活用による収益化  

老朽化したアパートを解体して、土地自体を活用して収益を上げるという選択肢もあります。

たとえば、駐車場経営やトランクルームの設置、さらには太陽光発電設備を導入するなど、活用方法はさまざまです。アパート経営に比べて初期投資が少なく済む場合が多いので、始めやすい活用法でしょう。

さらに、管理の手間が少ない方法を選ぶことで、オーナーの運営負担も軽くなります。また、土地をそのまま売却するという選択肢もあり、これにより一度に大きな資金を得ることができ、他の投資や資産活用に充てることも可能です。

土地活用による注意ポイント

•  立地の需要を確認する
• 初期投資と収益性を見極める
•  法的規制や許可の確認
•  長期的な維持・管理計画を立てる

土地を活用する際は、まず周辺エリアの需要をしっかりと確認することが大切です。駐車場やトランクルームを作っても、需要がないと収益につながらないため、立地に合った使い方を選びましょう。

また、初期投資には、以下のものが考えられます。

他にも、必要に応じて管理看板の設置や照明設備も必要です。

これらの費用を踏まえ、どのくらいの初期投資が必要かを正確に見積もることが大切です。

収益の計算は、たとえば駐車場なら、1台あたりの月額利用料をエリアの相場に合わせて設定し、総台数や稼働率を考慮して月間の収入を予測します。

また、トランクルームの場合は、部屋数や1室あたりの賃料に基づき、稼働率を考慮して収益を計算します。初期投資に対する回収期間や月々の収益を見極め、費用対効果をしっかり把握しましょう。

新たな活用法で発生する費用

本章では、前章で解説した老朽化したアパートに対する4つの活用法について、それぞれの費用を紹介します。

• • 建て替え
  • 買い替え
  • リフォーム
  • 土地活用

どの方法を選ぶにしても、具体的にどれくらいの費用がかかるかを事前に理解しておくことが大切です。しっかりとコストを把握しておけば、後々の計画もスムーズに進めやすくなります。

建て替えにかかる費用

建て替えに係る費用は、「解体費」と「建築費」の2つが必要です。

解体費

まず、50坪のアパートを解体する際の費用の目安は以下の通りです。

ただし、解体コストでは2つのポイントに注意する必要があります。

アパートに隣接する道路幅が狭いなどの理由で重機が入れない場合、手作業で解体工事をしなくてはなりません。この場合は人手や日数を要するため、解体費が高くなります。

2つ目のポイントは、アスベストです。人体に影響を与えるアスベストを多く含む築古物件は、処分費に加えて作業員の防護服やマスク代、養生費用など高額になる可能性があります。

また、工期は木造は早ければ1週間程度で終わりますが、RC造では2週間以上かかることが一般的です。

建築費

2023年の「建築着工統計調査（国土交通省）」によると、構造別の建築費は以下の通りです。

しかし、アパートの建築費は上記以外にも、別途工事費と諸費用がかかります。割合として、「本体工事（上記）7割、別途工事費2割、諸経費1割」です。

そのため、アパート全体の建築費としては、「坪単価×延床面積÷0.7」で算出しますので、50坪のアパートではおおむね以下の建築コストが必要です。

建築費は地域によっても大きく異なります。一般的に木造アパートは4ヵ月～半年ほどの工期になりますが、梅雨や台風など時期によって変動があります。

買い替えにかかる費用

アパートを買い替える際には、「売却」と「購入」の両方にさまざまな諸経費が発生します。代表的な費用として、以下が挙げられます。

売却時

1. 仲介手数料：通常は上限である「（物件代金×3%+6万円）×消費税」
2. 抵当権抹消費用：司法書士への報酬、登録免許税
3. 譲渡所得税：「（売却価格－取得費用・諸経費）×定率」

購入時

1. 仲介手数料：同上
2. 所有権移転費用：司法書士への報酬、登録免許税
3. 不動産取得税：土地や建物の評価額に基づいて計算
4. ローン関連費用： 事務手数料や保証料など
5. 火災保険料：1年あたり5～15万円程度
6. 印紙：契約書貼付用の印紙代

買い替えには売却と購入の両方で多くの費用がかかるため、これらをしっかりと把握し、事前に資金計画を立てることが大切です。

目安として、売却は一般的に半年程度かかります。購入は、物件探しがどれほどかかるかによりますが、申込を入れてから契約、ローン審査・契約、決済まで2ヵ月ほどです。

リフォームにかかる費用

リフォームにかかる費用として、高額になるものは「外壁工事」と「屋根の防水工事」です。これらは、使用する塗装剤によって費用が大きく異なります。

50坪程度の一般的なアパートの場合、外壁工事は150～300万円程度、屋根の防水工事は50～120万円程度です。

また、建物内のリフォーム目安は以下のとおりです。

何をどこまでリフォームすべきか、収益とのバランスをとりながら実施しましょう。

土地活用にかかる費用

土地活用にかかる費用相場は、活用法によってさまざまです。

駐車場経営の費用相場

トランクルーム経営の費用相場

 太陽光発電の費用相場

まとめ

老朽化したアパートは、空室や家賃の下落、高額な修繕費、さらには建物の安全性の問題といったリスクを抱えています。賃貸経営を安定させるためには、早めの対策が欠かせません。

選択肢として「建て替え」「買い替え」「リフォーム」「土地活用」がありますが、それぞれ費用や期間、メリットも異なります。

建て替えはコストが大きいものの、物件の競争力を大幅に高めることができ、買い替えは手続きがスムーズで賃貸収入を早く再開できる点が魅力です。リフォームは資産価値を維持しながら賃貸経営を続ける方法として効果的ですし、土地活用は初期投資を抑えつつ管理の手間も減らすことができます。

それぞれの方法をしっかり検討し、自分に合った対策を選ぶことが大切です。