管理会社の客付け方法とは？手腕や費用、優れた管理会社の選び方解説

「賃貸物件を空室には絶対したくない！ 賃貸管理会社に客付けを依頼するのってどうなの？」
「賃貸管理会社への委託って、自分で客付けするよりもメリットが多いもの？」

オーナーの利益に関わるので、所有する賃貸物件の空室期間をいかに短くするにはどうしたらいいのか、お悩みの方は多いでしょう。

賃貸管理会社に客付けを依頼すると手数料が必要にはなりますが、入居者の募集から物件の管理まで一貫しておこなってくれます。

賃貸管理会社へ客付けを依頼すればオーナーの手間や時間を削減できるだけでなく、長年の不動産に関するノウハウを活かし、近年の不動産市場や動向を加味した客付けが可能です。

賃貸物件を管理するには入居者の募集だけでなく、契約書類の準備やクレーム対応まで、さまざまな業務があります。

オーナー1人でこれらの業務をこなすには、たとえ賃貸管理を専業でおこなっている方であっても、知識や労力・時間が必要ですよね。

とはいえ、賃貸管理会社であればどこでもすぐに客付けしてくれるとは限りません。
賃貸管理会社によって、客付け力が異なるからです。

客付け力の弱い賃貸管理会社を選んでしまえば、コストだけがかかり、空室が埋まらない可能性も否定できません。

そこで本記事では、あなたが安心して客付け力の強い賃貸管理会社を選べるよう、客付けのパターンや費用のほかに押さえていただきたいポイントまでお伝えします。

本記事を最後まで読めば、賃貸管理会社に客付けを依頼すべきか否か判断できるでしょう。

さらに客付け力の高い賃貸管理会社を選べるようになるので、安心して大事な物件を任せられるようになります。

ぜひ、最後までご覧になり、賃貸管理会社の客付けについて知識を深めてください。

1.賃貸管理会社の客付けとは

賃貸管理会社の客付けでは、部屋探しをしている人とオーナーをマッチングさせ、契約を結んだ賃貸物件の管理運営をおこないます。

一般的に不動産会社は以下の図に示したとおり、3種類あります。

このなかで賃貸管理会社は、客付け一体管理会社とも呼ばれる「仲介管理会社」に該当します。

「仲介会社」と「管理会社」、どちらの役割も併せもった不動産会社が「仲介管理会社」です。
街中やCMでよく見かける、エイブルやミニミニ・アパマンショップなども、実は仲介管理会社なのです。

客付けにあたり仲介手数料はかかるものの、賃貸管理会社は不動産経営に関するノウハウがあります。

効率的に客付けしてくれ、その後の入居者管理までおこなってくれるので、安定した収入につなげられるだけでなく、労力を抑えることもできるでしょう。

2.賃貸管理会社の客付けパターンは2つ

ここまで、賃貸管理会社の客付けについて、おわかりいただけたかと思います。

実際に賃貸管理会社が客付けするときは、2つのパターンに分かれます。

順番に解説します。

2-1.不動産流通網に物件情報を流して入居者を募集する

多くの賃貸管理会社の客付けでは、解約の申し込みが入ればすぐに不動産流通網に物件情報を流し、入居者を募集し始めます。

私どもルームスタイルを例に挙げると、以下のように自社サイト以外にもあらゆるポータルサイトへ物件情報を公開しています。

見ておわかりいただけるように、賃貸管理会社が物件情報をどの範囲まで提供するかと、いかに適切な場所へ掲載できるかが、入居者を決める鍵です。

不動産流通網が広ければ広いほど、部屋を探している多くの人に物件情報が届くので、客付け力は高まります。

しかし掲載料が発生するので、賃貸管理会社はただやみくもにポータルサイトに物件情報を掲載するわけにはいきません。

賃貸管理会社によって不動産流通網は異なり、入居希望者のポータルサイトへのアクセス数や検索のしやすさ・コストなどを比較しながら、掲載先を決めています。

いかにコストを抑えながら、より多くの人に物件を閲覧してもらえるようにできるかが重要であり、賃貸管理会社の腕の見せ所といえるでしょう。

2-2.自社で仲介部門がある場合は積極的に物件を紹介してくれる

賃貸管理会社のなかには、自社に仲介部門があるケースがあります。私どもルーム・スタイルもこのパターンです。

この場合の客付けパターンは、「2-1.基本は不動産流通網に物件情報を流して入居者を募集する」で紹介した方法＋仲介部門からの集客による客付けを実施します。

仲介部門がある賃貸管理会社の良さは、物件を探している人のほうから来てくれることと、直接物件の良さを伝えられることの2つがあります。

「周辺には、スーパーや病院が多数あって生活に便利ですよ！」
「子育て世代が多く住んでいるので、お子様がのびのび過ごせる環境です」

このような物件がもつ強みのアピールを集客した入居者候補へ直接できるのは、仲介部門のある賃貸管理会社を選ぶ大きなメリットです。

3. 賃貸管理会社へ客付けを依頼する場合にかかる費用

賃貸管理会社の2つの客付けパターンについて、おわかりいただけたかと思います。

とはいえ、いざ賃貸管理会社へ客付けを依頼するとしたら、どのくらい費用がかかるのか気になりますよね。

前提として、委託できるサービスや内容は賃貸管理会社ごとに異なり、金額が同じ場合でも業務内容まで変わらないとは限りません。

客付けの依頼だけはできず、物件の管理業務が必ずセットの賃貸管理会社もあるので、事前の見積もりが重要です。

ここでは賃貸管理会社へ客付けを依頼する場合にかかる費用について、弊社ルーム・スタイルを例として見てみましょう。

弊社の場合、客付けのときにかかる募集業務手数料は各プランで異なり、税込0.33～1.1ヶ月分です。

また首都圏の平均管理委託費用は5%のところ、弊社は設備保証のないプランでしたら3％、設備保証付帯の場合でも4％と、オーナー様のご負担をかなり抑えております。

管理手数料や仲介手数料がどのくらいかかるのか、どの範囲まで業務をおこなってくれるのか、賃貸管理会社によってまったく違うので、複数社から見積もりをとって比較検討してみましょう。

ルーム・スタイルに相談する

4.賃貸管理会社へ客付けを依頼する3つのメリット

前章では、賃貸管理会社へ客付けを依頼する場合にかかる費用についてお伝えしました。

賃貸管理会社に依頼するなら費用だけでなく、どのようなメリットがあるのか把握しておきたいですよね。

続いて賃貸管理会社へ客付けを依頼するメリットを、以下3つ解説していきます。

順番に解説します。

4-1.優秀な賃貸管理会社なら自主管理より早く客付けできる

強い客付け力がある優秀な賃貸管理会社を選べると、自主管理よりも圧倒的に早く空室を埋められます。
不動産に関するノウハウと、自主管理にはない情報網があるからです。

優秀な賃貸管理会社は長年の経験があり、物件の詳細や入居希望者のニーズを把握しています。

空室を埋めるためにターゲットを絞ったり、競合物件をどのような入居希望者に提示すべきか把握したり、プロ目線の動きを期待できるでしょう。

また、物件を自主管理する場合は、不動産会社の間で全国の物件情報を共有できる「レインズ（REINS：Real Estate Information Network System）」というネットワークシステムに登録できません。

レインズでは自社が管理している物件以外の情報まで共有できるので、多くの不動産会社に認知してもらえて客付けが有利になります。

優秀な賃貸管理会社を選ぶことで、不動産経営に関するノウハウやネットワークシステムのフル活用により、自主管理よりも圧倒的な速さで客付けを期待できるのです。

4-2.入居者募集から物件の管理まで丸ごとお任せできる

賃貸管理会社に客付けを依頼すれば、以下のように、入居者募集から物件の管理まで丸ごとお任せできます。

※会社やプランにより異なります

オーナーの仕事は大きく分けて、上記の入居者・お金・物件に関する管理の3つがあり、賃貸物件を自主管理すれば手間と労力がかかることは否めません。

あらゆる契約書を作成する手間やクレーム対応によるストレスなどを削減できることは、賃貸管理会社へ依頼する大きなメリットです。

4-3.賃貸経営に関するアドバイスを得られる

賃貸管理会社は賃貸物件の集客や管理のプロです。
多くのノウハウをもっており、経営に関するアドバイスを得られます。

客付けだけが、賃貸経営で収益を上げるうえで大切なことではありません。

不動産だけでなく、法律や税制度のほか、入居者の心理に関する知識が賃貸経営の業務を回していくうえで必要です。

たとえば最近の不動産市場の動向や周辺の家賃相場などは、オーナーよりも長年の知識がある賃貸管理会社が詳しいでしょう。

「入居者が家賃を支払ってくれない」
「アパート経営でもっと節税につながることは？」

自主管理では相談できないこのような悩みも、賃貸管理会社とのつながりがあれば可能です。

賃貸経営のプロへ相談できることで不動産経営に関する豊富なノウハウを身近で学べ、今後の資金管理や経営に役立てられます。

5.賃貸管理会社へ客付けを依頼する3つのデメリット

ここまで、賃貸管理会社へ客付けするメリットをお伝えしましたが、デメリットもあるので知っておきましょう。

順番に解説します。

5-1.賃貸管理会社選びに失敗すれば経営に直結する

必ずしも、すべての賃貸管理会社が優良であるとは限りません。

賃貸管理会社を利用する場合、善し悪しを見抜けずに選び方を失敗すれば客付けできなかったり、物件の情報が伝わってこなかったりして経営状況の悪化につながります。

粗雑に物件管理をする賃貸管理会社に依頼すれば、共用部分の汚れが目立ち、必要な設備がきちんと修繕されず、入居者が離れていくでしょう。

また、不動産知識が乏しく、空室対策に家賃の値下げばかり提案する賃貸管理会社へ依頼すると、手数料ばかりが発生してオーナーの利益は得られなくなってしまいます。

賃貸管理会社選びを失敗すれば客付けが難しくなるだけでなく、入居者も離れていき、経営状況の悪化を招くので慎重に決める必要があります。

客付け力が強い優良な管理会社を選ぶポイントは「7.客付け力が強い賃貸管理会社を選ぶポイント」でお伝えするので、ぜひご覧ください。

5-2.費用がかかる

オーナーの自主管理であれば、当然ながら委託費用は発生しません。

しかし賃貸管理会社に依頼すれば、仲介手数料や管理手数料などが発生するので、オーナーの受け取れる利益が減ってしまいます。

また、委託費用のほかにも、以下のような費用が発生する場合があります。

委託費用はかかるものの、賃貸管理会社への依頼はオーナーの手間の削減や強い客付け力など、さまざまな魅力があることも確かです。

依頼する場合は賃貸管理会社ごとに費用が異なるので、複数へ見積もりを依頼して決めるといいでしょう。

5-3.修繕やトラブル対応をする業者を選べない

賃貸管理会社へ依頼する場合、オーナー自身で対応業者を選べないため、かかった費用や工事の仕上がりに不満を感じる方もいるかもしれません。

賃貸物件に修繕の必要性があるときや入居者からのクレームが発生したとき、賃貸管理会社によって対応業者を選定されてから、オーナーへ請求書が回されます。

一方、自主管理でおこなう場合は、自分で対応業者を納得のいくまで選定できます。

ただし責任を自分で負わなければならないので、対応や工事の仕上がりを見極められる経験や、知識が必要となります。

クレーム対応へ苦慮するケースや、施工後にトラブルが発生する可能性もないとはいえないため、注意が必要です。

6.長期的に見て利益を最大限得たいなら客付けは管理会社に依頼すべき！

賃貸管理会社へ依頼する、メリット・デメリットをともにご理解いただけたかと思います。

しかし自主管理と賃貸管理会社のどちらによる客付けにすべきか、まだ迷われている方も中にはいるかもしれません。

結論からお伝えすると、長期的な視野で賃貸経営を見据える方は、管理会社へ客付けを依頼しましょう。
最大限の利益を得られるからです。

客付けを自主管理でおこなうこともできますが、あくまでも個人でできる範囲になると考えてください。

賃貸管理会社は物件に関する過去数年のデータの把握や、独自の情報網・レインズの閲覧などによって、自主管理とは比べものにならないほどの情報量を確保しています。

近年の不動産市場や動向を加味しながら物件のターゲットを絞り、適正な家賃決定をしながら客付けが可能です。

物件を探している人のニーズを捉えた客付けができるので、空室期間が少なくなり、賃貸管理会社への委託料を加味しても結果的にオーナーの収益を上げられるでしょう。

また入居が決定してからも、専門知識のあるプロに入居者や物件・お金の管理までしてもらえるので、安心して任せられます。

賃貸管理会社へ依頼するコスト以上に、オーナーは大きな利益を期待できるといえます。

7.客付け力が強い賃貸管理会社を選ぶポイント

客付け力の強い賃貸会社を選ぶポイントとして、以下を押さえましょう。

このなかでも上から3つは重要であり、特に見ておきたいポイントといえるでしょう。

資産となる物件を管理してもらうにあたり、信頼のない賃貸管理会社には預けられません。
実績が豊富で長年続いている会社であるか、複数店舗で営業展開をしているかなどをチェックするといいでしょう。
取引先企業が信頼できる会社であるか確認してみることも、信頼性のチェックにおすすめです。

またオーナーの利益を確保するには空室期間の短かさは重要であり、募集ノウハウが充実しているほど客付け力が高いといえます。
どのような空室対策をしているのか、賃貸管理会社へ確認してみるといいでしょう。

管理手数料については、安ければ安いほどいいとは限りません。
強い客付け力があり、納得のいくサービス内容であることを重視したうえで、「この金額なら払ってもいい」といえる管理手数料であるかチェックしてください。

1つの賃貸管理会社だけでは善し悪しの判断は付けられないので、必ず複数社から見積もりを取って、比較検討しましょう。

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9.まとめ

賃貸管理会社の客付けについて、おわかりいただけましたでしょうか。

最後に、賃貸管理会社の客付けについて、振り返ってみましょう。

◎賃貸管理会社の客付けは、部屋探しをしている人とオーナーをマッチングさせ、契約を結んだ賃貸物件の管理運営をおこないます。

◎賃貸管理会社の客付けパターンは、以下の2つです。

◎弊社へ客付けを賃貸管理会社へ依頼する場合にかかる費用目安は、以下のとおりです。

◎賃貸管理会社へ客付けを依頼するメリットは下記のとおりです。

◎賃貸管理会社へ客付けを依頼するデメリットは下記のとおりです。

◎客付け力が強い賃貸管理会社を選ぶポイントは、以下を参考にしてください。

また弊社ルーム・スタイルは平均入居率98％、平均1ヶ月の客付けを誇る賃貸管理会社です。

賃貸管理会社をお探しの方は、ぜひ一度お気軽にご相談ください。

本記事が、賃貸管理会社への客付けに迷われている方の参考になれば幸いです。