空室が多いアパートでも売却できる！空室物件のアピールポイントと高く売る方法

空室が一室、また一室と増えていく。入ってくる家賃は減っているのに、ローンの返済や税金、建物の維持費は変わらずかかります。

しかし、長く所有してきたアパートであれば、すぐに売却を決められないのも当然です。
とはいえ、入居者が決まらないまま、リフォームや設備交換にお金をかけ続けることにも不安があるでしょう。

そこでこの記事では、空室が多いアパートを中心に、収益物件の売却価格や、空室を埋めてから売るべきかの考え方、少しでもよい条件で売るための準備について解説します。

空室が多いアパートでも売却はできる

結論として、空室が多いアパートでも売却は可能です。
不動産投資家や買取会社のなかには、現在の入居率だけでなく、購入後に収益を改善できる可能性まで見て検討する買主もいます。

ただし、売れやすさや価格は、空室の原因によって変わります。
家賃や募集条件が原因なら、清掃や小さな修繕、条件の見直しによって改善できるかもしれません。

その一方で、立地や人口減少、建物の老朽化、間取りなどが原因の場合は、短期間での改善が難しく、修繕費がかさむこともあります。まずは空室の原因を整理し、改善してから売るか、現在の状態で売るかを判断することが大切です。

空室が多いアパートが売却で不利になりやすい理由

空室は買主にとって、収益面だけでなく融資面でも懸念材料になりやすいものです。
何が不利に働くのかを具体的に知っておくと、事前に手を打てる部分も見えてきます。

得られる家賃収入が少なくなる

「空室が多いアパートは、購入直後のキャッシュフローが赤字になりやすい」
これ自体は誰でも知っている話です。問題は、その赤字を買主がどう織り込んでくるかです。
満室想定利回りではなく、金融機関は「現況家賃」でDSCR(債務返済カバー率)を計算します。

たとえば満室想定で利回り10%の物件でも、現況の入居率が60%なら、実際の返済原資はその分しかありません。
買主側の融資担当者は、この現況家賃ベースの数字を見て融資額を決めるため、売主が「満室になれば」という前提で価格を主張しても、審査には通らないケースが多いのです。

この3つを数字で出せるかどうかで、買主が値下げ交渉のカードを切れるかどうかが変わります。
逆に言えば、売主側がこの数字を先に開示していれば、「持ち出し額はこれだけ、その根拠はこれ」と提示でき、交渉の主導権を握りやすくなります。

すでに複数物件を持つ投資家であれば、他物件の収入で持ち出し分を吸収できるという話がよく出ますが、実際にはポートフォリオ全体のDSCRで見られることも多く、1棟の赤字が新規融資の審査に影響することもあります。

「余力があるから大丈夫」と単純化しない方がいいでしょう。

購入後も空室が続くと思われやすい

空室の数より重視されるのは、退去理由の中身です。
ここは元の内容通りですが、もう一段踏み込むと、買主(特に経験のある投資家)が見ているのは「退去理由の再現性」です。

転勤・卒業のような一過性の理由なら、募集条件を変えなくても埋まる可能性が高いでしょう。
一方、同じ理由(騒音、水回りの古さ、収納の少なさなど)で退去が繰り返されている場合、それは物件側の構造的な問題であり、募集をかけ直すだけでは解決しません。

情報は、たくさん持っている方が圧倒的に有利です。

入居募集や修繕に費用がかかる

同じ「修繕費」でも、次の2種類は買主の評価がまったく違います。

売却前に、どの工事にいくらかかるのかを分けて整理しておくと、買主も購入後の支出をイメージしやすくなります。
工事内容を分けずに「修繕費は全部で○万円です」とだけ伝えると、買主はどこまで費用が膨らむのか判断できません。
そのため、余裕を持って多めに見積もり、購入価格から大きな金額を差し引かれることがあります。

融資を受けにくく買い手が限られることがある

金融機関によって、空室の多い物件の見方はかなり違います。

つまり「空室が多い=融資が付かない」と一括りにするのではなく、どの金融機関がどの指標を重視するかによって、売却できる相手の幅は変わります。
売主側が「この物件はこの金融機関の基準なら融資が通りやすい」という情報を持っているかどうかで、買い手の探し方自体が変わってくるわけです。

経験のある投資家に売る場合は、あえて「この空室率だとフルローンは厳しいが、頭金〇割なら地銀の基準内に収まる」まで踏み込んで伝えた方が、話が早いこともあります。

空室が多いからこそのアピールポイント

空室でも物件の見せ方や売り方を工夫することで、不利な印象を和らげることはできます。
ここからは、空室が多いからこそのアピールポイントを紹介します。

買主が室内の状態を確認しやすい

入居中のオーナーチェンジ物件は、室内を確認できないまま売買されるケースが一般的です。買主は、外観や写真、修繕履歴などをもとに、室内の状態を判断しなければなりません。

給排水管の劣化や過去の水漏れ跡などは、資料だけでは分かりませんが、空室であれば買主が実際に室内を確認できます。
壁や床の傷み、水回りや設備の状態を把握しやすくなるため、購入後に想定外の修繕費がかかる不安を減らせるでしょう。

ただし、汚れたままの部屋や古い設備を放置した状態では、かえって印象を悪くすることがあります。内見前に清掃や換気を行い、見せられる状態に整えておくことが大切です。

リフォームや設備交換を進めやすい

入居者調整が不要という点はその通りですが、経験者が見ているのは「リフォーム費用をいつ、誰が負担するか」というもう一歩先の設計です。

どれを選ぶかは、物件の積算評価とリフォーム後の想定賃料次第です。

たとえば、法定耐用年数が近い木造アパートなら、大規模リフォームをしても融資年数が伸びにくく、買主にとってのメリットが薄い場合があります。
逆にRC造で残存耐用年数が長ければ、リフォーム費用を上乗せしても融資でカバーできる余地があり、買主も前向きに検討しやすくなります。

キッチンやエアコンなどの設備更新は、原状回復と違って「賃料アップにつながる投資」として見られることが多く、買主にとっては単なるコストではなく利回り改善の材料になります。
ここを分けて説明できるかどうかで、リフォーム済み物件への評価が変わってきます。

買主の賃貸経営方針を反映しやすい

入居中の部屋は、現在の賃貸借契約をそのまま引き継ぐのが原則です。一方、空室部分は家賃や募集条件を設定し直せます。
たとえば、ペット可や家具家電付きにしたり、学生向けから社会人向けにターゲットを変えたりする方法があります。管理会社や募集方法の見直しも可能です。

こうした工夫によって収益性や資産価値を高める投資手法を「バリューアッド型」といいます。
空室が多くても、改善できる余地に価値を感じる投資家もいます。
売却時に周辺の家賃相場や想定賃料を提示できれば、「空室が多い物件」ではなく「収益を伸ばせる物件」として伝えやすくなるでしょう。

ただし、既存入居者の契約や敷金は買主に引き継がれます。条件を見直せるのは、原則として空室部分からです。

アパートの空室が多い原因を売却前に確認する

売却前には、これまでの募集状況や退去理由を振り返り、空室が増えた原因を整理しておきましょう。

家賃や募集条件が原因なら、比較的少ない費用で改善できる可能性があります。一方、騒音や設備の古さ、地域の賃貸需要などが原因の場合は、募集条件を変えるだけでは解決しないこともあります。

空室の原因と必要な対策を整理しておけば、買主にも物件の改善余地を説明しやすくなります。

空室を埋めてから売るかそのまま売るか

収益物件は「空室を埋めれば高く売れる」という単純な話ではなく、比較すべきは次の2つの数字です。

収益物件の査定額は家賃収入が大きく影響する

不動産の査定には主に3つの方法があります。

戸建てや区分マンションのように「住むための不動産」であれば、取引事例比較法が中心になります。
近くで似た物件がいくらで売れたかが、そのまま価格の目安になるからです。

しかし、一棟アパートのような収益物件は事情が違います。
買主が求めているのは「住む場所」ではなく「家賃を生む資産」であるため、その物件がいくらの家賃を生み出せるかが、価格を決める一番の根拠になります。

同じ立地・同じ築年数の物件でも、満室で年間200万円の家賃を生む物件と、空室だらけで年間100万円しか生まない物件では、資産としての価値がまったく違う、という考え方です。

これは金融機関の融資審査とも直結しています。融資担当者は、満室想定の家賃ではなく、現況の家賃収入で返済が成り立つかを見ます。
査定額を決める側も、融資を判断する側も、同じ「今の家賃収入」を起点に物件を見ているからこそ、収益還元法が収益物件の査定で軸になるわけです。

もちろん、収益還元法だけで機械的に価格が決まるわけではありません。計算に使う利回り自体は、周辺エリアで実際に成約した収益物件の利回り相場、つまり取引事例比較法の要素を反映して決まります。
「年間家賃収入 ÷ 利回り」という式のうち、利回りの部分に周辺相場の裏付けがあってはじめて、査定額として説得力を持つということです。

だからこそ、空室が多い物件は、この計算式の入口である「年間家賃収入」がそもそも小さい状態にあり、査定額も低く出やすくなります。空室を埋めることが査定額アップに直結する理由は、ここにあります。

空室を埋めてから売ったほうが得かを確認する

家賃や初期費用の見直し、清掃、小さな修繕だけで決まる見込みがあるなら、埋めてから売った方が有利になりやすいです。
埋めるまでにかかる期間と、その間の持ち出し額が査定額の上昇分を下回るなら、売却を急いでいなくても募集を続ける価値はあります。

逆に、大きな修繕が必要な物件や、募集条件を変えても問い合わせ自体が入らない物件は、無理に埋めようとするとかえって損をします。
修繕費が査定額の上昇分を上回るなら、その修繕は売主がやる意味がありません。ローンや維持費の負担が重い場合は特に、入居者が決まるのを待つほど持ち出しが積み上がっていきます。

エリアによっては、建物としての賃貸需要よりも土地としての需要の方が強いこともあり、そうした立地では無理にアパートとして満室を目指すより、更地化や用途転換を前提とした買主に、空室のまま売った方が早く、かつ高く売れることもあります。

空室を埋めてから売るべきか、現在の状態で売るべきか迷っている方は、賃貸管理と収益物件の売却に詳しいルームスタイルへご相談ください。

空室が多いアパートの売却は収益物件に強い不動産会社へ

空室が多いアパートを売却するときは、いくつかのコツがあります。
中でも大切なのは、一般的な不動産売却だけでなく、賃貸経営や収益物件の売買に詳しい不動産会社へ相談することです。

現在の入居率だけで判断せず、空室の原因や改善できる可能性、土地としての価値まで含めて査定してもらいましょう。ここからは、空室が多いアパートを少しでも有利に売却するためのコツを紹介します。

買主が判断しやすい管理資料を用意する

買主が購入後の費用や収支を判断できれば、分からない部分を理由とした値下げ交渉を受けにくくなります。

物件に合った売却方法を選ぶ

仲介は、買取より高く売れる可能性がある一方、買主が見つかるまで時間がかかることがあります。
買取は、仲介より売却価格が低くなる傾向がありますが、空室や修繕が必要な状態でも比較的短期間で売却できる場合があります。

建物の価値が低い場合でも、土地として評価される可能性があります。
収益物件としての査定だけでなく、土地価格や解体費も確認しましょう。

また、売却方法を比較するときは、査定額だけでなく、仲介手数料、修繕費、売却までの維持費、ローン残債、税金などを差し引き、最終的に手元に残る金額を確認します。

賃貸管理と収益物件の売却に詳しい会社へ相談する

空室が多いアパートでは、現在の状態で売るか、入居者を増やしてから売るかによって、手元に残る金額が変わります。
そのため、売却実績だけでなく、賃貸管理の経験がある不動産会社へ相談することが大切です。

戸建てや居住用マンションと一棟アパートでは、査定方法や買主への見せ方が異なります。
収益物件の売却経験が少ない会社では、空室の改善余地や将来の家賃収入を十分に伝えられない可能性があります。

ルームスタイルでは、売却だけでなく、入居者募集や建物管理のご相談にも対応しています。問い合わせ数や内見数などから空室の原因を整理し、物件に合った売却方法をご提案します。空室が多いアパートでお悩みのオーナー様は、お気軽にご相談ください。

まとめ｜空室が多いアパートは管理と売却の両面から判断しよう

空室が多いアパートでも売却は可能です。
空室が多いと、現在の家賃収入や購入後の修繕費を理由に、価格面で不利になることがあります。

一方で、室内を確認しやすい、リフォームを進めやすい、買主が募集条件を設定し直せるなど、空室物件ならではのアピールポイントもあります。

少ない費用で改善できるなら、入居率を上げてから売却する方法があります。反対に、大規模修繕が必要な場合や毎月の持ち出しが大きい場合は、空室のまま売却したほうが手元に残る金額が多くなることもあります。

当社では、現在の募集状況や管理履歴を確認したうえで、空室対策を続ける場合と売却する場合の両方をご提案しています。空室を埋めてから売るべきか、現在の状態で売るべきかお悩みのオーナー様は、お気軽にご相談ください。