戸建の賃貸経営は儲かる？メリット・デメリットや注意点を徹底解説

「戸建賃貸経営に興味があるけど、何から始めたらいいのだろう」

「戸建の賃貸経営は、空室リスクが怖いけど、どうすれば安定して入居者を見つけられるのだろう」

上記のように、悩んでいないでしょうか。

戸建の賃貸経営は安定性と収益性があり、人気な不動産投資の1つです。戸建は、マンションやアパートに比べて住民トラブルのリスクが低く、ファミリー層に人気です。また、長期入居が見込めるため、安定した家賃収入が確保できます。

この記事では、戸建の賃貸経営についてメリットやデメリット、戸建賃貸経営を成功に導くポイントについて解説します。

戸建賃貸経営とは

戸建賃貸経営とは、一戸建ての住宅を賃貸物件として貸し出し、家賃収入を得る不動産投資の一種です。

一棟アパート経営と比較すると、戸建賃貸経営は一棟につき一世帯が入居するため、騒音問題や住民トラブルのリスクが低い傾向にあります。また、戸建住宅はファミリー層に人気が高く、長期入居が見込めるため、安定した家賃収入を得やすいというメリットもあります。

戸建賃貸経営が人気の理由

戸建賃貸経営の人気の理由は、安定性と収益性の高さにあります。

まずは安定性です。戸建は、ファミリー層を中心に根強い人気があります。コロナ禍の影響でリモートワークが普及し、広い居住空間を求める傾向が強まっています。

また、戸建賃貸物件は需要数が圧倒的に供給数を上回るため、継続的に高い入居率を維持しやすいのも特徴です。

さらに戸建は一棟につき一世帯が入居するため、アパート経営と比較して住民トラブルのリスクが低く、ファミリー世帯の長期入居に繋がりやすいという特性を持ちます。

次に収益性です。戸建賃貸経営は、初期投資額が比較的高額になる傾向がありますが、家賃収入も高いため、高い利回りが期待できます。戸建て住宅は築年数が経過しても、リフォームやリノベーションによって価値を維持・向上させることが可能です。長期的な資産価値の維持・向上にもつながります。

戸建賃貸経営の利回り目安

戸建賃貸経営の利回りは、物件の立地や築年数、状態などによって異なりますが、一般的には5～10%が目安と言われています。

たとえば、年間家賃収入が120万円、物件価格が2,000万円の場合、利回りは6%です。

ただし、表面利回りはあくまで目安を図る算出法であり、実際の収益性は空室率や修繕費、管理費などの諸経費によって変動します。

これらの経費を含めて算出する利回りのことを「実質利回り」と言い、実際の試算シミュレーションではこちらを用いて行うことが大切です。

戸建賃貸経営は儲かる？

戸建賃貸経営はしっかりとした計画と準備があれば、儲かる可能性があります。中には、地方の築古戸建で利回り15%という物件もあるほどです。

ただし、闇雲に始めても、必ず儲かるわけではありません。成功するには、物件選びや資金計画、入居者募集など、さまざまな要素を慎重に検討する必要があります。初期投資額が比較的高額になることや、空室リスク、修繕費などの諸経費の発生を考慮するといいでしょう。

また、不動産市場の動向や金利変動などの外部要因にも影響を受けるため、常に情報収集し、適切な判断が重要です。戸建賃貸経営を始めるには、不動産投資に関する知識を深め、専門家のアドバイスを受けることをおすすめします。

戸建賃貸経営の7つのメリット

戸建賃貸経営には、マンション経営とは違う、7つのメリットが考えられます。

1. 供給が少なく需要が多い
2. ファミリー世帯の長期入居を見込める
3. 駅近でなくても人気がある
4. 入居者対応にかかる手間が少ない
5. 建築費を抑え家賃を高く設定しやすい
6. 流動性が高い
7. 共用部の維持費・修繕費がかからない

ここでは、戸建賃貸経営のメリットについて解説します。

1. 供給が少なく需要が多い

戸建賃貸は、マンションに比べて物件数が少ないため、希少価値があります。そのため入居希望者が多く、空室リスクを低く抑えることが可能です。特に、ファミリー世帯は駐車場・庭付きの一戸建て住宅を好む傾向があり、安定した需要が見込めます。

たとえば、マンションが立ち並ぶエリアでも、戸建賃貸物件は数が限られていることが多いでしょう。競争相手が少ない中で入居者を募集できるため、多少家賃を高くするなど有利な状況での賃貸経営ができます。

2. ファミリー世帯の長期入居を見込める

戸建賃貸は、ファミリー世帯にとって大変魅力的な住居です。広々とした空間を確保でき、子育て中の家族にとって理想的な環境を提供できます。長期的な入居が見込め、安定した家賃収入を得ることが可能です。

【賃貸物件の平均居住年数】

出典：第27回 賃貸住宅市場景況感調査 『日管協短観』 

マンションでは子供が走り回ったり、騒いだりすることに気を遣う必要がありますが、戸建賃貸であれば、周りの目を気にせず、のびのびと子育てができます。広い間取り、庭付き、駐車場付きなど、アパートにはない魅力がたくさんあります。このような住環境は、ファミリー世帯にとって大きな魅力となり、長期入居が見込めるでしょう。

3. 駅近でなくても人気がある

マンションと比較して戸建は立地に左右されづらく、静かで落ち着いた住環境を求める入居者から人気です。そのため、駅から遠い物件でも、入居者を確保しやすいというメリットがあります。

また、駅近に比べて土地の価格を抑えつつ、家賃収入の確保ができます。初期投資を抑えたい方におすすめです。

都心から少し離れた郊外の戸建賃貸物件でも、自然豊かな環境や閑静な住宅街という魅力があれば、入居希望者はいます。駅からの距離にこだわらず、物件の持つ魅力を最大限に活かすことで、入居者募集を成功できるでしょう。

4. 入居者対応にかかる手間が少ない

共有部分が少ないため、トラブルが発生するリスクが低く、管理業務も比較的簡単です。

マンションでは騒音トラブルやゴミ出しのマナー違反など、入居者同士のトラブルが発生するケースもありますが、戸建賃貸では入居者同士のトラブルなどの心配はほとんどありません。

また、共用部分の清掃やメンテナンスも必要ないため、管理業務にかかる時間や費用を削減できます。

5. 取得費を抑え家賃を高く設定しやすい

木造の戸建は、減価償却によって約20年程度で建物価格が0になります。

しかし、実際にはメンテナンス次第でまだまだ居住できるので、ファミリー層向けの広い間取りは高い家賃収入が見込めます。

戸建賃貸は、立地次第で利回りが高くなりやすい性質を持ち合わせている、ということです。

6. 流動性が高い

戸建賃貸は、マンションに比べて売却しやすい特徴があります。

区分マンション投資の多くは「ワンルームマンション」を対象に行っており、賃貸経営を途中で辞めたい場合にも「投資用物件」として売り出します。

しかし、戸建賃貸の場合は「一般居住用」として売り出すことが可能です。もしかすると、入居者にそのまま買い取ってもらうことも期待できるかもしれません。

ライフスタイルの変化やキャッシュフローの変化などにより、賃貸経営の続行が難しくなる可能性がありますが、戸建であれば比較的簡単に買い手が見つかるでしょう。

7. 共用部の維持費・修繕費がかからない

戸建賃貸は、マンションのように共用部分がないため、その分の維持費や修繕費が発生しません。

もちろん自分で修繕費用の貯蓄をしていくことは必要ですが、ランニングコストを抑えるなど、ある程度自由に収益性をコントロール可能です。

マンションではエレベーターやエントランスなどの共用部分の維持管理費用などがかからない分、収益を圧迫する要素が少なく、安定した賃貸経営ができるでしょう。

戸建賃貸経営の5つのデメリット

戸建賃貸経営は、一見すると魅力的な投資に思えますが、デメリットも存在します。

1. 空室リスクの影響が大きい
2. 物件の管理がしづらい
3. 修繕・リフォーム費が高くりやすい
4. 近隣トラブルの可能性がある
5. リスク分散がしづらい

ここでは、戸建賃貸経営のデメリットを解説します。

1. 空室リスクの影響が大きい

戸建賃貸経営の一番の悩みの種は、空室リスクでしょう。

一棟アパート、マンションと違い、戸建賃貸は借り手が付くかどうかが勝負です。仮に空室が長引くと、家賃収入が途絶えてしまい、ローン返済や固定資産税の支払い困難に陥る恐れがあります。

たとえば、築年数が古い戸建の場合、なかなか借り手が見つからないことも珍しくありません。借り手が見つからない場合、家賃を下げざるを得なかったり、最悪の場合、売却を検討しなければならなくなったりと、精神的にも経済的にも大きな負担になる恐れがあります。

2. 物件の管理がしづらい

庭の手入れや外壁のメンテナンスなど、戸建ならではの管理項目が増えますが、賃貸中はオーナー自身が物件に立ち入ることができません。また、基本的に管理会社の明示看板を立てることもありません。

例えば、ごみ出しマナーが悪くても、近隣の方には賃貸と分からない可能性が高く、トラブルなども情報が入りづらいでしょう。

裏を返せば「手間が少ない」とも言えますが、しっかりと物件の管理を行いたい方にとっては、不向きかもしれません。

3. 修繕・リフォーム費が高くりやすい

戸建はアパートよりも建物面積が広く、設備も充実していることが多いです。そのため、修繕やリフォームが必要になった場合、費用が高額になりやすいでしょう。

たとえば、屋根の修理や外壁の塗装など、大規模な修繕が必要になった場合、数十万円から数百万円の費用がかかることもあります。また、入居者の入れ替わりの際にも原状回復費用が高くなりやすく、収益を圧迫する可能性があります。

戸建賃貸経営では、修繕・リフォーム費用の積み立てを計画的に行うことが大切です。

4. 近隣トラブルの可能性がある

戸建は近隣住民との距離が近く、騒音やゴミ出しなどのトラブルが発生する恐れがあります。入居者が深夜まで騒いだり、ゴミを分別せずに捨てたりした場合、近隣住民とのトラブルに発展しかねません。

さらには先述の通り、オーナーや管理会社がトラブルについて把握しきれず、知らず知らずのうちに大きな問題になる可能性があります。

トラブルを未然に防ぐためには、入居者に対してルールやマナーをしっかりと説明し、定期的にコミュニケーションをとることが大切です。

5. リスク分散がしづらい

戸建賃貸は1軒1世帯であるため、リスク分散が非常に困難です。

アパート経営であれば、複数の部屋で家賃収入が得られるため、1室が空室になっても他の部屋からの収入でカバーできます。

しかし、戸建賃貸の場合は1軒が空室になると、その分の家賃収入が丸々なくなってしまうため、リスクが大きくなります。

戸建賃貸経営を始める際の注意点

戸建賃貸経営は需要が高く、利回りコントロールをしやすいなどとても魅力的な不動産投資です。

しかし、注意点をしっかりと理解しておかないと、トラブルや損失が発生する恐れがあります。

ここでは、戸建賃貸経営を始める際の注意点について解説します。

賃貸形態を理解する

戸建賃貸経営の賃貸形態は、普通借家契約と定期借家契約の2種類が考えられます。

普通借家契約は借主が退去を希望しない限り、契約が更新され、安定した家賃収入が見込めます。しかし、正当な理由がない限り、貸主から一方的に契約を解除することは困難です。

一方、定期借家契約は、契約期間が定められているため、契約終了後のトラブルリスクを減らせます。しかし、契約期間満了ごとに空室が発生する可能性があり、安定収入が得られない場合があります。

また、不動産会社に管理を委託する場合、以下の点について確認しましょう。

戸建賃貸経営は、マンション経営とは異なる注意点や管理のポイントがあります。事前にしっかりと準備し、信頼できる不動産会社と契約することで、安定した収益の確保ができます。

エリアや周辺環境を確認する

戸建賃貸経営で成功するには、物件のエリアや周辺環境をしっかりと確認することが重要です。

エリアや周辺環境によって、入居者の層や家賃相場、物件の需要などが大きく変わります。

たとえば、都心部に近いエリアは、交通の便が良く、商業施設や飲食店なども充実しているため、単身者など、利便性を重視する層に人気があります。家賃相場も高めに設定できますが、競合物件も多いので、差別化を図ることが大切でしょう。

一方、郊外エリアは、都心部と比べて家賃相場は低めですが、ファミリー層など、広い間取りや静かな環境を求める層に人気があります。公園や学校、病院などの周辺環境も重要です。

また、周辺環境も入居者の満足度に大きく影響します。

• スーパー
• コンビニ
• 病院
• 学校
• 公園

これらの施設が近くにある物件は、生活の利便性が高まり、入居者にとって魅力的です。

逆に、治安が悪い、騒音が多いなどの問題があると、入居者が敬遠してしまう恐れがあります。

高い初期投資をしない

ます。不動産投資では、入居者が欲しいと思う人気設備を導入するほど、オーナーのキャッシュフローが悪化することが多いです。

初期投資を抑えるためには、中古物件の購入やリフォーム、DIYなどがあります。中古物件は、新築物件と比べて価格が安く、リフォームやDIYによって、物件の価値を高めることも可能です。

持ち家を賃貸に出す時はアパートローンに切り替える

住宅ローンは自己居住用の住宅を購入するためのローンであり、賃貸経営に利用できません。持ち家を賃貸に出す場合は、住宅ローンをアパートローンに切り替える必要があります。

万一この過程を怠ると、残りの住宅ローンの一括返済を求められる可能性があります。実際、過去にこのような事例が発生しておりますので、必ず行ってください。

また、借り換えに手数料や保証料などがかかる場合があるので、事前に金融機関に確認しておきましょう。

戸建賃貸経営を成功に導くポイント

最後に、戸建賃貸経営を成功に導くポイントについて、以下4点を紹介しましょう。

• 万人受けしやすい間取りにする
• シンプルな内装にする
• アピールポイントを作る
• 定期点検を行う

万人受けしやすい間取りにする

家族構成が変化しても対応できるような間取りは、入居者のターゲット層を広げ、空室リスクを軽減できます。

たとえば、2LDKや3LDKは、単身者からファミリー層まで幅広い層に人気があります。また、将来的に間仕切りで部屋を仕切ったり、繋げたりできるような可変性のある間取りもいいでしょう。

ちなみにファミリーが住むのに理想的な家の広さは、「25㎡×世帯人数+25㎡」です。

（※子供は、3歳未満を0.25人、3～6歳未満を0.5人、6～10歳未満を0.75人とカウント。）

シンプルな内装にする

シンプルで清潔感のあるデザインは、入居者好みの家具やインテリアを配置できます。個性的な内装は、入居者の好みと合わない場合、敬遠されてしまう恐れがあります。

壁紙は白やベージュなどの明るい色を選び、床材はフローリングやクッションフロアなど、掃除がしやすい素材を選ぶと良いでしょう。また、照明は暖色系のものを選ぶと、温かみのある空間を演出できます。

アピールポイントを作る

物件のアピールポイントを作ることで、他の物件との差別化を図り、入居者の関心を引くことができます。魅力的なアピールポイントがないと、他の物件との比較検討の際に埋もれてしまい、入居希望者に見つけてもらえません。

たとえば、周辺環境の良さをアピールしたり、収納スペースの充実をアピールしたりすることで、入居者のニーズに合わせた情報を提供できます。物件のアピールポイントは、入居者の心を動かす決め手になるため、しっかりと伝えることが大切です。

定期点検を行う

建物の寿命を延ばし、入居者の満足度を維持するためには、定期的な点検が欠かせません。早期に問題を発見し、修繕することで、大規模な修繕費用をおさえることが可能です。雨漏りやシロアリ被害などは、放置すると建物に深刻なダメージを与え、多額の修繕費用が必要になるケースも珍しくありません。

具体的には、年に1回程度、専門業者に依頼して、屋根や外壁、給排水設備などを点検してもらうと良いでしょう。また、入居者からの不具合報告にも迅速に対応することが重要です。

定期点検は、建物を良好な状態に保ち、入居者の信頼を得るために不可欠でしょう。

まとめ

戸建賃貸経営は、安定した家賃収入と高い収益性が魅力の不動産投資です。ファミリー層に人気の戸建は、長期入居が見込めるため、安定した経営が期待できます。

しかし、成功には物件選びや賃貸形態の理解、入居者募集など、様々な要素を考慮する必要があります。

戸建賃貸経営を始める際は以下の点を注意しましょう。

・エリアや周辺環境を確認する

・高い初期投資をしない

・持ち家を賃貸に出す時はアパートローンに切り替える

戸建賃貸経営は、不動産会社に入居者募集や管理を依頼できます。不動産会社はたくさんありますが、信頼できる不動産会社と契約することで安定した収益が得られるでしょう。

物件管理についてのお困り事がある方は、ぜひ弊社までご相談くださいませ。