築48年マンションが大変身！680万円投資で年間57万円収益アップの全記録

はじめに

「築古物件はもう収益性が見込めない」そんな固定観念を覆す、成功事例をご紹介します。

今回は、築48年という超築古マンションが、戦略的なリフォームによって見事に生まれ変わり

家賃を140％まで押し上げることに成功した実例です。

この物件は、適切な市場分析と入居者ニーズの把握、そして思い切った投資判断により、年間57万円もの収益改善を実現しました。

物件概要と初期状況

物件詳細

• 築年数: 48年
• 間取り: 4DK → 3LDK（リフォーム後）
• 立地: 足立区内、駅徒歩8分
• 建物構造: 鉄骨鉄筋コンクリート造

劇的な変化：ビフォーアフター写真で見る大変身

百聞は一見に如かず。まずは写真で、この物件がどれほど劇的に変化したかをご覧ください。

【1】リビング・ダイニングエリア

＜BEFORE＞

＜AFTER＞

変化のポイント：

• 温かみのある木目調フローリングへ
• 暗く重い印象から、明るく開放的な空間に大変身
• 間取り変更により、より広々としたLDKを実現
• 統一感のある内装で、現代的で洗練された印象に

【2】キッチンエリア

＜BEFORE＞

＜AFTER＞

変化のポイント：

• 置き型キッチンからシステムキッチンに全面刷新
• 木目調の扉材で統一し、高級感のある仕上がり
• 機能性と美観を両立した現代的なデザイン
• 料理が楽しくなる明るく清潔な空間に

【3】水回り比較

＜BEFORE＞

＜AFTER＞

変化のポイント：

• 設備の老朽化が目立つ状態から一新
• カビや汚れで黒ずんだ壁面が、清潔で美しい仕上がりに

【3】玄関比較

＜BEFORE＞

＜AFTER＞

変化のポイント：

• 全体的に明るく、空間が広く見える内装に
• シューズボックスや鏡を設置することで見た目以外にも機能性アップ

この驚異的な変化が示すもの

上記の写真比較をご覧いただければ一目瞭然ですが、この物件は文字通り「別物件」と言えるほどの変貌を遂げました。

視覚的インパクトの重要性

賃貸物件において、第一印象は極めて重要です。

内見時の「第一印象の3秒」で入居希望者の心を掴むことができるかどうかが、成約の鍵を握ります。

リフォーム前の印象：

• 「古い」「暗い」「汚い」という4DK状態
• 昭和の香り漂う時代遅れ感
• 住みたいと思えない陰鬱な雰囲気

リフォーム後の印象：

• 「明るい」「清潔」「現代的」な3LDK
• まるで新築のような洗練された空間
• 「ここに住みたい！」と思わせる魅力的な住環境

驚異的な成果と投資回収の現実

リフォーム投資利回りの分析

【重要】投資利回りによる効果測定

リフォーム投資は「投資利回り」で評価することが重要です。

投資利回りの計算：

• 年間収益アップ: 57万円
• 総投資額: 680万円
• リフォーム投資利回り: 8.4%（57万円 ÷ 680万円）

この利回りの優秀さ：

• 銀行定期預金：01%程度
• 国債10年物：約1%程度
• 東証株式投資：平均4-5%程度
• 今回のリフォーム投資：4%

【重要】投資回収の真実：最低限リフォームとの比較

ここで重要なポイントをお伝えします。

築48年という築古物件の場合、何もしなければ賃貸に出すことすら困難な状態でした。

最低限の住める状態にするだけでも：200～300万円は必要

仮に最低限のリフォーム（300万円）を行った場合、この場合の想定賃料：元相場程度（1,633円/㎡）までです。

実質的な追加投資効果の計算：

• 今回の投資額：680万円
• 最低限リフォーム：300万円
• 実質的な追加投資：380万円
• 年間収益アップ：57万円
• 実質的な投資利回り：15.0%（57万円 ÷ 380万円）

この計算が示す重要な意味

つまり、「何もしない」という選択肢は存在せず、最低限の投資は避けられない状況でした。

であれば、追加380万円の投資により年間57万円の収益アップを実現できるという投資効率は、非常に優秀と言えます。

投資判断の比較表：

入居希望者の反応

内見された方々からは、以下のような驚きの声をいただきました：

「写真で見るより実際の方が素晴らしい！」 「築48年とは思えないクオリティ」 「新築マンションと遜色ない仕上がり」

この反応が、2週間という短期間での成約につながりました。

年間収支改善効果

• 年間収益アップ:約57万円
• 物件価値の向上: 大幅な資産価値アップも実現

成功要因の詳細分析

1.ビジュアルインパクトの最大化

写真比較でご覧いただいた通り、「見た目の変化」を最重視しました。

入居希望者が内見時に感じる「ワクワク感」を創出することが、高い賃料設定を可能にしました。

2.統一感のあるデザイン戦略

床材、キッチン、内装すべてを木目調で統一することで、高級感と一体感を演出。

バラバラな印象を与えがちなリフォームの落とし穴を回避しました。

3.機能性と美観の両立

見た目だけでなく、現代の生活スタイルに合わせた機能性も重視。

3LDKへの間取り変更により、実用性も大幅に向上させました。

4.適切な投資配分

680万円という投資額を、効果の高い部分に集中投下。

特に入居者の目に触れやすい床材とキッチンに重点投資しました。

当社だからできる投資効率最適化のご提案

3万件以上の仲介実績が示す圧倒的な市場理解力

当社は創業以来、3万件以上の賃貸仲介を手がけてまいりました。

この豊富な経験により、以下の強みを持っています：

入居者ニーズの完全把握

• 年代別・職業別・エリア別の詳細なニーズ分析
• 成約に直結する設備・仕様の優先順位を熟知
• 時代とともに変化する入居者の価値観を常に把握

投資効率を最大化するリフォーム提案

• 限られた予算で最大の効果を生む投資配分をご提案
• 「やっても効果の薄い工事」と「必須の工事」を明確に区分
• 地域特性に合わせた最適なグレード設定をアドバイス

具体的なご提案例：

高効果投資（優先度：高）

• 床材の全面交換（視覚的インパクト大）
• キッチン交換（生活の中心となる重要設備）
• 水回り設備更新（清潔感の演出に必須）

中効果投資（予算に応じて）

• 間取り変更（市場ニーズに合わせた最適化）
• 照明器具交換（明るさの演出）
• 収納設備追加（実用性向上）

低効果投資（推奨しない）

• 過度な装飾工事
• 入居者ニーズに合わない高級設備
• 地域相場を超える過剰投資

成功への確実なロードマップをご提供

1.物件診断・市場分析（無料）

• 現状の問題点と改善ポイントの明確化
• 周辺相場と競合物件の詳細分析
• 投資利回り予測の算出

2.最適リフォームプランのご提案

• 予算別の複数プラン作成
• 期待利回りと投資回収シミュレーション
• 工事工程と賃貸開始時期の最適化

3.施工からアフターフォローまで一貫サポート

• 信頼できる施工業者のご紹介
• 工事進捗管理とクオリティチェック
• 完成後の募集活動から契約まで完全サポート

この事例から学ぶべきポイント

先入観を捨てる勇気

「築48年だから無理」という思い込みが、最大の敵です。市場ニーズに合わせれば、築古物件でも十分な競争力を持てます。

中途半端な投資は避ける

「安く済ませよう」という発想では、市場での差別化は困難です。効果的な投資により、確実なリターンを狙いましょう。

入居者目線での価値創造

「自分が住みたいか？」という視点で物件を見直すことで、市場に受け入れられる価値を創造できます。

ビフォーアフターの威力を活用

今回の写真比較のように、変化を視覚的に示すことで、物件の魅力を効果的にアピールできます。

まとめ：築古物件の無限の可能性

この事例は、築古物件が秘める無限の可能性を示しています。

重要なのは、現状に満足せず、「どうすれば価値を最大化できるか」を徹底的に考え抜くことです。

写真でご覧いただいた劇的な変化は、決して偶然ではありません。

市場調査、戦略的投資、そして入居者ニーズに合わせた価値創造。

これらの要素が組み合わさることで、築48年の物件でも驚異的な成果を上げることができるのです。

あなたの物件も、適切な戦略により大きく変貌を遂げる可能性を秘めています。

この成功事例が、新たな挑戦への一歩となれば幸いです。