アパート経営の青色申告は難しくない！65万円控除で節税するやり方

【この記事を読むと得られるメリット】

• 青色申告とは何か、なぜアパート経営に適しているのか理解できる
• 青色申告の要件や必要な手続き・期限がわかる
• 具体的にどう進めればよいのかわかり、着手できるようになる

1. 個人の確定申告には白色申告と青色申告がある
2. 青色申告は記帳などの手続きが煩雑だが優遇措置がある

【白色申告と青色申告の違い】

• 事前申請の有無：白色申告は事前申請が不要ですが、青色申告は事前に税務署へ「青色申告承認申請書」を提出して承認を受ける必要があります。
• 必要書類の違い：白色申告では「収支内訳書」の作成と提出で済みますが、青色申告では「青色申告決算書」を作成・提出する必要があります。青色申告決算書には損益計算書と貸借対照表が含まれ、より詳細な財務状況を記載する必要があります。
• 記帳方法の違い：白色申告では簡易な単式簿記による記帳で構いませんが、青色申告で特別控除を最大限受けるには複式簿記による記帳が必要です。複式簿記は収支だけでなく資産と負債の状況も把握できる利点がありますが、習得には一定の学習が必要です。

1. 最大65万円の青色申告特別控除が受けられる
2. 赤字（純損失）を3年間繰り越せる／前年への繰戻しもできる
3. 家族への給与を経費にできる（青色事業専従者給与）
4. 30万円未満の資産を一括で経費にできる（少額減価償却資産の特例）
5. 税務署による推計課税が原則として適用されない

【青色申告特別控除の詳細】

• 控除額の条件：複式簿記で記帳し、貸借対照表と損益計算書を含む青色申告決算書を提出すれば55万円の控除を受けられます。さらに電子申告（e-Tax）または電子帳簿保存を行えば、65万円の控除を受けられます。
• 事業的規模の要件：不動産所得で65万円（または55万円）控除を受けるには、その不動産貸付が「事業的規模」で行われている必要があります。一般的に「事業的規模」とは、賃貸用のアパートが10室以上、または貸家が5棟以上の規模を指します。この規模に満たない場合は青色申告でも控除額は10万円が上限です。
• 節税効果の計算：たとえば事業的規模のアパート経営で所得500万円の場合、青色申告なら65万円控除後の435万円が課税対象となります。仮に税率が所得税+住民税で30％なら19.5万円（65万円×30％）の節税効果があります（実際の税額はほかの控除などによっても変動します）。

【純損失の繰越控除のメリット】

• 繰越控除の仕組み：青色申告者は、その年の事業所得・不動産所得の赤字を翌年以後3年間にわたって各年の所得から差し引くことができます。たとえば今年100万円の赤字が出て翌年に黒字が出た場合、翌年の所得からこの100万円を控除して課税所得を減らせます。
• サラリーマン（会社員）大家の場合：会社員で副業的にアパート経営を行っている場合、不動産所得の赤字を給与所得と損益通算できます。その年に相殺し切れなかった赤字がある場合でも、青色申告で繰り越せるようにしておけば、翌年以降の給与所得や不動産所得との損益通算が可能です。
• 繰戻し還付の制度：前年も青色申告を行っていた場合、当年の赤字を前年分に繰り戻して、前年に納めた所得税の還付を受けることも可能です。この「純損失の繰戻し還付」は資金繰りが厳しいときに役立ちます。

【青色事業専従者給与のポイント】

• 全額経費算入：青色申告者は一定の届出を行えば、生計を一にする配偶者やその他の親族に支払う給与の全額を必要経費に算入できます。白色申告では上限（配偶者は年86万円、その他の親族は年50万円まで）があり、それ以上は経費にできないという大きな違いがあります。
• 必要経費と認められる範囲：青色申告なら給与は全額必要経費に算入できます。ただし、その額は “相当であると認められる金額” であることが条件です。過大とされる部分は、必要経費とはなりません。
• 事前に届出する必要がある：青色事業専従者給与額を必要経費に算入したい年の3月15日までに、「青色事業専従者給与に関する届出・変更届出書」を税務署へ届ける必要があります。ここで記載した給与の金額に変更が生じる場合や新たに専従者が加わった場合には、変更届出書を提出しなければなりません。

【少額減価償却資産の特例のメリット】

• 一括経費化の仕組み：青色申告の中小企業者等（個人事業主を含む）が取得価額30万円未満の資産を購入し事業に使った場合、年度合計300万円まで全額をその年の経費に落とせます。たとえば25万円のエアコンを4台購入した場合、通常は耐用年数で均等償却しますが、この特例では購入した年に100万円全額を経費計上できます。
• 適用期限：この特例は時限措置で、現在は2026年（令和8年）3月31日取得分までの適用となっています。期限がある制度なので、適用を受けたい場合にはこの特例が延長されるかどうかなど、その時点での最新情報の確認が必要です。
• 通常の減価償却との違い：すべての事業者に共通の制度として「一括償却資産」（20万円未満の資産を3年間で均等償却）や「10万円未満なら即時償却」がありますが、30万円未満まで即時償却できるのは青色申告の中小企業者等だけです。

【推計課税の詳細】

• 推計課税とは何か：税務調査が入った際、帳簿がずさんだったり保存が不十分だったりすると、税務署は「推計課税」という方法で強制的に所得を計算し直す場合があります。しかし、青色申告で要件通り帳簿を整備・保存していれば、原則として推計課税は行われません。
• 帳簿を適切に付けていることが条件：青色申告をしていても、定められたとおりに帳簿を適切に付けていない場合、税務調査で過少申告加算税や重加算税などのペナルティを科される可能性が高まります。また青色申告の承認自体が取り消されるリスクもあります。

1. 「所得税の青色申告承認申請書」を提出し承認を受ける
2. 正規の簿記の原則（複式簿記）に従って記帳する
3. 電子申告（e-Tax）または電子帳簿保存を行う
4. 帳簿や書類を定められた期間保存する

【青色申告承認申請の手続き】

• 申請書の提出期限：青色申告を適用したい年の3月15日までに「所得税の青色申告承認申請書」を提出する必要があります。たとえば、2027年に確定申告する2026年分（2026年1月1日〜12月31日の所得）から青色申告したい場合は、2026年3月15日までに申請が必要です。ただし、その年の1月16日以降に新たに開業した場合は、事業開始日から2カ月以内が提出期限です。
• 開業届と同時に提出することが多い：新たにアパート経営を始める場合、まず税務署に「個人事業の開業・廃業等届出書」を提出します。このとき、同時に青色申告承認申請書も提出するのが一般的です。開業届は開業後1カ月以内に提出する必要があります。詳しくは国税庁の「A1-5　個人事業の開業届出・廃業届出等手続」にて確認できます。
• 提出方法：申請書は国税庁の「A1-8 所得税の青色申告承認申請手続」からダウンロードできます。氏名・住所・職業（不動産貸付業など）や所得の種類（不動産所得）、複式簿記で記帳する旨などを記載します。提出は郵送や窓口持参のほか、e-Taxでの電子提出も可能です。

【複式簿記による帳簿付けの要点】

• 必要な帳簿類：青色申告では、主要簿として「仕訳帳」と「総勘定元帳」が必要です。仕訳帳は取引を発生順に、借方・貸方科目と金額で記録します。総勘定元帳は科目ごとに月次残高を管理する帳簿です。この2つがあれば基本的に複式簿記は成立します。
• 補助簿の活用：主要簿に加えて、現金出納帳、預金出納帳、売上帳、経費帳、固定資産台帳などの補助簿も事業形態に合わせて作成すると管理がしやすくなります。これらは必須ではありませんが、取引を整理するのに役立ちます。
• 会計ソフトの利用：複式簿記と聞くと難しそうですが、会計ソフトやクラウドサービスを利用すれば初心者でも対応できます（例：Freee、マネーフォワード クラウド、弥生会計など）。これらのツールを使えば、画面の指示に従って入力するだけで自動で仕訳帳・総勘定元帳が作成されます。

【電子申告（e-Tax）・電子帳簿保存の概要】

• 電子申告（e-Tax）：国税庁のオンラインシステムを利用して、確定申告書をインターネットを通じて送信する提出方法です。郵送したり税務署へ出向いたりする必要がありません。
• 電子帳簿保存：電子帳簿保存法に基づく「優良な電子帳簿」の要件を満たして帳簿を電子データで保存する必要があります。電子帳簿保存には厳格な要件があるため、e-Tax提出の選択肢が現実的です。

【帳簿・書類の保存要件】

• 保存期間：作成した帳簿や決算関係書類は原則として7年間保存する義務があります。一部の書類は5年間の保存で足りますが、安全を見て7年を基本にするとよいでしょう。
• 保存対象書類：保存が必要な書類には、主要簿（仕訳帳・総勘定元帳）、補助簿、証憑書類（領収証・請求書類）、通帳のコピー、契約書、家賃明細、経費計算根拠資料などが含まれます。とくに領収証などの証憑は重要なので、ファイリングして整理しておきましょう。

1. ステップ1：日々の取引を複式簿記で記帳する
2. ステップ2：年に一度の決算整理を行う
3. ステップ3：青色申告決算書を作成する
4. ステップ4：確定申告書を作成する
5. ステップ5：確定申告書と決算書などを税務署に提出する
6. ステップ6：所得税を納付する（または還付を受ける）

【日々の記帳のポイント】

• 取引の記録方法：アパート経営では毎月家賃収入が発生し、管理費の支払い、ローン返済、修繕費などの支出があります。これらの取引は発生するたびに領収証や請求書をファイリングし、帳簿に記録します。会社勤めで忙しい場合は月に1回程度時間を作ってまとめて記帳する形でも構いませんが、領収証の整理は随時行うことをおすすめします。
• 活用すべき勘定科目：アパート経営でよく使われるおもな経費科目には、租税公課（固定資産税など）、損害保険料、減価償却費、借入金利子、管理費、修繕費、水道光熱費、通信費、広告宣伝費、旅費交通費などがあります。会計ソフトにはこれらの科目があらかじめ設定されているため、適切な科目を選択して入力します。
• 領収証の管理：すべての取引には証憑（領収証や請求書）が必要です。領収証にはメモを書き添える習慣をつけると、後から科目を判断しやすくなります。たとえば「○年○月管理会社打合せ　○○喫茶にて」といった具合です。電子データで受け取った請求書なども保存しておきましょう。

【決算整理のおもな作業】

• 減価償却費の計上：建物や設備の減価償却費を計算し、その年の経費として計上します。青色申告決算書の「減価償却費の計算」欄に従って各資産の償却費を算出し、仕訳を行います。少額減価償却資産の特例を使う場合は、摘要欄にその旨を記載します。
• 期末調整の実施：12月末時点で未収の家賃がある場合は「未収金」として計上し、逆に先払いで受け取っている家賃は「前受収益」として処理します。同様に、支払いが翌年になる経費で当年分に属するものは「未払費用」として計上します。これらの期末調整によって、その年に帰属すべき収益と費用を正確に対応させます。
• 家族従業員の給与確認：青色事業専従者給与を支払っている場合、税務署へ届出した金額内で実際の支給額が適正かを確認します。支給額が届出額を超えているとその超過分は経費にできません。また支給額自体が労務に見合っているかについても確認が必要です。
• 試算表の作成：上記の調整仕訳を反映させたら、貸借対照表の借方・貸方が一致しているか確認します。帳簿ソフトを使っている場合は自動でチェックできるため、ソフトのエラーメッセージなどがないか確認しましょう。

【青色申告決算書の作成ポイント】

• 損益計算書の作成：不動産所得用の青色申告決算書の1ページ目は損益計算書、2〜3ページ目は収入金額や必要経費などの内訳となっています。1年間の家賃収入や修繕費、減価償却費などの経費を科目ごとに集計して記載しましょう。確定申告書作成の機能を持つ会計ソフトを使っていれば、自動的に金額が転記されます。
• 貸借対照表の作成：4ページ目の貸借対照表は資産・負債・純資産の状況を表すものです。不動産や設備などの固定資産、現預金や未収家賃などの流動資産、借入金などの負債をそれぞれ適切に計上します。

【確定申告書作成の要点】

• 必要な書類の確認：「申告書第一表・第二表」を使用します。給与所得がある方は勤務先から交付された源泉徴収票の内容を転記し、不動産所得については青色申告決算書から所得金額を転記します。医療費控除や生命保険料控除なども忘れずに記入しましょう。
• 控除の適用確認：青色申告特別控除を適用する場合は、第一表の所得から控除する欄に金額を記入します。また、前年からの繰越損失がある場合は「損失の繰越控除に関する明細書」も作成し、該当額を記入します。
• 税額の計算：所得控除適用後の課税所得に税率を適用して税額を計算します。源泉徴収税額や予定納税額がある場合は差し引き、最終的な納付税額または還付税額を算出します。

【確定申告書提出のポイント】

• 提出方法の選択：提出方法には、e-Taxでの電子送信、税務署窓口への持参、郵送の3つがあります。65万円控除を受けるならe-Taxで提出します。e-Taxを利用するにはマイナンバーカードとICカードリーダ、またはスマホのマイナンバー読取機能を利用します。
• 提出期限の厳守：確定申告書の提出期限は毎年2月16日から3月15日までです。期限を過ぎると最大65万円の青色申告特別控除は適用されなくなるため、余裕をもって準備しましょう。還付申告の場合は1月から提出可能ですが、3月15日までの提出が必要です。
• 添付書類の確認：青色申告決算書のほか、損失の繰越がある場合は明細書の添付など、自分のケースに応じた書類をそろえます。

【納税と還付のポイント】

• 納付方法の選択：所得税を納める方法には、金融機関や税務署での現金納付、振替納税（口座振替）、クレジットカード納付、e-Taxからのダイレクト納付などがあります。たとえば振替納税は、口座から自動的に引き落とされるため、納付忘れがなく便利です。振替納税を利用するには事前に「預貯金口座振替依頼書」を提出しておく必要があります（参考：国税庁「G-2-1　申告所得税及び復興特別所得税、消費税及び地方消費税（個人事業者）の振替納税手続による納付」）
• 納付期限：原則として3月15日までに納税する必要がありますが、振替納税を選択した場合は4月下旬頃が振替日となります。振替納税なら納付資金を用意する期間が少し長くなります。
• 還付の場合：納め過ぎた税金がある場合や、赤字で損益通算した結果、還付になる場合は、指定口座に後日振り込まれます。e-Taxで提出した場合、比較的早く処理されることが多く、2〜3週間程度で還付金が受け取れることもあります。

• 個人の確定申告に「青色」と「白色」の2種類がある
• 青色申告は記帳の手間がかかるが税制優遇あり
• 白色申告は手続き簡単だが控除額が少ない

1. 最大65万円の青色申告特別控除が受けられる
2. 赤字（純損失）を3年間繰り越せる／前年への繰戻しもできる
3. 家族への給与を経費にできる（青色事業専従者給与）
4. 30万円未満の資産を一括で経費にできる（少額減価償却資産の特例）
5. 税務署による推計課税が原則として適用されない

1. 「所得税の青色申告承認申請書」を提出し承認を受ける
2. 正規の簿記の原則（複式簿記）に従って記帳する
3. 電子申告（e-Tax）または電子帳簿保存を行う
4. 帳簿や書類を定められた期間保存する
5. 65万円控除を受ける場合は事業的規模（アパートなら10室以上）が必要

1. 日々の取引を複式簿記で記帳する
2. 年に一度の決算整理を行う
3. 青色申告決算書を作成する
4. 確定申告書を作成する
5. 確定申告書・青色申告決算書などを税務署に提出する
6. 所得税を納付する（または還付を受ける）