ブラックリストでも賃貸審査は通る？オーナーが知るべき対策と保証会社の選び方

「過去の滞納などでブラックリストに載っている入居希望者は入れたくない」

賃貸経営をするオーナーにとって、家賃の未払いは大きなリスクです。しかし、ブラックリストに載っているからといって、すべての入居希望者を一律に断るのは得策とは言えません。むしろ、適切な保証会社を活用し、リスクを管理することで、空室を減らしながら安定した賃貸経営を続けることができます。

この記事では、ブラックリストに登録されている入居希望者への対応方法や、オーナーが注意すべきポイントを具体的に解説します。リスクを管理しながら、空室対策に役立つヒントを得ましょう。

ブラックリストでも賃貸審査は通る可能性はある

「ブラックリストに載っている人は、家賃保証会社の審査に通らない」と思っていませんか。

ブラックリストに登録されている入居希望者でも、賃貸審査に通る可能性は十分にあります。オーナーとしては、信用情報だけで判断するのではなく、現在の支払い能力や生活態度を見極めることが求められます。

審査基準は物件や家賃保証会社によって異なるため、ブラックリスト対象者を絶対に入れたくない場合は、複数の選択肢を比較検討することも大切です。また、入居後の滞納リスクを防ぐためにも、家賃保証会社の利用に加え、初期費用の支払い状況や勤務先の安定性などを総合的に判断することが重要です。

慎重な審査と柔軟な対応を両立させることで、空室対策とリスク管理のバランスを取ることができるでしょう。

ブラックリストとは

「ブラックリスト」という言葉を聞くと、特定の人の名前が記載されたリストが存在するかのように感じるかもしれません。信用情報機関は、個人のローンやクレジットカードの利用履歴を記録し、金融機関や家賃保証会社がその情報を審査時に参照します。

この中で延滞や未払いといった問題が記録されると、俗に「ブラックリストに載る」と表現されるのです。

「ブラックリスト」は存在しない

実際には、誰かが「ブラックリスト」という名前のデータベースを持っているわけではありません。

信用情報機関が管理する情報は、あくまで「信用履歴」であり、ネガティブな履歴もその一部として記録されます。この情報は、法律で定められた期間が過ぎると自動的に消去される仕組みになっています。つまり、「ブラックリスト」という信用情報は永続的なものではなく、改善されるのです。

賃貸審査におけるブラックリストとは何か

「ブラックリスト」という言葉は、金融業界と賃貸業界で異なる意味を持ちます。金融業界では、3つの信用情報機関（CIC、JICC、KSC）がクレジットやローンの延滞・債務整理などを記録し、一定期間、新規借入が制限されます。

一方、賃貸業界には統一されたブラックリストは存在しません。上記の信用情報期間と連携し、データを閲覧することはありますが、独立系の家賃保証会社（後述）による家賃滞納や契約違反の履歴は、業界全体で共有されているわけではありません。そのため、過去に家賃滞納や契約違反を起こした入居希望者でも、保証会社や管理会社が異なれば審査に通る可能性は十分にあります。

ブラックリストに載ってしまう理由5選

オーナーとして、入居後の滞納トラブルを防ぐためにも、入居希望者の状況を正しく把握し、適切に対応することが重要です。特に、ブラックリスト入りする主な理由を理解しておくことで、リスクのある入居者を事前に見極めることができます。

1.携帯電話の料金滞納

意外と見落としがちなのが、スマートフォンの機種代金の滞納です。

近年、スマートフォンの購入時に分割払い（割賦販売）が利用されることが増えており、この支払い方法は「ローン契約」として扱われます。実は、この分割払いの支払中に滞納が発生すると信用情報機関に記録される可能性があり、特に高額な端末の滞納が入居審査に悪影響を及ぼすケースが増えています。

携帯料金の滞納がある場合でも、入居希望者の現在の支払い能力や収入状況を確認することが大切です。

2.クレジットカード利用分の滞納

クレジットカードの支払いを期限内に行わなかった場合、延滞情報が信用情報機関に登録されます。短期的な延滞であれば大きな影響は少ないものの、長期延滞（3ヵ月以上）は重大な履歴として扱われ、信用審査全般に不利に働きます。

そのため、クレジットカードの長期延滞がある場合、賃貸審査でも「支払い能力に不安がある」と判断され、保証会社の審査に通りにくくなる可能性が高まってしまうのです。

3.慢性的な家賃滞納

家賃滞納は、賃貸契約における信頼関係を損なう重大な問題です。

過去に家賃保証会社を利用し、繰り返し家賃を滞納していた場合、その履歴が信用情報機関に記録され、新たな賃貸契約の審査で不利になる可能性があります。家賃保証会社の利用や、家賃前払いの条件を設けることで安心感を高めることができます。

4.公共料金・税金の滞納

水道光熱費や住民税、健康保険料などの滞納が長期化すると、差し押さえや法的措置が取られ、信用情報に記録される場合があります。公共料金や税金の滞納は直接的には信用情報機関に登録されにくいものの、支払い遅延が頻繁だとリスクとみなされる可能性があります。

生きていくうえで必ず支払わなくてはならない公共料金や税金を滞納している人は、「金銭管理がルーズである」と判断されやすく、賃貸審査においても支払い能力に不安があると見なされることがあります。特に、滞納が続いて差し押さえや法的措置を受けた履歴がある場合、保証会社や貸主の信用を得るのが難しくなるでしょう。

5.借金・債務整理

借金返済が困難になり、任意整理、個人再生、自己破産といった債務整理を行うと、信用情報に記録されます。特に自己破産は最長で７年間情報が残るとされており、この期間中はローンや賃貸契約が不利になるケースが多いです。

ただし、債務整理を経験した入居希望者でも、現在の収入状況や生活の安定度を重視し、柔軟に判断することが求められます。そのため、過去に債務整理をしていても、安定した収入があり、家賃支払いの実績が確認できれば、審査に通る可能性は十分にあります。

 ブラックリストの確認方法と掲載期間

ブラックリストの有無は賃貸審査において重要なポイントとなりますが、オーナー自身が入居希望者の信用情報を直接確認することはできません。

ここでは、ブラックリストの確認方法や掲載期間について詳しく解説します。

オーナー側が調べることはできない

信用情報は個人情報として厳格に管理されており、オーナーや不動産会社が入居希望者がブラックリストに載っているかどうかを直接調べることはできません。これは法律で定められています。

信用情報を確認できるのは本人のみであり、入居希望者自身が信用情報機関に照会を依頼することで、自分の信用履歴を確認することが可能です。そのため、オーナー側としては、家賃保証会社の審査結果や入居希望者との面談を通じて、支払い能力や生活態度を見極めることが重要になります。

入居希望者が「個人信用情報」を確認する方法

入居希望者が自身の信用情報を確認する際には、主に以下の3つの信用情報機関を利用します。各機関の特徴と開示手続きについて詳しく見ていきましょう。

1. CIC（株式会社シー・アイ・シー）

CICは、クレジットカード会社や信販会社などが加盟する信用情報機関です。個人のクレジット利用状況やローンの返済状況などが登録されています。

開示手続きは、インターネット、郵送、窓口で行うこと可能です。インターネットでの開示は、受付番号を取得した後、Web上で必要情報を入力し、手数料を支払うことで、即時に信用情報を確認できます。

【参考：cic.co.jp】

2. JICC（日本信用情報機構）

JICCは、消費者金融やクレジット会社、銀行などが加盟する信用情報機関です。

ここには個人の借入情報や返済状況が登録されています。開示手続きは、専用スマホアプリ、郵送で行うことができます。

専用スマホアプリでは手続き完了後、開示報告書をダウンロードすることが可能です。

【参考：jicc.co.jp】

3. KSC（全国銀行個人信用情報センター）

KSCは、全国銀行協会が運営する信用情報機関で、主に銀行、信用金庫、信用組合などが加盟しています。

個人のローンやクレジットの利用状況が登録されており、開示手続きは、インターネット、郵送で行うことができます。

インターネットでの開示には、マイナンバーカードを用いた本人確認が必要です。こちらも手続き完了後、開示報告書をダウンロードできます。

【参考：zenginkyo.or.jp】

※各機関の開示手続きには、手数料や必要書類が異なりますので、事前に公式サイトで詳細を確認し、適切な方法で手続きを進めるようにしましょう。

ブラックリストの登録期間

信用情報は一定の間信用情報機関に記録され、その後、自動的に削除されます。信用情報機関に登録されるネガティブな情報は、情報の種類や信用情報機関ごとに登録期間が異なります。

主な信用情報機関での登録期間の目安は以下のとおりです。

※KSCにおける自己破産や個人再生の情報登録期間は、2022年11月の改定以前は最長10年間とされていましたが、現在は7年間に短縮されています。

上記の期間はあくまで目安であり、詳細や最新の情報については各信用情報機関の公式サイトをご確認ください。

家賃保証会社のしくみと審査の難易度

家賃保証会社とは、入居者が家賃を滞納した際の督促業務や、オーナーへ立て替え払いをしてくれる企業です。これにより、オーナーは家賃未払いのリスクを軽減し、安定した賃貸経営ができます。

しかし、形態よって審査の難易度や提供するサービス内容には違いがあるため、適切な家賃保証会社の選択が必要です。

1.全国賃貸保証業協会（LICC）系【審査難易度：高】

LICCに加盟している家賃保証会社は、厳格な基準で審査を行い、信用情報機関（CICやJICC）を通じて過去の延滞やローン履歴を細かくチェックします。このため、高額物件や入居者の信用リスクを最小限に抑えたい場合に適しています。

支払い能力の高い入居者を選びやすく安定した収益を期待できますが、審査が厳しい分、通過しにくいケースもあります。

2.全国保証機構（CGO）系【審査難易度：中】

CGOに加盟する保証会社は、信用情報だけでなく、現在の収入状況や生活態度も考慮した総合的な審査を行います。中間層向けの物件や幅広い層を対象とするオーナーに向いており、比較的多くの入居希望者が審査を通過しやすいのが特徴です。

一方で、支払い能力に不安のある入居者が含まれる可能性もあるため、リスク管理が求められます。

3.独立系【審査難易度：低】

独立系の家賃保証会社は、LICCやCGOに加盟せず、独自の基準で審査を行います。主に現在の収入や支払い能力を重視しており、審査が比較的緩やかで、空室対策を重視するオーナーに適しています。

ただし、独自基準であるため審査の透明性に欠けることがあり、保証会社ごとに判断基準が大きく異なります。そのため、独立系の審査で落ちた入居希望者を無理やり入居させることはおすすめできません。

ブラックリスト入居者を受け入れるリスク

ブラックリストに該当する入居希望者を受け入れる際には、いくつかのリスクを考慮する必要があります。以下では、具体的なリスクとその影響について解説します。

入居者の質が低下する恐れ

ブラックリストに登録されている入居者は、過去に延滞や債務整理といった信用問題を抱えていることが多く、生活態度や金銭管理能力に不安が残る可能性があります。

中には、世間一般的なモラルや考え方を持ち合わせていない人もいるため、ごみ出しトラブルや騒音などを起こすケースも0ではありません。こうした入居者がいることで、他の住人に悪影響を与え、近隣トラブルや退去者を増やすリスクも懸念されます。

家賃滞納の長期化

ブラックリストに登録される理由の多くが過去の延滞履歴であるため、同じような家賃滞納が発生しやすい傾向があります。いくら家賃保証会社を入れていても、滞納によって保証してもらえる家賃には期間が設けられているため、注意が必要です。

滞納が続けば、裁判や強制退去といった法的措置を取らざるを得ないケースも増えるため、対応コストも増大します。

資産価値への影響

家賃滞納が続くと、本来得られるはずの収益が減少し、物件の維持管理にかけられる予算も限られてしまいます。

特に修繕や設備の更新が後回しになると、外観や住環境の劣化が進み、結果として物件の魅力が低下。新たな入居者が集まりにくくなり、空室の増加や家賃の下落につながる可能性もあります。

こうした状況が続けば、最終的に物件の資産価値が下がる原因となるため、滞納リスクを考慮した入居者選びや適切な管理が重要です。また、悪い評判が広まれば、入居者の質を維持することがさらに難しくなる場合もあります。

ブラックリストの人は絶対に入居させないべきか？

入居希望者がブラックリストに載っているかどうかは、全国賃貸保証業協会（LICC）系や全国保証機構（CGO）系の審査で「非承認」とされることにより発覚します。そこで、次に独立系の家賃保証会社で審査をかけますが、「そもそも非承認とされたことが気になる」というオーナーも多いでしょう。

これらのブラックリストに該当する入居希望者を必ずしも拒否する必要はありませんが、どのようなリスクがあるのかを見極めたうえで、慎重な判断をすることが求められます。

状況次第では、安定した入居者となる可能性もありますが、以下のポイントを十分に確認することが重要です。

申込内容の詳細をチェックする

入居申込書を確認し、勤務先や収入状況、過去の住居履歴に虚偽がないかを詳しくチェックしましょう。特に大切なのは、インターネットで勤務先の概要を確認する、過去に住んでいた家賃の価格帯を確認するなど、支払い能力をリサーチすることです。現在の収入が安定しており、勤続年数や年収が一定以上であれば信頼性が高いと判断できます。

また、職種にも注意が必要です。たとえば、水商売など不規則な職業の場合、資金面での不安定さに加えて生活時間の違いから騒音トラブルのリスクがあります。物件の特性や周囲の環境に応じて慎重に判断しましょう。

ブラックリストの理由を直接聞いてみる

入居希望者とやりとりできる場合には、ブラックリストに該当する理由を直接ヒアリングすることも重要です。

たとえば、借金や債務整理が理由の場合は事情が重く、慎重な判断が求められます。一方で、一時的な収入減による短期間の延滞や、若い頃に携帯電話の端末の支払いを遅延した程度であれば、現在の支払い能力や生活の安定度を確認することで、入居を前向きに検討できるケースもあります。

ヒアリングを通じて、単なる信用情報の履歴だけでなく、現在の状況や改善の意思があるかを見極めましょう。

預貯金の残高を確認する

入居希望者の経済状況を把握するために、預貯金の残高を確認するのも一つの方法です。一定額以上の貯蓄がある場合、急な収入減少があっても家賃支払いに対応できる可能性が高まります。

そのため、現在の働き方がフリーランスや自営業者、また勤続年数が数ヶ月程度で収入が不安定な人に対しては、家賃の数ヶ月分以上の貯蓄があるかを確認することで、支払い能力の裏付けとして判断材料にすることができます。

契約時に3ヵ月分程度の保証金を設定する

よりリスクを軽減するため、契約時に通常より多めの保証金を設定することを検討しましょう。たとえば、3ヵ月分の保証金を受け取るなどです。

逆に言えば、3ヵ月分の保証金を支払うこともできない入居希望者は、今後の家賃支払いに不安がある可能性が高いと判断できます。そのため、保証金の支払い状況も審査の一環として活用し、経済的な余裕があるかを見極めることが重要です。

入居させるなら必ず家賃保証会社を付ける

ブラックリスト該当者を受け入れる場合、審査が緩いと言われていても、独立系の家賃保証会社は必ず利用するようにしてください。

一度入居させると、滞納が続いても消費者保護の観点から強制退去が容易ではありません。また、同時に保証人をたてることも有効です。保証人をつける場合は、友人や知人ではなく親や兄弟など近い親族を選ぶことで、信頼性を高めることができます。家賃保証会社と保証人の併用で、リスクを最小限に抑えましょう。

親族に代理契約をしてもらう

入居希望者が直接契約を結ぶことが難しい場合、親族に代理契約を依頼する方法を考えてみてください。

親族が契約者となることで、オーナー側のリスクを軽減できるだけでなく、家賃の支払い保証がより確実になります。特に、親や兄弟姉妹など経済的に安定している親族が契約者になれば、保証会社の審査にも通りやすくなる可能性があります。

これにより、オーナーとしての安心感を得られると同時に、契約履行の信頼性が高まるでしょう。

無理に入居させる必要はない

全国賃貸保証業協会（LICC）系や全国保証機構（CGO）系で審査に落ち、独立系の家賃保証会社のみ審査を通過するケースは少なくありません。

このような場合、空室を埋めたい一心で「家賃保証会社がついたから大丈夫」と無理に入居させるオーナーもいますが、焦らず見極めることがポイントです。

今後の賃貸経営の成否に影響を及ぼすため、リスクが高いと感じた場合は無理に契約を進めず、他の入居希望者を探す選択肢を検討しましょう。安定した賃貸経営を実現するためには、短期的な空室解消にとらわれず、長期的な視点で判断することが大切です。

ブラックリスト者の入居における成功事例と失敗事例

ブラックリストに該当する入居希望者を受け入れる際には、成功と失敗の事例から多くの教訓を得ることができます。ここでは、具体的な成功例と失敗例を紹介し、それぞれのポイントと教訓について考察します。

成功事例とポイント

あるオーナーは、ブラックリストに該当する入居希望者を受け入れる際、以下の対策を徹底しました。

まず、入居希望者の過去の延滞理由を詳細にヒアリングし、一時的な支払い遅れでブラックリスト入りしたものの、現在は安定した収入があることを確認。また、親族の保証人を立てることに了承を得た上で、家賃保証会社も利用しました。さらに、契約時に家賃の1ヵ月の敷金、2ヵ月分の保証金を預かることで、リスクを軽減しました。

その結果として、入居者は家賃を滞りなく支払い、近隣トラブルも発生せず、物件管理もスムーズに行えました。

ポイント

• 過去の延滞理由を正確に把握する。
• 家賃保証会社と親族の保証人を併用する。
• 十分な保証金を契約時に設定する。
• 現在の収入や生活態度を慎重に評価する。

失敗事例と教訓

別のオーナーは、長引く空室を埋めるため、独立系の家賃保証会社でも審査に落ちた入居希望者を受け入れる決断をしました。

その際、家賃保証会社を利用せず、保証人として親を立てただけで契約を締結。しかし、入居後に家賃滞納が続き、本人に連絡を試みても電話に出ることはなく、物件を訪問しても居留守を使われるという状況に陥りました。

さらに、契約時には就労していた親が、後に年金生活となり支払い能力が低下。結果として、家賃の支払いが滞るリスクが高まり、退去を求めることも容易ではなく、大きな負担を抱える事態に陥ってしまいました。

教訓

• 空室を埋めたい一心で人選を誤らないこと。
• 家賃保証会社を必ず利用すること。
• 信頼性の高い保証人を選定すること。
• 短期的な利益よりも、長期的な安定経営を優先する姿勢が重要。

まとめ

ブラックリスト該当者を受け入れる際は、慎重な判断と適切な対策が求められます。信用情報だけでなく、現在の収入や生活態度を詳しく確認することが重要です。

家賃保証会社の利用や信頼性の高い保証人の設定、十分な保証金の確保など、リスク軽減の対策を徹底しましょう。

空室を早急に埋めようと焦らず、慎重に判断し、次の入居希望者を待つことも有効な選択肢です。短期的な空室対策にとらわれず、長期的な視点で安定した賃貸経営を目指しましょう。