【初心者向け】マンション経営の始め方｜失敗防止のための完全ガイド

「マンション経営って、いま始めても本当に儲かるの？」
そんな疑問を抱いている方も多いのではないでしょうか。

かつては「安定収入の王道」とも言われたマンション経営ですが、コロナ禍を経て物価も不動産価格も上昇した今、状況は確実に変わっています。
「昔のようにうまい話があるの？」「初心者でも失敗しない方法は？」と不安に思うのも無理はありません。

実際には、会社員や主婦など特別な経験がなくても、しっかり準備してスタートを切っている人が増えています。
この記事では、これからマンション経営を始めたい初心者の方に向けて、今の時代に合った運用方法や費用、リスク、成功のコツまでをわかりやすく解説します。

「どんな物件を選べばいい？」「初期費用はいくら？」「空室が出たらどうする？」そんな不安や疑問がある方は、ぜひお気軽にご相談ください。

マンション経営とは？昔と今で何が変わったのか

マンション経営とは、自分が所有するマンションの一室を人に貸して、家賃収入を得る仕組みです。

副業や老後資金の確保として注目されてきましたが、現在は「空室対策」「管理コスト」「エリア選びの慎重さ」など、収支バランスが変化しつつありあます

まずは、そんなマンション経営の仕組みと収益の流れから、改めて確認しておきましょう。

家賃収入の流れと経営の基本

マンション経営では、物件を購入し、入居者と賃貸契約を結ぶことで得られる家賃収入が収益の基本です。
ただし、この家賃からはローン返済・管理費・修繕費などの支出が差し引かれるため、通常は「収入 − 支出」＝キャッシュフローがプラスであることが理想とされます。

しかし最近では、あえてキャッシュフローがマイナスでも、将来的な資産価値の上昇や節税効果を見込んで運用するケースも増えています。
たとえば「いまは持ち出しがあるけれど、10年後に高く売却できればトータルでプラスになる」といった長期視点の経営です。

区分マンションと一棟アパートどちらを選ぶ？

不動産経営には、主に次の2つのタイプがあります。

以前は「資金に余裕があるなら一棟」という考えもありましたが、近年は物件価格の高騰や修繕費の上昇により、区分マンションからスタートする人が増えています。

まずは少額で経験を積み、「収支の感覚」や「リスクの捉え方」を身につけてから、将来的に一棟へステップアップする流れもおすすめです。

近年のマンション経営は「家賃収入」に手出し傾向

かつては「家賃収入＝自動的にお金が入る仕組み」として注目されたマンション経営。しかし近年では、家賃収入だけではローンや管理費をまかないきれず、自腹を切って補填するケースも増えてきています。

背景には、以下のような変化があります。

つまり、「買えば儲かる」というサラリーマン大家時代はすでに過去の話で、手出し前提でキャッシュフローがマイナスになることも想定しながら、より現実的な視点で戦略を立てる必要があります。

初心者が知っておきたいマンション経営のメリット

次に、これから始める人がまず知っておくべきマンション経営の代表的な3つのメリットを紹介します。

① 長期的な安定収入が見込める

マンション経営の魅力は、長期間にわたって安定した家賃収入が得られることにあります。特に鉄筋コンクリート造のマンションは、木造アパートに比べて耐用年数が長く、構造的にも劣化しにくいため、入居ニーズが続く限り、長期にわたって収益を生み出せる資産となります。

また、ローンを完済すれば、家賃の大部分がそのまま手元に残るようになるため、老後の生活資金や、子どもの教育費、趣味への投資など、自由に使えるお金として活用できるのも大きなメリットです。

② 生命保険の代わりにもなる

投資ローンには多くの場合、住宅ローンと同様に「団体信用生命保険（団信）」が付帯されます。これは、ローン契約者が死亡または高度障害になった場合に、ローン残債が保険によって完済される仕組みです。

つまり、もしものときには、家族に借金のない不動産と家賃収入を遺すことができます。

結果として、通常の生命保険のように機能するため、保険料を別で支払わなくても、同様の役割を果たすことが可能です。

③ 節税につながる可能性がある

マンション経営では、かかった費用を経費として計上できるため、家賃収入に対する税金を抑えられるケースがあります。

たとえば、減価償却費や管理費、ローンの利息などが主な経費にあたります。これらをうまく活用すれば、所得が少なく見なされるため、所得税や住民税の負担が軽くなることもあります。

また、会社員の方であれば、不動産経営で赤字が出た場合に「損益通算」が使えることもあり、給与所得と相殺して税金の一部が戻ってくる可能性もあります。

「どんな物件を選べばいい？」「初期費用はいくら？」「空室が出たらどうする？」そんな不安や疑問がある方は、ぜひお気軽にご相談ください。

初心者が知っておきたいマンション経営のデメリット

マンション経営の魅力やメリットをお伝えしてきましたが、もちろん注意すべき点もあります。メリットだけに目を向けて始めてしまうと、「こんなはずじゃなかった…」と後悔することもあるからです。

そこでここでは、初心者の方が特に気をつけたい3つのデメリットを紹介します。

① 空室・修繕などのリスクがある

入居者がいない期間は家賃が入らず、収入はゼロになります。その間も、ローンの返済や管理費、修繕積立金の支払いは止まりません。そのため、空室が続くと急に資金繰りが苦しくなることもあります。

そのため、空室が続くと急に資金繰りが苦しくなることもあります。特に区分マンション1室のみの投資では、複数戸でリスクを分散できず、ひとつの空室がそのまま“収入ゼロ”につながるのが大きな弱点です。

さらに、長く持ち続けるほど、給湯器やエアコンなどの設備も古くなり、修理や交換が必要になる場面も増えてきます。

② 初期投資が高く、ローン返済が長期に及ぶ

マンション経営は、株式や投資信託などと比べて初期投資額が大きいのが特徴です。特に近年は「かぼちゃの馬車事件」などの影響で、投資用物件への銀行融資が厳しくなり、以前よりも多くの自己資金を求められるケースが増えています。

また、ローンを組んで購入する場合は10〜35年と長期間にわたって返済が続くため、安定した収入があることが前提です。返済比率や将来の金利上昇も見据えた、慎重な資金計画が欠かせません。

③将来の売却価格が下がるリスク

マンションは、将来的に売って利益を出すことも考えられますが、築年数が経つほど資産価値が下がるリスクもあります。

特に、立地があまり良くなかったり、管理が行き届いていなかったりすると、思ったような価格で売れないことも少なくありません。さらに稀ではありますが、室内での事故や事件が発生し、いわゆる「事故物件」として資産価値が大きく下がってしまうリスクもゼロではありません。

また、周辺の環境や地域の人口が減っていくと、それだけでも価格に影響が出ることがあります。
こうしたことをふまえて、「いざ売るときにどうするか（＝出口戦略）」をあらかじめ考えておくことが大切です。購入前から出口（売却）のことも視野に入れておくと、後悔しにくい選択ができるでしょう。

マンション経営の始め方と流れ【4STEP】

マンション経営に興味はあるけれど、「何から始めたらいいのかわからない」という方も多いのではないでしょうか。不動産投資は計画的に進めることで、リスクを抑えながら堅実な運用が可能になります。

ここでは、初心者がマンション経営をスムーズに始めるための4つのステップを紹介します。

ステップ① 投資目的を明確にする

まずは自分の目的をはっきりさせましょう。 

目的によって、選ぶ物件やエリア、収益目標も変わってきます。目的が曖昧なまま進めると、途中で判断に迷うことが多くなります。

ステップ② エリア・物件選びのポイント

収益性の高い物件を選ぶには、立地や周辺環境の見極めが重要です。特に次のような点をチェックしましょう。

初心者の方は、単身者が多い地域のワンルームタイプのマンションから始めると、空室リスクを抑えやすく安心です。

ステップ③ 資金計画と融資の準備

物件価格のほかに、自己資金としてどれだけ用意できるか、ローンをどの金融機関で組むかを検討しましょう。

金融機関によって融資条件や金利が異なるため、複数を比較することが大切です。事業計画書の作成も求められることがあります。

ステップ④ 管理会社の選定と運用スタート

入居者募集や家賃管理、修繕対応などは管理会社に委託するのが一般的です。実績や対応力、報告の丁寧さなどをチェックして、信頼できる会社を選びましょう。

運用開始後は、毎月の収支を記録し、必要に応じて運営の見直しを行ってください。

「どんな物件を選べばいい？」「初期費用はいくら？」「空室が出たらどうする？」そんな不安や疑問がある方は、ぜひお気軽にご相談ください。

マンション経営はどれくらいお金が必要？初期費用の目安

実際に投資を始めるには、物件価格以外にもさまざまな初期費用や運用コストがかかります。

ここでは、購入時にかかる代表的な初期費用に加え、ローンを利用する場合の自己資金の目安、そして保有後に発生する維持費など、お金にまつわるポイントを具体的に解説します。

物件価格のほかにかかる主な費用

物件価格以外にもさまざまな初期費用がかかります。

主な費用は以下のとおりです。

さらに細かく言えば、売買契約書に貼付する印紙税や、登記手続きに必要な住民票・印鑑証明書の取得費用など、こまごまとした出費も発生します。

これらの初期費用は、一般的に物件価格の10～15％程度かかります。

ローン活用時の自己資金と返済シミュレーション

ローンを組む場合、金融機関によっては頭金として2～3割程度の自己資金を求められることがあります。

たとえば2,000万円の物件なら、400万円〜600万円程度が必要です。まずはこの自己資金を貯蓄しなくてはなりません。

また、返済シミュレーションでは、月々の返済額などの固定費、予期せぬ出費も加味して、無理のない資金計画を立てましょう。

維持費・修繕費などのランニングコスト

マンション経営では、購入後も毎月の固定費に加えて、予期せぬ出費が発生することがあります。

安定収入が期待できる一方で、こうした支出にも備えておくことが、マンション経営を続けるうえでの重要なポイントです。

初心者が押さえるべきマンション経営のポイント

マンション経営は手軽に始められる一方で、準備不足のまま進めると失敗につながることもあります。

特に初心者のうちは、収支のバランスや管理の考え方など、気をつけたいポイントがいくつかあります。始める前にぜひチェックしておきましょう。

短期運用では利益が出にくい

マンション経営は、短期間で大きな利益を狙うものではありません。購入から運用、売却までの流れの中で、じっくりと時間をかけて収益を積み上げていく長期的な投資です。

数年で売却して利益を出そうとすると、諸費用やローン残債の関係で思うような利益が出にくくなることもあります。焦らず着実に資産を育てていく意識が大切です。

事前の資金計画でリスクを減らす

どんなに良い物件を選んでも、資金計画が甘ければ経営は安定しません。購入費だけでなく、ローン返済、空室時の備え、修繕費など、あらゆる支出を見込んだ上で、手元資金に余裕を持たせることが大切です。

金融機関のシミュレーションだけでなく、自分自身でキャッシュフロー表を作成し、「最悪のケースでも対応できるか？」を事前に検証しておくと安心です。

信頼できる管理会社と連携する

物件の管理をプロに任せることで、空室対策や入居者トラブル、修繕対応などをスムーズに行うことができます。しかし、すべての管理会社が優秀とは限らず、報告が遅かったり、対応が雑だったりするケースもあるため注意が必要です。

複数社に相談して比較検討し、対応の丁寧さ・レスポンスの速さ・地域の物件管理実績などを基準に選ぶようにしましょう。

定期的な修繕・メンテナンスを怠らない

建物や設備は時間とともに必ず劣化します。放置してしまうと、入居者の満足度が下がったり空室が増えたりと、最終的には資産価値の低下を招く恐れもあります。

外壁など躯体の修繕は、管理会社や管理組合によってしっかり管理されているのがマンション経営の強みです。これに加えて、水回りの不具合など、室内の小さな不調も早めに修繕しておけば、大きな出費を防げることが多いです。

長く持ち続ける物件だからこそ、「維持費も必要な投資のひとつ」という意識を持ちましょう。

「どんな物件を選べばいい？」「初期費用はいくら？」「空室が出たらどうする？」そんな不安や疑問がある方は、ぜひお気軽にご相談ください。

初心者におすすめの勉強方法と情報源

マンション経営を始める前に、基本的な知識をしっかり身につけておくことが大切です。最近は、初心者向けにわかりやすく解説された学習コンテンツや相談サービスも充実しています。

ここでは、手軽に始められるおすすめの勉強法や情報源を紹介します。

書籍・セミナー・YouTube・SNSなど

マンション経営の基本を学ぶには、以下の情報源を活用するのがおすすめです。

それぞれの特徴を活かして、無理なく情報収集を進めてみましょう。ただし、SNSは誤った情報や詐欺も多いので、すべてを鵜呑みにしないように注意してください。

【関連記事：不動産投資初心者におすすめの本30選！カテゴリー別に紹介】

無料相談や信頼できる不動産会社を活用する

独学だけでは不安という方は、不動産会社の無料相談を活用するのも一つの方法です。中立的な立場でアドバイスをくれる不動産コンサルや、実績豊富な管理会社に相談すれば、自分に合った投資戦略を見つけるヒントになります。

契約を急がせる会社には注意し、信頼できる専門家と連携することが大切です。

よくある質問（Q&A）

マンション経営に興味はあるけれど、「お金のこと」「収入の見込み」「リスク」など、具体的な疑問を持つ方は多いはずです。

ここでは、初心者の方から特に多く寄せられる4つの質問にわかりやすくお答えします。不安や迷いを解消するヒントとして、ぜひ参考にしてみてください。

Q1.自己資金はいくら必要？

マンション経営で投資ローンを利用する場合、物件価格の20〜30％程度を自己資金として用意するのが一般的です。

さらに、金融機関の融資審査では、自己資金の割合だけでなく預金残高や資産の有無も重要です。自己資金が少なく、預金がほとんどない場合は「返済能力に不安あり」と判断され、融資は通りにくくなります。

どのくらいの収入になるの？

家賃収入は立地や築年数などで異なりますが、都心のワンルームなら月5万〜10万円が家賃の目安です。

たとえば、1,800万円の物件で月8万円の家賃収入がある場合、以下のようなキャッシュフローは理想的といえます。

物件によっては赤字になることもあるため、自己資金をいくら入れるか、返済期間を何年にするのか、金利の種類はどうするか、数年後に家賃が何％下落するかなど、購入前に念入りな収支シミュレーションを行いましょう。

利回りはどれくらいあれば成功？

利回りを見るときは、表面利回りではなく「実質利回り」を重視することが大切です。

実質利回りは、管理費・修繕費・税金などの経費を差し引いた実際の利益率を示すため、より現実的な指標になります。

地域にもよりますが、一般的に、実質利回りで4％以上あれば安定運用の目安とされます。（東京都心などは3％台もあります。）

利回りが高すぎる物件は、築古や立地の悪さなどリスクが潜んでいることも多いため、数字の高さだけで判断せず、稼働の安定性をチェックすることが重要です。

空室が何ヵ月続くと経営が厳しくなる？

ローンを利用している場合、1〜2ヵ月の空室でも手元に残るお金が減ってしまう可能性があります。特に区分マンションは1室だけの運用となるため、空室＝収入ゼロというリスクが大きくなります。

目安として、3ヵ月以上空室が続くと経営が厳しくなると考えた方がよいでしょう。

まとめ

マンション経営は、正しい知識と準備があれば、初心者でも無理なく始められる投資です。特別な資格や経験がなくても、物件の選び方や資金計画の立て方、管理方法などを一つひとつ理解していけば、将来の安定収入につながります。

ただ、なんとなく始めてしまうと、空室や想定よりも低い手残りに悩まされることもあります。大切なのは、「正しい情報、現在の市場を知ること」、そして「無理のない始め方を選ぶこと」です。

この記事をきっかけに、少しずつ情報を集めたり、気になる不動産会社に相談してみたりと、ぜひ小さな行動から始めてみてください。その一歩が、将来の安心や選択肢の広がりにつながるでしょう。

「どんな物件を選べばいい？」「初期費用はいくら？」「空室が出たらどうする？」そんな不安や疑問がある方は、ぜひお気軽にご相談ください。