減価償却の期間が終了してしまった！今後やるべき5つの節税対策とは

 「来年で減価償却が終わるけど、税金はどれくらい増えるのだろう…」
これは、築古アパートのオーナーがとても不安に感じるポイントです。経費として大きなウエイトを占めていた減価償却費が計上できなくなることで、税負担が上がる可能性があります。
本記事では、なぜ税金が増えるのかを整理し、今からできる7つの対策とシミュレーション、そして「終了前に確認しておきたい実務ポイント」をまとめて解説します。

「このまま税金が増えたらどうしよう…」と感じている方は、ぜひ弊社専門スタッフにご相談ください。現状の収支をもとに、デッドクロスを防ぐための具体策を一緒に考えましょう。

減価償却が終わると税金が増える理由

 「減価償却」と聞くと難しい話に見えますが、要点はシンプルです。
「減価償却＝毎年の経費」がなくなると、その分だけ利益が増えます。つまり「課税所得が増えるため、所得税や住民税（法人なら法人税）が上がる」という流れを押さえればOKです。

経費計上できず課税所得が増える

不動産の減価償却とは、アパートなどの建物を購入した際、建物価格・耐用年数に応じて「経費化する仕組み」のことです。経年によって価値が減ることが起因しているため、土地部分には適用されません。
たとえば、新築の木造であれば減価償却期間は22年になります。しかし、築15年の木造アパートの例では、減価償却費として経費計上できるのは10年間です。中古物件の場合は残りの耐用年数から再計算して、より短期間で償却しなければなりません。

注意が必要なのは、減価償却期間が終了したあとです。減価償却が終了すると、その分の経費が消えるため、帳簿上の利益（課税所得）が急に増え、所得税や住民税の負担が一気に上がるケースがあります。
これが、いわゆる「減価償却が終わると税金が跳ね上がる」と言われる理由です。

【関連記事：アパートの減価償却とは？計算方法・経営に活用するポイントを解説】

累進課税で税率が上がる可能性も

日本では、個人に課される所得税は「累進課税制度」を採用しています。累進課税制度は、所得が増えるほど高い税率が適用される仕組みです。

【平成27年分以降の所得税の計算方法】

（出典：国税庁「No.2260 所得税の税率」）

つまり、減価償却の終了によって課税所得が増えると、「税率そのもの」も上がる可能性があるということです。さらに、これに一律10％の住民税が加わるため、実質的な負担は「所得税＋住民税＝最大55％」程度に達します。

「このまま税金が増えたらどうしよう…」と感じている方は、ぜひ弊社専門スタッフにご相談ください。現状の収支をもとに、デッドクロスを防ぐための具体策を一緒に考えましょう。

減価償却終了後に起こる「デッドクロス」とは

減価償却が終わったあと、多くのオーナーが直面するのが「デッドクロス」と呼ばれる現象です。
帳簿上の利益（課税所得）は増えているのに、実際の手元資金は減っていく──。この「黒字なのにお金が残らない状態」がデッドクロスです。
木造アパートなどで減価償却が短期間に終わる場合、タイミングを誤ると毎年の税負担が一気に重くなり、キャッシュフローの急激な悪化を引き起こします。ここでは、なぜデッドクロスが起こるのか、そしてどのように備えるべきかを具体的に見ていきましょう。

デッドクロスとは「帳簿上の利益」と「実際の現金」の乖離

減価償却が続いている間は、現金の支出を伴わない「帳簿上だけの経費」が計上されます。
これが高い節税効果を生み出していますが、減価償却の終了によって税負担が増える一方で、ローン返済や修繕費など実際に出ていくお金は変わりません。
つまり、手元に残る現金だけが減る現象が起きます。これが「利益は出ているのに現金は減る」＝デッドクロスという状態です。

物件を購入する際には、このデッドクロスを想定し、賃貸経営をスタートした段階から税金対策を行っておくことが理想的です。

実際どう起こるのか？数字で見るデッドクロス例

ここで、デッドクロスがどのように発生するのか一例を紹介します。
たとえば、築15年の木造アパートを5,000万円（土地1,500万円/建物3,500万円）で購入したケースを見てみましょう。

上記の計算式にあてはめると、「取得時の耐用年数＝22年 − 15年 + 15 × 0.2＝10年」となります。
耐用年数が10年の場合、償却率は0.100となるため、「減価償却費＝3,500万円×0.1」で年間350万円を減価償却費として経費計上できます。つまり、10年間は毎年350万円を計上し続けられるということです。

減価償却期間中は、現金支出を伴わない「非現金経費」である減価償却費を活用できるため、帳簿上は赤字でも節税しながらキャッシュを残す状態が続きます。

しかし、10年後に減価償却が終了すると、同じ家賃・同じ経費でも課税所得が約350万円増加。結果として税金だけで年間約40万円の負担増となり、実際の手残りが減少してしまいます。
これがまさに「デッドクロス」と呼ばれる現象であり、帳簿上の利益と手元資金が逆転する瞬間なのです。

※上記はイメージのための簡易シミュレーションです。実際の税額は所得控除や扶養状況、居住地の税率等の諸条件により異なります。具体的な税額を知りたい場合は、必ず税理士などの専門家にご相談ください。

「このまま税金が増えたらどうしよう…」と感じている方は、ぜひ弊社専門スタッフにご相談ください。現状の収支をもとに、デッドクロスを防ぐための具体策を一緒に考えましょう。

減価償却終了後の税金アップを防ぐ5つの対策

減価償却の終了は、経営数字に大きな打撃を与えるタイミングです。このターニングポイントに備えて、あらかじめ節税戦略を練る必要があります。
「全部やる」のではなく、「できるものから順に」「数字で見ながら」進めるのがコツです。実務で実践できる5つの対策を以下に整理しました。

① 新しい物件を取得して、再び減価償却をつくる（償却リレー）

目的：減価償却が終わる前に新しい物件を取得し、再び減価償却費を計上して税負担を減らします。

ポイント：減価償却が終わる1年前頃に次の物件を取得しておくと、税負担の波を小さくできます。築年数や価格にもよりますが、融資を利用することでレバレッジ効果を活かして効率的な節税対策ができます。

② 大規模修繕・リノベーションで“資本的支出”を計上

目的：修繕やリフォームによって、新しい資産を計上し減価償却を再開することで節税効果を得ます。

ポイント：修繕を計画的に行えば、税負担を抑えつつ建物の価値も維持できます。200万円を超えるような大規模工事（屋根・外壁等）は資産計上の対象になりやすいです。ただし、まとまった現金が必要です。また、償却リレーのように節税効率が高い方法とはいえません。

③ 法人化して税金を押さえる仕組みを作る

目的：個人の高い税率を避け、法人として一定の税率で安定した経営を行います。（課税所得が高い場合に有効）

ポイント：法人化は減価償却が終わる2年前から検討するとスムーズに移行手続きができます。長期的な節税効果を得ながら、経費の範囲を広げることが可能です。

④ 築古を売却して、新規物件に買い替える

目的：減価償却が終わった物件を売却し、新しい資産に入れ替えることで再び減価償却を活用するためです。

ポイント：収益物件には居住用物件の税制度「買い替え特例」は適用されません。長期譲渡所得（所有期間5年超）として20.315％課税に抑える、翌年以降の損益通算で税負担を平準化するなど、タイミングの調整や他の税制度をうまく併用して行いましょう。

⑤ ローン計画を見直して収支バランスを整える

目的：減価償却終了後に税金が増えても手元資金が不足しないよう、返済計画を整えて経営を安定させるためです。

ポイント：ローンを見直すだけでも、税金増によるキャッシュフローの悪化を防げます。プロパー融資でない場合は、保証料などの費用も、借り換えを検討する際の資金計画に含めて考えましょう。

減価償却終了後の税金シミュレーション

では、アパートオーナーが前章の税金対策を行った場合に、どの程度の税負担差が生まれるかをシミュレーションしてみましょう。

※本章の解説内容はシミュレーション用の参考例であり、実際の課税額とは異なる場合があります。正確な税額を知りたい方は、税理士などの専門機関へご相談ください。

減価償却終了後に何もしなかった場合

まず、減価償却終了後に何も対策しなかった場合、以下の「デッドクロス」状態となります。（前述の表と同じ）

新規物件の購入で償却リレーをしたときの税金変化

次に、デッドクロス対策として3000万円で4戸の小規模アパート（築15年）を新規購入した際、どれほどの節税効果が得られるかを試算します。（初期費用にかかる経費は考慮しないものとする）

償却リレーによって「課税所得を圧縮」したことで、税金が約21万円減り、キャッシュフローは＋201万円増加という効果が得られました。

つまり、償却リレーによって「課税所得を圧縮」したことで、税金は年間約21万円減少し、税負担率も約9％ → 約2.8％へと大幅に軽減されました。
新規物件が満室の場合、結果として年間のキャッシュフローは＋201万円増加し、資金効率が大きく改善することになります。

「このまま税金が増えたらどうしよう…」と感じている方は、ぜひ弊社専門スタッフにご相談ください。現状の収支をもとに、デッドクロスを防ぐための具体策を一緒に考えましょう。

減価償却の終了前に知っておきたい「税金が増えるもう1つの理由」

減価償却が終わると税金が増える理由は、経費として計上できる減価償却費がなくなるため──という点が最も大きいですが、実はそれだけではありません。
見落としがちなポイントとして、「ローン返済の仕組み」と「家賃下落のタイミング」があります。ここでは、減価償却以外に税金が上がるメカニズムを整理して見ていきましょう。

ローン返済が進むほど、利息として経費計上できる金額が減る

減価償却費と同様に、ローン返済にかかる費用のうち「利息部分」も経費として計上できます。
ただし、ローンの返済が進むにつれて、元金の割合が増え、利息部分は年々減少していきます。つまり、経費として認められる金額が年々小さくなるのです。

その結果、たとえ家賃収入や支出が変わらなくても「経費が減る＝課税所得が増える」ため、税負担は少しずつ上昇していきます。
この仕組みを理解しておくと、減価償却が終わる前からじわじわと税金が増える理由が見えてきます。

減価償却の終了＝家賃下落が進むタイミングでもある

もうひとつ見逃せないのが、減価償却が終わる頃には物件が経年し、家賃相場が下がり始めているという点です。
「減価償却が終わる＝築年数が経過している状態」なので、入居者募集の際に家賃を下げざるを得ないケースも増えます。一方で、税金や修繕費の負担は変わらない（もしくは増える）ため、「収入は減るのに支出は変わらない」状況が発生します。
この「減価償却の終了・利息経費の減少・家賃下落」の3つが重なることで、帳簿上は黒字なのに手元資金が減る──いわゆるデッドクロスに陥りやすい構造が生まれるのです。

デッドクロス対策としては、償却リレーや買い替え、リノベーションなどの税金対策があります。ただし、どれも確実に実行できるとは限りません。
物件の収益状況によっては次の融資が下りないこともありますし、優良物件に出会える保証もないからです。
リノベーションや大規模修繕も有効ですが、効果は限定的で手元資金からまとまった費用を出す必要があるため、無理は禁物です。

だからこそ大切なのは、

• この構造を理解したうえで購入すること
• 家賃収入は使わずに貯めておくこと

この2点が何よりの備えになります。

まとめ｜“終わり”ではなく、次の一手を考えるタイミング

本記事では、減価償却が終わると税金が増える仕組みや「デッドクロス」が起こる理由、そして実際のシミュレーションや対策方法を詳しく解説しました。
減価償却が終わると、確かに税金の負担は増えます。しかし、それは「節税できる期間が終わる」というよりも、経営の次のステージに入るサインです。

アパート経営では、減価償却をどう使いこなすかで、キャッシュフローも将来の資産形成も大きく変わります。
今回紹介したように、

といった方法を組み合わせれば、「節税＋資産保全＋安定経営」を同時に実現することができます。
今の数字を正しく把握し、どの手法が自分の経営スタイルに合うかを整理しておくことで、税金に左右されない安定した賃貸経営が続けられるでしょう。

「このまま税金が増えたらどうしよう…」と感じている方は、ぜひ弊社専門スタッフにご相談ください。現状の収支をもとに、デッドクロスを防ぐための具体策を一緒に考えましょう。