購入後に後悔しない！買ってはいけない中古マンション18選【実需】

外観も間取りもリフォーム済みの内装も気に入った。けれど、いざ購入となると「この物件、本当に買って大丈夫？」と不安になる――。
マンション購入で、こんな風に感じていませんか。中古マンションは、見た目の印象だけでは判断できない落とし穴が隠れていることがあります。

本記事では、購入を決断する前に知っておきたい「危ないマンション」のサインをまとめました。また、買ってはいけない時期についてもあわせて解説しますので、ぜひ安心して判断するための参考にしてみてください。
 「不安を抱えず、安心してマンションを購入したい」という方は、ぜひ経験豊富な弊社スタッフへご相談ください。物件選びから購入まで、安心できる住まい探しをしっかりサポートいたします。

買ってはいけないエリア・立地

マンションは建物の状態だけでなく、立地や周辺環境によっても住み心地や資産価値が大きく変わります。ここでは「場所」に関わる注意点を整理しました。

不便な立地

駅から15分以上歩く、バスを使わないと駅に出られない、坂道が多いといったエリアはどうしても敬遠されがちです。
また、スーパーや病院、学校など生活に必要な施設が遠い場合も、実際に住むと不便さを感じやすいでしょう。
こうした立地は、住む人にとって日常の負担が大きくなるだけでなく、投資用としても空室が出やすく、売却時も買い手がつきにくい傾向があります。図面上の距離だけで判断せず、必ず現地を歩いて生活動線を確認してみることが大切です。

空室率が高い

空室が目立つマンションは、それだけ需要が少ない可能性があります。売却のしづらさだけでなく、修繕積立金の不足につながってしまうため注意が必要です。
まずは、需要が少ない理由を見極めましょう。

• 地域全体の賃貸需要が弱いのか
  
• マンション自体に問題があるのか

不動産ポータルサイトや国交省の調査を使い、周辺エリアの空室率と比べてみると状況を把握しやすくなります。
また、同様に「総戸数が少ない」「高齢者ばかりが住んでいる」「総戸数が少ない」といった理由も、修繕積立金の不足に注意が必要です。

環境瑕疵がある（騒音・治安など）

物件自体は良くても、周囲の環境に問題があると住みにくさにつながります。
幹線道路や線路沿いでは騒音・振動が気になりますし、繁華街が近いと治安面で不安を感じることもあります。
ごみ処理施設や工場が近いケースでは、においや排気でストレスになることも。こうした条件は資産価値を下げる要因になります。
昼と夜、平日と休日など、時間を変えて現地を確認するのが失敗しないコツです。

流通事例が少ない

売買の事例が少ないマンションは、適正な相場が分かりにくく、融資評価も低くなることがあります。
特にここ数年で価格が急伸し適正値が見えにくい状況のため、2025年時点では「築浅」物件ほど過熱の影響を織り込んで慎重に判断しましょう。
購入の際は、同じエリアの類似物件と比較して価格が妥当かどうかを見極めましょう。

相場より著しく安い

「相場よりかなり安い」物件には、必ず理由があります。過去の事故や事件、土地に法的な制限があるなど、将来的に売却しづらい要素を抱えているケースが多いです。
「掘り出し物」に見えても、後から不利な条件が判明することがありますので、安さの背景を必ず確認しましょう。

災害リスクが高い

洪水や土砂、液状化のリスクは「住めるかどうか」に直結します。建物が丈夫でも、停電・断水やエレベーター停止が長引けば、上階でも生活が止まる——ここがマンションの盲点です。
難しく考えず、まずはこの3点を確認してみてください。

ハザードマップは多くの人が見ますが、意外と見落としがちなのが地名の由来と建物のつくりです。水由来の地名か、電気室や受水槽がどの階にあるか、この2点は必ず調べておきましょう。

買ってはいけない契約条件

契約の内容次第では、購入後に思わぬ費用や制約が生じることがあります。ここでは権利関係や建物の条件に関わるマンション購入の注意点を解説します。

定期借地権が付いている

定期借地権付きマンションは、所有権マンションより価格が安いのが魅力です。ただし土地は自分のものにならないため、購入後も地代の支払いが続く点に注意が必要です。
また、定期借地権は更新がなく、契約期間が満了すると建物を取り壊して更地で返す契約になっています。そのため解体費用の準備も考えておかなければなりません。
残り期間が短くなるほど住宅ローンが通りにくくなり、売却も難しくなりますので、おすすめはできません。

施工会社・デベロッパーに不安がある

施工会社やデベロッパーの信頼性は、建物の品質や資産価値に直結します。過去に欠陥工事を起こしていたり、すでに倒産している場合はアフター対応も望めません。
その点、大手デベロッパーや準大手ゼネコンは施工実績や品質管理、アフター対応、情報開示が比較的安定しており、総じてリスクを抑えやすいと評価できます。
購入前には施工実績や評判を調べ、安心できる会社が手がけた物件かどうかを確認しておくことが重要です。

エレベーターが少ない・多い

エレベーターの数は少なすぎても多すぎても注意が必要です。台数が少ないと、朝の通勤時間などに待ち時間が長くなり、ストレスになります。特に高層階が多いマンションでは、不便さを強く感じるでしょう。
一方でエレベーターが多すぎると、その分だけ修繕や取替費用がかさみます。エレベーターや機械式駐車場といった機械設備は、定期的な点検・修繕にまとまった費用が必要になるため、長期的な管理コストに直結します。

専有面積が40㎡を下回る

40㎡未満のマンションは住宅ローン控除の対象外になるケースが多く、金融機関からの融資条件も厳しくなりがちです。
なお、広告・図面の面積はより広い「壁芯」表記が多い一方、謄本（登記簿）に記載される専有面積は「内法」で壁芯より小さくなります。40㎡ぎりぎりの物件は登記面積で40㎡を下回り、控除や融資の要件を満たさない恐れがあるため要注意です。

また、「実際にファミリーで住むにはちょっと狭い」と感じる人が多いため、たとえ賃貸に出しても候補から外されやすく、売却時に不利になることがあります。
30㎡台以下になると、ほぼ単身者向けの需要に限られてしまいます。そのため居住用としては長く住み続けにくいですし、投資用で買った場合でも売却時には新築時から2～3割ほど価格が下がるケースが目立ちます。
コンパクトだからこそ扱いやすそうに見えますが、出口戦略に悩まされかねません。

スキップフロアのマンション

スキップフロア構造のマンションは、フロアの一部が半階ずつずれていて、共用廊下から直接エレベーターで各住戸に行けない造りになっています。一見デザイン性があり、空間の個性も出せるのですが、実際に住むと不便を感じることも少なくありません。
たとえば、エレベーターを降りてからさらに階段を上り下りしないと部屋にたどり着けないため、買い物帰りやベビーカー、高齢者にとっては大きな負担になります。
将来のバリアフリー対応もしにくいため、マンションの良さを活かしきれません。

 「不安を抱えず、安心してマンションを購入したい」という方は、ぜひ経験豊富な弊社スタッフへご相談ください。物件選びから購入まで、安心できる住まい探しをしっかりサポートいたします。

買ってはいけない管理体制のマンション

マンションは建物の質だけでなく、日々の管理体制によって将来の資産価値が大きく変わります。ここでは管理や修繕に関する注意点をまとめました。

築古で新耐震基準を満たしていない

新築年月が1981年6月前後の物件は、耐震基準が切り替わる時期にあたるため注意が必要です。

旧耐震基準のマンションは、大地震時の安全性に不安があり、以下のリスクを抱えています。

購入を検討する際は、建築確認日を必ず確認し、新耐震基準（1981年6月以降）に適合した物件を選びましょう。

耐震診断・改修が未対応

前章のようなマンションでは、耐震診断や改修工事が未実施のケースも多くあります。旧耐震基準で建築されたマンションの場合、耐震診断が行われ、必要に応じて補強工事が実施されているかどうかは重要なポイントです。

たとえば上記を行うことで、建物の耐震性能を大幅に改善できます。
購入時には、耐震診断の有無や結果だけでなく、どのような補強工事を実施済みかを確認することをおすすめします。

修繕積立金が不足している

修繕積立金は、建物の大規模修繕や設備更新に使用される重要な資金です。不足している場合、以下の問題が発生します。

修繕が高額になりやすいタワーマンションや、世帯数が少ない小規模マンションでは、100万円を超える一時金が請求されるケースもあります。
重要書類調査（重説）で修繕積立金の残高と今後の修繕計画を確認し、適切に積み立てられているかチェックしましょう。

長期修繕計画が未策定

「長期修繕計画」は、今後30年程度の修繕工事とその費用を計画したものです。これが作られていない場合、以下のようなリスクがあります。

見た目の管理は良くても、長期修繕計画がなければ今後の工事や費用の目安が立ちません。国交省の『長期修繕計画作成ガイドライン』に沿って作られているか、計画書の有無と中身を確認しましょう。

ちなみに、国交省「平成30年度マンション総合調査」では、長期修繕積立について以下のような調査結果が出ています。

（出典：マンション管理計画認定制度における認定基準（素案）について）

管理組合が機能していない・自主管理

管理組合とは、区分所有者（マンションの住民）が組織して建物を維持・管理するための重要な団体のことです。
よく混同されますが、管理会社はあくまで清掃や点検などの日常管理を代行する役割を担い、最終的な意思決定を行うのは管理組合です。管理組合が機能していない場合、次のような問題が起こります。

たとえ総会が開催されていても、修繕工事の見積もりが高額なのに相見積もりや比較検討がされないケースもあるため注意が必要です。
また、管理組合そのものがなく「自主管理」で運営されているマンションは、専門知識が不足しがちで、修繕の遅れやトラブル対応の不備につながるリスクもあります。

設備インフラが老朽化している

マンションは築年数とともに配管や電気設備、エレベーターなどのインフラが傷んでいきます。放置されると水漏れや停電などのトラブルが発生し、住み心地が悪くなります。
築40年以上の物件では、給排水管の更新や電気容量の増設が済んでいるかどうかをチェックしておくと安心です。

滞納率が高い

管理費や修繕積立金の滞納が多いマンションは、管理組合の運営自体が難しくなります。修繕工事の計画が立てられず、建物の価値が下がる悪循環に陥ることも。
ちなみに、国交省「平成30年度マンション総合調査」では、管理費・修繕積立金の3か月以上の滞納住戸数が「1割以下」の管理組合は87.0％とされています。裏を返すと、残り約13％は「1割超」の滞納が生じているということです。
割合としては一部でも、こうしたマンションに当たると修繕が滞りやすく、購入後のリスクが高まります。

マンションを買ってはいけない時期

マンション選びでは立地や間取りに目が行きがちですが、実は「いつ買うか」も大事なポイントです。いい物件に出会えたと思っても、時期を誤ると高くついてしまったり、思わぬ負担を抱えることになりかねません。
自分にとってベストな時期を見極めるために、以下で解説する「買わない方がいいタイミング」を参考にしてみてください。

①金利が上昇しているとき

住宅ローンは金利の影響を大きく受けます。金利が上昇傾向にあるときは、月々の返済負担が重くなり、将来的な家計の圧迫につながりかねません。

購入を検討する際は、現在の金利水準だけでなく、今後の金融政策や景気動向を踏まえて「無理のない返済額か」をしっかり確認することが大切です。

②価格が上昇しているとき

マンション価格の上昇は、人手不足や建築資材の高騰、円安など複数の要因によって起こります。上昇が緩やかで安定している場合は資産性を保ちやすいこともありますが、短期間で急激に上がっているときは注意が必要です。
そのタイミングで購入すると割高になり、将来的に相場が落ち着いたときに資産価値が下がるリスクがあります。

③市場の供給数が少ないとき

マンションの供給が少ない時期は、需要が供給を上回りやすく、販売価格が高止まりしやすい状況を作り出します。選択肢が限定的になるため、条件を妥協して購入してしまうリスクがあります。
無理に契約を急がず、供給が落ち着くタイミングや中古市場を視野に入れて検討するのも一つの方法です。

④家族構成・ライフスタイルが変わるとき

結婚、出産、子どもの進学、親との同居など、ライフスタイルの変化が大きい時期に購入すると、数年後に「間取りが合わない」「立地が不便」と後悔するケースがあります。住まいは長期的に使うものです。変化が予想される時期は購入を急がず、必要に応じて賃貸でつなぎながら、安定したライフプランを描けるタイミングで検討すると安心です。

マンションを買った後に後悔してしまったらどうする？【対処法】

もしも、買った後に「思っていたのと違うかも」と感じたら、いま現実的に選べる道は売却か賃貸かのどちらかです。現実的に考えて、どちらが損しないか比較しましょう。

売却する場合

まずは「いくらで売れそうか」と「ローン残高」を並べて、手元に残る金額のイメージを掴みましょう。

最低限の費用として、これらを考慮しておきましょう。室内の使用状況に応じて、ハウスクリーニング代も見込んでおくと安心です。
自宅として住んでいたなら、条件次第でいわゆる「3,000万円特別控除」の要件を満たし、譲渡所得税を軽減させられる可能性があります。

賃貸に出す場合

家計簿の感覚で「毎月いくら残るか」を試算しましょう。
家賃から管理費・修繕積立金、固定資産税、募集や原状回復の平均的な費用を引き、最後にローン返済を足してみてください。マイナスにならないか、季節や募集時期のブレも想定しておくと安心です。
万が一将来的に住み戻る可能性があるなら、期間を決められる定期借家にしておくとよいでしょう。

まとめ

中古マンションは「価格」や「立地」だけで判断してしまうと、あとから修繕費や資産価値の低下で後悔することがあります。
本記事で紹介したように、注意すべきポイントは大きく3つに分けられます。

購入を検討するときは、物件の見た目や価格だけでなく、「立地・エリア」「契約条件」「管理体制」の3つの観点から冷静にチェックしてみてください。
たくさん見て比べるほど相場観が身につき、違和感にも気づけるようになります。焦らず確認し、安心できる住まいを選びましょう。
「不安を抱えず、安心してマンションを購入したい」という方は、ぜひ経験豊富な弊社スタッフへご相談ください。物件選びから購入まで、安心できる住まい探しをしっかりサポートいたします。