不動産投資の流れ12STEP｜物件購入から運用までの全手順

「家賃収入に憧れているけど、不動産投資の始め方が分からない」とお悩みではないでしょうか。

不動産投資は、ただ物件を購入するだけではなく、事前の目的設定や戦略立て、収益シミュレーションがとても重要です。また、不動産投資は物件選定のポイントを押さえておくことで、将来的なリスクを最小限に軽減できます。

本記事では、初心者でもスムーズに投資を進められるよう、不動産投資の基本から実践的な運用ポイントまで分かりやすく解説します。これから不動産投資を始めたい方は、ぜひ参考にしてみてください。

不動産投資の流れ12STEP

不動産投資は長期的に資産を育てるものだからこそ、計画性が重要です。
簡単に買い換えられるものではないため、一度の判断が将来の収益やリスクに大きく影響します。
流れを正しく理解し、計画的に進めることで毎月安定した収益を得ることができます。

1. 不動産投資の目的設定

不動産投資を始める前に、まず「なぜ投資をするのか？」という目的を明確にすることが大切です。

上記のように、あなたが本当に求めているものを明確にしましょう。目的によって選ぶ物件の種類や運用方法が変わるため、「とりあえず儲かりそうだから」という理由で始めると、思わぬリスクを抱えることになります。

2. 購入物件の情報を収集する

目的が決まったら、自分の年収や金融機関の融資条件を把握し、どの程度のローンが組めるのか、購入できる物件の規模を確認しましょう。3,000万円しか融資がおりないのに5,000万円の物件を探しても意味がありません。

反対に、7,000万円の融資がおりるなら、1棟アパートを購入するのか、リスクを抑えて区分マンションから始めるのか、目的に応じた選択が必要です。判断に迷う場合は、不動産会社や金融機関に相談しましょう。

次に、購入物件の情報収集です。不動産ポータルサイトや投資家向けの情報サイト・コミュニティを活用し、エリアの市場動向や賃貸需要、将来の開発計画をチェックします。

幅広く情報を集めることで、適正価格で収益性の高い物件を見極められるようになります。

3. 収支シミュレーション・投資戦略を立てる

初心者の場合、購入する物件の目安が定まってきたら、一度収支シミュレーションを行うことをおすすめします。最終的には、購入申込の前により詳細なシミュレーションを行いますが、事前に大まかな収支イメージを掴んでおくことで、後の判断がスムーズになります。

この段階で簡単なシミュレーションを行っておけば、「この物件は長期的に利益が出るのか？」を感覚的に判断できるようになります。

また、安定した返済計画を重視するなら固定金利、低金利の恩恵を受けつつリスクを取るなら変動金利といったように、資金計画に合わせた戦略を立てることも重要です。

いざ購入申込をする前に、「本当にこの投資が成り立つのか？」を冷静に見極めるためにも、事前の試算を習慣づけることが大切です。

4. 自己資金を貯蓄する

不動産投資には頭金や諸費用が必要です。

ローンを活用する場合でも、初期費用として物件価格の20〜30％程度の自己資金を用意しておくと、融資審査が有利になります。

不動産投資を成功させるためには、物件購入に向けてしっかり貯蓄し、無理のない資金計画を組むことが不可欠です。

5. 投資用物件を探す

目的と予算が決まったら、実際に投資用物件を探します。

「収益性の高い物件、見つけた！」そう思ったら、一度冷静になりましょう。相場よりも安く、高利回りの物件には理由があります。

「なぜ安いのか？」を徹底的に調べることで、リスクを回避し、本当に価値のある物件を見極める目が養われます。

6. 現地を見に行く

気になる物件が見つかったら、必ず現地を確認するようにしてください。

周辺環境、建物や前面道路の状態、騒音や治安など、写真や資料だけでは分からないところをチェックすることが大切です。

可能であれば、昼と夜の両方に足を運ぶことをおすすめします。

また、投資用物件の多くはすでに「賃貸中」の状態で売りに出されていることが多く、入居者が住んでいる部屋の内部を見ることはできません。これは、賃貸借契約において「居住権」が認められており、オーナーであっても勝手に室内を確認することはできないためです。

そのため、過去の募集時の写真や、管理会社からの情報をもとに内装や設備状況を確認する必要があります。

7. 購入申込書を提出する

購入したい物件が決まったら、購入申込書（買付証明書）を提出します。

これは「この物件をこの価格で購入したい」という意思を売主に伝えるもので、正式な契約ではありませんが、早い者勝ちの不動産市場では重要なステップです。

価格交渉をする場合も、このタイミングで売主と交渉を行います。

8. 融資の事前審査を受ける

物件の購入資金を金融機関から借りる場合、事前審査（仮審査）は必須ではありません。

しかし、これを受けていないと、1番手で購入申込をしても、事前審査が通っている2番手に物件を取られることがあります。特に競争率の高い物件では、売主や不動産会社は「融資が確実な買主」を優先するため、事前審査を通しておくことが有利です。

事前審査は本審査ではないため確定ではありませんが、通過すれば購入手続きや本審査がスムーズになります。複数の金融機関の金利や融資期間、担保評価などを比較し、最適なローンを選びましょう。

9. 売買契約を締結する

購入条件が整ったら、売主と売買契約を締結します。契約時には、手付金と仲介手数料の半金を支払うのが一般的です。

契約は、買付申込から1～2週間程度が目安となり、当日は約2時間を要します。

また、契約の際には、重要事項説明を受けることになります。契約書には、引き渡し日、違約金の条件、契約解除の条項など、後々のトラブルを防ぐために重要な内容が記載されているため、一つひとつ慎重に確認しましょう。

不明点があればその場で質問し、納得したうえで契約を進めることが大切です。

10. 委託する管理会社を選ぶ

物件の購入後、賃貸管理を自分で行うか、管理会社に委託するかを決めます。管理会社に依頼する場合は、以下の対応などを代行してもらえます。

管理会社を選ぶ際は、管理手数料の相場やサポート内容、対応のスピードなどを比較しましょう。

管理会社に委託する大きなメリットは、手間を省きながら安定した運用ができることです。入居者対応や家賃管理、クレーム処理などの煩雑な業務を任せることで、本業が忙しい方や遠方に住んでいる投資家でも安心して物件を運用できます。

11. 本審査申込・金消契約を締結する

事前審査が通過し契約を締結したら、いよいよ本審査の申込みです。本審査では信用情報や収入、物件の担保評価が詳しく審査され、場合によっては融資額が減額されたり、審査に落ちる可能性もあります。

また、ローン特約にも注意が必要です。これは、万が一融資が承認されなかった場合に売買契約を無条件で解除できる特約ですが、期限までに本審査が通らなければ違約金が発生することもあるため、進行状況をこまめに確認しましょう。

本審査に通過すれば、金銭消費貸借契約（ローン契約）を締結します。融資額や金利、返済期間、団信の内容を確認し、固定金利と変動金利のどちらを選ぶかも慎重に検討することが重要です。

12. 決済・引き渡し

最後に、購入代金の支払い（決済）と物件の引き渡しを行います。

決済は融資先の金融機関で行われ、司法書士と仲介会社が立ち会いながら進めることが一般的です。残代金や仲介手数料の半金の精算など、取引に関わる金銭のやり取りを完了させます。

決済後、司法書士が所有権移転登記を行い、正式に物件の所有者となります。権利証（登記識別情報）は後日、自宅へ郵送されるため、大切に保管しましょう。

引き渡し時には、物件に関する書類（管理規約・設備マニュアルなど）や管理用の鍵を受け取ります。空室の場合は、すぐに入居者募集を開始できるよう準備しておきましょう。

投資用物件の購入で考えるポイント

不動産投資で成功するためには、入居者に選ばれ続ける物件を見極めることが重要です。どれだけ利回りが高くても、空室が続けば収益は成り立ちません。

そのため、購入時は投資家目線だけでなく、「実際に住む人の視点」に立って考えることが大切です。

ここでは、入居者の需要をしっかり捉え、安定した運用につなげるために押さえておきたい6つのポイントを解説します。

1. 実質利回り

投資用物件を選ぶ際は、表面利回りと実質利回りの違いを理解することが重要です。

表面利回りは「年間家賃収入 ÷ 物件価格」で計算されるシンプルな指標ですが、管理費・固定資産税・修繕費などのコストは考慮されていません。そのため、実際の収益性を示す「実質利回り」を確認しないと、想定より利益が少なくなることも。

表面利回りは見栄えが良いため、チラシやDMなどの広告に使われやすいですが、鵜呑みにせず、ランニングコストを含めた収支シミュレーションを行うことが大切です。

2. 立地

立地は、入居率や物件の資産価値を左右するとても重要な要素です。どれだけ安く購入できても、住みたい人がいなければ意味がありません。

「ここに住む人の生活が成り立つか？」という視点で考えることが大切です。

また、今だけでなく将来の賃貸需要も見極める必要があります。都市開発の計画や地価の動向、エリアにおける人口推移をチェックしましょう。

安定した入居率を維持できるかどうかは、「5年後、10年後も不特定多数の人から選ばれる場所か？」という点がポイントです。

3.築年数

不動産投資では、「新築」か「中古」かを選ぶことが大きな判断ポイントのひとつです。

築年数が古い物件は価格が安く、利回りが高く見えることがありますが、修繕費やリフォーム費用がかさむリスクも考慮しなければなりません。

賃貸市場では築年数が浅いほど競争力がありますが、エリアによっては家賃下落率が大きいため、周辺の家賃相場をしっかり確認することが大切です。

また、新耐震基準（1981年以降）を満たしているかもチェックポイントです。このような築年数が古い物件は融資条件が厳しくなることもあるため、金融機関の評価やローンの組みやすさも事前に確認しておきましょう。

4.世帯数

物件の世帯数（戸数）は、投資の安定性に大きく影響します。

1棟アパート投資では世帯数が多いほど空室リスクを分散できるため、安定した運用が可能です。ただし、建築コストや維持コストも増えるため、家賃収入とのバランスが重要です。

区分マンション投資では、1戸単位の運用となるため世帯数によるリスク分散はできません。マンション自体の世帯数が少ないと、管理組合の修繕計画や積立金の増額リスクがあるため、将来的に利益を圧迫してしまう可能性があります。

5.ランニングコスト

購入後に発生する管理費・修繕積立金・固定資産税などのランニングコストを把握しておくことも重要です。管理費や修繕積立金、固定資産税は毎月や年単位で支払いがあるため比較的意識しやすいですが、見落としがちなのが長期間隔で発生する高額な費用です。

たとえば、火災保険の更新は5年に1度、木造アパートの場合は5～10年に1度の防蟻工事が必要になります。どちらも数十万円規模の支出となる場合があるため、いざ支払いのタイミングで資金が足りないという事態にならないよう、日々の家賃収入から計画的に積み立てておくことが大切です。

6.返済プラン

どのようなローンの組み方をするかによって、投資のリスクや収益性が大きく変わります。金利の種類（固定・変動）や返済期間を慎重に検討し、資金計画を立てることが重要です。

最初に自己資金を多く入れれば、ローンの借入額が減り、返済中の負担が軽くなります。このように、無理のない範囲で頭金を用意することも選択肢の一つです。

また、ローン期間を長く設定すれば月々の返済額は抑えられますが、その分総返済額は増えます。

将来的な金利上昇や運用リスクを考慮し、最適なバランスでプランニングすることが長期的な安定運用につながります。

不動産投資の管理・運用の方法は4パターン

不動産投資では、購入後の物件管理をどうするかが安定運用のカギになります。

管理方法によって、オーナーの負担やコストが大きく変わるため、自分の投資スタイルやライフスタイルに合った方法を選びましょう。

一括借り上げは、契約後に家賃が減額されたり、途中解約に高額な違約金が発生するケースもあります。家賃保証というメリットだけでなく、リスクも理解した上で判断しましょう。

信頼できる不動産会社・担当者の見極め方

不動産投資は物件選びだけでなく、どの会社や担当者と組むかで成功率が大きく変わります。中には投資家の利益よりも自社の利益を優先し、不利な契約を勧める会社もあるためしっかり見極めましょう。

最後に、安心して任せられる会社・担当者を選ぶためのポイントを解説します。

リスクやデメリットもしっかり説明する

信頼できる不動産会社・担当者は、物件のメリットだけでなく、リスクやデメリットも包み隠さず説明してくれます。不動産投資には、以下のような代表的なリスクがあります。

逆に、「この物件なら絶対に安心」「何もしなくても利益が出る」などと断言するような会社は要注意です。投資にリスクはつきものであり、それを理解した上で適切な判断ができるようサポートしてくれる担当者を選びましょう。

強引にサブリース契約を勧めてこない

サブリース契約とは、管理会社がオーナーから物件を一括で借り上げ、毎月一定の家賃を支払う仕組みです。一見すると、空室リスクがなく安心に思えますが、契約内容によってはデメリットもあります。

たとえば、オーナーに支払われる家賃は市場相場の70～80％程度に設定されるため、通常の賃貸経営よりも収益が下がります。家賃保証は永久的ではなく、数年ごとに見直され減額されることも。

また、契約途中で解約しようとすると、高額な違約金が発生するケースもあります。

信頼できる不動産会社なら、こうしたリスクをしっかり説明し、オーナーに判断を委ねるスタンスを取ります。しかし、手数料目的で強引に契約を勧めてくる会社もあるため、簡単に信用してはいけません。

自己資金ゼロでの物件購入を推奨しない

「自己資金ゼロで始められる！」という言葉につられて不動産投資を始めるのは非常に危険です。確かにフルローンやオーバーローン（諸費用も借入する方法）を利用すれば、手元資金がなくても投資は可能ですが、借入額が増えることでリスクも高まります。

たとえば、金利上昇や家賃下落の影響を受けやすく、毎月のキャッシュフローが悪化する可能性があります。また、修繕費や突発的な支出が発生した際に、自己資金がないと対応できず、最悪の場合、ローン返済が滞るリスクも。

信頼できる不動産会社であれば、無理のない資金計画を提案し、自己資金を準備することを推奨するはずです。

知識・経験が豊富である

不動産投資は、市場動向や融資、税制、管理運用など幅広い知識が求められる分野です。

信頼できる担当者は、投資家の目的に沿った提案ができ、リスクや収支シミュレーションを具体的に説明できます。さらに、融資の組み方や出口戦略まで見据え、長期的な視点でアドバイスできるかも重要です。

一方、知識不足の担当者は「今買わないと損」などと煽り、購入を急かす傾向があります。

質問しても曖昧な返答が多い、レスポンスが遅い場合は要注意です。

質問の本質に対して、明確な回答ができるかを判断基準にし、「売ること」ではなく「投資家の成功」を考えた提案をするかを見極めましょう。

まとめ

この記事では、不動産投資の始め方から物件購入の流れ、リスク管理、信頼できる不動産会社の見極め方までを詳しく解説しました。

不動産投資は、ただ物件を買えば成功するわけではなく、事前の戦略や判断が将来の収益を大きく左右する世界です。物件選びの基準、資金計画、管理方法をしっかり押さえ、目先の利益に惑わされず、長期的な視点で判断することが重要になります。

また、不動産会社の言葉をそのまま信じるのではなく、自分で情報を集め、納得できる選択をすることが投資成功のカギ。焦らず慎重に、そして確実に、あなたにとって最適な投資プランを築いていきましょう。