専任媒介の仲介手数料は高い？一般との違い・早見表・注意点も解説

「専任媒介契約にすると、仲介手数料はいくらになるの？」
「他の契約方法と比べて、仲介手数料は割高になるのか気になる」
「専任媒介契約の仲介手数料を、安くしてもらうことは可能だろうか」

専任媒介契約にしたいけれども仲介手数料が心配、という方は多いでしょう。

結論からいえば、専任媒介契約の仲介手数料は「3％＋6万円＋消費税」となるケースがほとんどです。

「3％＋6万円＋消費税」はあくまで法律で定められた上限額ですが、実務上、8割を超える不動産会社が上限額で仲介手数料を請求しているという調査結果があります。そのため、上限いっぱいで仲介手数料を請求されると想定しておくのが良いでしょう。

2,000万円の不動産なら72万6,000円、5,000万円なら171万6,000円など、物件価格に応じた仲介手数料を、売主も買主も、仲介してくれた不動産会社に支払います。

また、専任媒介契約にすることで、仲介手数料が高くなったり安くなったりするのでは？と気になる方もいるかもしれません。しかし、媒介契約の種類によって仲介手数料の上限額が変わることはありません。

この記事では、専任媒介契約における仲介手数料の上限金額や計算式、上限まで請求されるケースが多いことを説明したあと、「仲介手数料の値引きは可能だけれども、おすすめはしない」という点についても丁寧に解説していきます。

この記事を読み終える頃には、「結局、自分はいくらかかるのか」「値引き交渉はしたほうがいいのか」といったことがしっかり判断できるようになります。

不動産売却で失敗したくないと考えている方は、ぜひこの記事を最後までお読みいただき、参考になさってみてください。

1. 専任媒介契約の仲介手数料は「3%+6万円+消費税」が一般的

まず「専任媒介契約の場合の仲介手数料ってどのくらいになるの？」という部分から説明していきます。

結論からいうと、専任媒介契約で不動産を売買する場合の仲介手数料（税込）は、「成約金額×3%＋6万円（＋消費税）」であるケースがほとんどです。

細かく言えば、この料率は「成約金額が400万円を超える場合」かつ「法律で定められた仲介手数料の上限額まで請求された場合」のものですが、実務上、この条件で成約するケースが多いといえます。

1章では、以下の3点について、分かりやすく解説していきます。

・法律で定められている仲介手数料の上限額について
・実務上は、上限額の仲介手数料を請求されることが多い
・専任媒介契約だからといって、仲介手数料が変わることはない

1-1. 専任媒介契約の仲介手数料の上限額は法律で決まっている

不動産売買の仲介を不動産会社に依頼した場合の仲介手数料の金額は、宅地建物取引業法および国土交通省の告示によって上限額が定められています。

【不動産会社が仲介の依頼者（売主もしくは買主）から受領できる仲介手数料の上限】

たとえば、2,000万円で売却が成立した場合、200万円×5％ ＋ 200万円×4％ ＋ 1,600万円×3％ ＝ 66万円（税別）となり、これに消費税10％を加えると、66万円 ＋ 6.6万円 ＝ 72.6万円となります。

成約金額が400万円を超える物件の場合は、「200万円以下の部分」と「200万円超～400万円以下」の部分を加味した速算式を使うことが多く、「成約金額×3%＋6万円＋消費税」と計算すると、仲介手数料の上限になります。

さらに詳しい計算式や、成約金額ごとの仲介手数料（上限）の早見表は、次章にご用意しています。

1-2. 仲介手数料は上限で請求されることがほとんどである

1-1で解説したように仲介手数料には上限がありますが、下限は決まっていません。そのため、不動産会社が了承すれば、手数料を値引きしたり無料にしたりすることも理論上は可能です。

しかし実際には、多くの不動産会社が法律の上限いっぱいで仲介手数料を請求しているのが実際のところです。

SUUMOが不動産会社247社に行ったアンケートでは、83.8％の会社が「不動産仲介の手数料は、上限基準を適用している」と回答しています。

また、大手の不動産会社はコンプライアンスやブランドイメージ維持のため、営業担当が勝手に仲介手数料を値引きすることはできない場合がほとんどです。

そのため、実際に仲介手数料を支払う場面では、次のように考えておくのが現実的です。

1-3. 専任媒介契約だからといって仲介手数料が変わる訳ではない

一般媒介契約ではなく専任媒介契約にしたからといって、仲介手数料の上限が変わることはありません。

人によっては「専任媒介契約だと不動産会社の義務が増えるから仲介手数料が高くなるのでは？」と考える方や、逆に「1社に絞るのだから、安くなるのでは？」と思う方もいるかもしれません。

ですが、仲介手数料は媒介契約の種類によって上限が変わるものではありません。不動産会社が受け取る仲介手数料の上限額は、契約の種類（専任・一般・専属専任）に関係なく、同じ計算式が適用されます。

ただし、一部の不動産会社では、「専任媒介契約を結んでくれるなら割引しますよ」という提案をしてくるケースや、期間限定の仲介手数料割引キャンペーンを実施している場合などがあります。

とはいうものの、こうした対応は例外であり、ほとんどの会社では上限額での請求が一般的です。大手仲介会社などの間では、原則として値引きに応じない方針を取っている会社もあるようです。

仲介手数料の金額だけで判断するのではなく、信頼できる担当者か、販売力がある会社かといった視点を大切にしましょう。

次の章では、この仲介手数料が具体的にいくらになるのか、価格帯ごとの目安を「早見表」で確認していきます。自分のケースにあてはめて、事前の心づもりをしておきましょう。

2. 専任媒介契約の仲介手数料の計算式・早見表

第1章では、専任媒介契約の仲介手数料の上限と、多くの不動産会社がこの上限いっぱいで請求しているという実情を解説しました。

ここからは、「実際にいくらぐらいかかるのか？」という疑問にこたえるため、仲介手数料の具体的な計算方法と、売却価格ごとの早見表をご紹介します。

2-1. 専任媒介契約の仲介手数料の計算式

前の章でもふれたとおり、仲介手数料には法律で上限額が定められており、売却価格に応じて段階的に計算されます。

ただし実務上は、「200万円以下の部分は5％」「200万円超〜400万円以下の部分は4％」などと分けて計算するのが面倒なので、以下の速算式が使われます。

たとえば2,000万円で成約した不動産の仲介手数料は、2,000万円 × 3％ ＋ 6万円 ＋消費税 ＝ 72万6,000円が上限となります。

2-2. 専任媒介契約の仲介手数料の早見表（物件価格100万円～1億円）

だいたいの仲介手数料がいくらになるか知りたい方に向けて、成約金額別の早見表を用意しました。ぜひご活用ください。

【専任媒介契約の仲介手数料の早見表】

3. そもそも専任媒介契約の仲介手数料とは

1章・2章では、「専任媒介契約における仲介手数料がいくらになるか？」について解説しました。

ご自分のケースでの仲介手数料の金額を見て、もしかしたら「こんなに取られるのか！」「高いなあ、値引き交渉ってできないのかな？」と感じた方もいるかもしれません。

しかしながら、結論からいえば、仲介手数料の値引き交渉はあまりおすすめしません。

その理由を理解するには、「そもそも専任媒介契約の仲介手数料とはどういうものなのか」を理解しておくことが大切です。

ここでは、専任媒介契約で支払う仲介手数料とはどういうもので、なぜ支払う必要があるのかを、できるだけわかりやすくご説明します。

3-1. 仲介手数料は売買が成立した場合の成功報酬

仲介手数料は、「売買が成立したことに対して支払う成功報酬」です。物件が売れなければ、基本的に仲介手数料は一切かかりません。

そもそも不動産会社は、売主から依頼を受けたあと、広告を出したり、問い合わせ対応をしたり、現地案内をしたりと、売却のために多くの業務を無償で行います。そして実際に売買契約が成立して初めて、仲介手数料という形で報酬を得られる仕組みです。

つまり、仲介手数料は「販売活動にかかった手間賃」であるとともに「成果が出たことへの報酬」という意味を持ちます。仮にどれだけ広告を出しても、物件が売れなければ報酬はゼロです。そのため、不動産会社にとっては、かなりリスクの高い仕事といえます。

こうした背景をふまえると、仲介手数料は単なるコストではなく、「売却を成立させてもらったことへの対価」としての意味を持つことがわかります。

3-2. 仲介で不動産会社がしてくれる内容は多岐に渡る

仲介手数料に対して「ただ買主に売主を紹介しただけでしょう」というマイナスなイメージを持つ方ももしかしたらいらっしゃるかもしれません。しかしながら、仲介手数料は単なる「紹介料」ではありません。

どの媒介契約でも共通して不動産会社がおこなう主な業務は、以下のとおりです。

これらに加えて、「専任媒介契約」を結ぶと、不動産会社には法的に定められた義務や「より積極的な対応」が求められます。

※自己発見取引が禁止される「専属専任媒介契約」の場合は、レインズの登録義務が媒介契約締結日の翌日から5日以内、進捗報告義務は1週間に1回となります。

不動産仲介で不動産会社がしてくれる内容は多岐に渡ります。さらに、個人間売買と比べて法的なリスクの回避もできます。

不動産会社が売買を成立させるために行ってくれる全体像や役割を知れば、仲介手数料がけっして高いものではないと感じられるはずです。

4. 専任媒介契約の仲介手数料の値引きを交渉することはできる

専任媒介契約の仲介手数料は必要な費用だと理解しつつも、「仲介手数料をもう少し安くできないか」と考える方もいるかもしれません。

この章では、「専任媒介契約の値引き交渉は可能か？」という点について解説していきます。

4-1. 上限を超えない範囲で仲介手数料は自由に決められる

前述した通り、仲介手数料の上限は法律で決められていますが、下限についてはとくに決まりがなく、不動産会社と依頼主のあいだで合意すれば、上限を超えない範囲で自由に決めることができます。

つまり、値引き交渉をして、仲介手数料を上限よりも1％下げてもらうということや、場合によっては無料とすることも法律上は問題ありません。

4-2.「専任媒介契約なら値引き」と提案されることもある

不動産会社によっては、「一般媒介ではなく専任媒介契約にしてくれるのならば、仲介手数料を値引きしますよ」と向こうから提案してくるケースもありえます。

なぜならば、複数の不動産会社に仲介を依頼する一般媒介と比べて、専任媒介契約は1社のみに仲介を依頼する形式なので、頑張って成約すれば売主側からの仲介手数料をかならずもらえるからです。

そのメリットがあるからこそ、一部の不動産会社が専任媒介契約を取るために、仲介手数料の値引きを提案してくることがあります。

しかしながら、仲介手数料を値引きしてもらえることにはメリットだけではなく、デメリットや注意点も存在します。値引きで少し得をしたつもりが、結果的には売却活動に悪影響が出てしまった、というケースもあるため注意が必要です。

そのため、積極的には仲介手数料の値引きはおすすめしません。次の章では、仲介手数料の値引きがおすすめではない理由を解説していきます。

5. 専任媒介契約の仲介手数料の値引きをおすすめしない4つの理由

前述した通り、専任媒介契約の仲介手数料を値引きできるケースは存在します。しかしながら、値引きには思わぬデメリットがあることも事実です。

ここでは、仲介手数料の値引き交渉がおすすめではない4つの理由について、詳しく解説します。

値引きによって不動産会社のやる気が失われてしまうと、売却価格が下がって結果的に損してしまう可能性がある点について、イメージしながら読み進めてみてください。

5-1. 値引きによって売却活動の質が下がるリスクがあるから

値引きをおすすめしない大きな理由としては、値引きしたことによって売却活動の質が下がるリスクがあるからです。

そもそも仲介手数料は、不動産会社が売主から得られる唯一の収入源です。この仲介手数料を値引きするということは、不動産会社側の利益を削ることにもなり、十分なコストや時間をかけられなくなる可能性があります。

これらはすべて、売却スピードや売却価格に直結する要素です。仲介手数料を少し安くできても、売れるまでに時間がかかってしまい、購入希望者の数が減り、結果的に安くしか売れないといった状況になると、むしろ損をしてしまうことになります。

少しの費用を削減したことで、大きな機会損失が起きるリスクがある点に注意が必要です。

5-2. 仲介手数料を値引いた分「両手仲介」を狙われる可能性があるから

仲介手数料を下げた場合、不動産会社は「別のところで収益を補填しよう」と考えることがあります。その代表的な方法が「両手仲介」です。

両手仲介とは、売主と買主の両方から仲介手数料を得ることです。そのため、売却を依頼された不動産会社が、他社の買主をブロックし、自社の顧客だけに紹介する「囲い込み」が起こるリスクもあります。

囲い込みが行われると、本来はより高く買ってくれるはずだった他社の買主との出会いを失ってしまい、結果的に安く売却せざるを得なくなることがあります。

5-3. 仲介手数料の値引きより「高値で売却すること」の方が重要だから

仲介手数料の値引きが成功しても、その分、不動産会社が売却活動の手を抜いてしまうと、結果的に「高く売ることができない」という結果につながりかねません。

たとえば、「仲介手数料を半額にしますよ！」というA社と専任媒介契約を結んで、3,000万円で不動産が売れたとします。この場合、仲介手数料が上限だと105万6,000円のところ、半額の52万8,000円で済むため、約53万円得することができたと喜ぶ方が多いでしょう。

しかしながら、もしも、仲介手数料を上限まで取るものの販売力が強いB社にお願いして、3,250万円で売れていたとしたらどうでしょう。

仲介手数料は上限の111万7,800円ですが、売却額がA社よりも250万円も多く、手元に残る金額はA社に依頼するよりも191万円200円も多くなります。

仲介手数料を節約するよりも、できるだけ高い価格で売却することのほうが、はるかに金額面のメリットが大きいのです。

信頼できる不動産会社にしっかり売却活動をしてもらって高く売ることを優先した方が、仲介手数料が高くても、結果的に手元に残るお金は多くなる可能性が高まります。

5-4. 専任媒介契約の契約期間（最大3カ月）は途中解約が難しいから

専任媒介契約の仲介手数料の値引きをおすすめしない最後の理由は、専任媒介契約は契約期間中（最大3カ月）に途中でやめるのが難しいからです。

もしも「手数料を安くしてくれるから」と安易に契約を結んでしまうと、その後で対応の悪さや売却力のなさに気づいたとしても、すぐに解約することはできず、時間を無駄にしてしまう可能性があります。

だからこそ、最初から「信頼できる不動産会社に、適正な報酬を支払って任せる」という判断が大切です。

6. 専任媒介契約は「売却力と信頼性」のある不動産会社に依頼しよう

これまで解説したとおり、専任媒介契約の仲介手数料は上限で請求されることが多く、物件価格が高ければ百万円を超えるケースもあります。

とくに専任媒介契約の場合、良い会社に依頼できれば熱意をもって販売活動を進めてもらえる一方、信頼性に欠ける会社を選んでしまうと、「囲い込みをされた」「報告が遅い」などのトラブルに発展するリスクもあります。

だからこそ、売却力と信頼性の両方を兼ね備えた不動産会社に、専任媒介契約を依頼することが、もっとも満足度の高い売却につながります。

そのために、以下のような観点で比較・検討することをおすすめします。

売却力と信頼性のどちらも満たす不動産会社を見極めるために、できれば2〜3社ほどに査定を依頼して、それぞれの提案や姿勢を比較してみてください。

「ここなら安心して依頼できる！」という1社が見つかってから専任媒介契約を結ぶのがおすすめです。

もしも信頼できる不動産会社選びに迷ったら、ぜひ賃貸管理から仲介まで実績豊富なルーム・スタイルにご相談ください。

ルーム・スタイルは、多くのチャネルを駆使して、大切な物件の売却を成功させるために全面的にサポートをさせていただきます。

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まとめ

本記事では「専任媒介契約の仲介手数料」について解説してきました。最後に、要点を簡単にまとめておきます。

◆専任媒介契約の仲介手数料は「3%+6万円+消費税」が一般的
・専任媒介契約の仲介手数料の上限額は法律で決まっている
・仲介手数料は上限で請求されることがほとんどである
・専任媒介契約だからといって仲介手数料が変わる訳ではない

◆そもそも専任媒介契約の仲介手数料とは
・仲介手数料は売買が成立した場合の成功報酬
・仲介で不動産会社がしてくれる内容は多岐に渡る

◆専任媒介契約の仲介手数料の値引きを交渉することはできる（ただし推奨はしない）
・上限を超えない範囲で仲介手数料は自由に決められる
・「専任媒介契約なら値引き」と提案されることもある

◆専任媒介契約の仲介手数料の値引きをおすすめしない4つの理由
・値引きによって売却活動の質が下がるリスクがあるから
・仲介手数料を値引いた分「両手仲介」を狙われる可能性があるから
・仲介手数料の値引きより「高値で売却すること」の方が重要だから
・専任媒介契約の契約期間（最大3カ月）は途中解約が難しいから

専任媒介契約は「売却力と信頼性」のある不動産会社に依頼しましょう。不動産会社選びに迷ったら、ぜひルーム・スタイルにご相談ください。