賃貸物件の空室率は20％が最適ではない！どれだけ下げられるかが肝

「賃貸物件の空室率って、どのくらいなら最適なの？自分の物件の空室率は高いのかなあ」

「空室が目立っている気がする…普通ってどのくらい埋まっているもの？どうして空室率が高くなってしまうのだろう」

賃貸オーナーの収入に直結するため、空室率について気になる方は多いでしょう。

賃貸物件の空室率の目安は、20％前後といわれています。

理由としては、全国的な空室率が20％前後を推移しているためです。

とはいえ、空室率はエリアや構造によっても変動するため、20％だから安心とはいえません。

空室率15％のエリアにある物件の空室率が、20％のケースを想定してみてください。

全国的な平均値20％をクリアしていても、周囲と比較すると収益の差が開いていることは明らかですよね。

つまり空室率が20％だからといって、経営が安定しているとはいえないのです。

そこで本記事では、3つの空室率の計算式を活用して現状を把握していただき、より下げていくにはどのようにすべきか、原因と対策をお伝えします。

ぜひ本記事をご覧になり、賃貸物件の空室率について、理解を深めてください。

1. 賃貸物件の全国・都道府県ごとの空室率

自身の物件と比較するため、全国と都道府県ごとの空室率を、基準として知っておきましょう。

以下の数値は、平成30年に実施された住宅・土地統計調査をもとにして、（公社）全国賃貸住宅経営者協会連合会が推計した空室率です。

参考：（公社）全国賃貸住宅経営者協会連合会「民間賃貸住宅（共同住宅）戸数及び空き戸数並びに空き室率の推計」

民間賃貸住宅の総戸数に対して、空き戸数がどのくらいであるかを算出した数値が空室率です。

「空室率の目安は20％」と聞いたことがある賃貸オーナーの方は多いかもしれません。

平成30年に算出された全国の空室率は、表からわかるとおり21.4％となっており、直近の平成25年は22.7％です。（出典：（公社）全国賃貸住宅経営者協会連合会「民間賃貸住宅（共同住宅）戸数及び空き戸数並びに空き室率の推計」）

長年、全国の空室率は20％前後を推移していることから、目安の値と考えられています。

とはいえ空室率は、地域によってかなり偏りがあります。

今回の統計を見てもわかるように、沖縄県は1番低く13.4％、最も高い栃木県は31.8％とかなり差がありますよね。

空室率は全国どこでも同じとは限らず、都道府県によって差があります。

そのため20%はあくまでも目安ととらえ、自身の物件の所在地の空室率と比較しながら参考にしましょう。

2. エリアだけではない！賃貸物件の空室率は構造によっても変わる

ここまで、賃貸物件の全国・都道府県ごとの空室率をお伝えしました。

空室率に影響を与える要素はエリアだけでなく、以下のような構造もかかわっています。

詳細を順番に見ていきましょう。

2-1. 間取り

間取りは、賃貸物件の空室率に影響を与えます。

以下は株式会社タスが発表した、東京23区の間取り別の空室率です。

出典：株式会社タス「図4-1 間取り別空室率TVI推移（東京23区）」

部屋の間取りは狭いほど空室率が高く、広くなるほど入居率が高い傾向にあります。

グラフから1DKより1LDK、2DKより2LDKのほうが人気が高く、空室率が低くなることを、おわかりいただけるでしょう。

参考：公益社団法人首都圏不動産公正取引協議会「DK及びLDKの最低必要な広さの目安となる基準」

例外として2Kに関しては比較的広さがあるものの、昭和30年代頃の物件に多い間取りです。そのため、築年数が影響して高い空室率となっています。

収納力や使い勝手などを踏まえると、一般的に広い部屋のほうが入居者にとっては好ましいですよね。

またテレワークの普及も広い間取りが好まれる理由のひとつといえ、仕事に集中できる場として「希望の部屋数に+1部屋」と考える方が増えています。

もし現段階で空室率にお悩みの場合は、間取りも原因のひとつとなりうることを理解しておきましょう。

2-2. アパートもしくはマンション

物件が木造や軽量鉄骨のアパートであるか、もしくは鉄筋コンクリートのマンションであるかによっても空室率は変わります。

以下のグラフからおわかりいただけるように、空室率はマンションのほうが低くなります。

出典：株式会社タス「3. 2022年8⽉期 ⾸都圏賃貸住宅指標」

アパートとマンションの空室率の違いは、立地がかかわっています。

相続税対策にアパートが建てられるケースは少なくありません。

元々所有していた土地に建設するため、駅から遠かったり、周囲に何もないようなところにぽつんとアパートが建っていたりすると、結果的に空室率が高くなります。

一方鉄筋コンクリートのマンションは建設費が高いことから、市場調査を綿密におこなってから建てられます。

人口の多い地域であることを前提に、駅から徒歩10分圏内の立地に建設されるため、マンションのほうが空室率が低い物件となることは明らかでしょう。

とはいえ立地の良いアパートを所有している場合は空室率が低く、安定した収益を得やすくなるので、この限りではありません。

空室率はアパートとマンションのどちらを所有しているかに加え、立地も加味しながら適切であるか考えていく必要があります。

3. 賃貸物件の空室率を計算する3つの方法

ここまで、賃貸物件の空室率に構造が影響を与えることをお伝えしました。

実際に所有物件の空室率を計算するには、以下3つの方法があります。

空室率を低く抑えることが安定した賃貸経営には欠かせず、算出した数値の役立て方は異なります。

各計算方法の特徴を順番に解説します。

3-1. 近隣の市場調査｜現時点における基本的な空室率

現時点でどのくらいの空室率であるか判断する方法は、多くの場合、物件購入前に近隣の市場調査に用いられます。

計算式は、以下です。

例）現在10戸所有しているうち、2戸空室の場合

2／10×100＝20％

算出された数値は、あくまでも現時点における空室率のため、賃貸経営がうまくいっているかの判断目安にはなりません。

2～3月のような引っ越しシーズンの繁忙期と、部屋探しをする人が少ない7～8月では空室率がまったく異なります。

エリアにおける物件のニーズがどの程度の大きさであるかを知るときに、役立つ計算方法と知っておきましょう。

3-2. 賃貸経営の善し悪しの判断｜年間の稼働を鑑みるときの空室率

賃貸経営における年間の稼働を鑑みて、賃貸経営の善し悪しの判断に使用できる現実的な空室率の計算方法は、以下です。

例1）10戸所有しているうち、年間を通して2戸が50日間空室の場合

2×50／（10×365）×100＝2.74％

年間の稼働率をもとに空室率を計算すると、賃貸経営の実情がわかります。

そのため空室対策すべきか否か、年間どの程度収益を得られるかなど、事業計画のシミュレーションに役立つ計算方法です。

3-3. 賃料の回収率の把握｜賃料ベースで考えるときの空室率

賃料の回収率を把握するときに使用する、賃料ベースの空室率の計算方法は、以下です。

例1）満室時は年間200万円、実際は100万円の場合

（200万円－100万円）／200万円×100＝50％

年間の稼働ベースと同じく、賃料ベースで計算する空室率も現状分析に役立ち、空室対策するか否かの判断に用いられます。

両者を使い分ける場面としては、物件に賃料差が生じているケースです。

たとえば年間2戸が一定期間空室であると、仮定しましょう。

稼働ベースの空室率の算出方法を使用する場合、1戸は20万円、もう1戸は30万円だった場合でも、同じ1戸として計算するため賃料差をカバーできません。

そのため賃料ベースの空室率を算出することで、物件による賃料差があった場合でも、予定した賃料をどの程度回収できているかによって経営状況を判断できます。

4. 収益性を考えるなら空室率20％で安心しない！より低くすることを目標に

ここまで、空室率の計算方法をお伝えしました。

あなたの所有する物件の空室率について、計算できましたでしょうか。

「1.賃貸物件の全国・都道府県ごとの空室率」にて全国的な数値をもとにすると、空室率の目安は20％であるとお伝えしました。

しかし収益性を考えると、20%という数値は必ずしも妥当とはいえず、より低い空室率を目指すことが大切です。

空室率は立地や構造などのさまざまな要因によって変動するため「〇％なら経営がうまくいく！」という最適な値は定かではありません。

そこで、まずは20％という平均的な空室率を達成し、どれだけ下回れるか目標にして、収益性を高めていきましょう。

仮に1か月の賃料が10万円の物件を10戸所有していた場合、損失額を計算すると以下のようになります。

空室率が20％と10％では140万円、20％と5％では、実に180万円もの損失額の差が開くことがわかります。

また、空室期間も物件の固定費の支払いは必要となるため、損失額はさらに大きくなるでしょう。

空室率をできる限り下げられると失うはずだった収益を手元に残せるだけでなく、設備面や広告などへ投資できるので、集客にもつながります。

また空室率が下がることで銀行からの融資も下りやすくなり、新たな物件購入も可能となります。

空室率のひとつの目安である20％から、できる限り低くするために目標をもって賃貸経営するか否かで、今後の収益に大きな差が出るでしょう。

5. 賃貸物件の空室率が高くなる5つの原因

ここまで、空室率は20％よりさらに低くして収益性を高めることをおすすめしました。

とはいえ、空室率を下げる必要性は理解しているものの、数値の高さに悩みを抱えている方は多いでしょう。

空室率が目標としている値よりも高い場合は、以下のような原因が考えられるので、参考にしてください。

詳細を見ていきましょう。

5-1. 物件のあるエリアの人口が少ない

物件の所在地のエリアに人口が少なければ、空室率は増加傾向となります。

人口が減少すると、住居を必要する数も減っていきますよね。

そのため、物件は埋まらなくなり、空室率は高くなるのです。

現に、首都圏のような人口が多いエリアでは賃貸物件の需要はまだ高い傾向にあり、今後も競争の激しい状況が続いていくことが想定されています。（出典：⼀般財団法⼈ 住宅改良開発公社 「1｜賃貸需要の将来⾒通しについて 」）

所有物件の空室率が高い場合は、まずエリアの人口減少に影響を受けていないか調査してみるといいでしょう。

地域の人口の統計については、総務省統計局の「e-Stat」が役立つので活用してください。

とはいえ調査した結果、需要の高いエリアに物件がないからといって、空室率の高さを諦める必要はありません。

競合のなかから選ばれる物件となるよう、入居者ニーズを考慮しながら空室対策をおこなっていくことが大切です。

記事の後半「6.賃貸物件の空室率を下げるテクニック」では、空室率を下げる方法をお伝えしますので、参考にしてください。

5-2. 競合物件が多い

所有物件があるエリアに競合が多い場合は、空室率は増加する可能性が高くなります。

引っ越しするなら、だれもがより魅力的な家に住みたいと考えますよね。

たとえば自身が所有する物件と比較して築浅であったり、設備が充実していたりする競合物件が多ければ、入居者からは選ばれにくくなるでしょう。

物件のスペックが同じであっても、所有物件より競合の賃料が安ければ入居者は流れていってしまいます。

競合の多い地域に物件を所有しているのであれば入念に周囲へのリサーチをおこない、何が足りないのか把握しましょう。

5-3. 客付け力が弱い

そもそも客付け力が弱ければ、空室率は高くなります。

自主管理の場合、賃貸オーナーにノウハウがあり客付けルートができあがっていればいいのですが、物件情報の露出を制限されるため、広範囲への情報拡散は難しいといえます。

賃貸管理会社へ委託している場合であっても、客付け力の強さはどの企業も同じではありません。

情報網の広さや仲介部門の有無・掲載した情報の見せ方などによって、どのくらいの入居希望者に情報を届けられるかは異なってくるからです。

空室率に悩んだときは管理方法や賃貸管理会社の見直しを視野に入れながら、物件が多くの人に拡散できているか、魅力的に伝えられているかについて改めて見直してください。

以下の記事では、賃貸管理会社の客付け方法について詳しく解説しています。

客付け力のある管理会社の選び方についてもお伝えしていますので、ぜひご覧ください。

管理会社の客付け方法とは？手腕や費用、優れた管理会社の選び方解説

5-4. 家賃設定が高すぎる

魅力的な物件であってもなかなか空室が埋まらない場合は、家賃設定が高すぎるのかもしれません。

賃料は家計に影響を及ぼしやすく、とくに要視するポイントです。

周囲の物件より賃料があまりに高すぎる場合、差額に見合ったメリットが入居者にあるのか検討してください。

たとえば築浅の物件やリノベーション物件などは、多くのケースで賃料設定を高く設定します。

このとき入居者に「この金額でキレイな物件に住めるなら！」と、感じてもらえる賃料設定であるか否かを冷静に判断する必要があります。

ポータルサイトを閲覧したり、賃貸管理会社へ相談したりしながら周囲の競合物件と比較して、適切な賃料を設定しましょう。

5-5. 物件の管理状態が悪い

管理状態が悪い物件の空室率は、上がっていきます。

物件管理には、以下のような業務が必要です。

原状回復が不十分であれば、仲介業者も入居希望者へ自信をもって内見案内はできません。

定期点検やメンテナンスがしっかりおこなわれていない物件では、現入居者は安心して居住できず、退去につながる可能性があります。

物件管理に費用や手間はかかりますが、先延ばしにしたり怠ったりすることで確実に空室率は上がります。

忙しい方であれば、賃貸管理会社をうまく活用して管理を検討してもいいでしょう。

管理費用が心配であれば、可能な範囲で賃貸オーナー自身が業務を担うとコスト削減も可能です。

物件の管理状態の悪さは入居者の住み心地の悪化につながるため、空室率が高い場合は見直してみましょう。

5-6. 入居者の満足度を高められていない

間取りや設備などがニーズに合っておらず、入居者の満足度を高められないと空室率が増加する原因となるので知っておきましょう。

時代によって、入居者のニーズは変わります。

新築当初は入居者のニーズに合わせた物件となっていても、時が経つにつれて時代にそぐわない間取りや設備となってしまうケースはよくあります。

以下は株式会社KG情報が一人暮らしをする20～30代の男女550人へ実施した、一人暮らしで外せない設備に関するアンケート調査結果です。

出典：株式会社KG情報「一人暮らしでこれだけは外せないと思う賃貸物件の設備ランキング」

ユニットバスは1964年の東京オリンピックが普及のきっかけとなりましたが、2023年の調査ではバス・トイレ別を求める人が1位となっています。

入居者のニーズの変化により、現在3点ユニットバスの物件であれば、真っ先に候補から除外されてしまう可能性が高いでしょう。

またネットショッピングを利用する人が増えていることから、宅配ボックスの需要も高まっています。

宅配ボックスは大きな設備ではありませんが利便性が高く、設置されていることで複数の物件で迷っているときに契約の後押しとなる可能性もあるでしょう。

空室率が高いときは入居者目線となり、満足度を満たす物件となっているのか見返してみることが大切です。

6. 賃貸物件の空室率を下げる5つのテクニック

ここまで、賃貸物件の空室率が高くなる原因について解説しました。

どのような原因によって空室率が高くなるのか理解していただいたところで、下げる方法について解説していきます。

空室対策を下げる主な方法には、以下があります。

まず基本的なこととして、空室の募集手段を対策していきます。

ネット検索に引っかかるような家賃設定にしたり、掲載写真を刷新したりすると、入居者の目に留まりやすくなるでしょう。

実績や口コミを見ながら、実力のある賃貸管理会社への変更を視野に入れてもいいですね。

入居費用については、敷金・礼金の見直しやフリーレントの採用を検討していきます。

家賃を下げてしまうと収入の低下に直結するので、できるだけ避けることが望ましいです。

このほか騒音や汚れなどのトラブル発生のリスクが増加するものの、ペットやルームシェアを許可しても、入居者希望者の増加が見込めます。

トラブルへの対策を取りながら、空室対策のひとつとして検討してもいいでしょう。

空室対策については、以下の記事にて詳しくお伝えしています。

30選の具体的な対策を紹介していますので、ぜひ参考にしてください。

今すぐ使える空室対策30選！必ず空室が埋まるアイデアを徹底解説

7. 賃貸物件の空室率にお悩みの方はルーム・スタイルへご相談ください

賃貸物件の空室率を下げるテクニックについて、ご理解いただけたかと思います。

ここで、賃貸管理会社である弊社ルーム・スタイルの空室対策について、ご紹介させてください。

ルーム・スタイルは以下5つのアプローチによって年間入居率98％、平均入居1ヶ月の客付けを実現しています。

ルーム・スタイルが物件情報網へ掲載する物件の写真は、一眼レフを使用しながら静止画だけでなく、動画もフル活用しています。

バーチャルサービスも実施しているため、

「動線はどうなっているのだろう」

「家具を実際に置いたらどんな部屋になる？」

という自分がこの物件に住んだときのイメージを、入居候補者が具体的に描けるしくみになっています。

物件に申し込みが入らずに空室が続く原因のひとつとして、物件の魅力が入居候補者へ伝わっていないことが考えられます。

ルーム・スタイルでは物件のもつ魅力を最大限に引き出したうえで、入居候補者の今後をイメージできるように視覚に訴えながら伝えます。

そのため、2023年11月時点では99.66％の入居率を誇っており、空室はほぼありません。

賃貸管理におけるプランは、賃貸オーナーさまのニーズに合わせて以下4つご用意しております。

費用や管理内容を考慮しながらプランをお選びいただけますが、こちらの資料をご覧いただいただけでは判断しかねる方がほとんどでしょう。

賃貸オーナーさまの状況や物件の状態ごとに最適なプランは異なりますので、まずはぜひ、お気軽に弊社ルーム・スタイルへご相談ください。

あなたの物件の魅力を最大限に引き出し、ノウハウをフル活用して、空室率を最低限まで抑えることをルーム・スタイルがお約束します。

＼ルーム・スタイルへのご相談はこちら／

8. まとめ

賃貸物件の空室率について、目安をどのように考えるかおわかりいただけましたでしょうか。

最後に、賃貸物件の空室率についてまとめていきます。

◎平成30年に実施された住宅・土地統計調査をもとにした賃貸物件の全国・都道府県ごとの空室率は以下です。

参考：（公社）全国賃貸住宅経営者協会連合会「民間賃貸住宅（共同住宅）戸数及び空き戸数並びに空き室率の推計」

◎空室率に影響を与える要素はエリアだけでなく、以下のような構造もかかわっています。

◎空室率を計算するには、以下3つの方法があります。

◎収益性を考えると、20%という数値は必ずしも妥当とはいえず、より低い空室率を目指すことが大切です。

◎賃貸物件の空室率が高い場合、以下のような原因が考えられます。

◎空室対策を下げる主なテクニックには、以下があります。

本記事を参考に、賃貸物件の空室率への理解を深めていただけると幸いです。