賃貸と民泊、どっちが儲かる？不動産オーナーが知っておきたい比較と落とし穴

賃貸と民泊の基本的な違いとは？

賃貸と民泊は、どちらも不動産を使って収入を得る方法ですが、「運用の仕方」や「お金の入り方」には大きな違いがあります。

それぞれの仕組みを知ることで、自分に合った運用方法が見えてくるはずです。では、それぞれの仕組みや収益構造を詳しく見ていきましょう。

賃貸経営の仕組みと収益構造

賃貸経営は、もともと土地を持つ地主が土地活用として始めるケースや、会社員が副業として区分マンションを購入するいわゆる「サラリーマン大家」など、さまざまな人が取り組んでいる不動産投資のスタイルです。

代表的な運用物件としては、次のような種類が挙げられます。

また、更地を整備して貸し出す「駐車場経営」や商業用不動産を貸し出す「テナント経営」などもあります。こうした賃貸経営は、入居者からの家賃収入によって収益を得るシンプルな仕組みが特徴です。

多くの場合、管理会社に運営を委託しており、毎月の家賃から管理費・修繕積立金・ローン返済などの経費を差し引いた分が利益となります。

また、一般的には、物件価格の2〜3割程度の自己資金を用意し、残りは銀行などの金融機関から融資を受けて購入するケースが多いです。近年では、入居者の家賃滞納や退去時の費用トラブルに備えて、家賃保証会社を活用するオーナーも増えています。

民泊経営の仕組みと収益構造

民泊は賃貸経営と異なり、Airbnbなどの専用プラットフォームに物件を掲載し、宿泊者からの予約を受けて貸し出す運用方法です。

主な収益源は「1泊あたりの宿泊料金 × 稼働日数」。稼働率が高ければ、月20万円以上の収入も狙えます。

しかし、下記のようなコストもかかります。

民泊は、1泊ごとの料金設定ができるため、うまくいけば賃貸よりも高収益を狙えるのが大きな魅力です。一方で、収益を上げ続けるには稼働率とレビューの維持がカギとなります。

また、運営には時間と手間がかかり、完全放置型とはいきません。清掃やゲスト対応を自分で行うか、外注するかの体制づくりが必要です。

民泊は事業性が高い分、継続的な運営体制を整えられるかが成功のポイントと言えるでしょう。

それぞれの収益モデルに見る違い

賃貸経営では毎月決まった家賃が入るため、オーナーの収入が安定しやすいのが特徴です。一方、民泊運営は宿泊料金・宿泊数に応じた収益になるため、繁忙期には大きな利益が期待できる反面、稼働率が下がると収入も減少します。

また、どちらの運用方法も管理会社に委託することは可能ですが、戦略が必要な民泊運営は、賃貸経営のような「ほったらかし投資」で収益を得るのは難しいのが実情です。

民泊は厳格な法規制・ルールがある

民泊を運営するには、2018年に施行された「住宅宿泊事業法（いわゆる民泊新法）」に基づく手続きが必要です。この法律は、住宅を使って宿泊サービスを提供する際のルールを定めたもので、安全性や近隣への配慮を確保しつつ、適正な運営を行うことを目的としています。
まずは、この制度の基本を押さえておきましょう。

①住宅宿泊事業の届出が必要

民泊を合法的に運営するには、「住宅宿泊事業法」に基づいて、管轄の自治体へ届出を行う必要があります。

物件の構造や広さ、避難経路、近隣との距離など、さまざまな基準をクリアしたうえで、届け出番号を取得しなければなりません。加えて、運営状況を定期的に報告する義務もあり、無届で営業すると法令違反として行政指導や営業停止の対象になります。

②営業日数の制限（180日ルール）の実情

住宅宿泊事業法に基づく民泊の規定では、1年間の営業日数が「180日以内」と決められています。つまり、どれだけ予約が入っても、実際に貸せるのは年の半分までです。

特に通年で需要の高い都心部では、この規制がかえって収益チャンスを逃す要因になることもあります。

一方、「特区民泊」として認められているエリア（例：東京都大田区や大阪市）では、180日ルールの制限がありません。特区民泊とは、国家戦略特区における条例に基づいて認可される制度です。
一定の要件を満たせば年間を通じて営業が可能になりますが、その代わりに以下のような条件があります。

ただし、「長く営業できるから特区民泊の方が必ず儲かる」とは言い切れず、物件の立地や運営スタイルに合わせて慎重に検討することが大切です。

③都道府県・市区町村で異なる民泊条例

民泊を運営するには、国の法律だけでなく、物件がある地域ごとの条例にも注意が必要です。実際には、以下のように自治体ごとに異なるルールが設けられています。

このように、民泊の条件は自治体によって大きく異なります。同じ都内や関西圏であってもルールはバラバラなので、運営前には物件所在地の最新の条例を事前にしっかり確認しておきましょう。

④賃貸物件での民泊は原則認められない

借りている物件を無断で民泊として運用することは、原則として禁止されています。

賃貸借契約の内容にもよりますが、「第三者への転貸行為」に該当する場合は契約違反とみなされ、即時退去を求められるケースも少なくありません。

仮にオーナーの許可を得たとしても、建物全体の管理規約や近隣住民への配慮など、多くのハードルをクリアする必要があります。

実際の事例や収益シミュレーションもご紹介できますので、ご興味のある方はぜひ一度お問い合わせください。

民泊って本当に儲かる？始める前に知るべきこと

民泊は一見すると高収益が期待できそうですが、実際には思った以上に管理の手間や資金負担の大きい手法でもあります。「始めてみたものの想像以上に大変だった」という声も多く、毎月の収益性だけに注目するのは危険です。

本章では、運営を始める前に知っておきたい現実的な注意点を紹介します。

許可取得や初期投資の負担

民泊を始めるには、住宅宿泊事業の届出や消防設備の整備など、法的な要件をクリアしなくてはなりません。
初期投資としては、家具・家電の購入やWi-Fiの設置、鍵の電子化、内装のリフォームなどが必要となり、費用は最低でも100万円以上、規模や運営方針によっては300万円を超える場合もあります。

そのため、初期投資の回収には時間がかかることも多く、理想とされる3〜5年での回収を実現するには、一定の稼働率を維持しながら、安定的に予約を獲得し続ける戦略が求められます。

近隣トラブルリスク

民泊では宿泊者の入れ替わりが頻繁にあるため、騒音・ゴミ出し・治安不安といった近隣住民からのクレームが発生しやすくなります。

特に住宅街では、「誰が出入りしているか分からない」といった不安を抱かれやすく、地域との関係性に注意が必要です。トラブルを未然に防ぐには、事前の挨拶やルールの明示が欠かせません。

清掃・運営の手間とコスト

民泊では宿泊ごとに清掃や準備が必要で、清掃の外注費やリネン類（シーツ、枕カバー、布団カバー、タオル類）の補充、鍵の受け渡しなど、細かな作業が毎回発生します。

自力で対応するのが難しい場合は、管理会社に委託するケースも多く、手数料は宿泊料金の20〜30％が相場です。物件数が増えるほど業務が煩雑になり、人手や外注費もかさむため、あらかじめ運営体制や必要コストを具体的にシミュレーションしておくことが重要です。

「営業中」の看板はNG

民泊新法では、物件はあくまで「住宅」としての使用が前提です。そのため、「営業中」などの看板やのぼりを出す行為は、住宅ではなく旅館業とみなされる恐れがあり、規制対象になることがあります。

認知度を高めるために物件を目立たせたいという気持ちは理解できますが、法律の範囲内で運営することが求められる点は、民泊ならではの難しさと言えるでしょう。

営業停止処分になるケースもある

無許可営業や届出内容と異なる運営をしていた場合、保健所などの指導により営業停止処分や罰則を受けるリスクがあります。実際に、無届けでのAirbnb運営が摘発されたケースも少なくありません。規制の多い分野だからこそ、法律に沿った正確な運営が必須です。

賃貸経営ってどうなの？安定運用に必要なこと

民泊運営と比べて、賃貸経営は家賃が毎月安定して入るため、収入の見通しが立てやすいのが大きな魅力です。

ただし、空室が続いたり、入居者トラブルが起きたりすれば、思ったように利益が出ないこともあります。長く安定して運用していくには、いくつか押さえておくべきポイントがあります。

ここでは、賃貸経営をスムーズに続けるための基本を紹介します。

安定収入を得るためのコツを知る

安定した家賃収入を得るためには、以下のような点を意識しておくことが大切です。

こうしたポイントを押さえておくことで、賃貸経営の収入を安定させやすくなります。

初期費用や手続きの負担を抑える

賃貸経営を始める際には、物件の購入費や仲介手数料、ローンの諸費用がかかります。
ただし、民泊と違って家具・家電の準備や大規模な内装工事は不要なため、初期投資は比較的少なめです。

融資面でも、賃貸経営用のローンは物件の収益性や立地が重視され、安定収入のある会社員であれば比較的通りやすい傾向にあります。

一方、民泊では事業性が重視されるため、稼働率の見込みや運営体制、収支計画の完成度などが審査の対象となります。そのため、はじめての方にとっては融資のハードルが高く感じられるかもしれません。

また、契約書の作成や重要事項説明などの手続きも不動産会社が代行してくれるため、初心者でも安心してスタートしやすいのが賃貸経営の強みです。

空室やトラブルに備える

いくら立地の良い物件でも、もちろん空室が出る可能性はゼロではありません。
入居者が決まらない間は家賃収入がなくなってしまうため、万が一に備えて、家賃の6ヵ月分を目安に貯蓄しておきましょう。

また、築年数に応じた軽微なリフォームや、定期的なメンテナンスも空室対策として有効です。さらに、入居者間や近隣とのトラブルを防ぐためには、契約時にルールを明確にし、トラブルが起きた際は早めに対応できる体制を整えておくことが大切です。

管理の負担を軽減する

入居者対応やメンテナンス、家賃回収をすべて自分で行うのは負担が大きいため、多くのオーナーは管理会社に委託しています。
手数料は月額家賃の5％前後が目安で、専門業者に任せることで、トラブル対応の負担も軽減されます。

実際の事例や収益シミュレーションもご紹介できますので、ご興味のある方はぜひ一度お問い合わせください。

賃貸 vs 民泊【収益性比較】

長期的な安定収入を見込める賃貸経営と、波がありつつも高収益を狙える民泊運営。実際、両者にはどれほどの収益差が出るのでしょうか。

本章では、都内のワンルーム（物件取得費2,000万円）を例に、それぞれの収益性の内訳について解説します。

シミュレーション事例（都内ワンルーム／1ヶ月の想定収益比較）

都内にある駅から徒歩10分、20～25㎡ほどのワンルームを想定した収支モデルをまとめました。

※本シミュレーションでは都内をモデルとするため、初期回収期間が通常より長めの設定で算出しています。

一見すると民泊のほうが高収益に見えますが、実際には稼働日数や初期投資、維持コストを考慮する必要があります。

空室や稼働率、初期投資の回収期間も含めた損益ライン

民泊と賃貸では収入額だけでなく、空室や稼働の不安定さ、初期費用の大きさ、投資の回収スピードまで含めて比較する必要があります。それぞれ自己資金を300万円とした場合の収益性をまとめました。

上記の通り、初期コストの回収期間という点では、民泊の方が短期で収益化を図れるモデルです。稼働率や単価次第で利益幅も大きくなりやすく、事業としての面白さもあるでしょう。

とはいえ、民泊には民泊ならではの注意点もあります。

• 一度でも悪い口コミがつくと予約が激減する
• 法規制や条例の変更に左右されやすい
• 物価の影響を受けやすく、将来的なコストが読みづらい

民泊新法自体がまだ新しく、制度が安定していないため、他の運営者によるトラブルや近隣との摩擦が問題視されれば、今後さらに規制が強化される可能性もあります。また、最近のようにエネルギー価格や日用品の価格が上昇傾向にある中では、運営コストの変動リスクも無視できません。

高収益を狙える民泊は、立地や集客力、運営体制に左右されやすく、初心者にはハードルが高めの投資手法です。

結論：安定して稼ぐなら賃貸に軍配

結論として、短期的な利益や自由度を重視するなら民泊も魅力的な選択肢ですが、
安定した収益を長期で積み上げていきたいのであれば、賃貸経営に軍配が上がるでしょう。

賃貸は一度入居が決まれば継続的な家賃収入が見込め、物価やレビュー評価、法改正などの外的要因に左右されにくい点が大きな強みです。

どちらが良い・悪いではなく、自分のライフスタイルや投資スタンスに合った運用方法を選ぶことが重要です。
もし「本業が忙しい中でも安定して長く運用したい」と考えている方であれば、堅実な賃貸経営は非常に相性の良い選択肢といえるでしょう。

実際の事例や収益シミュレーションもご紹介できますので、ご興味のある方はぜひ一度お問い合わせください。

こんなオーナーには賃貸が向いている！

民泊運営よりも賃貸経営の方が向いている人は、次のようなタイプの方です。

長期的に安定収入を得たい人

収入が読めない運用は不安、という方には賃貸経営がおすすめです。賃貸は一度入居者が決まれば、数年単位で安定した家賃収入が見込めます。

民泊のように日々の稼働率に振り回されることがなく、毎月決まった収入が入るという安心感があるでしょう。老後の収入源としても向いています。

初期投資や設備投資を抑えたい人

家具・家電、内装の準備、消防設備の導入など、民泊には思った以上の初期コストがかかります。対して賃貸は、原状回復や簡単な補修だけで始められることが多く、スタート時の資金負担を抑えられるのがメリットです。

さらに、民泊では不特定多数の宿泊者が出入りするため、設備が雑に扱われて故障するリスクも高くなります。
特に古い家具や家電は、定期的な交換を行わないと利用者の満足度が下がり、リピートや集客にも影響を及ぼしかねません。

地方や住宅街の物件を所有している人

観光地や都市中心部でなければ、民泊の集客は簡単ではありません。地方や住宅街では宿泊需要が低いため、民泊で収益を上げるのは難しいのが実情です。こうしたエリアでは、地域ニーズに合った賃貸のほうが、空室も少なく安定した収入が見込めます。

管理や清掃・ゲスト対応に時間をかけたくない人

民泊は、毎回の清掃や備品の補充、レビュー対応など、やることが多く、手間も時間もかかります。副業で運用したい方や、本業が忙しい方にとっては大きな負担になりかねません。

賃貸なら管理会社に任せることで、ほとんど手をかけずに運用を続けることもできます。

 法改正・行政対応に不安を感じる人

民泊は、住宅宿泊事業法や自治体の条例、消防法など、法律やルールの改正に影響を受けやすい運用形態です。しかもその内容は地域ごとに異なり、年々ルールが厳しくなる傾向もあります。

そうした中で、常に最新の法令に対応するのは手間も神経も使います。法的なリスクや行政対応が不安な方には、制度が比較的安定している賃貸経営のほうが安心です。

まとめ

民泊運営と賃貸経営は、同じ「物件を貸す」運用でも、その仕組みや収益の出し方、かかる手間やリスクは大きく異なります。民泊はうまく運営できれば高収益を見込めますが、許可取得や日々の管理、法令への対応など、事前に確認すべきことが多くあります。

一方、賃貸は収入が安定しやすく、管理会社に任せることで手間も抑えられます。どちらが適しているかは、物件の立地や規模、そしてオーナー自身の資金や時間の使い方によって変わってきます。収益だけでなく、運営の負担やリスクの大きさも含めて、無理のない方法を選ぶことが重要です。

「自分の物件なら、どちらが合っているか？」という視点で、一度じっくり見直してみてください。

実際の事例や収益シミュレーションもご紹介できますので、ご興味のある方はぜひ一度お問い合わせください。