不動産投資の規模を拡大するには？1棟目と物件選びの戦略がすべてを決める

不動産投資は、1戸もしくは1棟だけ持って安心できるものではありません。将来を見据えて少しずつその規模を広げていくことで、安定した収益や、時間にもお金にも縛られない自由な暮らしが見えてきます。

最近では、FIRE（経済的自立と早期リタイア）を目指して、不動産を活用する人も増えてきました。そこでカギとなるのが、「投資の規模をどう広げていくか」という視点です。

この記事では、1棟目の選び方や融資との向き合い方、よくあるつまずきなど、規模拡大に欠かせないポイントをわかりやすくまとめました。まずは、自分にとってどんな拡大ルートが現実的か、イメージしながら読み進めてみてください。

なぜ不動産投資では「規模の拡大」が重要なのか？

不動産投資を始めるために勉強している頃は、最初の購入が大きな挑戦に感じるでしょう。将来的に安定した収益や自由な暮らしを目指すのに大切なのは、実は「その先」を見据えることです。

なぜ投資規模の拡大が重要なのか、その理由を具体的に見ていきましょう。

1戸（1棟）だけでは収益に限界がある

たとえば、区分マンションなど1戸だけを保有している場合、得られる家賃収入には当然限りがあります。空室になれば、その間の収入はゼロ。設備の故障やトラブルが重なれば、すぐに収支が赤字に転じることもあります。

一方で、複数の物件を保有していれば、どこかで空室や支出が発生しても、他の物件の収益でカバーすることが可能です。1戸に頼りきるのではなく、複数で支え合う体制をつくることで、収益は安定しやすくなります。

投資というと「どれだけ増やすか」が注目されがちですが、本当に大切なのは「どれだけ守れるか」。収益を守るという視点からも、物件数を増やしていくことには大きな意味があります。

融資評価は「規模」で変わる

物件を増やしていくうえで避けて通れないのが銀行融資です。1戸目（1棟目）を安定運用し、ちゃんと実績ができれば、それが次の融資への信用につながります。返済や収支の管理に加え、口座に実際のキャッシュが残っていることも金融機関にとって重要な判断材料です。

実際、物件数が増えていくにつれて、個人で始めた投資が「賃貸業」としての体を成し、個人事業主や法人成りによる事業拡大という未来も見えてきます。そうなれば、金融機関からの信用も高まり、融資枠の拡大や金利優遇といったチャンスが広がります。

つまり、不動産投資における規模の拡大は「借りられる力」を育てていくことでもある、ということです。

FIREを目指すなら必須ルート

「働かなくても生活できる状態＝FIRE」を目指して不動産投資に憧れを持つ方も多いでしょう。ただし、本気でFIREを実現するには、1戸（1棟）だけでは限界があります。

たとえば月30万円の生活費を確保するには、家賃収入から返済や経費を差し引いて月40万円は手残りが必要です。一般的な収支モデルでは、アパート1棟あたりのキャッシュフローは月10万円前後になることが多く、3〜4棟を所有してようやく30万円が見えてくるのが現実です。
これは、よほど条件の良い物件でない限り、1棟だけでは難しい数字だといえるでしょう。

投資規模の拡大（買い増し）には戦略が欠かせない

不動産を増やしていくときに大切なのは、「買えるから買う」ではありません。「融資が受けられそうだから」と、とりあえず購入してしまう人がいますが、この視点で買ってしまうのはやめましょう。
勢いに任せて物件を増やしていくと、あとから資金が回らなくなったり、思っていたような収益が得られなかったり「投資の沼」にはまってしまうケースも少なくありません。

無理のないペースで着実に広げていくためにも、あらかじめ考えておきたいポイントがあります。

物件の買い増しは計画的に

投資の拡大を見据えるなら、まず「最初の段階」で全体のバランスをイメージしておくことが大切です。

といったことをある程度考えておくと、判断にブレが出にくくなります。

不動産投資は長期戦です。場当たり的に動くのではなく、会社を立ち上げるときに「創業計画書」を作るようなイメージで、資金計画や物件戦略、出口までを見通した全体像を持っておくことが重要です。

利回りより手元資金

不動産投資では「利回りが高い＝良い物件」と思われがちですが、拡大を目指すうえで本当に重要なのは「手元にどれだけ現金が残るか」という視点です。表面利回りが高くても、空室リスクが大きく、修繕コストがかさめば、実質利回りは想像以上に低くなることもあります。

それよりも、毎月しっかりキャッシュが残り、次の投資に備えられることのほうが重要です。数字だけにとらわれず、実際に「使えるお金」を増やすことを意識しましょう。

売却や借り換えも選択肢

「買ったらずっと持ち続ける」という考え方もありますが、拡大していくうえでは、一度売ったり、ローンの借り換えをしたりするのも、立派な選択肢です。

たとえば、最初に買った物件を高く売れるタイミングで手放して、その資金でより条件の良い物件に乗り換える。あるいは、金利の低い金融機関に借り換えて返済を軽くするだけでも、手元に残るお金は変わってきます。

融資先に借り換えを検討していることを相談したら、金利を下げてもらえたという例もあります。思いきって一度動かしてみることで、次のステップに進んでみましょう。

規模拡大で失敗防止！最初の物件を購入する前に知っておきたいこと

本章では、1棟目がなぜ重要なのか、どう選べば次につながるのかを見ていきましょう。

最初が「赤字」だと追加融資のハードルが高い

金融機関は、過去の運用実績をもとに「この人に追加で貸す価値があるか」を判断します。

たとえば、購入直後に空室が長引いたり、修繕コストがかさんで赤字が続いたりすると、「事業としてうまくいっていない」と見なされ、次の融資審査でマイナス評価を受けるリスクがあります。

また、金融機関は「物件そのものの良し悪し」だけでなく、「その人がどう運用してきたか」という人の部分も見ているため、「赤字を出した人」「管理がずさんな人」という印象がついてしまうと、次のチャレンジに大きな足かせとなります。

だからこそ、1棟目は「規模拡大のきっかけ」ではなく、「事業者としての信用力を試される場」と考え、いきなり利益を最大化しようとするよりも、赤字を出さない堅実な運用を優先することが大切です。

規模が小さすぎると次が買えない

「まずは小さめの物件で様子を見よう」と、区分マンションや築古の戸建てから始める方も少なくありません。
実際、区分マンションでも家賃が安定し、しっかり運用できていれば一定の実績として評価されることもあります。

ただし、将来的に物件を増やしていきたい場合は注意が必要です。区分は1戸あたりの収支規模が小さいため、金融機関によっては「副業レベル」と見なされ、次の融資審査で有利に働かない可能性があります。また、建物全体の管理に関与できないため、「賃貸経営の経験」として評価されにくい傾向もあります。

将来の拡大を見据えるなら、「融資実績を積む」という視点から、ある程度の規模があり、自己運営がしやすい一棟物件を選ぶことも重要です。

ポイントは管理しやすく融資が出やすいこと

1棟目では「無理なく運用できるか」も大事なポイントです。

たとえば、次のような条件を備えた物件は、入居付けや管理がしやすく、金融機関の評価も比較的高くなりやすい傾向があります。

こうした物件は、空室リスクが低く、賃料も大きく崩れにくいのが特徴です。つまり、管理がしやすく融資評価も得やすい物件は、将来的にも資産価値が保ちやすく、長期的に見て安定した投資につながるということです。

物件タイプのメリット・デメリットと投資戦略の相性

一口に不動産投資といっても、選ぶ物件の種類によって、かかるコストも運用のしやすさも大きく変わります。
それぞれに良さがあり、向いている投資戦略も違うので、「なんとなく」で選んでしまうと、思っていた方向とズレてしまうこともあります。

新築および中古のアパートからマンションまで、代表的な物件タイプの特徴を整理しながら、自分の投資スタイルに合った選び方を考えてみましょう。

中古アパート（木造・軽量鉄骨造）

初心者の実績づくりには適していますが、長期保有にはやや不向きです。数年後の売却も視野に入れた戦略が必要です。
購入前には出口戦略を明確にし、エリアの流動性や将来的な需要もしっかり見極めておかなければいけません。短期間で収支を安定させる運用力が求められる点も意識しておきましょう。

新築アパート（木造・軽量鉄骨造）

「安定的に運用したい」「空室リスクを抑えたい」と考える人に向いているタイプです。
築浅ゆえに設備トラブルも少なく、入居付けもしやすいため、初めての投資でも安心感があります。
ただし、建築費が高騰している現在では、取得価格も高額になりやすく、融資の審査も厳しめです。ある程度まとまった頭金を準備できる人でないと、現実的に手が出しづらい投資法です。

地方の中古区分マンション（RC造）

収益性重視の投資家に選ばれる傾向で、特に地方の物件は収益性が高く人気。ある程度の経験がある人向けです。管理体制と業者との連携がカギになります。
また、エリアによっては空室リスクが高く、長期的な入居需要の見極めが不可欠です。資産価値の伸びは期待しにくいため、インカムゲインを着実に確保する運用スタイルが求められます。

都心部の中古区分マンション（RC造）

規模を広げた後は、安定した収益源として長く持ち続けやすい物件です。資産全体の「軸」として活用するのに向いています。
ただし、物件価格が高く融資額も大きくなるため、毎月のキャッシュフローはプラスになりにくく、手出しが発生するケースも少なくありません。
インカムゲインよりも資産の保全や長期的な価値維持を重視する人に適したタイプといえるでしょう。

首都圏の中古区分マンション（RC造）

「まずは不動産投資を体験したい」という人向けです。拡大を目指すなら早めに次のステップに移る必要があります。
区分マンションは管理の手間も少なく、初めての投資には適していますが、収支や融資の実績という面では伸びしろに限界があります。
将来的に規模を広げていきたいなら、経験を積みつつ、次に備えた戦略を立てておくことが大切です。

首都圏の新築区分マンション（RC造）

「資産運用よりも節税や保険効果を期待したい」という人に適した物件。ただし、収益性や拡大戦略には向きません。
長期保有による相続対策や、団信を活用した保障機能を重視する場合には選択肢になりますが、毎月赤字が基本スタンスのため手残りは見込めず、次の融資に繋がりにくい点には注意が必要です。

融資戦略が規模拡大のカギになる

どれだけいい物件を見つけても、融資が通らなければ買うことはできませんし、融資の組み方次第で将来の選択肢にも差が出てきます。ここでは、拡大をスムーズに進めるために押さえておきたい、融資との付き合い方について解説します。

最初は「借りやすさ」を優先して考える

不動産投資の初期段階では、「どこから借りるか」「いくらまで借りられるか」が鍵になります。理想の物件や高利回りよりも、まずは「どの金融機関なら融資が通るか」を重視するのが現実的です。

また、借入時の金利条件にも注目しましょう。初期段階では金利2％～3％台の融資が現実的なラインとされており、都市銀行よりも地方銀行や信用金庫のほうが柔軟に対応してくれることもあります。

ただし、金利の数字だけで判断せず、融資期間や元本均等返済か元利均等返済かといった条件も含めて、トータルの資金計画として無理がないかを見極めることが大切です。

実績が次の融資につながる仕組み

金融機関が次の融資を検討する際には、「これまでの運用実績」が大きな判断材料になります。見られる主なポイントは以下の通りです。

地道に積み上げた実績は金融機関からの信用につながります。前述のとおり、資金面でしっかりと運営が回っていることはもちろんのこと、定期的な設備メンテナンスを行い、資産価値を維持するなど、計画的に物件を管理・運用しているかどうかも見られています。

「この人なら次も安心して貸せる」と判断されることが重要です。

金融機関に信頼される人になるための準備

金融機関から信頼される投資家になるためには、日ごろから次のような準備を心がけましょう。

金融機関との面談では、数字の裏付けがあることはもちろん重要ですが、それを自分の言葉でしっかり説明できることが何より大切です。表や資料だけでなく、どう運営してきたかを自分の意思で語れる人は、信頼されやすくなります。このような熱意を「伝える力」も意識して育てていきましょう。

投資規模の拡大ステップを段階別に見る

不動産投資の規模を広げていくには、一気に突き進むのではなく、段階ごとにやるべきことや考えるべき視点が変わってきます。

物件数の増加にあわせた「拡大ステップ」を3つの段階に分けて紹介します。

【1〜2戸目】まずは買って実績を積む

投資規模を拡大するための最優先事項は「経験を積むこと」です。いきなり完璧な物件や高い収益を狙うよりも、まずは小さめのアパートやマンションで、無理なく始められる範囲で実績をつくっていきましょう。

この段階で意識したいのは以下のような点です。

小さくても自分で運用して得た経験が、次の融資にも大きく影響します。「一棟目を回してみる」ことに意味がある最初のステップです。

【3〜5戸目】エリアや物件の質を見直す時期

2戸目までである程度の感覚がつかめてきたら、次は「どんな物件をどこに持つか」を見直していく時期に移ります。これまでの考え方から、ここからはポートフォリオ全体のバランスも意識したいところです。

見直したいポイントは以下の通りです。

また、このあたりから法人化を検討する人も増えてきます。節税や融資枠の拡大を考えるうえでも、自分にとっての最適な運用スタイルを再確認するタイミングです。

【6戸以上】売却・法人化を視野に入れて再構築

物件が6戸を超えてくると、もはや「副業」の感覚では回らなくなってきます。ここからは「どう増やすか」よりも、「どう整えるか」の視点が重要になります。

物件が増えると、それだけ選択肢も広がります。「持ち続ける」だけでなく、「入れ替える」「整理する」ことも、拡大戦略の一部として考えていきましょう。

不動産投資の拡大戦略でよくある失敗とその回避法

物件が増えてくると、「この調子でどんどん広げていきたい」と思うかもしれません。しかし、計画を立てずに進めてしまうと、思わぬ落とし穴にはまることもあります。

実際によくある失敗パターンと、その回避法を紹介します。

利回りで築古物件を選んでしまう

不動産投資に慣れてくると、「利回りが高い物件ほど良い」と考えがちですが、融資面で見ると実は危険です。

金融機関は「貸したお金を確実に回収できるか」という視点で融資の可否を見ています。いくら高利回りでも、空室リスクが高かったり、管理が難しい物件であれば、債権回収の見通しが立たないと判断され、次の融資が不利になります。

たとえば、地方の築古アパートは表面利回りが高く見える一方で、流動性や継続的な賃貸需要に不安があると判断されやすく、金融機関からの担保評価や収益見通しは厳しくなりがちです。場合によっては、「この物件実績では、次の融資は難しい」と判断されてしまうこともあります。

管理が追いつかず、気づけばキャパオーバー

物件が増えるほど、帳簿付けや確定申告など、思っている以上に手がかかります。それを把握せずに一気に拡大してしまうと、いくら管理会社に任せていても、「物件の状態が把握できていない」といった状況に陥ることも。

こうした小さなほころびが、融資審査や家賃収入にまで影響してくることもあるため、規模を広げる前に管理体制をしっかり整えておくことが必要です。

空室や金利上昇に備えた余裕ある資金計画が必要

1部屋の空室や、金利が上がっただけでキャッシュフローが赤字になる──そんなギリギリの設計では、長く安定した運用は難しくなります。

これらをきちんと想定し、資金面で備えてておくことで、「想定外」に慌てず落ち着いて対処できます。「攻め」だけでなく、堅実な「守り」も計算に入れた資金設計が、規模拡大を成功させます。

まとめ

不動産投資で資産を広げていくには、「最初にどんな物件を選ぶか」「どんな融資を組むか」が、その後の展開を大きく左右します。

順調に規模を広げていくには、焦らず一歩ずつ経験を積んでいくことが大切です。最初の1棟をしっかり運用できれば、それが次の融資や投資につながっていきます。また、物件の数が増えてきたときこそ、改めてポートフォリオのバランスや管理の体制を見直すタイミングです。地道な積み重ねこそが、安定した資産形成への近道になります。

無理のない範囲で、でも着実に。自分のペースで、安心して規模拡大を目指していきましょう。