「敷金償却」とは？敷金の基礎知識とトラブル回避のポイントを解説

不動産のポータルサイトの諸経費にかかる項目で、「敷金償却」という言葉を目にしたことがある方は多いのではないでしょうか。

実はこれ、オーナーにとって収益性やリスク管理のカギを握る大事な仕組みです。正しく理解しておかないと、入居者とのトラブルや思わぬ経営の落とし穴につながってしまうこともあります。

この記事では、オーナーや投資家の目線で知っておきたい敷金償却の基本から、契約時の注意点、会計処理の考え方、そして実際によくあるトラブルとその防ぎ方まで、わかりやすく解説していきます。ぜひ最後までご覧ください。

キャッシュフローを重視した不動産投資をお考えの方には、資金計画からシミュレーションまでサポートいたします。お気軽にご相談ください。

敷金償却の基本知識

敷金償却はオーナーにとって収益の一部になる一方で、入居者との信頼関係や契約内容に大きく影響します。

ここでは、敷金と礼金の違い、償却の仕組み、特約の注意点を解説し、実務に役立つ基礎知識をお伝えします。

敷金とは？礼金との違い

敷金とは、賃貸契約においてオーナーが契約者から入居時に預かるお金のことです。これは、家賃の滞納や部屋の修繕費用に備える「担保金」としての役割があります。契約が終了したとき、部屋の状態に問題がなければ、基本的には残額を入居者に返還するのがルールです。

一方、礼金はオーナーへの「お礼」として支払われるもので、入居時に一度きりの支払いとなり、返金されることはありません。このため、敷金と礼金は名前こそ似ていますが、性質や扱いがまったく異なります。

また、地域によっては礼金の文化がないエリアや、敷金・礼金ともにゼロ物件が増えてきており、物件探しの際には両者の有無をしっかり確認することが求められます。

敷金償却（敷引き）とは何か

敷金償却とは、契約終了時に預かった敷金の一部または全額を、あらかじめ契約書で定めた条件に基づき、オーナー側が差し引くことができる仕組みです。

これは「敷引き（しきびき）」とも呼ばれます。

たとえば、敷金20万円のうち10万円償却と定めた場合、退去時には10万円が差し引かれ、残りの10万円が入居者に返金されます。償却金は「修繕費用」とは別に設定されることが多く、契約書や重要事項説明書の特約に明記されていることが前提です。

償却の設定は、原状回復費用が高額になる可能性がある物件において、あらかじめオーナー側がリスク回避策として設定することが多いです。

「償却特約」は法的にOKなのか

結論として、償却特約そのものは法律上、認められています。

敷金の一部を原状回復費用などにあてるために、あらかじめ「返さない」と契約書で定めること自体は違法ではありません。実際、多くの賃貸契約で取り入れられています。

ただし、不動産の賃貸契約では、消費者である入居者に不利な内容は原則として認められません。そのため、オーナーにとって有利な内容で、消費者契約法や過去の判例に照らして不公平と判断されると、特約が無効になる場合があります。

たとえば、「敷金20万円のうち全額を無条件で償却する」といった特約は、過去の判例でも無効とされた例があります。特に、償却の理由や内訳があいまいな場合や、明らかに高額すぎる場合は要注意です。

現場では、オーナー側が「修繕費用に備えて当然」と考えていても、入居者側から見ると「何に使われるか分からないお金を取られた」と感じることも少なくありません。契約時の説明が不十分だったことから、退去時にトラブルになるケースも多く見られます。

オーナーは、敷金償却特約を入れる契約書を作成する際には、弁護士や管理会社と連携し、法務の事前確認を行うことが重要です。入居者への説明責任を果たすことで、後のトラブルを防ぐとともに、長期的な信頼関係の構築にもつながるでしょう。

敷金償却が発生するケース

敷金償却は、物件の種類や契約内容によって設定される条件が変わります。

以下では、どんなケースで敷金償却が発生するのかを具体的に紹介し、契約前に確認しておきたいポイントをまとめました。

ペット飼育時の特約

居室内でペットの飼育を認めている物件では、退去の際にかかる原状回復費用が通常より高くなる傾向があります。そのため、あらかじめ敷金償却を設定し、償却額を高めに設定しておくことがよくあります。

• 壁、床、建具についた傷の修繕作業
• ペットのニオイを取り除く脱臭作業
• クリーニング作業（通常よりも割高になることがある）

さらに、高価な内装設備がある場合も、修理や交換の費用を考慮して償却額を決めることがあります。こうした特約は、オーナーが予期しない出費を防ぐための備えとして役立ちます。

店舗・事務所契約の場合

住居用の物件に比べて、店舗や事務所の契約では敷金や償却額が高額になることが一般的です。これは、退去時に「スケルトン戻し」（内装をすべて撤去して元の状態に戻す工事）や大規模な修繕が必要になることが多く、オーナーにとって大きな負担になるためです。

たとえば、飲食店では、厨房設備の撤去や排気ダクトの清掃といった、住宅では必要のない大がかりな作業が必要になることがあります。こうした費用は、契約時の収益計画にあらかじめ組み込んでおくことが大切です。

また、テナント側と事前に費用負担の範囲を確認し、きちんと話し合っておくことも、後々のトラブルを防ぐポイントになります。

高額な原状回復費用の補填として

築年数の古い物件や、特殊な内装が施されている物件では、退去時に高額な原状回復費用がかかることがあります。

たとえば、古民家では柱や床の張り替え、外壁の補修が必要になることもあるでしょう。こうしたケースでは、あらかじめ敷金償却を設定しておくことで、オーナーが費用負担を軽減でき、予期しない出費に備えることができます。特に一棟アパートや古民家賃貸では、この仕組みを活用することで、安定した物件運営につながります。

また、オーナーは償却金の設定理由を入居者に説明することで、退去時のトラブル回避にもつながるため、契約前の説明も欠かせません。

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退去時の原状回復・敷金償却の精算で気を付けるポイント

退去における原状回復費用の請求や敷金償却に関する説明は、入居者との大事なやりとりの場面です。言い方を間違えるとトラブルにつながりやすいため、事前の準備や慎重な対応がとても大切です。

ここでは、実際によくあるケースや注意点を取り上げ、スムーズに進めるためのポイントを紹介します。

原状回復と敷金償却の関係

原状回復とは、退去後に室内を「入居時と同じように、再び貸し出せる状態」に整える作業のことです。

たとえば、よくある軽微な損傷や設備の修理に加えて、タバコのヤニで変色した壁紙の張り替えや、破損したドアノブの交換などが含まれます。これらの費用のうち、入居者の故意や過失による損傷にかかるものは、敷金から差し引かれるのが一般的です。

ただし、契約で敷金償却が設定されている場合は、原状回復費用とは別に、あらかじめ決められた金額がオーナー側に収益として差し引かれます。つまり、敷金償却と原状回復費用はそれぞれ別のものとして扱われる点に注意が必要です。

入居者側は「償却分を取られたうえに原状回復費用まで請求された」と感じやすいため、説明不足による誤解が生まれないよう丁寧な対応が求められます。

二重請求を避けるには

償却特約がある場合でも、原状回復費を別途請求する際は、その根拠が明確である必要があります。

たとえば、契約で10万円の償却が決まっている場合、別途請求する原状回復費用の内訳を明確にし、何にいくらかかるのかを入居者に説明する必要があります。

また、「通常の使用による劣化」なのか「入居者による損傷」なのか、その区別をはっきりさせることも重要です。
たとえば、冷蔵庫の下にクッション材を敷いていたにもかかわらずできた軽いへこみは通常損耗と判断されますが、壁に空いた大きな穴は入居者負担とされる可能性があります。

国土交通省のガイドラインを参考にすることで、オーナー側・入居者側の納得を得やすくなります。見積書だけでなく、補修が必要になった原因や経緯も記録として残しておいてください。

退去時の立ち会いで確認すべきこと

退去時は、オーナーや管理会社が入居者と一緒に部屋の状態をチェックします。壁や床のキズ、汚れ、水回りの状態、設備の不具合などを一つずつ確認し、トラブルを防ぐためにも、その場で写真を撮って記録しておくと安心です。

特に、故意による破損やペット飼育の影響などは、後日証明が難しくなるため、立ち会い時の記録は必ず行いましょう。

その場で原状回復費用や敷金償却の内訳について説明し、入居者に納得してもらうことも大切です。質問があればすぐに答えられるように準備し、必要に応じて修繕内容をリストにして提示すると、より信頼を得やすくなります。

こうした準備をしておくことで、スムーズな退去手続きと、次の入居者への準備を進めることができます。

オーナーとしての償却会計処理・仕訳の基礎

賃貸経営を行うオーナーにとって、敷金や敷金償却の会計処理を正しく行うことはとても重要です。

会計の基本を押さえておくことで、帳簿のミスを防ぎ、税務トラブルを回避できます。

法人側の仕訳と処理方法

法人として物件を所有している場合は、仕訳ルールを特に丁寧に確認する必要があります。敷金は預り金勘定で処理し、償却が発生した場合は収益（雑収入）として計上します。

たとえば、敷金20万円のうち10万円を償却した場合、「預り金」から10万円を減らし、「雑収入」や「敷金償却益」として記載します。帳簿を誤ると決算や税務申告時に問題が生じるため、仕訳の基本を押さえ、必要に応じて専門家のサポートを受けましょう。

償却の会計上の注意点

償却の会計処理では、契約書に基づいて収益を計上することが原則です。注意したいのは、原状回復費用や修繕費用と敷金償却を混同しないことです。

原状回復費用が償却額を超える場合、その差額を別途入居者から請求することもあります。

また、帳簿上では償却額と原状回復費用を明確に分けて記録し、後から内容が分かるようにしておくと安心です。

税務上の扱いとトラブル防止

敷金償却は、税務上オーナーの収入として課税対象になります。もし収入として計上し忘れると、税務調査で指摘され、追徴課税が発生する可能性があるため注意が必要です。

また、入居者への説明が不十分だと、「二重請求ではないか」と疑問を持たれ、トラブルにつながることもあります。過去には「償却されたはずなのに、別途原状回復費を請求された」としてトラブルに発展したケースもあるため、透明性のある精算が欠かせません。

また、税務署からの指摘に備え、帳簿・領収書・契約書といった書類は最低でも5年程度は保管しておきましょう。

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契約書の確認項目と判例

敷金や敷金償却に関するトラブルを防ぐためには、契約内容の確認が何より重要です。外部に管理を委託しているとしても、契約前にはオーナー自身が内容を理解し、不明点があれば管理会社や弁護士に確認しましょう。

入居者にも内容をわかりやすく説明し、双方が納得したうえで契約を結ぶことが、後のトラブル防止につながります。

契約書で必ず確認する項目

契約書はすべての内容が重要ですが、その中でも以下の敷金にかかる項目は必ず確認しましょう。

• 敷金の金額
• 敷金の償却額
• 原状回復の範囲
• 退去時の費用負担割合
• 特約の有無

また、支払いや償却の条件が具体的に書かれているかどうかも大事なポイントです。曖昧な表現や分かりにくい部分は、必要があれば説明や修正することが大切です。

トラブル事例と裁判例の紹介

過去には、敷金償却をめぐる裁判例が実はいくつもあります。

こうした事例を知っておくことで、オーナーとして契約書を見直す際の参考になります。

敷金償却でよくある質問（FAQ）

「これってどうなるの？」と悩みやすい敷金償却の疑問にお答えします。入居者・オーナーそれぞれの立場からよくある質問をピックアップしましたので、ぜひ参考にしてください。

入居者編

Q: 「敷金償却＝全額没収」ではない？

A: 一概にはそうとは言えません。

一部のみ償却されるケースもあれば、「敷金1ヵ月（償却100％）」のように全額が戻らないケースもあります。
「敷金2ヵ月・償却1ヵ月」のように、一部返金される物件もあります。物件ごとに条件は異なるため、入居前に契約書をよく確認しましょう。

Q: 途中解約でも償却される？ 

A: 基本的には、発生します。

契約書に償却特約が記載されている場合、途中解約であっても、その特約に従って敷金の一部または全額が償却されるのが一般的です。

また、これとは別に「短期解約違約金」が設定されているケースもあり、一定期間内に解約した場合は償却とは別に費用が発生することがあります。

Q: 保証金償却とどう違うのか？

 A: 保証金償却は特に関西地方でよく使われる言葉で、内容としては敷金償却とほぼ同じです。

ただし、地域によって呼び方や商習慣に違いがあるため、契約時に不明点があれば確認するようにしましょう。

オーナー編

Q: 敷金償却は入居率に影響する？

A: 影響する場合があります。

初期費用が高く見えることで、他物件と比較された際に敬遠されることがあります。特に「ゼロゼロ物件」が多いエリアでは、不利になる可能性も。

ただし、立地や設備に魅力があれば、償却設定があっても成約につながることもあります。周辺相場や物件の強みに合わせて調整するのが効果的です。

Q: 敷金償却はすべての物件で設定すべき？

 A: 必ずしも必要ではありません。

ただし、ペット可の物件や店舗・事務所物件、築年数の古い物件など、修繕リスクが高い物件では、償却設定を検討する価値があります。物件の特性や経営方針に合わせて判断しましょう。

Q: 敷金償却は何ヵ月が妥当？

A: 一般的には1ヵ月程度が目安とされています。

物件にもよりますが、居住用の賃貸では「敷金2ヵ月・うち1ヵ月償却」といった設定が比較的多く見られます。

償却額が高すぎると入居者から敬遠される可能性があるため、地域の相場や物件の築年数・設備グレードなどをふまえた設定がポイントです。

また、店舗や事務所物件、ペット可物件などでは、リスクを見越して2ヵ月以上償却を設定することもあります。
いずれの場合も、「入居者にとって不透明にならないか」「説明して納得してもらえるか」を意識して決めることが大切です。

Q: 償却金はどのタイミングで収益計上する？ 

A: 基本的には、入居時に収益として計上します。

償却特約により「返還しないことが確定している敷金」は、契約締結時点でオーナーの収益になると判断されるため、入居時に「敷金償却益」として計上するのが会計上の原則です。

ただし、実際の精算は退去時に行われるため、帳簿上の処理と現金収支のタイミングにはズレが生じることがあります。

また、退去時に未払い金や追加費用がある場合は、その分を別途精算・回収する必要があります。

Q: 敷金償却特約がない場合、償却はできない？

 A: はい、敷金償却はできません。

契約書に特約が記載されていない場合、入居者は認可していないのでオーナーが勝手に償却することはできません。

償却を設定する場合は、入居者への十分な説明と、書面での同意を得ることが必須です。

キャッシュフローを重視した不動産投資をお考えの方には、資金計画からシミュレーションまでサポートいたします。お気軽にご相談ください。

まとめ｜敷金償却トラブルを防ぐために

敷金償却は、オーナーにとって収益を確保する手段の一つであると同時に、契約や会計、リスク管理といった慎重な対応が求められるテーマです。

具体的には、以下のポイントをしっかり押さえておくことが大切です。

• 物件の特性に合った、納得感のある償却設定を行う
• 無効とされないための法的チェックを事前に済ませておく
• 入居者に誤解を与えない明確な精算対応を徹底する
• 税務調査でも指摘されない正確な会計処理を行う
• 言い分の食い違いを防ぐために記録と説明を必ず残す

これらを徹底することで、トラブルを防ぎながら安定した賃貸経営や投資成果につなげることができます。

物件をこれから購入する方も、すでにオーナーとして運営している方も、この機会に自分の契約内容や運営方法を見直してみてはいかがでしょうか。

キャッシュフローを重視した不動産投資をお考えの方には、資金計画からシミュレーションまでサポートいたします。お気軽にご相談ください。