大家なら知っておくべき！賃貸更新料のルールと実践知識

賃貸契約の更新時に発生する「更新料」。オーナーにとっては重要な収益源ですが、更新料を設定することで、不必要なトラブルを招いたり、空室リスクを高めたりすることもあります。そのバランスを見極めることが、安定した賃貸経営を続けるための重要なポイントとなります。

本記事では、更新料の基本的な概要から、相場、トラブル対策、保証会社の更新料、経営戦略まで詳しく解説します。

賃貸物件の更新料とは

更新料とは、賃貸契約を継続するために入居者が支払う費用のことです。契約更新時に入居者（賃借人）が支払うもので、更新料の取り扱い方法は地域や管理会社ごとに異なります。

本章では、更新料はなぜ発生するのかや、設定におけるメリット・デメリットを解説します。

そもそも更新料は何のため？

賃貸契約では、多くのケースで2年ごとの更新が必要になります。更新料は、契約を更新する際に発生する費用ですが、支払い義務がない物件もあります。

また、更新料の支払いの行き先は、ケースによって異なります。オーナーに支払われることもありますが、管理会社がそのまま収益として計上することも少なくありません。

そもそも入居者から更新料を取る目的は、単なる手数料ではなく、オーナーが部屋を維持・提供し続けるための対価です。つまり、更新料は単なる「支払い義務」ではなく、長期入居を前提とした契約の維持に対する費用であり、本来は家主の収入源となるべきものといえます。

また、市場の変動による「賃料の補填」や「賃貸借契約を継続するための対価」という過去の判例もあり、更新料そのものの妥当性が認められています。

オーナーは、管理会社との契約内容をしっかり理解し、どのように更新料が扱われるかを把握したうえで賃貸経営に組み込んでください。

更新料を設定するメリット・デメリット

更新料はオーナーにとって重要な収益の一部ですが、設定方法によっては空室リスクを高める要因になります。適正な更新料を設定するために、そのメリットとデメリットを理解しておきましょう。

メリット

更新料を設けることで、安定した収益が得られ、管理や修繕の資金として活用できます。また、更新料を支払った入居者は転居コストを考慮し、長く住む傾向があるため、結果的に空室リスクを軽減できます。

デメリット

更新料を高く設定すると、契約更新時に退去を検討する入居者が増え、空室期間が長引く可能性があります。また、近隣に更新料なしの物件が増えている場合、競争力が低下し、新規入居者の確保が難しくなることもあります。さらに、更新料に関する入居者との交渉が発生しやすくなり、管理業務の負担が増える点にも注意が必要です。

賃貸物件における更新料の相場

更新料の相場は、地域によって異なります。

更新料の設定次第で、入居者の定着率や物件の収益性が大きく変わるため、エリアの相場を踏まえた戦略的な設定が求められます。

適正な更新料の相場

一般的に、更新料は家賃の1ヶ月分が相場です。

ただし、地域や物件の特性によって異なり、設定次第では入居者に不満を抱かせる原因にもなります。更新料が相場よりも高すぎると、新しく入る人が敬遠したり、退去する人が増えたりすることがあります。

一方で、更新料が低すぎると、オーナーの収入に影響が出てしまうため、賃貸経営のバランスを考えて慎重に決めましょう。

地域ごとの更新料の違い（東京・大阪・その他のエリア）

以下に地域ごとの更新料の違いをまとめました。

上表を見ると、地域によって更新料の相場や慣習が異なることが分かります。

特に東京は全国的に見ても高めの傾向があり、大阪や福岡では更新料なしの物件も多く存在します。エリアごとの特徴を理解し、賃貸経営の方針を決める際の参考にしましょう。

入居者離れを招く？更新料なし物件は本当に有利なのか？

「更新料あり」と「更新料なし」、賃貸経営にとってどちらが有利なのか？ これは一概に決められません。

更新料はオーナーにとって貴重な収益源ですが、入居者からすると「理由が分かりにくいコスト」として敬遠されがちです。更新料を理由に退去するケースも少なくありません。

しかし、だからといって更新料をゼロにすれば入居者が増えるわけではなく、家賃や契約条件とのバランスが重要になります。

長期入居を促す目的なら、短期解約違約金の設定も一つの手です。たとえば「1年未満の解約で違約金1ヶ月分」とすれば、更新料なしのメリットを保ちつつ、早期退去を防ぐ仕組みが作れます。

更新料を取るかどうかよりも、物件に合った収益戦略を考えることが鍵です。

賃貸物件の更新料トラブルと対処法

「更新料を支払いたくない」

「更新料の請求に納得できない」

上記のようなケースでは、適切な対処をしなければ、入居者との関係が悪化し、最悪の場合、退去につながる可能性もあります。

ここでは、更新料に関するトラブルと、その対処法について解説します。

入居者が更新料を拒否した場合の対応（分割払い・減額）

更新料の支払いを拒否された場合、まず契約内容を丁寧に説明し、支払い義務があることを理解してもらうことが重要です。

特に、初めて賃貸契約を結んだ若者は、契約内容を十分に把握せずに署名していることも多く、「更新料がかかるとは知らなかった」と主張するケースもあります。その場合は、契約書を示しながら冷静に説明し、納得を得ることが大切です。

ただし、トラブルを避けるため、「分割払いの提案」や「一部減額」といった柔軟な対応も選択肢になります。強硬な姿勢を取るのではなく、ルールを守ってもらいつつ、スムーズに解決を図りましょう。

契約書への記載がキーポイント

更新料トラブルを未然に防ぐために、最も重要なのが契約書に更新料に関する条項を記載することです。更新料について以下のポイントを明確にしておくことで、「そんな話は聞いていない」といったトラブルを防ぐことができます。

また、契約書だけでなく、「重要事項説明書」にもきちんと記載し、入居者に十分な説明を行うことが重要です。

契約時の説明が不十分だった場合、入居者が納得せず、後々トラブルになる可能性があります。

更新料の未払いは強制退去や契約解除できる？

「更新料を支払わないなら、退去させられるのか？」と考えるオーナーもいるかもしれません。

しかし、更新料の未払いだけを理由に、すぐに強制退去や契約解除を行うことは難しいのが実情です。

なぜなら、更新料はあくまで契約更新の際の費用であり、家賃の滞納とは性質が異なるためです。そのため、更新料未払いを理由に即座に契約解除するのではなく、内容証明郵便で支払いを求める通知を送る、または話し合いによる解決を図ることが現実的な対処法となります。

ただし、契約内容によっては、更新料の未払い＝契約更新の拒否とみなされるケースもあります。事前に弁護士や管理会社に相談し、適切な対応を取るようにしましょう。

賃貸物件には保証会社が徴収する更新料もある

賃貸契約の更新は、家主へ支払う更新料に加えて、保証会社の更新料が発生するケースもあります。特に近年は、入居者に連帯保証人を求めず、保証会社を利用する契約が一般的です。

その結果、更新料の二重負担が発生し、入居者のコストが増えるケースもあります。

ここでは、保証会社の更新料の仕組みや、家賃更新料との二重負担を避ける方法について解説します。

保証会社の更新料とは

保証会社の更新料とは、賃貸契約の継続時に保証会社へ支払う手数料のことです。保証会社は、入居者が家賃を滞納した際に、オーナーへ代わりに支払う役割を担っています。そのため、契約が続く限り、この保証を維持するための費用が発生します。

更新料の金額は保証会社によって異なりますが、相場は年額1万円前後が一般的です。

保証会社の更新料はどんな契約だと発生する？

保証会社のプランには、大きく「初回型」と「毎年型」があります。「初回型」は、契約時に家賃1ヶ月分程度の保証料を支払うことで、その後の更新料が発生しないプランです。
一方、「毎年型」は、初回の保証料を家賃0.5ヶ月分程度に抑える代わりに、毎年1万円前後の更新料を支払う仕組みになっています。

【例】

初回型は、契約時に家賃1ヶ月分程度を支払い、その後の更新料は発生しないのが特徴です。

毎年型では、初回費用を抑える代わりに、毎年1万円前後の更新料を支払う仕組みで、保証会社にとって安定した収益源となるため、多くの契約で採用されています。

保証会社の料金を2プランで比較

家賃6万円の物件に5年間住んだ場合、前項の例にあてはめて「初回型」と「毎年型」で保証会社に支払う費用を比較してみましょう。

この場合、5年住むと「初回型」の方がお得です。一方で、3年以内の退去なら「毎年型」のほうが費用負担が少なくなります。

つまり、長く住む予定なら「初回型」、短期間の入居なら「毎年型」の方が、入居者のコストを抑えられます。

家賃更新料＋保証会社更新料の二重負担を避けるには

家賃の更新料に加えて、保証会社の更新料も発生すると、入居者にとって「更新時の支払い負担が大きい」と感じやすくなります。結果的に、更新を機に退去を考える要因にもなりかねません。

そこで、二重負担を軽減するための対策として、以下の方法が考えられます。

物件の競争力を高めるには、入居中の家賃や更新時の総コストを把握し、入居者に負担感のない契約条件を整えることが重要です。

更新時に発生するその他の費用（入居者負担）

総コストを把握するには、更新時に発生するその他の費用も知っておく必要があります。 更新料以外に、入居者が負担する費用を確認しておきましょう。

更新事務手数料

管理会社が契約更新の手続きを行う際に請求する手数料です。相場は5,000円～1万円程度で、更新料なしの場合に採用されるケースが多いようです。

この手数料には、契約書の更新手続きや新しい契約書の発行、管理会社の事務処理費用などが含まれます。ただし、すべての管理会社が請求するわけではなく、更新事務手数料を設定していないケースもあります。

火災保険

賃貸契約時に加入が必須となる火災保険は、更新時に再契約が必要なケースが一般的です。保険料の相場は年額1～2万円程度ですが、最近では毎月数百円程度の支払いで加入できるプランも増えています。

契約内容によって補償範囲や自己負担額が異なるため、更新時に改めて条件を確認することが大切です。

更新料の有無で分かれる賃貸経営戦略

更新料は、単なる「慣習」ではなく、賃貸経営の収益や入居率に大きく関わる要素です。

本章では、更新料の有無による影響や、競争力を高めるための活用法について考えていきましょう。

更新料の有無で収益にどう影響する？

更新料を取れば、2年ごとにまとまった収入が入り、安定したキャッシュフローが期待できます。

しかし、入居者にとっては「余計な負担」となり、更新のタイミングで退去を選ぶ人も少なくありません。特に競争が激しいエリアでは、更新料がネックになり空室が増えるリスクも。

逆に、更新料なしを売りにすれば、長期入居につながり安定収益を確保しやすくなるケースもあります。

ただの「慣習」で設定するのではなく、「収益の最大化」を戦略のゴールに設定して考えることが重要です。

退去防止と更新料あり、どちらを優先すべきか？

更新料の有無で、どちらが賃貸経営にとってプラスになるかは物件次第です。

たとえば、駅近や人気エリアの物件なら、更新料を設定しても問題なく長期入居が見込める可能性が高いです。

一方、更新料なしの物件でも、「設備が古い」「管理会社の対応が悪い」「入居者の質が悪い」といった理由で短期で退去者が続くケースもあります。

更新料なし物件は収益増は期待できないのか

更新料を取らない物件が、一口に収益性が低いというわけではありません。

実際、多くの物件では礼金を設定したり、敷金・保証金を償却したりすることで収益を確保しています。また、鍵交換代やルームクリーニング代を少し上乗せするなど、別の項目で費用を調整するケースも少なくありません。

結局のところ、何を「お得」に見せるかは賃貸経営の戦略次第で、どこで差別化するかを考えることが重要です。

更新料を取らない物件との差別化戦略

「更新料をありにしたいけど、競合物件に入居者を取られるかもしれないし…」

と迷っている場合、更新料をもらうからこそ提供できる価値を考えるべきです。

たとえば、「更新時にエアコン清掃を無料で実施」「契約更新者限定の割引サービスを用意」など、更新料の負担を感じさせない工夫をすることで、入居者の満足度を高められます。

更新料を取るのではなく、それに見合ったメリットを提供できるかを考えてみましょう。

まとめ

この記事では、賃貸物件の更新料についての基本知識から、相場、トラブル対策、保証会社の更新料、経営戦略までを詳しく解説しました。

更新料はオーナーにとって安定した収益源ですが、入居者にとっては負担にもなり得るため、設定方法によっては退去率や物件の競争力に影響を与えます。

更新料をどのように設定するかは、賃貸経営の戦略次第です。

物件の魅力を高め、入居者の納得感を得られる仕組みを整えていきましょう。