外国人の不動産所有を「国籍登記」で一元管理へ｜規制強化でマンション価格はどう変わるか

政府は、外国人の不動産所有状況を一元管理する方針を固めました。
2027年度を目処に、これまで把握困難だったマンション所有者の国籍情報が登記に紐づけられます。これは、高騰し続ける不動産市場にとって、大きな転換点となるでしょう。
実態把握の先に見えるのは、外国人に対する税制変更の可能性です。保有コスト増で海外マネーの流入が抑制されれば、都心部を中心とした価格高騰は終焉を迎えるかもしれません。
相場の潮目が変わりつつある今、資産価値を守るためには、早期の売却を含めた出口戦略の再構築が急務となっています。

この記事では、国籍情報の登記制度が市場に与える影響と、所有者が今取るべき出口戦略についてわかりやすく解説します。将来の資産価値を守るために、いま知っておきたいポイントを整理していきましょう。

「まだ売れるうちに、どう動くか」。その判断が資産の明暗を分けます。今の相場環境が続くうちに、ぜひ一度弊社へご相談してみませんか。

外国人の不動産登記制度はどう変わるか

先日発表された政府の方針により、日本の不動産登記制度は転換点を迎えています。
安全保障や市場透明化を目的に、従来の「氏名・住所」のみの管理から、国籍情報を紐づけた厳格な監視体制へと、制度のあり方が根本から刷新されようとしています。

これまで国籍情報が追えなかった

日本の不動産登記法は、あくまで「誰が権利者か」の特定と権利関係の公示を目的としてきました。所有権の法的効力に国籍は影響しないという前提に加え、プライバシー保護や差別防止の観点から、国籍情報の記載は長らく見送られてきたのです。

また、外国人名の表記がカタカナや漢字に限られ、実務上の本人確認手段が限られていたことも背景にあります。外国籍でも日本人と同様に不動産取引が可能であるため、あえて国籍を区分する必要はないと解釈されてきました。
こうした従来の法的な前提が、結果として外国人所有の実態把握を困難にしていたのです。

対象範囲はマンションから重要土地まで

今回の改正で注目すべきは、監視対象が安全保障上の「重要土地」から、一般の「マンション・住宅」へ拡大する点です。これまで、基地周辺などでは「重要施設周辺安全確保法（旧・土地利用規制法）」により、外資の動きが注視されてきました。
しかし新制度では、都市部の不動産市場全体がその射程に入ることになります。これには、都心のタワーマンション等に流入する海外マネーを正確に把握し、価格高騰の一因となっている投機的動きを可視化する狙いがあります。

単なる防衛問題を超え、国民の住環境を守るための経済的な実態把握へと、政策のフェーズが大きく変化したことを意味します。

2027年度の運用開始へ政府が調整

政府は、2027年度の本格運用を目指して、法務省や国土交通省を中心とした調整を加速させています。
新たな仕組みでは、不動産登記情報と在留外国人情報のデータベースを連携させ、所有者の国籍を効率的に紐づけるシステムの構築が検討されています。猶予期間を経て義務化されれば、新規取得はもちろん、既存の所有権についても段階的に国籍情報の登録が求められていくでしょう。
2027年を境に、日本の不動産市場は所有状況が完全に可視化される状態となります。

マンション市場の構造変化で海外マネー依存脱却なるか

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近年のマンション価格高騰の一因となっているのが、海外投資家の存在です。しかし、国籍による管理強化は、この構図を大きく変える可能性があります。
無制限な資金流入が是正されれば、市場は国内の実需中心へと回帰するのでしょうか。海外マネーへの依存からの脱却と、それに伴う市場の健全化が今後の焦点となります。

価格高騰の一因となった投資マネーの存在

都心マンションの価格が日本人の平均年収から大きく乖離した背景には、海外からの旺盛な投資マネーがあります。彼らにとって日本の不動産は、安定した利回りが期待できる魅力的な金融商品です。特にタワーマンションは、居住用ではなく値上がり益を狙う投機対象として盛んに取引されていました。
豊富な資金力を持つ海外勢が、相場以上でも即金で購入する。この動きが呼び水となり、市場全体の価格がつり上がってしまったのが近年の特徴です。実需層を置き去りにした近年の高騰劇は、外からの投資熱が主導したものでした。

円安が生んだ「東京不動産の割安感」

近年の歴史的な円安水準は、海外投資家にとって「日本買い」の絶好の機会となりました。
ドルや人民元ベースで見れば、東京の不動産は驚くほど割安に映ります。ニューヨークやロンドンなどの主要都市と比較しても、東京の物件は安価で、かつ賃料収入も安定しているからです。
この圧倒的なお得感が、海外マネーの流入を加速させました。「日本の不動産はバーゲンセール状態だ」という認識が広まり、国境を越えた資金が殺到したのです。円安という為替のマジックが、国内の実体経済とはかけ離れたブームを演出していたといえます。

制度改正で外国人の割安感が終焉？

今回の国籍登記による管理強化は、海外投資家にとって強力な心理的ブレーキとなります。自身の資産情報が日本政府に完全に把握されることを、嫌気する富裕層は少なくありません。
さらに懸念されるのが、実態把握の先にある「外国人への課税強化」です。将来的に購入税や保有税が上乗せされれば、円安によるメリットは一気に相殺されてしまいます。
「手軽に儲かる市場」という日本の魅力は薄れるでしょう。コスト増やリスクを敬遠したマネーが流出すれば、長らく続いた「外国人買い」のトレンドは終焉を迎える可能性があります。

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制度改正で保有者属性による線引きが進む可能性

国籍情報の把握は、単なる管理強化にとどまりません。これを足がかりに、将来的に「誰が」「何のために」所有しているかによって、税制や規制に明確な差をつける線引きが進む可能性があります。
日本人と外国人、あるいは実需と投資など、属性による取扱いの分離が現実味を帯びてきました。

投資と実需をどう区別するか

政府の本音は、所有者の属性に応じた適正な課税にあると考えられます。金融機関が住宅ローンと投資用ローンで金利差をつけているように、税制でも両者を区別する手法です。しかし、個々の利用実態を行政が一つひとつ確認するのは、あまりに手間がかかります。
そこで、まずは「外国人の登記情報一元管理」という、手っ取り早く実効性のある手段に出たのではないでしょうか。日本人が高値で買えない現状を汲んだ措置でもあります。
あくまで予測ですが、政権の動きを見れば、将来的に投資物件と実需物件で税率が異なる未来も十分にあり得ます。「売り時」を逃して、身動きが取れなくなる事態を避けるためにも、こうした政策の変化まで先読みしておく必要があります。

高価格帯物件から影響が顕在化

海外マネーが集中している都心の高価格帯物件は、この線引きの影響を真っ先に受けることになります。いわゆる「億ション」やタワーマンションは、実需よりも投資や資産保全を目的として購入される比率が高いためです。
外国人や投資目的の所有に対して監視や課税が強化されれば、これら高級物件の流動性は一気に低下します。買い手が激減し、価格維持が困難になる恐れがあるからです。
一方で、一般的な実需層が購入する郊外や中古物件への影響は限定的でしょう。まずは「富裕層向けの市場」から、景色が変わり始めると予測されます。

保有コストの差が収益性を左右

属性による線引きは、最終的に保有コストの差となって現れます。もし外国人所有者に固定資産税の上乗せや、新たな保有税が課されれば、収益構造は根本から崩れてしまいます。
これまでは、円安と低い税負担が日本の不動産の魅力でした。
しかし、コスト増で利回りが低下すれば、投資妙味は薄れます。「持っているだけでコストがかさむ」状態になれば、海外勢は資金を引き揚げるでしょう。
わずかな税率の差が、投資判断を大きく左右します。これからの不動産投資は、こうした制度変更リスクを計算に入れた収支計画が不可欠です。

動きが出るのは投資色の強いエリアから

今回の制度変更の影響は、全国一律ではありません。まず反応するのは、これまで海外マネーが潤沢に流入していた「投資色が強い」エリアです。
実需層が支える地域よりも先に、投機的な動きが活発だった場所から潮目が変わり始めます。市場の二極化が進む中、どのエリアが「売られる」対象になるのか、その選別が始まります。

湾岸・再開発エリアの変化予測

外国人投資家の購入比率が高い東京の湾岸エリアや大規模再開発地域は、最も早く影響を受ける可能性があります。これらのエリアは、実需以上に「将来の値上がり益」を期待したマネーで価格が形成されてきた側面が強いからです。
国籍管理によって心理的な「売り」の圧力が強まれば、需給バランスは一気に崩れます。これまで右肩上がりだった相場が調整局面に入り、価格の変動幅が大きくなる恐れがあります。
キャピタルゲイン狙いの投資家が撤退を始めれば、実需とかけ離れて高止まりしていた価格の修正は避けられないでしょう。

安全保障上注目される地域の行方

国境離島や防衛施設周辺など、安全保障上の重要地域は、いわば国による監視の最前線です。新たなデータベース整備に伴い、従来の自由な売買ルールが上書きされ、取引に厳しい制限がかかる可能性があります。
買い手が「国が許可した人物」や「日本人」に限定されれば、当然ながら流動性は著しく低下します。売りたくても売れない、あるいは相場より安く手放さざるを得ない状況に陥りかねません。
こうしたエリアでの投資目的の保有は、国の意向に左右される「政策リスク」をダイレクトに受けるため、資産としての安定性が大きく揺らぐことになります。

「人口×生活価値」の評価軸へ回帰

投資マネー主導のバブル的な価格形成が落ち着くと、不動産の価値基準は原点回帰します。つまり、投機的な期待値ではなく、「実際に人が住みたいか」「人口が集まる場所か」という生活価値そのものが、価格を決める要因になると予測されます。
湾岸などの投資色の強いエリアでの調整が先行した後、市場全体が「実需中心」の健全な姿へとシフトしていくでしょう。見せかけの利回りや過度な将来性よりも、生活利便性や教育環境といった、居住者目線での評価が資産価値を担保する時代に戻るのです。
そのため、今後の資産防衛は、地に足のついたエリア選定が鍵となります。

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所有者が取るべき次の一手｜出口戦略の再構築の必要性

政府の方針転換は、市場のルールが変わることを意味します。これまで通りの「持ち続ける」選択が、必ずしも正解とは限らないフェーズに入りました。
資産価値がピークを打ち、下落局面に転じる前に何ができるか。所有者は今、冷静な現状分析と、出口戦略の抜本的な見直しを迫られています。

政策発表は相場転換のシグナル

歴史を振り返れば、不動産に関する大規模な政策変更は、しばしば相場の大きな転換点となってきています。
今回の「2027年度運用開始」という政府の発表は、単なる事務的なスケジュールの告知ではなく、高騰しすぎた市場に対するピークアウトのシグナルと捉えるべきです。

実際に規制や課税強化が始まる前に、敏感な海外マネーや大口投資家は、既に逃避の準備を始めています。制度が完成し、影響が数字として表れてからでは手遅れになりかねません。
資産を防衛するには、「まだ大丈夫」という楽観視を捨て、潮目が変わった事実を直視することが大切です。

まだ売りやすい今こそ選択肢がある

幸いなことに、現時点ではまだ市場の流動性は保たれています。円安効果も残っており、海外勢を含めた買い手候補は存在します。
しかし、ひとたび規制強化が現実味を帯びて買い控えが起きれば、売りたくても売れない、『出口なし』の状態に陥るリスクがあります。
主導権を握って価格交渉ができるのは、市場が元気なうちだけです。選択肢が豊富な今のうちに売却を検討するのは、決して早計ではありません。利益を確定させ、現金化して次のチャンスを待つことが、不透明な未来に対する最も確実なリスクヘッジとなります。

保有目的の再整理が利益を守る

最後に必要なのは、その物件を「なぜ持っているのか」という目的の再確認です。
もし、将来の値上がり益だけを期待した投資物件であれば、政策リスクが高まる今が手仕舞いの好機かもしれません。一方で、自身が住むための実需物件や、長期的な家賃収入が主目的であれば、保有継続も合理的な判断です。
危険なのは「なんとなく上がりそうだから」という曖昧な動機で保有し続けることです。コスト増や価格下落のリスクシナリオをシミュレーションし、それでも持ち続ける合理的な理由があるかを見直さなくてはなりません。
感情を排して目的を再整理することが、あなたの大切な利益を守ります。

高市政権で見えてきた不動産の税制・制度変化

2025年10月21日、自民党の高市早苗総裁が第104代首相に指名され、日本初の女性首相が誕生しました。
外国人不動産規制と税制改革を明確に掲げる高市政権の発足により、本記事で取り上げた「外国人の不動産登記における国籍情報の一元管理」は、もはや単なる構想ではなく、確実に実行される政策として位置づけられました。

外国人の不動産所有情報の国籍一元管理は、単なる事務手続きの変更ではありません。これは、長らく続いた「海外マネー依存の相場上昇」が転換点を迎えたことを告げる明確なサインです。
「誰が」「何のために」所有しているかが可視化されることで、将来的に属性による課税強化や取引規制が進む可能性も否定できません。特に投資色の強いエリアでは、これまでの常識が通用しなくなる恐れがあります。

今回の制度改正が示すのは、「投資主体の市場」から「実需主体の市場」への変化です。外部資金によって押し上げられた価格は、本来の生活価値に沿った水準へ戻ろうとしています。
不動産の評価軸が根本から見直されることで、エリアごとの差がこれまで以上に鮮明になっていくでしょう。

市場のルールが変わる2027年に向けて、カウントダウンは既に始まっています。まだ流動性が保たれている今こそ、保有物件の出口戦略を真剣に見直すべきタイミングです。
政策の変化を敏感に察知し、大切な資産価値を守り抜くために、今こそ先手を打って行動を起こしましょう。

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