敷金返還トラブル11事例と防止策｜原状回復や契約書の注意点を徹底解説

敷金の返還をめぐるトラブルは、賃貸経営で特に多い悩みのひとつです。「壁紙の汚れを修繕費として差し引いたらクレームがきた」「契約書に書いてあったのに納得してもらえない」といった声も少なくありません。

実際、原状回復の範囲や敷金償却の扱いをめぐって、オーナーと入居者の認識が食い違い、消費者センターや訴訟に発展するケースもあります。

そこでこの記事では、実際に起こりがちな敷金返還トラブルを12の具体例とともに紹介しながら、オーナー側が知っておくべきルールや予防策、契約書の注意点までをわかりやすく解説します。

契約内容や退去時の精算方法に不安があるオーナー様は、弊社までお気軽にご相談ください。

敷金返還トラブルはなぜ起きるのか？

国土交通省の調査によると、賃貸住宅に関する相談のうち、原状回復や敷金返還に関するものが全体の約4割を占めています。

一体なぜ、これほどまでにトラブルが多発するのでしょうか。

その根本的な原因は、法的な定義の曖昧さ、貸主と借主の認識のズレ、そして契約内容の不明確さにあります。

敷金の法的な定義と改正ポイント

2020年4月1日に施行された改正民法では、「賃借人は賃借物を受け取った後に生じた損傷について、原状回復義務を負うが、通常損耗や経年変化については原状回復義務を負わない」と明記されました。

改正前の民法では敷金に関する明確な規定がありませんでしたが、改正により以下の点が法的に明確化されました。

上記に基づいた、重要な改正ポイントは以下の三点です。

1. 通常損耗・経年劣化は借主の原状回復義務から除外
2. 敷金返還義務の明文化
3. 特約による例外規定の有効性の明確化

この改正により、従来の判例や国土交通省ガイドラインで示されていた原則が「法律レベル」で確立されました。

「原状回復」と「経年劣化」の違い

原状回復トラブルの多くは、「原状回復」の範囲に対する認識の違いから生じています。

この区別を正確に理解し、契約書や特約で明確に定めることが、トラブル防止の第一歩となります。

「借主」と「貸主」で認識がズレやすいポイント

実務において貸主と借主の認識が特にズレやすいのは以下の5つのポイントです。

①クリーニング費用の負担範囲

• 貸主：「入居者が使用したのだから全額借主負担」
• 借主：「通常清掃は貸主負担のはず」
• 実際：通常清掃は貸主負担、特別清掃のみ借主負担

②設備故障の責任範囲

• 貸主：「借主が壊したから修理費を請求」
• 借主：「自然故障だから貸主負担」
• 実際：経年劣化による故障は貸主負担、借主の過失は借主負担

③原状回復の程度

• 貸主：「新品同様に戻してもらう」
• 借主：「住める程度でよい」
• 実際：借主責任分のみ回復、経年劣化は考慮

④特約の有効性

• 貸主：「契約書に書いてあるから有効」
• 借主：「一方的すぎるから無効」
• 実際：合理的な範囲内で、借主の同意があれば有効

⑤精算時期

• 貸主：「修繕完了後に精算」
• 借主：「退去後すぐに返金」
• 実際：原則として退去後速やかに精算・返金

これらのズレは、どちらか一方が間違っているというよりも、「認識のすり合わせ不足」から生じるものです。
だからこそ、契約時の丁寧な説明と書面での確認が、トラブルを未然に防ぐ最も有効な対策となります。

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敷金返還の基本的な流れ

敷金をめぐるトラブルを防ぐには、精算までの正しい手順を把握しておくことが不可欠です。

以下に、一般的な敷金返還の流れをステップごとに整理しました。オーナー・管理会社としてスムーズな対応ができるよう、改めて確認しておきましょう。

敷金返還は、入居者との最後のやり取りとなる重要な場面です。トラブル防止のためにも、返金額や内訳の説明は電話だけで済ませず、メールや書面で送付し、やり取りの記録を残すことが大切です。

また、入居者が保証会社に加入している場合は、退去費用が未払いになると保証会社が代位弁済を行う期限が設けられているため、精算手続きを早めに進める必要があります。遅れると、費用の回収が難しくなることもあるため注意しましょう。

契約内容や退去時の精算方法に不安があるオーナー様は、弊社までお気軽にご相談ください。

よくある敷金返還トラブル11選｜考え方や対応・防止策も紹介

実際の現場でよくある敷金返還トラブルを、代表的な11の事例に絞ってまとめました。
いずれも賃貸オーナーが直面しやすい内容ばかりなので、事前に知っておくことで、トラブルの未然防止につながります。

①「クロスの一部汚れ」で全面張替え請求は妥当？

一面の汚れに対して全面張替えを請求する場合は、契約書と合理的な説明の両方が重要です。

②「退去時のハウスクリーニング代」は借主に全額請求できる？

ハウスクリーニング代の請求は、契約書の記載と事前説明があってこそ成立します。

③ペット可物件での床の傷は誰の責任？

ペットによる傷は、傷の程度と契約内容の明確さが請求可否の分かれ目です。

④入居前のキズを「借主の責任」とするのは通用する？

請求の根拠には、入居時の記録が何よりも大きな意味を持ちます。

⑤「室内喫煙」による壁のヤニ汚れ、借主に請求できる？

喫煙による汚損は請求可能ですが、契約時の説明と合意が前提になります。

⑥「鍵の故障」も借主負担？経年劣化との違いとは

鍵の不具合は、劣化か過失かを見極めてから判断する必要があります。

⑦「退去立ち合いを省略」した結果、損傷が見つかったら？

退去時の立ち会いを省略するなら、必ず他の手段で記録を残しておきましょう。

⑧敷金返還を1ヶ月以上放置したらどうなる？

敷金精算が遅れると不信感を招き、トラブルの引き金にもなりかねません。

⑨「敷金償却なんて聞いてない」と入居者に言われたら？

償却特約を有効にするには、内容の理解と合意の証拠が必要不可欠です。

⑩「クロス全面張替え費用は借主負担」とする特約は有効？

負担の大きい特約は、借主の理解と納得が得られて初めて有効になります。

⑪「裁判すれば勝てる」と借主に言われたときの正しい対応は？

借主に強く出られても、証拠と冷静な対応が最も信頼される手段となります。

契約内容や退去時の精算方法に不安があるオーナー様は、弊社までお気軽にご相談ください。

オーナーがトラブルを防ぐためにできる7つの対策

前章では、敷金返還トラブルの代表的な事例を紹介しました。こうした問題は、契約書の記載や写真などの記録に残すこと、また貸主・借主双方の意識共有がとても大事です。ここでは、オーナーとして日頃から意識しておきたい7つの実践的な対策を紹介します。

契約書に明確な特約を記載する

「これは借主の負担でいいのかな？」と悩む内容こそ、曖昧にせず契約書に明記するようにしましょう。

たとえば「ペットによる傷は借主負担」「室内喫煙によるクロスの張替えは借主負担」など、具体的に書いておくと精算時に揉めにくくなります。ただし、借主に一方的に不利な内容や、ガイドラインから外れる内容は無効となる恐れもあるため、説明と同意を取ることが前提です。

ハウスクリーニング・修繕費用の明文化

ハウスクリーニング費用や修繕費についても、「いくらぐらいで、どう決めるのか」を最初から示しておくと安心です。

たとえば「居室は○万円、水回りは○万円」「見積もりをもとに経年劣化分を引いて算定」など、ルールがあれば借主も納得しやすくなります。事前に説明する重要事項説明にも必ず盛り込むようにしましょう。

入退去時の状況を写真・動画に記録する

入居時と退去時、どちらも室内の状態をしっかり記録しておきましょう。各部屋の全体・設備の状態・既存の傷などを、日付入りで撮影。クラウド保管しておけば、後々の確認もスムーズです。

なお、入居後の撮影は実務上難しいため、あらかじめ「入居時室内チェックシート」を用意して借主に記入・返送してもらうのも有効です。郵送で返送された場合は、消印の日付も確認できるため、封筒も一緒に保管しておくとより安心です。

原状回復範囲の説明を事前に行う

契約時には、賃借人へ「原状回復」の定義や範囲をしっかり説明しましょう。通常損耗と借主負担の違いや、経年劣化の考慮など、ガイドラインや図解なども活用しながら丁寧に伝えることが大切です。

書面での記録に加え、借主の署名・押印を確実に取得し、内容を正しく理解しているかどうかも確認しておくことが重要です。

退去立ち合いを必須にする

立ち会いは面倒に思えるかもしれませんが、その場でお互いに確認しておくことで、後からのトラブルをぐっと減らせます。チェックリストや写真を活用し、現状の認識をそろえることが大切です。

立ち会えない場合でも、報告書や写真、第三者の立ち合いなどで、事実の裏付けを残しましょう。

精算書と返金時期のガイドラインを守る

精算書には、敷金の内訳や原状回復費用、返金額などを明記し、返金時期もあわせて伝えましょう。退去から1ヶ月以内が目安です。

どうしても遅れるときは、事前に事情を説明し、借主に不安を与えない対応を心がけてください。精算と返金は「早く・丁寧に」がぽいんとです。

「言った・言わない」を防ぐために文書で残す

費用や対応方針に関するやり取り、借主からの要望など、後からトラブルになりそうな内容はメールや書面で残しておきましょう。

デジタル・紙どちらでもOKですが、内容が確認できる状態で一定期間は保管するのが安心です。

一人で抱え込まず、管理会社に頼る選択肢も

忙しいオーナーや、遠方の物件を持っている方は、管理会社との連携も一つの手です。原状回復や精算のプロに任せることで、説明や対応もスムーズになります。信頼できる会社を選び、連絡体制や役割分担を明確にしておくことがポイントです。

契約内容や退去時の精算方法に不安があるオーナー様は、弊社までお気軽にご相談ください。

敷金返還でトラブルになったときの相談先一覧

万が一、敷金返還をめぐって借主との話し合いが難航した場合、第三者の力を借りるのも一つの手です。ここでは代表的な相談先を紹介します。

オーナーにとって特におすすめなのは、「不動産適正取引推進機構」や「弁護士・司法書士」への相談です。契約や精算に関する専門的な視点からの助言や、実務に即した法的対応が期待できます。

状況がこじれてしまった場合には、調停や訴訟を視野に入れ、「裁判所での調停」も検討してみましょう。

まとめ

敷金返還は、入居者との最後の大事なやり取りです。小さな行き違いが思わぬトラブルを招くこともあるため、契約内容の明確化や記録の徹底、丁寧なコミュニケーションが欠かせません。

この記事では、よくあるトラブル例と、それを防ぐ7つの対策をご紹介しました。どれもすぐに実践できる内容ばかりです。

また、万が一トラブルになったときに備えて、相談できる窓口を知っておくことも安心材料のひとつ。一人で抱え込まず、必要に応じて専門家のサポートを受けましょう。

日頃のひと手間が、スムーズで気持ちのよい賃貸経営につながります。

契約内容や退去時の精算方法に不安があるオーナー様は、弊社までお気軽にご相談ください。