エアコン2027年問題 ～賃貸オーナーが今すぐ確認しておきたい影響・リスク・対策～

「エアコン2027年問題」という言葉を耳にしたことがありますか。
「エアコンが買えなくなる」
「価格が2倍になる」
2025年ごろからそんな情報がネット上に広がり、正解が分かりづらい状況になっています。「今すぐ買い替えるべき」という声もあれば、「慌てなくていい」という声もある。いったい何が本当なのか、どうすべきか迷っているオーナー様も多いのではないでしょうか。
この記事では、賃貸物件のオーナー様に向けて「エアコン2027年問題」の内容・賃貸経営への具体的な問題・今検討すべき対策を管理会社の視点から整理してお伝えします。ぜひ最後までお読みください。

所有物件のエアコン状況の確認や、2027年問題への対応計画についてのご相談は、いつでもお気軽にお問い合わせください。

 エアコン2027年問題とは何か？

まずは、エアコン2027年問題とは何か、まだよく分かっていない方に向けて解説します。

省エネ基準（トップランナー制度）の基準改正

エアコン2027年問題の根源には、経済産業省が定める「トップランナー制度の基準改正」があります。
トップランナー制度とは住宅や家電、自動車などの製品について、今の市場で最も優れた省エネ性能を持つ製品（トップランナー）を、数年後の最低基準として義務付ける制度（新省エネ法）です。
エアコンについては2027年度（2027年4月以降の出荷分）から新しい省エネ基準が適用されます。これによりエアコン全体の省エネ性能の底上げが進み、市場に出回る製品のラインナップにも変化が出てきます。
ただし、「新基準を満たさないエアコンはすべて販売できなくなるのか」というと、そういう仕組みではありません。
トップランナー制度は、個々の製品ごとに規制するのではなく、メーカーが出荷する製品全体の平均で基準を満たすことが求められます。そのため、省エネ性能が高いモデルとそうでないモデルが混在していても、出荷台数を踏まえた平均値で基準をクリアしていれば問題はない、という考え方です。

APF（通年エネルギー消費効率）の底上げ

省エネ性能の指標として使われるのが「APF（通年エネルギー消費効率）」という数値です。簡単にいうと、「1kWhの電力でどれだけ効率よく冷暖房できるか」を示すもので、数値が高いほど省エネ性能が優れています。2027年の基準改正では、このAPFの最低ラインが大きく引き上げられます。

【家庭用エアコンの新省エネ基準】

新省エネ法による改善率は、最大で34.7％です。（14畳）

「格安エアコンが消える」の真偽

結論からいえば、おおむね本当です。
ただし正確には「安価なスタンダードモデルの多くが製造・販売できなくなる可能性が高い」という表現が適切です。
省エネラベルは、基準達成率に応じてオレンジ（100%未満）とグリーン（100%以上）に分かれています。
2027年の見直しを踏まえると、今の基準でオレンジラベルにあたる賃貸物件で使用しやすいモデルは、メーカーとして取扱いが難しくなり、結果的に店頭で見かける機会は少しずつ減っていくかもしれません。特に6～8畳、5〜8万円前後のスタンダードモデルには、こうした性能帯の製品が一定数あるため、その層が減れば、エアコン全体の平均価格もやや上がる可能性はあります。
一方で、10〜20万円台の高機能モデル（空気清浄やAI制御など）はもともと省エネ性能が高いものが多く、今回の影響は比較的小さいと考えられます。

（出典：Panasonic公式ホームページ「統一省エネラベルの表示について」）

よくある誤解4選｜「今のエアコンが使えなくなる」は本当か

インターネット上では、2027年問題について不正確な情報も多く出回っています。オーナーとして誤解したまま判断してしまうと、不要な出費や初動の遅れにつながりかねません。以下で代表的な誤解を整理します。

誤解①「今あるエアコンが突然使えなくなる」

これは誤りです。2027年の規制は、「製造・出荷」に関するものです。すでに設置されているエアコンを使い続けることは何も問題はありません。
すでに物件に設置済みのエアコンであれば、2027年以降の使用も合法です。行政から何か指導が来るようなことは一切ありません。

誤解②「すべてのエアコンが値上がりする」

エアコンの価格は、いくつかの要素で決まります。

実際には、省エネ性能の向上で安価なモデルが減ることで選べる幅が少し狭まり、その結果として平均的な購入価格が上がると考えられます。
高機能モデルが値上がりするわけではなく、賃貸物件でよく使われるスペックを新たに揃えようとすると、これまでより高い製品を選ばざるを得なくなる、ということです。

誤解③「修理ができなくなる」

古いエアコンの場合、修理自体は可能でも、現実的には対応が難しくなるケースがあります。
「修理できなくなる」という情報は、「2027年問題」と「冷媒規制問題」が混同されていることが原因です。一部の旧型エアコンが使用している冷媒「R22（フロン）」は、オゾン層破壊の観点から生産が終了していて、修理時に調達が困難になっています。
これは2027年問題とは別の話ですが、古いエアコンを設置しているオーナーは注意が必要です。

そのうえで、主に次のような事情があります。

誤解④「今買い替えないと損する」

これは物件・機器の状況によります。「今すぐ替えるべき」「今が替えどき」という情報は、販売促進目的の情報が混じっていることもあります。
たしかに、2026年後半以降は在庫減少や、時期によっては工事の予約が取りづらくなることは考えられます。しかし、だからといってすぐに焦って買い替える必要があるとも限りません。
特に設置してから3〜5年程度の機器であれば、無理に急ぐ必要はないケースが多いでしょう。設置から10年を目安に買い替えを検討してみてください。
また、店頭では品薄になっていても、ECサイトでは在庫が残っていたり、価格が比較的落ち着いていることもあります。家電量販店など実店舗での購入を重視する人も一定数いるため、こうした点も押さえておきたいところです。店頭やECサイトの価格動向を定期的にチェックしながら、自分の状況に合ったタイミングで動くのが安心です。

所有物件のエアコン状況の確認や、2027年問題への対応計画についてのご相談は、いつでもお気軽にお問い合わせください。

賃貸オーナーへの具体的な6つの問題

この記事の核心はここからです。一般消費者向けの情報ではなく、賃貸オーナーに特有のリスクと考慮すべきポイントについて解説します。

リスク①設備交換コストの上昇

収支に直接的に関わるのがこの部分です。退去後のエアコン交換や新規設置の際、1台あたりの交換費用が上昇する可能性があります。
たとえば、これまで6畳用のエアコンを6万円前後で購入できていた場合でも、2027年以降は同じくらいの性能で10万円前後になる場面も出てきそうです。今後の工事費・人件費の上昇も考えると、交換時期を調整しておくことによって収支のブレを抑えられます。
また、性能や年式によっては、募集時の印象が変わります。築年数とのバランスを見てエアコンだけでも一定の新しさを保っておくと、内見時の印象が変わり、結果として入居者が早く決まることもあるでしょう。
こうした点も踏まえて、「いつ替えるか」「どのグレードにするか」「どの部屋から手を入れるか」をあらかじめざっくり決めておくだけでも、あとから慌てずに済みます。

リスク②入居者トラブル・退去リスクの増加

ここは対応のスピードが問われるポイントです。エアコンが故障した時点で、入居者対応は待ったなし。
賃貸物件でエアコンを設備として付けている場合、貸主（オーナー）が維持・管理する義務があります。真夏の猛暑時にエアコンが故障してしまうと、対応によっては退去を考えられてしまうことも。
設置から10年を超えたエアコンは、故障率が統計的に高まります。夏場の繁忙期は「メーカーが修理に来られるのが2週間後」という状況も珍しくありません。
2026〜2027年は、「故障してから動く」ということが例年よりも高リスクになりそうです。

リスク③冷媒問題による修理困難

前述のとおり、R22冷媒を使用した旧型エアコン（おおむね2010年以前に製造されたもの）は、修理時に必要な冷媒が市場でほぼ入手不可能な状態になりつつあります。
所有物件に古いエアコンが残っている場合、「壊れたら修理できない」状態がすでに起きている可能性があります。
まずは、設置されているエアコンの年式を確認してみましょう。あわせて、管理会社に入居者からエアコンに関する相談や不具合の連絡が来ていないか、一度聞いてみるのも安心です。
この問題は2027年を待たず、今この瞬間にも関係しています。

リスク④エアコン性能向上とメンテナンスコスト

省エネ基準の見直しにより、今後はエアコンの性能水準そのものが引き上げられていきます。これまで中〜上位モデルに多かったお掃除機能付きエアコンが、6畳用などの省エネエアコンにも、高価格の付加価値として広がっていく可能性があります。
このタイプは構造が複雑な分、退去時のクリーニング費用が高くなりやすいため、注意が必要です。通常のエアコンであれば1万円前後で済むことが多いところ、お掃除機能付きだと1.5万円〜2万円程かかってきます。
あらかじめメンテナンス費用として見込んでおくとともに、入居者からの徴収金にエアコンクリーニング費用を設定している場合は、金額の見直しも検討しておきたいところです。

リスク⑤工事業者のひっ迫と工事待ち

すでに2026年後半から2027年にかけて、「駆け込み需要」による需要集中が予測されています。もともとエアコン工事は季節によって混みやすい時期があります。ここに一般消費者の駆け込み需要まで重なると、「取り付けまで数週間待ち」といったケースも出てきます。
その点でいうと、春の終わりごろの今の時期は、比較的動きやすいタイミング。余裕を持って機種を選べるうえ、工事のスケジュールも押さえやすいため、買い替えを検討するにはちょうどいい時期といえそうです。
今すぐでなくても、来年あたりに入れ替えを考えている場合は、早めに信頼できる設備業者や販売店を見つけ、ラインナップを選定しておくと安心です。管理を任せている場合は、一度管理会社に現状や動きについて確認してみるのもよいでしょう。

リスク⑥省エネ性能と入居者の選ぶ目の変化

近年、入居者の物件選びでは「電気代」も申込する1つの判断基準です。
家賃や光熱費の高騰が続くなか、「少しでもランニングコストを安くしたい」と省エネエアコンが好まれる傾向にあります。

APF値が古い機種と新しい高効率機種では、年間の電気代に1万円以上の大きな差が生まれることがあります。「設備が古い＝電気代が高い」という印象は、物件の競争力低下につながってしまうことも。
オーナー自身の固定費ではありませんが、結果として、同条件の物件でも選ばれにくくなる可能性があります。
とはいえ、省エネ性能の高いエアコンは本体価格が高いもの。過剰なスペックにならないよう、どこまでの性能を備えるかは慎重に判断したいところです。

（出典：経済産業省資源エネルギー庁「27年４月からエアコンの新たな省エネ基準がスタート！エアコンについて知っておくべきポイントは？」

（※１）電気量単価については、公益社団法人全国家庭電気製品公正取引協議会が公表する電力取引報告結果に基づき、令和5年4月～令和7年12月までのデータに基づき、各月の税込・賦課金込み単価（円/kWh）に対して、全国の低圧電灯販売電力量（MWh）を重みとして加重平均値を算出し、31.75円/kWhと設定。
（※２）JISに基づく消費電力量を用いた数値です。実際には、各ご家庭の環境、使用される条件等により異なる場合があります。

2026〜2027年のエアコン市場はどうなる？

業界関係者や専門家の間では、市場について次のように予測されています。

【2025年末〜2026年前半】現行モデルの在庫が潤沢

まだ旧基準の製品が流通しており、比較的選択肢が豊富な時期です。
特に2025年モデルは、価格・性能のバランスが取れた「最後のスタンダード機」として注目されています。
特に2026年の夏前であるこの時期に計画的な購入を進めることが、コスト面では賢明とされています。

【2026年後半〜2027年】駆け込み需要と在庫ひっ迫

世間が認知するにつれ、「2026年のうちに買っておこう」という需要が加速する見込みです。
この時期になると在庫不足・安価な工事業者の予約困難・工事費高騰といった状況が重なる可能性があります。複数戸のエアコンを交換する必要があるオーナー様は、この時期より前に動くことが重要です。

補助金制度の充実

省エネ性能の高いエアコンへの買い替えを後押しする制度は、ここ数年でかなり増えてきています。
たとえば東京都の「東京ゼロエミポイント」という制度では、対象機種にすると店頭でそのまま値引きされる仕組みです。条件次第ですが、数万円程度安く購入できるため、タイミングが合えば費用負担を抑えられます。
ただし、「使おうと思っていたら締め切られていた」という話もよく聞きます。
こうした制度は予算に達すると終了してしまうため、すぐに買い替えを予定していない場合でも、

• 今どんな制度があるのか
• どんな製品が対象か
• いつから始まっているのか

といった点は、一度確認しておくと安心です。

賃貸オーナーが今すぐできる「5つのアクション」

以上を踏まえて、今すぐ着手できる具体的なアクションをまとめます。

① 所有物件のエアコン台帳を作る

まず「今どんな状態か」を把握することが最優先です。所有する各部屋のエアコンについて、以下の情報を一覧化してみてください。

管理会社に依頼すると、保管書類の確認や入居者への確認を通じてこの情報収集をサポートしてもらえます。

②優先すべき冷媒機器のリストアップ

台帳を作成したら、R22冷媒を使用しているエアコンをリストアップしてください。「壊れたら修理できない」リスクが高いので、計画的な交換が急がれます。
自宅から物件が近い場合、室外機から確認することも可能です。（以下参照）

（出典：ダイキン公式ホームページ「R22冷媒（HCFC)生産終了のお知らせ」）

なお、R22と並んでよく出てくるのが「R410A」という冷媒です。これは、現在のエアコンで広く使われている冷媒で、R22の後継として普及しました。
R410A機は、すぐに買い替えが必要というわけではありません。現時点では問題なく使い続けることが可能です。
一方で、近年は温暖化対策の影響もあり、より環境に優しい新たな冷媒（R32など）への切り替えが進んでいます。その流れの中で、R410A機については、今後は冷媒の価格や流通が変わり、修理費用もじわじわ上がってくるかもしれません。
エアコン自体の使用年数が長くなると、部品の供給終了といった問題も出てきます。「今はまだ大丈夫」でも、部品やスペックについても早めの確認が安心です。

③退去・リフォームのスケジュールと連動した交換計画を立てる

台帳とリストができたら、次のステップは「いつ交換するか」の計画づくりです。
エアコンの交換は、入居中に行うと入居者への配慮や日程調整が必要になり、費用・手間ともに大きくなりがちです。一方、退去後のリフォーム時であれば、部屋が空いた状態で工事ができるため、スムーズに進められます。
まずは管理会社と「向こう2〜3年の退去・更新・リフォーム予定」を共有することから始めましょう。そのうえで、エアコンの交換タイミングをリフォーム計画に組み込んでいきます。

たとえば上記のようなルールを事前に設けておくだけで、突発的な故障への場当たり的な対応を大幅に減らすことが可能です。
10年という基準は、メーカーの部品保有期間（製造終了後10年）ともおおむね一致しています。それを超えると、修理しようとしても部品が手配できないケースが増えてきてしまいます。
「まだ動いているから」と先送りにせず、長期的なコスト管理をしていきましょう。

④ 複数台交換が必要な場合は早めに業者へ相談

複数台の交換が見込まれる場合は、2026年前半までに業者への見積もり・発注を進めることをおすすめします。まとめて発注することで、工事費の割引交渉ができることもあります。
R22機器のサービス部品の流通縮小が本格化する2026年後半以降は、同じタイミングで交換を検討するオーナーが増え、機種の選択肢や価格の面でも不利になりやすくなります。
さらに、昨今の半導体価格やエネルギーコストの上昇も重なり、製品価格そのものも上振れしやすい環境です。その結果、本来であれば比較して選べたはずの機種が手に入りにくくなったり、価格や性能の面である程度妥協せざるを得ないケースも出てきます。

⑤ 補助金情報を確認する

国や自治体の省エネ補助金を活用できる可能性があります。「各都道府県・市区町村の省エネ補助」など、制度は毎年更新されるため、最新情報の確認が必要です。
「使いたいと思ったときには受付終了」とならないよう、交換の計画を立てたら早めに情報を確認するようにしましょう。
また、近くの家電量販店で対象商品となっていても、「対象エリアの在住者限定」といった条件がある場合があります。利用するための条件面は詳しく確認しましょう。

【参考：家電・給湯器買い替え|家庭における対策|東京都環境局】

まとめ｜「知っている」と「動いている」では大きく差がつく

エアコン2027年問題を整理すると、以下のポイントに集約されます。

上記のうえで、今賃貸オーナーにとって重要なのは、「慌てないこと」と「無関心でいないこと」。この問題を「まだ先の話」と放置して、2026年末に焦り出す方が出ることを懸念しています。
まずは「自分の物件のエアコンが今どんな状態にあるか」を把握することが第一歩。
所有物件のエアコン状況の確認や、2027年問題への対応計画についてのご相談は、いつでもお気軽にお問い合わせください。

※最新情報は経済産業省・資源エネルギー庁の公式情報もあわせてご確認ください。