住所変更登記の義務化は2026年4月スタート｜期限・罰則・手続きをわかりやすく解説

2026年4月1日から、不動産の「住所変更登記」が義務化されました。
これまでは引っ越しや結婚で住所・氏名が変わっても、登記の更新は「任意」でした。放置している人も少なくなかったと思います。
しかし、今後は変更から2年以内に登記しないと、5万円以下の過料（罰則）が科される可能性があります。

この記事では、義務化の基本ルールから手続きの流れ、新制度「スマート変更登記」まで、初めて聞く方にもわかりやすく解説します。

弊社オーナー様で、購入後に住所変更・氏名変更があった方は、登記変更が完了しているか今一度ご確認ください。「手続きが分からない」「必要書類が不安」という場合は、お気軽にご相談ください。

住所変更登記とは何か

住所変更登記とは、不動産の登記簿に記載されている所有者の住所や氏名を、最新の情報に更新する手続きのことです。
まずは、どのような状態が変更登記の対象になるのかを見ていきましょう。

登記簿に書かれた住所・氏名がズレている状態とは

不動産を持っている方は、「登記簿」という公的な記録に所有者として名前が載っています。登記簿には、所有者の住所・氏名のほか、借入に関する情報などが記録されています。

ここで注意したいのは、引っ越しをしても、結婚や離婚で名字が変わっても、登記簿は自動的に更新されないという点です。住民票の変更手続きを済ませても、不動産の登記簿の住所は別で変更申請が必要です。

たとえば、10年前に投資用マンションを購入した後、3回引っ越しをしたとします。登記簿には今でも10年前の住所が書かれたままです。このズレが積み重なると、後々の手続きで大変になります。

義務化前と義務化後の違い

今回の法改正による対象者は、不動産を所有する個人・法人すべてです。

重要なのは、2026年4月より前に住所・氏名が変わった人も対象になる点。義務化の対象には氏名変更も含まれます。

たとえば、結婚や離婚で姓が変わった場合も手続きが必要です。「昔の話だから関係ない」とはなりません。
施行日前の変更分については、2028年3月31日までが猶予期限です。

義務化された背景

なぜ急にこんなルールができたのでしょうか。

日本では今、「所有者不明土地」が深刻な社会問題になっています。登記簿を見ても所有者の連絡先がわからない土地が、全国に増え続けているのです。
道路整備や災害復旧の際、土地の所有者と連絡が取れずに工事が進められない、というケースが各地で起きています。

その主な原因のひとつが、住所変更登記の未実施です。登記簿の住所が古いままでは、所有者を探すことができません。
2021年に民法・不動産登記法が大きく改正され、2024年4月には相続登記の義務化がスタートしました。今回の住所変更登記の義務化は、その流れを受けた「第二弾」の法改正です。国が本腰を入れて、所有者不明土地の解消に取り組んでいます。

申請期限と罰則

不動産を持っている方の中には、自分が手続きの対象なのか迷うケースもあるかもしれません。
ここでは、申請期限や罰則の内容、相続不動産の扱いについてわかりやすく解説します。

申請期限は変更から2年以内

新しいルールでは、住所や氏名が変わってから2年以内に登記申請をしなければなりません。具体的な期限は次の通りです。

過去の変更が対象に含まれる点には、要注意です。
たとえば2020年に引っ越しをして、そのまま登記を放置している方は、すでに義務の対象になっています。

放置すると5万円以下の過料が科される

登記義務を怠った場合の罰則は「5万円以下の過料」です。
過料とは、刑事罰（懲役・罰金）とは異なる行政上のペナルティで、前科にはなりません。だからといって、無視してよいものでもありません。

罰則までの流れは、まず、法務局が住所変更の未申請を把握します。次に「申請してください」という催告（通知）が届きます。それでも正当な理由なく申請しなかった場合、裁判所が過料の金額を決定します。

法務局は具体例を列挙していませんが、

• 海外に住んでいる
• 健康上の理由がある

たとえば上記のような理由の場合、「正当な理由」として認められるケースもあります。ただし、「忙しかった」「知らなかった」は正当な理由にはなりません。

弊社オーナー様で、購入後に住所変更・氏名変更があった方は、登記変更が完了しているか今一度ご確認ください。「手続きが分からない」「必要書類が不安」という場合は、お気軽にご相談ください。

スマート変更登記とは何か

今回の義務化にあわせて、2025年4月21日からスタートしたのが「スマート変更登記」です。住所変更手続きの負担を大幅に減らせる、便利な新制度です。

仕組みはシンプルで、住基ネット（住民基本台帳ネットワーク）と法務局のシステムが連携し、住所変更があったら法務局が自動的に登記を更新してくれます。
「登録免許税」が非課税になる点がとても大きなメリットですが、次に解説するいくつかの注意点を理解した上で活用するようにしましょう。

個人が利用するには事前申出が必要

スマート変更登記は、手数料無料で「申し込めば自動化される」サービスですが、まず事前の申出が必要です。
「氏名」「生年月日」「住所」を法務局に申し出ることによって、スマート変更登記の対象となります。

申出の方法は2通りあります。

申出後に住所が変わった場合に限り、法務局が自動で登記を更新します。申出前の変更分はカバーされませんので、過去分は自分で申請する必要があります。

スマート変更登記を使っても手続きが終わるとは限らない

スマート変更登記には、対象外となるケースがあります。

「申し出たから大丈夫」と安心しきってしまうのは危険です。自分が対象になっているか確認した上で、活用するようにしてください。

法人は事前申請が不要

法人名義で不動産を所有している場合、個人のように事前申出をする必要はありません。
2026年4月以降は、会社の本店移転や商号変更などで商業登記を行うと、その情報が不動産登記にも連携され、法務局が職権で住所変更を進める仕組みになっています。

たとえば、資産管理会社名義で複数の投資物件を保有している場合、物件ごとに住所変更登記を行う手間が減るのは大きなメリットです。さらに、この変更登記では登録免許税もかかりません。手続き後は法務局から通知が届くため、内容に間違いがないか確認しておくと安心です。

住所変更登記の手続き方法

住所変更登記は、自分で法務局へ申請することもできますし、司法書士に依頼することも可能です。
ここでは、必要書類や申請の流れなど、基本的な手続き方法をわかりやすく解説します。

申請先は管轄の法務局

住所変更登記の申請先は、不動産の所在地を管轄する法務局です。複数の都道府県に不動産を持っている場合は、それぞれの管轄法務局への申請が必要になります。

申請方法は3種類あります。

遠方の物件を所有している場合、必ずしも現地の法務局へ行く必要はありません。県外の不動産で直接持参が難しい場合は、郵送申請やオンライン申請を活用すると手続きしやすくなります。

必要書類の一覧

用意する書類は、変更の内容（住所か氏名か）と、申請者が個人か法人かによって異なります。

【主な必要書類】

個人で何度も引っ越しをしている場合、戸籍附票（本籍地の市区町村で取得）が必要になります。（詳しくは後述）

費用の目安

住所変更登記にかかる費用は、大きく分けて3種類です。

自分で申請すれば①と②だけで済みます。ただし、書類の作成・申請には手間がかかります。「時間を買う」という感覚で司法書士に依頼することも、十分合理的な選択です。

手続きの流れ（STEP形式）

STEP 1　登記記録を確認する

まず、自分が所有する不動産の登記事項証明書（登記簿謄本）を取得しましょう。最新の登記簿謄本は、法務局の窓口かオンライン（登記情報提供サービス）で取得できます。記載されている住所・氏名と、現在の状況を照らし合わせてください。

投資用物件を複数所有している方は、物件ごとに登記簿を確認する必要があります。「1件だけだと思ったら別物件も旧住所のままだった」というケースは意外とあります。

STEP 2　必要書類を揃える

現在の住民票を取得し、登記簿上の旧住所から現在住所までつながるか確認します。
引っ越し回数が多い方は、住民票だけでは足りず、住民票の除票や戸籍の附票が必要になることがあります。

STEP 3　登記申請書を作成する

法務局のホームページからひな形をダウンロードして記入します。住所変更だけなら比較的シンプルですが、投資物件が複数ある場合は不動産の表示を正確に記載する必要があります。
マイホームのように覚えていない方が多いので、固定資産税の納税通知書や登記簿を見ながら進めるとミスを防ぎやすくなります。

STEP 4　法務局に申請する

窓口・郵送・オンラインのいずれかで申請します。

STEP 5　登記完了後に内容を確認する

申請後、通常は1〜2週間程度で手続きが完了します。
完了後は登記事項証明書を再取得し、住所・氏名が正しく変更されているか確認しておくと安心です。

住所のつながりが証明できない場合の対処法

住所変更登記では、登記簿上の住所から現在の住所までのつながりを証明する必要があります。登記簿の住所がかなり古い方は、追加書類が必要になるケースもあるため注意しましょう。

問題が起きやすいのは「何度も引っ越した人」

住所変更登記では、ただ単に現在の住所を登記するだけでなく、「登記簿の住所（昔の住所）」から「現在の住所」までの変遷を書類で証明する必要があります。一度だけの引っ越しなら住民票1枚で済みますが、複数回引っ越しをしている場合は、すべての履歴を繋げないといけません。
ここで問題になるのが、住民票の保存期間です。従来は5年間しか保存されないため、5年以上前の引っ越し履歴が書類として残っていないことがあります。

※住民票の除票や戸籍の附票の除票の保存期間は、2019年6月の法改正により5年から150年へ延長されました。
ただし、改正前に保存期間を過ぎて廃棄された書類は取得できない場合があるため、古い住所履歴が必要な方は事前確認がおすすめです。

代替書類と対処法

住民票でつながらない場合は、戸籍附票が代替書類として使えます。戸籍附票には、本籍を変えていない限り、長期間にわたる住所移転の履歴が記録されています。本籍地の市区町村役場で取得できます。

それでもつながらない場合は、「不在住証明書」（旧住所に現在住んでいないことの証明）などを組み合わせる方法もあります。かなりレアで、長期保有の物件や相続物件でごくまれに出てくる程度です。
ただし、このあたりになると一般の方が自力で対応するのは難しく、一度司法書士に相談することをおすすめします。

弊社オーナー様で、購入後に住所変更・氏名変更があった方は、登記変更が完了しているか今一度ご確認ください。「手続きが分からない」「必要書類が不安」という場合は、お気軽にご相談ください。

相続登記との違いは？迷いやすいケースを解説

相続登記と住所変更登記は、どちらも不動産登記に関する手続きですが、役割は異なります。

相続登記も2024年4月から義務化されている

住所変更登記と合わせて覚えておきたいのが、2024年4月から始まった「相続登記の義務化」です。
相続で不動産を取得した場合は、自分が相続人であることを知った日から3年以内に相続登記を行う必要があります。正当な理由なく放置した場合、10万円以下の過料が科される可能性があります。

相続登記と住所変更登記は似ているようで、役割が異なる手続きです。

相続した不動産でも住所変更登記が必要になるケース

相続した不動産については、基本的に亡くなった方の住所変更登記を行う必要はありません。まず必要なのは、所有者を変更する相続登記です。
ただし、自分自身の住所や氏名が変わっている場合は注意が必要です。たとえば、相続登記を終えた後に引っ越しをしたにもかかわらず、登記簿上の住所を変更していない場合は、今回の義務化の対象になります。

また、相続とは別に、すでに所有している投資用マンションやアパートの登記住所が古いままになっているケースもあります。相続をきっかけに、自分名義の不動産全体を確認しておくと安心です。

こんなときは司法書士に相談を

住所変更登記は、シンプルなケースであれば自分で手続きできます。しかし、以下に当てはまる場合は、最初から司法書士へ相談した方がスムーズです。

司法書士報酬は、住所変更登記のみであれば1件あたり1万〜3万円程度が目安です。司法書士によっては、複数物件をまとめて依頼することで、費用を抑えられるケースもあります。
「自分で進めようとしたけれど途中でわからなくなった」という段階でも相談できるため、不安がある場合は早めに専門家へ相談するとよいでしょう。

よくある質問

Q1：売却前に住所変更登記は必要？

売買契約の時点で必須というわけではありませんが、決済（引き渡し）までには対応が必要になるケースが多いです。
登記簿上の住所と現在の印鑑証明書の住所が一致しないと、司法書士から追加手続きを求められることがあります。

これまでは実務上、重要事項説明書や売買契約書に「住所変更登記未了」と補足し、登記簿上の旧住所で契約を進めるといった運用も少なくありませんでした。2026年4月の義務化後も、この運用が完全にNGという法務省・法務局の明確な案内は確認できていません。（2026年5月11日現在）
ただし、住所変更から2年以内の申請義務がある点は変わらないため、「売るときにまとめて対応すればいい」と長期間放置するのは避けた方がよいでしょう。

Q2：夫婦共有名義ならどちらか一方だけ手続きすればいい？

いいえ、共有名義の場合は持分を持つ人それぞれが対象です。
たとえば夫婦で50％ずつ所有している場合、夫だけ住所変更しても妻の登記情報が古いままだと、将来的な売却や相続時に手間が増える可能性があります。
現在は同じ住所に住んでいて、離婚予定がない場合でも考え方は同じです。共有者それぞれが登記名義人になるため、過去に住所変更や氏名変更がある場合は、各自の登記情報を確認しておきましょう。

Q3：海外赴任中・海外在住でも手続きできる？

手続き自体は可能ですが、国内在住のケースより必要書類が増える場合があります。
すでに住民票を抜いて海外へ転出している場合は、日本の住民票が取得できないため、在留証明書や署名証明書など、現地の日本領事館で取得する書類が必要になるケースがあります。
また、スマート変更登記は住基ネットを利用した制度のため、海外在住者は対象外になる場合があります。

Q4：住宅ローンが残っていても住所変更登記は必要？

はい、住宅ローンの有無に関係なく、所有者の住所変更義務はあります。
「ローン返済中だから売却しないし大丈夫」と思って放置している方は意外と多いですが、今回の義務化とは別問題です。

Q5：法人を解散したら登記はどうなる？

法人名義で不動産を所有したまま会社を解散した場合でも、不動産の登記情報が自動で整理されるわけではありません。
清算手続きの中で、不動産を売却するのか、代表者個人へ移転するのか、別法人へ引き継ぐのかによって必要な登記手続きが変わります。
また、本店移転や商号変更の履歴が複雑な場合、住所変更登記だけで済まないケースもあります。すでに法人を休眠状態にしている方や、解散を検討している方は、司法書士や税理士へ早めに相談した方がスムーズです。

まとめ

住所変更登記の義務化は、すでに2026年4月1日にスタートしています。過去の変更分を含め、登記簿の情報を最新の状態に保つことが法律上の義務になりました。

スマート変更登記（マイナポータルでの事前申出）も、ぜひ検討してみてください。申出しておけば、今後の引っ越しのたびに手続きする手間が省けます。
「登記なんて難しそう」と思って後回しにしてしまいがちですが、一度動いてしまえば意外とシンプルな手続きです。後悔しないよう、早めの対応をおすすめします。

弊社オーナー様で、購入後に住所変更・氏名変更があった方は、登記変更が完了しているか今一度ご確認ください。「手続きが分からない」「必要書類が不安」という場合は、お気軽にご相談ください。