家賃滞納者への対応完全ガイド！7つの手順とNG行動・予防策も解説

「家賃を1ヶ月以上も滞納されて、このまま滞納が続くのではないかと不安…」
「家賃を払ってほしいけれど、滞納者への対応ってどんな手順を踏めばいいの？」

このように、家賃滞納者への対応に頭を抱えているオーナーも多いのではないでしょうか？
滞納により家賃の回収ができないと心配になりますし、このまま払ってもらえないんじゃないかと不安にもなりますよね。

家賃滞納問題は、賃貸経営において最も厄介で心配な課題の一つです。しかし、適切な対応方法を知り、段階的なアプローチを取ることで、この問題を効果的に解決できるのです。

そこでこの記事では、「家賃滞納者への段階的な対応7ステップ」を詳しく解説します。

各ステップでの具体的な行動や注意点、さらには実際の連絡文例や書面のテンプレートもご紹介していますので、読んだその日から実践できる内容となっています。

また、オーナーがやってはいけないNG行動、家賃滞納リスクを減らすための予防策4選についても併せて解説します。

ぜひこの記事を最後までお読みいただき、自信を持って家賃滞納問題に対処するためのノウハウを身につけてください。
家賃滞納の不安から解放され、安心して賃貸経営に専念できるようになりますよ。

1.家賃滞納者への段階的な対応7ステップ

家賃滞納に気づいたら、落ち着いて以下のステップを順番に実行しましょう。

重要なのは、これらのステップを、必ずしも1から順番に実行する必要はないということです。
あなたの現在の状況に応じて、適切なステップから始めることができます。

例えば、すでに入居者本人に連絡を取っている場合は、ステップ1をスキップして次のステップに進んでも構いません。

また、まだ何も行動を起こしていない方は、ステップ1から始めるのが良いでしょう。
現在の状況を正確に把握し、次に進むべき最適なステップから実行しましょう。

以降の章では、各ステップの詳細を解説していきます。
この情報を参考にしながら、あなたの状況に最も適した対応を選択してください。

これにより、家賃滞納問題をより効果的に解決できるはずです。
それでは、各ステップの具体的な内容と実行方法について、詳しく見ていきましょう。

2.家賃滞納者への対応ステップ1：本人に連絡する

滞納に気づいたら、できるだけ早く入居者に連絡をします。

家賃の支払いが数日遅れている程度であれば、入居者に確認を行うことで、単なる払い忘れであることが判明し、すぐに支払ってもらえるケースも少なくありません。

そのため、以下の順番で段階的に連絡するようにしましょう。

2-1.まずは電話か口頭で連絡する

家賃滞納に気付いたら、まずは電話か口頭で連絡しましょう。

滞納されている期間が1ヶ月以内である等、滞納が発生して間もないのであれば、単純な支払い忘れの可能性もあるからです。
急に督促状などの書面で連絡するのではなく、状況確認も兼ねて電話・口頭での連絡から始めましょう。

連絡するときは、以下のポイントに注意してください。

非常識な時間に連絡したり、相手を脅すような発言（「家賃を払わなければ、追い出すぞ」など）はトラブルの原因となりかねません。場合によっては違法行為にあたる可能性もあります。

そのような事態を回避しつつ、支払いの確実性を上げるため、穏やかに解決に向けて話し合いましょう。

2-2.連絡しても滞納が続くなら督促状を送る

電話や口頭でも連絡しても効果がなかった場合は、督促状（未払いの代金の支払いを求める書面）を送りましょう。入居者とどうしても連絡がつかない場合も同様です。

その場限りの対応で済ませられてしまう電話や口頭での連絡とは違い、督促状による通知は、入居者の手元に支払いを求める書面が残ります。

より強く請求の意思が伝わりやすくなるはずです。督促状の具体的な内容は、以下を参考にしてください。

督促状を送付しても支払いが行われなければ、次のステップに進みましょう。

3.家賃滞納者への対応ステップ2：配達証明付きの内容証明の送付をする

家賃の督促を続けても、支払いが行われないようなら、配達証明付きの内容証明を送付しましょう。

入居者が事態の深刻さを理解しやすくなり、自主的な支払い行動につながる可能性を高めることができます。

送る手順は下記のとおりです。

それぞれ詳しく説明します。

3-1.文書を作成する

まずは、内容証明郵便で送付する文書を作成します。

文書の内容としてはステップ1で送付した督促状の内容と大きく違いませんが、次のステップへ進む準備も兼ねて以下の内容を追加してください。

(1)より強く請求の意思を示すこと：滞納分の支払い期限の明示
(2)支払われなかった場合の対応を示すこと：連帯保証人への連絡、法的措置を示唆

これらの2点を記載した簡単なテンプレートもご紹介しますので、参考にしてみてくださいね。

【家賃滞納の内容証明テンプレート】

※このテンプレートは一般的な例です。具体的な状況に応じて適宜修正が必要となる場合があります。

3-2.3部印刷する

文書の原本を作成したら、3部印刷してください。

それぞれ、

• 入居者への郵送用
• 郵便局控え
• あなたの控え

として必要になります。

3-3.郵便局に行く

文書の印刷ができたら、郵便局に持参し、送付します。

この時、滞りなく手続きを進めるために用意しておくべきものをリスト形式でご紹介しますので、郵便局に出向く前に一度確認するようにしましょう。

これらを持参し、窓口で配達証明付きで内容証明郵便を利用する旨を伝えましょう。

4.家賃滞納者への対応ステップ3：連帯保証人に連絡する

内容証明郵便を送っても期日内に支払いが行われない場合は、賃貸契約書に記載されている連帯保証人に連絡しましょう。

連帯保証人は、借法的には入居者と同等の支払い義務を負っているため、連帯保証人に連絡することで、滞納家賃の回収の可能性が大きく高まります。

連帯保証人への連絡方法は、主に電話、メール、書面があります。

まずはメールと電話両方で連絡を行った上で、書面での連絡（内容証明郵便を送る）を行いましょう。

4-1. メールを送る

まずはメールでの連絡を行いましょう。やり取りが残るため、後々の証拠として有用です。

以下のような伝え方を意識して、対応してみましょう。

【効果的な伝え方：メール文テンプレート例】

件名を明確に書き、本文では状況を詳細に説明し、必要な情報を漏れなく記載しましょう。

4-2. 電話で連絡する

メールを送ったら、時間をおかずに電話で連絡を入れましょう。

メールを送ると同時に、直接電話することで、状況の深刻さが伝わりやすくなります。また、メールの見落とし防止にも効果的です。

以下のような伝え方を意識して、対応してみましょう。

4-3. 書面(内容証明郵便)での請求を行う

メール・電話での連絡を行っても全く支払いが行われない場合は、念の為、書面でも請求の連絡をしておきましょう。

この時、入居者本人も連帯保証人も支払いを行わなかった場合の備えとして、法的手続きの際の証拠として有効な内容証明郵便を送付しておくと安心です。

書面を作成する際は、以下のテンプレートを参考にしてみてください。

【効果的な伝え方：連帯保証人への内容証明テンプレート例】

※このテンプレートは一般的な例です。具体的な状況に応じて適宜修正が必要となる場合があります。

5.家賃滞納者への対応ステップ4：契約解除を通知する

内容証明郵便での督促も効果がなかった場合、賃貸借契約を解除する旨の催告書を送ります。

契約の解除を明示することで、入居者が危機感を感じ対応すれば、訴訟に発展させることなく問題を解決できる可能性があります。

「契約解除の通知」と言われてもイメージがつかない方もいらっしゃるかと思いますので、以下にテンプレートをご用意しました。

【契約解除通知テンプレート例】

上記のように、契約解除の通知書には、具体的な支払期限と条件を明記することが重要です。

「本通知到達後2週間以内に滞納家賃全額のお支払いがない場合、賃貸借契約を解除いたします」といった具体的な文言を使用してください。

6.家賃滞納者への対応ステップ5：明け渡し請求訴訟において和解を目指す

契約解除の催告にも応じず、家賃の支払いもない場合、明け渡し請求訴訟を提起して、裁判内で和解を目指しましょう。

基本的には、明け渡し訴訟を提起し、判決に至れば、多くの場合家賃滞納者を強制的に退去させることができます。

ただ、退去の強制執行の費用（目安：50~100万円程度）はあなたが負担しなければならないため、できればそのような結末は避けたいところです。

このため、明け渡し訴訟においては、現実的な支払い計画などに基づいた和解を目指すのがベターといえます。

以下は、明け渡し請求訴訟で和解に至るまでの大まかな流れです。

【明け渡し請求訴訟の流れ】

弁護士に依頼している場合、書類の作成から裁判所での弁論など、すべて弁護士が行ってくれます。

7.家賃滞納者への対応ステップ6：和解不成立時は少額訴訟を起こす

明け渡し請求訴訟の過程で和解を目指しましたが、合意に至らなかった場合や、和解条件が履行されなかった場合、次の法的手段を検討する必要があります。

その一つの選択肢として、少額訴訟があります。少額訴訟は、60万円以下の滞納家賃を請求する場合に利用可能な、比較的簡易な法的手続きです。

少額訴訟のメリットとして、

といったことがあげられます。

少額訴訟の大まかな流れを以下にまとめましたので、今後の参考までに確認しておきましょう。

【少額訴訟の流れ】

ご覧いただいた通り、少額訴訟の手続きでは、1回の審理で即日判決が出るため、綿密な準備が重要となります。

そのため、証拠の準備や請求額の明確化など、裁判所に対して説得力のある情報を提示する必要があることを留意しておきましょう。

8.家賃滞納者への段階的な対応ステップ7：強制執行を行う

訴訟において支払いや明け渡しを命じられてもなお、状況が変わらない場合は、最終手段として強制執行を行うこととなります。

※強制執行…裁判所の判決に基づいて、強制的に入居者を退去させる手続き

強制執行により、これまでの滞納分を支払ってもらえるというわけではありませんが、実施することで、これ以上家賃の滞納額が膨らむことは避けられます。

ただ、強制執行には相当な費用がかかり、それはあなたが負担しなければなりません。一般的な費用の内訳は以下の通りです。

強制執行総費用相場：約100万円

特に執行業者への支払いは、残された家財道具の量によって大きく変動します。
一般的なケースでは、執行業者への支払いだけで約50万円程度かかることも多いです。

このように高額な費用がかかるため、強制執行はやむを得ない場合の最終手段と考えておきましょう。

9.家賃滞納者への対応でやってはいけないNG行動

家賃滞納者に対応する中で、時として感情的になってしまうこともあるかもしれません。
ですが、言動や行動には十分に注意する必要があります。

適切な対応を怠ると、法的トラブルに巻き込まれたり、滞納問題の解決が遠のいたりする可能性があるからです。

このような事態を避けるためには、法律を遵守し、冷静かつ適切な対応を心がけることが重要です。

以下は、そうした適切さに欠ける、NG行動例です。

こうした行動は絶対に避け、余計なトラブルの種をまかないようにしましょう。
それが、滞納された家賃を回収するための近道となるはずです。

10.家賃滞納リスクを減らすための予防策4選

家賃滞納者への対応は、心身ともに疲弊してしまう事案ですよね。
今後このような問題に巻き込まれないためにも、予防策を講じることは非常に重要です。

予防策を実施することで、オーナーは安定した家賃収入を確保でき、入居者とのトラブルリスクも減少します。

実行可能な予防策は以下の4つです。

詳しく解説します。

10-1.入居者の審査を厳格に行う

家賃滞納リスクを最小限に抑えるためには、入居者選びが極めて重要です。
適切な審査を通じて、信頼できる入居者を見極めることが、安定した賃貸経営の第一歩となります。

以下のポイントを押さえて、慎重かつ効果的な入居者審査を行いましょう。

10-3.家賃を自動引き落としにする

家賃の支払い忘れを防ぎ、安定した家賃収入を確保するために、自動引き落としシステムの導入が効果的です。

自動引き落としを導入することで、入居者の「うっかり忘れ」による滞納を防ぐことができます。
また、毎月の家賃回収の手間が省け、オーナーの負担も軽減されます。

以下のポイントを押さえて導入を検討しましょう。

10-4.質の高い管理会社と提携する

家賃滞納リスクを効果的に減らすためには、専門知識と豊富な経験を持つ質の高い管理会社との提携が不可欠です。

不動産管理のプロが、最新の法律や市場動向を踏まえた適切なアドバイスを提供してくれますし、入居者への対応も請け負ってくれるので、物件オーナーの負担を大きく減らすことができます。

以下のポイントを押さえて、適切な管理会社を選択しましょう。

質の高い管理会社と提携することで、家賃滞納リスクの軽減はもちろん、安心して賃貸経営を続けることができますよ。

11.まとめ

この記事では、家賃滞納者への対応をご紹介しました。

家賃滞納者への段階的な対応7ステップは次のようになります。

また、家賃滞納者への対応でやってはいけないNG行動としては、

このような行動があげられます。

家賃滞納リスクを減らすための予防策は下の4つです。

この記事で紹介した内容を参考にし、家賃滞納問題に適切に対処しましょう。

常に冷静さを保ち、法律を遵守しながら対応することが重要です。家賃滞納の不安から解放され、自信を持って賃貸経営に取り組んでいただければ幸いです。