賃貸の「個人貸し」は危険！不動産会社に依頼する理由・費用など解説

家（マンション）を賃貸する時に、できれば不動産会社を通さずに「個人貸し」で誰かに貸し出したい、と考える方は多いかもしれません。

「ずっと住むつもりで購入した家から引っ越すことになった」
「海外出張が決まって、家が一定期間あいてしまう」
「相続で実家を取得したけれど、住まないからとりあえず貸したい」

さまざまな理由で、所有している不動産を賃貸に出したいと考えた時に、不動産会社への仲介手数料を浮かせたいし、「個人貸し」はどうだろう？と考える方がいるのも無理はありません。

しかしながら、個人貸しには重大なリスクが潜んでいるため注意が必要です。

本記事では、賃貸物件の「個人貸し」とは何か？という基本的な部分から、「個人貸し」がなぜ危険なのか、不動産会社に依頼するメリット、費用などを詳しく解説していきます。

できるだけコストパフォーマンスの高い不動産会社の選び方も後半で解説するので、ぜひ最後までお読みいただき参考になさってみてください。

1. 不動産会社を通さない賃貸「個人貸し」とは？

賃貸における「個人貸し」とは、明確な定義はありませんが、「貸したい人」と「借りたい人」が直接、賃貸借契約を結んで貸し出すことを指します。

通常、賃貸契約では、自分の家やマンションを貸したい人がまず管理会社に相談して、家賃回収や修繕対応などの内容を決めて、その後提携している仲介会社を通じて入居者を決める流れが一般的です。

一方で、「個人貸し」は契約も管理も自分で行うため、不動産会社をはさまないフローとなります。

上記のフローなどを見ると、「個人貸しは、不動産会社を挟まないからラクにスピーディーに契約を進められそう」と感じる方もいるかも知れません。しかしながらそれは誤解です。

実際には、仲介会社を挟むからこそ入居者を早く見つけることができ、管理会社に依頼するからこそトラブル無く家賃回収などを進めることが可能となります。

不動産会社を通さずに「個人貸し」することはできなくはありませんが、さまざまなリスクが発生するため、ほとんどのケースではおすすめしません。結論として、多くの場合は不動産会社に任せるのがベストです。

次章ではさらに詳しく、不動産会社を通さない「個人貸し」にはどのようなリスクがあるかを解説していきます。

2. 不動産会社を通さない賃貸「個人貸し」のデメリット5つ

前章でも述べた通り、賃貸物件を「個人貸し」するにはさまざまなリスクがあり、特に「トラブル対応」「契約の明確化」が重要です。これらのリスクを回避するためには、事前に契約をしっかり作成し、可能なら保証会社を利用するなどの対策が必要です。

2-1. 退去してくれないなどのトラブルが起きやすい

不動産会社を介さない「個人貸し」では、貸した側が望んだ通りに「借主が退去してくれない」といったトラブルが発生しやすいです。

オーナーが個人で貸し出す場合、契約内容や退去時の条件を厳密に管理するのが難しく、強制退去の手続きも法的に複雑だからです。特に、契約書がなく「口約束で貸し出してしまった」のようなケースでは、問題が複雑化することもあります。

例えば、短期契約のつもりで貸したものの、借主が「住み続ける権利がある」と主張して退去を拒否するようなケースがあります。こうしたトラブルを解決するためには裁判や強制執行が必要になることもあるでしょう。

通常の賃貸借契約では、こうしたトラブルが起きないように不動産会社が間に入って、両者にとって不利益な内容にならないよう契約書を作ってくれます。しかしながら、個人貸しの場合には自分が法律の知識をしっかり持って、契約書に明確な退去期限と違反時の対応策を記載するなど、対策をしなければなりません。

2-2. 家賃滞納などトラブル対応の負担が大きい

管理会社を利用していれば、家賃滞納など住民とのトラブルが発生した場合に対応を代行してもらえますが、個人貸しでは「自主管理」となり貸主自身が対応することになります。これは貸主にとっての大きな負担になります。

あらためて賃貸管理会社が代行するサービス内容をまとめると以下になります（当社ルーム・スタイルの「総合管理プラン」の場合）。

管理会社を間に入れていれば、家賃の集金やクレーム対応、トラブル処理、そして滞納があった時の督促なども代行してもらえます。プランによっては、万が一滞納があった場合に一定金額を保証してくれるケースもあります。

例えば、貸した相手が家賃を滞納した時、個人貸しの場合だと、自分がなんとかするしかありません。「お金を払ってください」と督促を続けてもなかなか家賃を払ってくれなければ、法的手段に出るほかなくなり、かなりの労力がかかってしまいます。

また、騒音やゴミ出しなどの近隣トラブルが発生した場合も、自分でクレーム対応をする必要があります。

2-3. 適切な契約書がないと約束が守られないことがある

自分の物件を賃貸として個人で貸し出す場合、適切な契約書を作成しておかないと、約束が守られないリスクもあります。特に知り合いに貸す場合、「口約束」だけで契約してしまい、トラブルになりやすいので注意しましょう。

例えば、友人に数カ月だけ貸すことになり契約書を作成せずに貸し出してしまった場合、後で友人から「長期契約のつもりだった」と主張されて退去を拒まれるケースがありえます。また、分譲マンションの管理費や固定資産税などをどちらが負担するかについて、後になって揉める可能性もあるでしょう。

友人が別の人に又貸ししてしまったり、ペット禁止物件なのにペットを飼い始めてしまったりというトラブルになることも考えられます。

「信頼している相手だから契約書なんて」と考えるかもしれませんが、長期間貸し出しているあいだに相手の気持ちが変わることもありますし、相手が亡くなってその子どもが住むことになってトラブルに発展することもあります。

たとえ知り合いでも、書面で契約を交わし、家賃や共益費の金額や支払条件、義務範囲、禁止事項、退去条件などを明確にすることが必要です。

2-4. 自分で入居者を探さなければならず空室が続きやすい

個人貸しでは、借主を見つけるための集客を自分で行う必要があり、空室期間が長引きやすいというデメリットもあります。

通常の賃貸の流れでは、不動産仲介会社が広告やネットワークを活用して短期間で借主を見つけますが、個人ではそれが難しく、なかなか借り手が見つからないことが多いからです。

中には個人貸しに特化した掲示板などもありますが、利用者は限定的なので、そうしたサイトやSNS、知人の紹介だけに頼ると、なかなか条件に合う借主が見つからず、家を貸せない期間が長くなる可能性があります。

2-5. 経済的に不安定な借主が集まる可能性がある

個人貸しでは、不動産会社を通さないため敷金・礼金なしの条件を設定しやすく、それを狙う「初期費用を抑えたい借主」が集まりやすい傾向があります。その結果、経済的に不安定な借主や過去に審査に通らなかった人が申し込んでくる可能性が高まる点に注意が必要です。

「個人貸し物件を探せる掲示板」を経由して住む場所を探している側には、それなりの理由があると想像できます。多くの場合「仲介手数料を支払いたくない」という理由で探しており、経済的な理由が背景に存在している可能性があります。

全ての借主が当てはまるとは言えませんが、もしも経済的に不安定な借主に貸し出してしまうと、家賃滞納リスクが高まるので、注意が必要です。

3. 個人貸しではなく不動産会社に間に入ってもらうメリット

前章で解説した通り、自分の家やマンションを賃貸に出す場合、できれば「個人貸し（個人間賃貸）」は避けて、しっかりと不動産会社に間に入ってもらって契約を進めることをおすすめします。

その具体的な理由は以下のとおりです。

それぞれ、「個人貸し」の場合との比較をしながら解説しているので、ぜひ違いを意識しながら読み進めてみてください。

3-1. 家賃回収やトラブル対応、物件管理などを一貫して任せられる

不動産会社（管理会社）を利用すれば、家賃回収や借主とのトラブル対応、物件管理などを一貫して任せられるため、「個人貸し」と比べると貸主（オーナー）の負担が大幅に軽減されます。

▼弊社ルーム・スタイル「総合管理プラン」の場合の対応範囲

例えば、個人貸しで借主が家賃を滞納した場合には、自分で何度も連絡をする必要があり、ケースによっては法的措置を取る必要があります。しかし不動産会社に管理を依頼していれば、滞納時の督促を代行してもらえます。

また、物件と一緒に貸与している設備（例えばエアコンなど）が壊れた場合にも、管理会社側で修繕業者の手配をしてもらうなどの対応をしてもらえます。

同じトラブル対応でも、知識・経験がないオーナーが自主管理するよりも、経験豊富な管理会社が対応する方がスピーディーに事態が収まるケースが多いでしょう。トラブル対応の負担を減らすためにも、不動産会社を介して管理を任せるのが賢明です。

3-2. 入居審査により信頼できる入居者が見つかりやすい

不動産会社に間に入ってもらうことで、不動産会社による入居者審査が行われるため、信頼できる入居者を見つけやすくなります。

個人貸しの場合、個人では借主の信用調査を十分に行うのが難しいため、滞納歴のある人や収入が不安定な人に貸し出してしまうリスクが高まります。一方、長年の経験がある不動産会社を通せば、収入証明や勤務先情報、家賃滞納歴などを確認し、適切な入居者を選定できます。

実際、保証会社の審査を避けて「個人貸し」の賃貸物件を探している借主もいるケースがあるので、注意しましょう。

例えば、個人で貸し出す場合に、身分証や口頭のやり取りだけで契約してしまうと、結果として家賃の支払いが滞るケースがあります。

優良な入居者を確保するためには、不動産会社に入居者募集から入居審査までを任せて、リスクを減らすのが賢明です。

3-3. 集客力（リーチ力）が高いため借主を早く見つけやすい

不動産会社を利用するメリットとして、個人で借主を見つけるよりも不動産会社（仲介会社）の方がリーチ力が高いため、スピーディーに借り手を見つけやすい点もあります。

不動産会社は大手の賃貸情報サイトや独自のネットワークを活用して、多くの借主に物件を紹介できます。そのため、自分で貸す相手を見つけるよりも早く契約につながる可能性が高くなります。

【リーチする手段の違い】

個人で貸し出す場合、借りてくれる相手を見つけるための手段は人づてや掲示板、SNSなどに限定されるため、リーチできる数は多くても数百人程度でしょう。一方、不動産仲介会社に依頼すれば、大手不動産ポータルサイトに掲載されるとともに店舗でも紹介してくれるため、数千〜数万人の借主候補にアプローチできます。

3-4. 契約・法律のリスクを軽減できる

個人が直接物件を貸し出すのではなく不動産会社に仲介してもらう場合は、不動産会社が賃貸の契約書（＝賃貸借契約書）を作成してくれます。そのため、自分で契約書を作成・用意する手間を省けますし、法的なリスクを軽減することも可能です。

なぜならば、個人貸しの場合、契約書の不備や法律の知識不足によって適切な契約書を用意できず、後々にトラブルが発生する可能性があるからです。

賃貸借契約に関する法改正が合った場合には最新の知識を備えていなければなりませんし、万が一法的な有効性が疑われてしまうと、契約の無効や損害賠償請求を起こされるリスクもあります。

法的知識と実務経験を持つ不動産会社に仲介を依頼することで、こうした法的リスクを軽減しながら適切な賃貸借契約を締結することが可能となります。

3-5. 適正な賃料設定などアドバイスをもらえる

個人貸しではなく不動産会社に間に入ってもらう最後のメリットとして、賃貸経営のサポート経験が豊富な不動産会社にアドバイスをもらえるのも大きな点です。

個人貸しでは、相場を正確に把握できず、適正価格より高すぎて借主が見つからなかったり、逆に安すぎて収益を逃したりするリスクがあります。不動産会社を利用すれば、最新の市場データをもとに適正な賃料を設定できるため、収益を確保しやすくなります。

個人でなんとなく「このくらいが相場だろう」と決めた賃料が相場より高すぎれば、長期間空室になってしまうでしょう。焦って賃料を下げたら今度は適正価格よりも低い、ということもありえます。

不動産会社を利用すれば、競合物件と比較しながら適切な賃料を設定できるため、条件に合う入居者を見つけやすく、空室リスクを減らせます。

市場相場に合った賃料設定をするためにも、不動産会社の知見を活用することが重要です。

4. 不動産会社に賃貸物件の仲介・管理を依頼する場合の費用

ここまでお読みいただいた方には、個人貸しのリスクの高さや不動産会社に依頼するメリットをご理解いただけたはずです。

さまざまな手間やリスクを考えれば、不動産会社へ支払う手数料を「安全に賃貸契約を進めるための必要経費」と考えて、個人貸しではなく不動産会社を間に挟んで家や部屋を貸し出すことをおすすめします。

さて、そこで気になるのが「不動産会社に仲介や管理を依頼するといくらかかるのか？」という部分でしょう。

本章では、不動産会社に賃貸物件の仲介・管理を依頼する場合の費用について解説していきます。

4-1. 仲介会社に支払う仲介手数料（賃料の1.1カ月分）

仲介会社に支払う「仲介手数料」は、賃料の1.1カ月分（家賃1ヵ月＋消費税10％）が一般的です。

仲介手数料とは、家を貸したい人と借りたい人の間に入って意見の調整や契約事務などを行ってもらった場合に、不動産会社に支払う手数料のことです。成功報酬なので、契約が成立した場合のみ支払います。

仲介手数料を支払う代わりに、不動産ポータルサイトでの物件の広告や案内、契約から入居までの手続き業務を全て仲介会社にお任せできます。

賃貸物件の仲介手数料は、宅地建物取引業法（宅建業法）に基づいて、貸主と借主の双方から合計で賃料の1.1ヶ月分（消費税別）が上限と定められています。つまり、仲介会社は、貸主と借主の双方から受け取る場合には双方から賃料の0.55カ月分ずつ受け取りますし、借主だけから受け取る場合には借主から賃料の1.1カ月分を受け取ります。

ただし実務上は、借主（入居者）から賃料の1.1カ月分の仲介手数料を受け取り、貸主側（家を貸したい人）からは「広告料」という名目で同様に賃料の1.1カ月分の報酬を受け取るケースが多くなっています。

4-2. 管理会社に払う賃貸管理手数料（賃料の5%程度）

管理会社に払う賃貸管理手数料は、賃料の5%程度が一般的です。ただし、業務や保証内容によっても変動し、実際には3%〜8%など幅があります。

なお、弊社ルーム・スタイルでは、保証内容によって3%または4%の手数料のプランに分かれます。

例えば、賃料が10万円の賃貸物件の場合、管理手数料が3%なら毎月3,000円、管理手数料が5%なら毎月5,000円となります。

さらに詳しく知りたい方は、「賃貸管理手数料の相場は？金額に幅がある理由と損しないための注意点」の記事もご覧ください。

5. 不動産会社に賃貸物件を任せる場合の業者の選び方ポイント

もともとは「個人貸し」で自分で入居者を探して自主管理を行いたいと考えていたオーナーにとって、最適な不動産会社とはどのようなものでしょうか。

本章では、個人貸しではなく不動産会社に依頼する場合の最適な業者の選び方について解説していきます。

5-1. 仲介手数料・管理費のコストパフォーマンスに優れた業者を選ぶ

不動産会社（仲介会社・管理会社）を選ぶ際には、つい「安さ」を求めてしまいがちですが、単に「安さ」だけでなく仲介手数料や管理費のコストパフォーマンスに優れた業者を選ぶことが重要です。

仲介手数料や管理費が安すぎる業者を選ぶと、サポートが手薄だったり、入居者募集に力を入れてもらえなかったりする可能性があるからです。一方で、料金が高すぎても無駄なコストを支払うことになり、せっかく家を貸し出しているのに利益が減ってしまいます。

例えば、仲介手数料が「賃料の1.1カ月分」のA社と、「賃料の0.55カ月分」のB社があったとします。手数料の安さでいえばB社が上回りますが、その分広告費を抑えており数カ月経っても入居者が決まらなかったらどうでしょうか。

A社のほうが積極的に広告を多く出稿して迅速に借主を見つけたとすると、結果的にA社に依頼したほうが良かったことになります。手数料を比較して少し高くなったとしても、早く入居者が決まり質の良い管理サービスが受けられる方がトータルのコストを抑えられるケースもあるのです。

コストを最優先にするのではなく、仲介・管理サービスの内容と料金のバランスを比較し、トータルで最もコストパフォーマンスが高い業者を選ぶことが成功のカギとなります。

5-2. 希望に柔軟に対応してくれる業者を選ぶ

もともと「個人貸し」を考えていたオーナーは、「短期間だけ貸したい」や「特殊な条件を設定したい」などの理由があることが多いため、希望に柔軟に対応してくれる業者を選ぶことが重要です。

一般的な賃貸借契約では、長期間の貸し出しを前提としていることが多く、不動産会社によっては「2年契約しか対応できない」「法人向けの契約に限定される」など、オーナーのニーズに合わないケースがあります。特に、出張中の一時的な貸し出しや、家具付きでの提供など、個別の事情に対応できる業者を選ばないと、希望する条件で貸し出せない可能性が高まります。

また、「入居者がどんな人か自分でもチェックしたい」という場合には、契約前に入居予定者と会わせてもらうことが可能かどうかを聞いてみましょう。

まずは自身の希望を整理して、オーナーの希望に寄り添って柔軟に対応してくれる業者を選ぶことをおすすめします。業者選びの際は、自分の希望条件をしっかり伝え、それに応じた対応ができるかを確認しましょう。

5-3. 客付け力・入居率が高い業者を選ぶ

「個人貸し」を検討していた理由として「できるだけ早く借主を見つけたい」という強い希望を持っていた方も多いかもしれません。不動産会社（仲介会社）を選ぶ際には、できるだけ「客付け力」が高く、短期間で確実に借主を見つけられる業者を選ぶことが重要です。

「客付け力」とは、案件数に対しての成約がどの程度あるのか？を表す数字で、賃貸の場合は「入居率」や「入居が決まるまでの期間」が一つの目安となります。

入居率が高ければ、また、入居が決まるまでの期間が短いほど、物件が空室になることなく入居者を見つけられていることが分かります。

不動産会社を比較する時点で、できれば入居率や入居までの期間がどのくらいかを調べてみてください。公式ホームページに情報がなければ、直接問い合わせてみるのも良いでしょう。

なお、客付け力・入居率を高めるためにどのような施策を行っているのかも合わせて確認してみることをおすすめします。具体的には、物件情報を掲載するスピードやネットワーク、物件チラシに施している工夫、賃料の決め方などがポイントとなります。

6. 不動産会社選びに迷ったらルーム・スタイルにご相談ください

ここまで解説した通り、自己所有物件を賃貸に出す場合、個人貸しには大きなリスクがあるため、特別な事情がない限りはおすすめしません。不動産会社を通じて賃貸借契約を交わしたり、管理を任せたりすることで、手数料がかかるものの、リスクを回避するメリットを得られます。

不動産会社の選び方は前章で解説したとおりですが、もしも「どこの不動産会社に任せればいいか迷ってしまう」という場合には、ぜひルーム・スタイルにご相談ください。

弊社ルーム・スタイルは、賃貸物件の入居者募集を含む仲介業務も管理業務も幅広くサポートしている不動産会社です。

特に入居率の高さやスピードに定評があり、年間入居率98%、入居までの期間は平均1ヶ月と、圧倒的な実績を誇っています。物件の資産価値が下がったとしても家賃を最大化し続けるため、家賃収入を維持できます。

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弊社についてさらに詳しく知りたい方は、「年間入居率98%・平均入居1ヶ月の客付け！賃貸管理でルーム・スタイルが選ばれる15の理由」もぜひ参考になさってください。

まとめ

本記事では「賃貸の個人貸し」について解説してきました。最後に、要点を簡単にまとめておきます。

◆不動産会社を通さない賃貸「個人貸し」とは？
・「貸したい人」と「借りたい人」が直接、賃貸借契約を結んで貸し出すこと
・通常は、不動産会社（管理会社・仲介会社）を挟んで契約を行う

◆不動産会社を通さない賃貸「個人貸し」のデメリット5つ
・退去してくれないなどのトラブルが起きやすい
・家賃滞納などトラブル対応の負担が大きい
・適切な契約書がないと約束が守られないことがある
・自分で入居者を探さなければならず空室が続きやすい
・経済的に不安定な借主が集まる可能性がある

◆個人貸しではなく不動産会社に間に入ってもらうメリット
・家賃回収やトラブル対応、物件管理などを一貫して任せられる
・入居審査により信頼できる入居者が見つかりやすい
・集客力（リーチ力）が高いため借主を早く見つけやすい
・契約・法律のリスクを軽減できる
・適正な賃料設定などアドバイスをもらえる

賃貸の「個人貸し」は、さまざまなリスクが高いため特別な事情がない限りはおすすめしません。不動産会社を介して契約を行ったり、委託管理契約を結んだりすることがリスク軽減のためおすすめです。

もしも不動産会社選びに困ったら、ぜひ弊社ルーム・スタイルにご相談ください。