2026年は変動金利は下がる？住宅ローンの今後と「選ぶ人は減少しているのか」を徹底解説

「2026年、変動金利は下がるのか」——2024年3月の日銀によるマイナス金利政策解除以降、利上げが続き、住宅ローン市場にはかつてない「変化の風」が吹き始めています。
「変動金利でいいのか」「固定に切り替えるべきか」判断に迷う方が増えているのは当然のことです。
この記事では、住宅金融支援機構の最新調査データを軸に、変動金利の今後の見通しと「変動金利を選ぶ人が減っているのか」という問いについて考察していきます。

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【2026年】変動金利を選択する人は「減少」するのか

前提として、2026年現在において変動金利が「低下」するという見通しは、ほぼ存在しません。
変動金利が「下がる」というシナリオは、日銀が急速に利下げに転じる場合にのみ成立します。しかし、現実的な見通しは「緩やかな上昇」か「横ばい」です。

変動金利を選ぶ人は「減少しているのか」という問いを考えるうえで、まず押さえておきたいのが、すでに利用者の行動そのものに変化が出ているという点です。
住宅金融支援機構の「住宅ローン利用者の実態調査（2026年1月調査）」によると、日本銀行の金融政策変更（利上げ）の影響について、49.7％が「住宅ローン選択に変化があった」と回答しています。

（出典：住宅金融支援機構「住宅ローン利用者の実態調査（2026年1月調査）」）

約2人に1人が「何かしら見直した」と考えると、これはかなり大きな変化です。
さらに内訳を見ると、単純に「金利タイプを変えた」というよりも、

といった、リスク回避の方向への調整が目立ちます。
まだ「変動金利離れが一気に進んでいる」わけではない一方で、将来の金利上昇を前提にした行動は確実に増えている状態です。
この流れはとても現実的で、「変動金利をやめる」のではなく、「そもそも無理な借り方をしない」という判断が増えているともいえます。

データで見る住宅ローン金利の推移

住宅ローン金利はこれまで低い状態が続いてきましたが、ここにきて少しずつ変化の兆しが見え始めています。利用者の選び方や金融機関の動きを見ても、「これからの金利」を意識した動きが広がりつつある状況です。
ここからは、最新データをもとに実際の変化を整理していきます。

変動型は減少｜金利上昇で選択行動に変化

同調査では、実際に利用された金利タイプの構成比が明らかになっています。
2025年4月〜9月に住宅ローンを利用した人（n=1,237）の金利タイプを見ると、「変動型」が75.0%、「固定期間選択型」が14.9%、「全期間固定型」が10.1% という結果でした。

（出典：住宅金融支援機構「住宅ローン利用者の実態調査（2026年1月調査）」）

注目すべきは、前回調査（2025年4月調査）との比較です。前回は変動型が79.0%だったのに対し、今回は4.0ポイント減少の75.0%。その分、固定期間選択型が2.7ポイント増加、全期間固定型が1.3ポイント増加しています。

【利用した金利タイプの推移】

変動型が依然として圧倒的多数派であることは変わりません。
しかし、これは「変動型の割合が初めて明確に減少に転じた調査結果」として重要な意味を持ちます。

固定期間選択型は増加｜「バランス志向」重視

固定期間選択型は、2025年4月の12.2%から2026年1月には14.9%へと、2.7ポイント増加しています。この動きは、「変動と固定の中間を選ぶ層」が増えていると捉えられます。
固定期間選択型は、一定期間は金利が固定される一方で、その後は変動に移行する商品です。そのため、「今すぐの金利上昇リスクは抑えたいが、長期固定までは踏み切れない層」に選ばれやすい特徴があります。
日銀の政策修正により今後の見通しが読めない中で、とりあえず数年は固定して様子を見るという選択が増えていると考えられます。
言い換えると、固定期間選択型の増加は、金利上昇への警戒感はあるが、まだ確信は持てないという利用者心理の表れです。

全期間固定型は増加｜「リスク回避層」の再評価

全期間固定型は、8.8%から10.1%へと1.3ポイント増加しています。
割合としてはまだ少数派ですが、注目すべきはここ数年で初めて明確に増加した点です。全期間固定型は、借入時に金利が確定し、返済終了まで変わらない商品です。そのため、金利上昇局面では最もリスクを抑えられる選択肢といえます。
これまで日本では超低金利が長く続いていたため、「固定にすると損」という意識が強い傾向にありました。
しかし、現在は状況が変わりつつあります。金利上昇の現実味が増したことで、“確実性を優先する層”が徐々に増えてきたと考えられます。

全期間固定型の増加は、金利上昇を前提にした慎重な判断が増えているサインといえるでしょう。

金融機関側の懸念事項も変化している

住宅金融支援機構の「2025年度住宅ローン貸出動向調査」（2026年3月24日公表・全国299金融機関対象）では、金融機関側の意識の変化も浮き彫りになっています。

（出典：住宅金融支援機構「2025年度住宅ローン貸出動向調査」）

住宅ローンに関して懸念する事項として、従来は約8割が「金利競争に伴う利ざや縮小」を挙げていましたが、経年推移を見ると、この割合は減少傾向に転じています。
代わりに増加傾向にあるのが「金利上昇局面での延滞増加」と「資金調達コストの上昇」です。
つまり、金融機関もまた「低金利競争」から「金利上昇への対応」へと懸念の軸を移しつつあります。これは業界全体が、低金利時代の終わりを現実として捉え始めていることを意味しています。

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なぜ今も変動金利が選ばれるのか

変動型の割合は減少に転じたものの、依然として全体の7割以上を占め、住宅ローン選択においては「変動金利一強」といえる状況が続いています。
なぜ金利上昇が意識される局面でも、多くの人が変動金利を選び続けているのでしょうか。

①金利がまだ低い

最大の理由は、変動金利の適用金利が固定金利に比べて依然として大幅に低いことです。

（出典：住宅金融支援機構「住宅ローン利用者の実態調査（2026年1月調査）」）

実際の借入データでも「年0.5%超〜年1.0%以下」が最多であり（53.4%）、フラット35の2026年3月最頻金利が2.250%であることと比較すると、1.5%以上の金利差が存在します。

4,000万円・35年返済で試算した場合、0.8%と2.25%の差は月々の返済額に換算すると約2.8万円。この差は家計に対して非常に大きな影響を持ちます。（元利均等返済・ボーナス払いなしで試算）
同条件で、借入額ごとに金利差の影響を比較すると、以下のようになります。

このように金利差は毎月の返済額に直結するため、現時点で返済額を抑えられる変動金利が、依然として選ばれやすい状況にあるといえます。

②短期で売却・住み替えする人には合理的

これは多くの記事で見落とされがちな視点ですが、5〜10年以内に売却・住み替えを想定している方にとっては、変動金利は合理的な選択です。
また見落とされがちなのが、保証会社付きローンの「保証料の払い方」です。
保証料には「前払い」と「金利上乗せ」の2パターンがありますが、短期売却・住み替えを前提とする場合はここも重要な判断ポイントになります。
たとえば、3,000万円の借入で保証料を前払いすると約60万円前後の初期費用がかかります。5年で売却した場合は一部返金されるものの、実質的に数十万円は負担として残ります。
一方、金利上乗せ型であれば、短期間の総支払額はそれより抑えられるケースもあります。
つまり、長期保有なら前払い、短期なら金利上乗せが有利になることがある、ということです。

③優遇金利の“見える化”で低金利が選ばれやすい

もう一つの理由として、優遇金利の情報が可視化され、低金利の商品を選びやすくなっている点が挙げられます。
住宅ローンの金利は、同じ「変動金利」でも金融機関によって差があります。近年はネット銀行の普及により、0.3％台〜0.5％台といった低金利の商品も登場し、金融機関同士の競争が進んでいます。
さらに、SNSや比較サイトの普及により、どの金融機関が低金利なのか、どのような条件で優遇が受けられるのかといった情報も、個人で把握しやすくなりました。
その結果、利用者は複数の金融機関を比較しながら、自分にとって有利な条件を選びやすくなっています。

また、給与振込やクレジットカード利用などの条件を満たすことで、追加の金利優遇を受けられるケースも。
こうした情報環境の変化と金融機関同士の競争も後押しし、低金利の変動ローンが選ばれやすくなっています。

2026年の金利動向｜日銀はどう動くか

変動金利を選ぶ人の行動変化は、データにはっきりと表れ始めています。では実際に、2026年以降の金利はどうなるのでしょうか。
日銀の動きを整理したうえで、今後のシナリオを3パターンで考えてみます。

2024〜2026年で日銀はどう動いてきたか

2024年3月、日銀はマイナス金利政策を解除し、約17年ぶりの利上げに踏み切りました。
その後も段階的に政策金利を引き上げ、2025年には0.5%前後の水準まで到達しています。これは「金利のある世界」への転換を意味しており、住宅ローン市場にとっては時代の節目といえる変化です。
問題は、「この先どこまで上がるか」という点です。

シナリオ①：緩やかな追加利上げ

現時点で最も可能性が高いとされているのが、このシナリオです。

日銀は物価の動向や賃金上昇の定着を確認しながら、年に1〜2回のペースで小幅な利上げを続けるというものです。
政策金利が1.0〜1.5%程度まで段階的に上昇し、変動金利の適用金利も0.2〜0.5%程度上乗せされていく、という見方が多くなっています。
たとえば、現在0.8%の変動金利が1.3%になった場合、4,000万円・35年返済の月々の返済額は約109,200円から約116,000円程度へと、月6,800円ほど増加する計算になります。痛手ではありますが、家計を直撃するほどの急変とまではいえません。

シナリオ②：横ばい・停滞

世界的なエネルギー価格の上昇や地政学リスク（中東・ウクライナ情勢）の長期化によって、物価は上がるが景気は伸び悩むという「スタグフレーション」に近い局面が訪れる可能性も考えられます。
この場合、日銀は「利上げしたいが景気を冷やしすぎるリスクがある」というジレンマに陥り、金利の引き上げを一時停止する可能性があります。

変動金利の水準は現状維持に近い形で推移し、短期的には借り手にとって悪くない状況が続くことになります。
ただし、物価が上昇し続ける中で実質的な生活コストは増加するため、「金利が上がっていないから安心」とは言い切れません。

シナリオ③：利下げ転換

リーマンショックやコロナ禍のような大規模な外部ショックが発生した場合、日銀が一転して利下げに転じる可能性もゼロではありません。

しかし、現実的な確率としては最も低いシナリオでしょう。長年の超低金利からようやく脱却しつつある日銀が、再びゼロ金利やマイナス金利に戻すためには、それだけの規模の経済的打撃が必要になるからです。
現時点では、それを前提に住宅ローンを組む根拠は薄いといわざるを得ません。

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変動金利の「減少トレンド」はいつ本格化するか

前章のシナリオを踏まえると、「変動を選ぶ人の割合はどう変わっていくか」という問いへの答えも見えてきます。
結論から言えば、減少トレンドは始まっているものの、急激な低下は起きにくい構造になっています。

「75%」という数字の意味

前述の通り、2026年1月調査時点での変動型の選択割合は75.0%です。前回比4.0ポイントの減少とはいえ、依然として4人に3人が変動型を選んでいます。
この75%という水準を「まだ多い」と見るか「ついに減り始めた」と見るかで、評価は分かれます。
重要なのは、2024年以降に続いていた「増加傾向」が初めて明確に反転したという事実です。これは変動金利一強時代の転換点を示す数字として、記憶しておく価値があります。

日本特有の「固定シフトのブレーキ」

海外の事例では、急速な利上げ局面では固定金利へのシフトが一気に進むケースも珍しくありません。米国では2022年の急激な利上げ局面において、住宅ローンの固定金利選択割合が短期間で大きく上昇しました。

しかし日本では、同じようなシフトが急速に起きにくい構造的な事情があります。

1点目は、変動と固定の金利差が依然として大きいことです。
フラット35の2026年3月最頻金利が2.250%であるのに対し、変動金利は0.5〜1.0%台が中心。この1.5%以上の差は、月々の返済額で2〜3万円以上の違いに相当します。
数字として「損をしている感覚」が強く、固定に踏み切りにくい心理が働きます。

2点目は、超低金利に慣れた「変動金利文化」の根強さです。
2010年代からの長期にわたる低金利環境の中で、「変動金利を選ぶのが当たり前」という感覚が広く定着しています。この意識の慣性は、データが変わり始めても、行動にすぐには反映されません。

こうした構造を踏まえると、変動型の割合は今後も緩やかに低下していくと予想されますが、固定型への急激なシフトは起きにくいと考えられます。

結局、2026年に変動金利を選ぶのはどんな人か

金利動向とトレンドの変化を踏まえたうえで、「では自分はどうすればいいか」という問いに向き合ってみましょう。
金利タイプの選択に「絶対の正解」はありませんが、合理的な判断の目安はあります。

変動金利の継続・選択が合理的なケース

次のような条件に当てはまる場合、変動金利を選択・継続することには一定の合理性があります。

こうした条件がそろっている場合は、金利上昇の影響を受けにくく、変動金利を選ぶメリットを活かしやすいといえます。

固定金利・借り換えを検討すべきケース

一方で、以下のような状況では固定金利の検討や、現在の借入条件の見直しを考える価値があります。

このようなケースでは、将来の返済額が不安定になるリスクがあるため、固定金利や借り換えによって支払いを安定させる選択も現実的です。

変動金利を選んでいる人の4割以上が、リスクを正しく理解していない

ここまで「変動金利が合理的な人・そうでない人」を整理してきましたが、実はその前提に大きな問題があります。多くの利用者が、変動金利のリスクそのものを十分に理解できていないという現実です。

データが示す「理解不足」の実態

住宅金融支援機構の「住宅ローン利用者の実態調査（2026年1月調査）」では、変動型・固定期間選択型の利用者（n=1,112）に対して、金利リスクの理解度を調査しています。

（出典：住宅金融支援機構「住宅ローン利用者の実態調査（2026年1月調査）」）

その結果、「理解しているか少し不安」「よく理解していない」「全く理解していない」の合計が、項目によって42.6%〜55.6%に上ることがわかりました。
特に深刻なのが、「将来、金利が上昇した場合に返済額がどのようなルールで変わるか（5年ルール・125%ルールなど）」についての理解度です。

「5年ルール・125%ルール」とは何か

変動金利には、急激な返済額の増加を防ぐための「5年ルール」と「125%ルール」という仕組みがあります。

一見「借り手を守る仕組み」に見えますが、落とし穴があります。
返済額が据え置かれている間も、金利上昇分の利息は発生し続けます。
その結果、毎月の返済のうち元金に充当される割合が減り、場合によっては支払い額が利息にも届かない「未払い利息」が発生するケースがあります。これは、返済額は変わっていないのに、残高が減らない・むしろ増えるという状況です。

この仕組みを知らないまま「返済額がすぐ上がるわけじゃないから大丈夫」と安心している人がいるとすれば、それは非常に危険な誤解です。

「理解できていない」まま借りることのリスク

変動金利が「悪い選択肢」というわけではありません。問題は、仕組みを理解せずに選んでいることです。
リスクを把握したうえで選ぶのと、何となく「今は低金利だから」という理由で選ぶのとでは、いざ金利が上がったときの対応力がまったく異なります。

あなたは、金利が1%上昇したとき、毎月の返済額がいくら増えるか、すぐに答えられますか？
答えられない場合は、一度シミュレーションツールや金融機関の担当者に確認することを強くおすすめします。変動金利を選ぶこと自体より、「理解しないまま選ぶこと」がリスクの本質です。

資金計画や住宅ローンの選び方で迷っている方は、ぜひ一度ご相談ください。弊社スタッフが状況に合わせて無料でご案内いたします。

まとめ

2026年1月の調査では、変動型は75.0%と、はじめてはっきり減少に転じました。これまでの流れが変わり始めた、ひとつの転換点といえます。

とはいえ、固定金利との金利差や日本の市場環境を考えると、変動金利が主流である状況はすぐには変わらなさそうです。

ただ、金利が上がる局面に入った今、本当に大切なのは「どの金利を選ぶか」よりも、「無理のない借り方ができているか」という点です。借入額、返済の余力、そして5年ルール・125%ルールの理解。このあたりを一度立ち止まって見直しておくことが、これからの住宅ローンではより重要になってきます。

変動金利の減少は、単なるトレンドの変化というより、「借り方そのものを見直すタイミングが来ている」というサインなのかもしれません。