家賃収入があるのに、お金が残らない理由と今すぐやるべき改善策

「家賃はちゃんと振り込まれてるのに、なんで手元にお金が残らないんだろう」

賃貸経営では、思っていた収支と実際の手残りに差を感じることがあります。
入居者はいるし、家賃も相場並み。それなのに、通帳を見返すと思ったほど貯まっていない。

実はこれ、よくある話です。原因はだいたいパターン化されていて、順番に見ていけば「ああ、これか」と心当たりが出てくるはずです。
この記事では、お金が残らない典型的な原因と、今すぐ見直せるポイントを整理していきます。

▶記事を読む前に、まず自分の物件の状況を知りたい方は、ぜひルームスタイルの賃貸管理コンサルタントへお気軽にご相談ください。

この記事でわかること
家賃収入と手元に残るお金が、なぜ別物なのか空室・フリーレント・広告料で、1戸あたりいくら消えるのか帳簿は黒字なのに現金が減る仕組み（ローン元金とデッドクロス）修繕費や管理手数料、突発的な出費が手残りを削るパターン今すぐ見直せるポイントと、自分の物件で確認すべきこと

「家賃収入＝手残り」ではない

まず押さえておきたいのが、「家賃収入」と「手元に残るお金（手残り）」は、そもそも別物だということです。

最新の不動産市場を見ても、特に都心は家賃相場自体は堅調に推移しているエリアが多く、「入居者がいるから経営は順調」と考えがちです。
ですが、家賃収入は売上であって、「利益」ではありません。そこからローンの返済、管理費、税金、修繕費などが差し引かれて、ようやく手残りになります。

試しに、家賃7万5,000円の部屋を8戸所有するオーナーを想定し、シミュレーションしてみます。

項目	金額（年間）
家賃収入	720万円
ローン返済（元金＋利息）	374万円
毎月の管理費・修繕積立金	192万円
毎月の賃貸管理手数料	36万円
固定資産税	22万円
手残り（概算）	96万円

今回は8戸すべてが満室で、1戸につき毎月2万円の管理費・修繕積立金を支払う想定です。賃貸管理会社への手数料は家賃の5％として、ローン返済や税金も差し引いています。
それでも、年間720万円の家賃収入に対して、手残りは96万円。8戸合わせて月8万円、1戸当たりでは月1万円です。

項目	計算	結果
1戸当たりの月額返済	374万円÷12ヵ月÷8戸	約3万8,958円
返済比率	374万円÷720万円×100	約51.9％

不動産投資の返済比率は、40～50％程度が一つの目安です。ただ、区分マンションは管理費や修繕積立金もかかるため、50％以下でも安心とは限りません。

購入するエリアにもよりますが、今回のような返済比率が高いケースでは、もともとの収支計画に余裕が少なかったのかもしれません。
退去や設備の故障が重なると、手残りが無くなり、自己資金から持ち出しすることもあります。
一棟アパート投資でも返済比率の目安は同じですが、管理方法や修繕時期を自分でコントロールしやすく、支出を見直す余地があります。

参考：そのまま放置していませんか？賃貸経営の健康診断チェックリスト

賃貸経営でお金が残らない「よくある原因」

賃貸経営において、購入後に手元にお金が残らない原因は、だいたい次の5つのどれかに当てはまります。

空室損

購入前のシミュレーションを、そのまま今も信じていないでしょうか。営業担当から提示される多くの収支計画は、「満室が続く」前提で組まれています。

8戸中1戸が半年空くだけで、家賃収入は数十万円単位で減る
（家賃7万5,000円の部屋なら、半年で45万円）
フリーレントをつけて募集すれば、その期間分の家賃収入もまるごと消える
（家賃7万5,000円の部屋で1.5ヵ月つければ、11万2,500円）
入居者を決めるために、仲介会社へ払う広告料もかかる
（家賃7万5,000円の部屋で広告料2ヵ月分なら、15万円）

もしこの3つが重なれば、1戸で約71万円です。

半年空室：45万円
フリーレント1.5ヵ月：11万2,500円
広告料2ヵ月分：15万円

合計すると71万2,500円。これが、8戸のうちたった1戸の話です。
家賃7万5,000円の部屋が1戸空くだけで、これだけのお金が出ていきます。

帳簿と手残りの誤差

ローン返済のうち、利息は経費になりますが、元金は経費になりません。そのため、帳簿上は利益が出ていても、返済が続けば手元のお金は減ります。

項目	経費になる？	手元のお金
ローンの利息	なる	減る
ローンの元金	ならない	減る

元金は、払っても帳簿には出てきません。でも通帳からはしっかり出ていきます。
たとえば、こんなケースです。

帳簿上：家賃収入から経費を引いて、100万円の黒字
実際の手元：元金返済200万円を払うと、100万円のマイナス

帳簿は黒字なのに、現金は減っている。しかも税金は帳簿上の利益にかかるので、「利益が出ているから」と税金まで払うことになります。

デッドクロス

さらに築年数が経った物件で注意したいのが「デッドクロス」です。これは減価償却費より、ローンの元金返済額が大きくなった状態を指します。

購入当初：減価償却費300万円＞元金返済200万円。現金の支出より、経費にできる額が大きい
デッドクロス後：減価償却費80万円＜元金返済200万円。経費にできる額より、現金の支出が大きい

木造アパートは減価償却期間が短いため、鉄骨造やRC造よりデッドクロスが早く訪れる傾向があります。

修繕費・原状回復費

退去のたびに発生する原状回復費、そして設備の修繕費。建物は人間と同じで、築年数が経つほど、頻度も金額も上がっていきます。

築5年：クロスの張り替えなど、原状回復費は数万円〜10万円程度で済むことが多い
築15年以上：給湯器やエアコンの交換が重なり、1回の退去で数十万円かかることも
屋根や外壁など建物全体の修繕は、10〜15年周期でまとまった金額（数百万円単位）が必要になる

退去が出るたびに、クロスも設備もまるごと交換。管理会社の見積もりをそのまま承諾している。
手元にお金が残らないオーナーさんは、このパターンが多いです。

1回の退去で数十万円。それを毎回払っていたら、数年でかなりの額になります。もちろん、部屋をきれいにするのは大事です。
でも、その見積もり、中身を自分で見ましたか？「全部替えます」に「お願いします」と返しているだけなら、替えなくていい分まで払っているかもしれません。

管理手数料・突発的な出費

管理手数料は、内容を確認しないまま「相場だろう」と払い続けている人が多いです。家賃3％と5％では、家賃7万5,000円の部屋1室で年間1万8,000円、8戸なら年間14万4,000円の差になります。

また、給湯器が壊れたら、交換だけで十数万円。台風で屋根が傷めば、その何倍もかかります。
突発的な支出は、保険で賄える場合もありますが、全額が補償対象とは限りません。予備費がないと、その年の手残りは一気に減ります。

上記の原因とタイミングを整理すると、こうなります。

原因	手残りへの影響が出るタイミング
空室損	空室発生直後
帳簿と手残りの誤差	毎月。ただし気づくのは納税のとき
デッドクロス	築年数が経ってから、ある年を境に突然
修繕費	退去や設備故障のたび、不定期
管理手数料	毎月気付かないまま
突発的な出費	予測できないタイミング

今すぐ見直したいポイント

原因がわかったところで、じゃあ実際に何を見直せばいいのか。すぐに着手できるポイントを整理します。

家賃設定：相場より高すぎて空室が長引いていないか。逆に、周辺相場が上がっているのに据え置いたままになっていないか。長期入居者ほど、この差が開きやすい
管理委託費：委託内容と手数料が見合っているか。清掃・巡回・入居者対応など、何にいくら払っているか内訳を一度洗い出してみる
ローンの借り換え：金利や条件を購入当初のまま放置していないか。金利が1％下がるだけで、年間の返済額が数十万円単位で変わることもある
空室対策：原因が「物件」（設備・間取り・清掃状態）か「募集」（写真・家賃設定・仲介会社との連携）か、切り分けられているか。原因を混同すると、的外れな対策にお金をかけることになる
修繕計画：突発対応ではなく計画修繕にできているか。修繕費がローン返済や税金の支払いと同じ時期に重ならないよう、時期を分散できているか

これらは、どれか1つだけ直せば解決するものではありません。
また、放置している期間が長いほど、あとで一気に見直す負担も大きくなります。