知らずに買うと損をする！？違法建築物のリスクと投資家が取るべき対策

不動産投資において、物件を「見た目」や「利回り」だけで判断するのは危険です。

特に注意すべきが、違法建築物の存在。知らずに購入してしまうと、売却困難やローン不可、さらには是正命令のリスクまであり、投資どころか損失を被る可能性があります。

本記事では、違法建築の基本知識からリスク、購入後の対処法までをわかりやすく解説します。

安全な投資のために、ぜひ最後までご一読ください。

違法建築リスクに不安がある方は、ぜひお気軽にご相談ください。あなたに合った安全な投資プランをご提案します。【相談はこちら】

違法建築物とは？投資家が知るべき基本知識

違法建築物とは、建築基準法などの法令に違反した状態で建てられた建物のことです。

不動産投資においては、物件の見た目では判断できない違法性が潜んでいることも多く、購入後に多大なリスクを負う可能性があります。

投資家として、下記の基礎知識を把握しておくことが大切です。

「違法建築物」と「既存不適格」の違い

違法建築物と混同されがちな用語が、「既存不適格建築物」です。

既存不適格建築物とは、建築当時は合法だったが、後に法改正が行われたことで現在の基準に適合しなくなった建物を指します。

一方、違法建築物は、建築時点から法律に反している点がポイントです。

たとえば、建築確認を得ずに増築した場合や、用途変更を無許可で行った場合などが違法建築に該当します。

既存不適格は原則として使用が可能ですが、違法建築は行政指導や制裁の対象となるため、投資家はこの違いを正しく理解しておく必要があります。

違法建築が発生する主な原因

違法建築が生じる背景には、知識不足、故意、または手続き上の不備があります。

小規模なリフォームや用途変更を「届出不要」と誤解して工事を進めてしまうケースがあるほか、コスト削減のために確認申請を省略する悪質な業者が存在するのも事実です。また、古い物件では図面と現況が一致せず、過去の増改築が未申請だったというケースも少なくありません。

加えて、土地の権利関係や建築制限を正確に把握していないことも原因となります。

こうした背景を踏まえ、投資家は物件購入前に専門家の調査を必ず受けるべきです。

よくある違法建築のパターン

違法建築には、さまざまなパターンがあります。

中でも代表的なものは、建ぺい率や容積率の超過、建築確認を得ないままの増築や改築、住宅を店舗にするなどの用途変更違反です。

また、防火規制区域での不適切な構造、接道義務を満たさない敷地への建築、道路斜線・日影規制の違反も見られます。

他にも、建築基準法で定められた階高や天井高を守っていないケースや、避難経路や換気設備の不備も該当します。

これらは見た目では分かりづらく、登記情報や現地確認だけでは把握できません。購入前には、専門家による詳細なチェックが不可欠です。

違法建築のリスクとは？

違法建築物は、下記のように見過ごされがちなリスクを多く抱えています。

1. 売却が困難になる
2. 住宅ローン・不動産担保ローンの審査が通らない
3. 行政からの是正命令・使用制限
4. 保険金の支払い対象外となる可能性

特に投資家にとっては、出口戦略や資金回収の妨げになりかねません。

リスクの具体例を理解し、事前に対策を講じることが大切です。

1. 売却が困難になる

違法建築物は、購入希望者がリスクを嫌うため売却が非常に困難になります。

金融機関のローン審査を通りにくいため、現金での購入を希望する買主に限られ、市場が極端に狭まるのも問題点の1つです。

また、仲介業者もリスクを恐れ、積極的な販売活動を行わない場合があります。その結果、売却期間が長引いたり、大幅な値引きを余儀なくされたりすることも少なくありません。

さらに、売却時に違法性を隠していた場合、後に契約不適合責任を問われるリスクもあります。このように、違法建築は「出口戦略」を制限し、投資効率を大きく下げる要因となります。

2. 住宅ローン・不動産担保ローンの審査が通らない

違法建築物は、住宅ローンや不動産担保ローンの審査において大きな障害となります。

金融機関は担保としての安全性や市場価値を重視するため、建築基準法違反のある物件は審査対象外とされることが一般的です。特に、建築確認を取得していない物件や、法令違反の改築がある物件はリスクが高いため、融資が通らない可能性が極めて高くなります。

また、既にローンを利用している場合でも、違法性が発覚した際には、担保評価の見直しや一括返済を求められることもあるので注意が必要です。投資家にとっては、資金調達の柔軟性が著しく制限される重大なリスクです。

3. 行政からの是正命令・使用制限

違法建築が発覚した場合、行政から是正命令や使用制限が課されるリスクが懸念されます。

是正命令とは、法令違反部分の撤去や改修を義務づけるもので、従わなければ罰則や使用停止処分を受けることになる点には注意が必要です。

たとえば、建ぺい率を超えた増築部分の取り壊しや、用途違反の是正が求められることがあります。これにより、賃貸運用ができなくなったり、建物全体の価値が下がったりするのは大きなリスクです。

また、行政からの指導内容は記録に残るため、将来の売却時にも大きなマイナスとなることがあります。投資家にとっては、利益どころか修繕コストがかさむリスクがある点も無視できません。

4. 保険金の支払い対象外となる可能性

火災保険や地震保険に加入していても、違法建築物の場合は保険金の支払い対象外となることがある点も大きなリスクです。

建築確認を受けずに増築した場合や、構造上の不備が原因で被害が拡大したと認定された場合など、保険会社が支払いを拒否するケースも報告されています。

また、保険加入時に物件の違法性を正しく申告していなかった場合には、契約自体を無効とされる可能性も否定できません。

万が一のリスクに備えて保険に入っていても、違法建築であればその備えが無意味になります。

投資物件としての安全性を確保するためには、違法性のない建物を選ぶことが大前提です。

違法建築リスクに不安がある方は、ぜひお気軽にご相談ください。あなたに合った安全な投資プランをご提案します。【相談はこちら】

違法建築物は売却できるのか？

違法建築物は、必ずしも売却できないわけではありません。

ただし、通常の物件に比べて取引のハードルは格段に高くなるため、適切な対応を講じることが成功の鍵となります。

売却は可能だが条件付き

違法建築物の売却は可能ですが、多くの場合「条件付き」での取引となります。

たとえば、買主が現金一括で購入できること、違法性を理解・承諾していること、将来的な是正リスクを受け入れることなどが前提です。

通常の不動産売買とは異なり、信頼できる専門家の仲介や調査報告書の提示が不可欠になります。また、契約書にて「現状有姿」での引き渡しを明記し、契約不適合責任の免責を求めるケースも一般的です。

いずれにせよ、リスクをきちんと説明し、買主の理解を得ることが売却成立への第一歩です。

売却価格が相場より大きく下がる理由

違法建築物は、通常の物件に比べて売却価格が大きく下がる傾向にあります。

買主が負う法的リスクと、将来的な是正コストを見込んで価格交渉を行うことが、その主な理由です。

また、金融機関の融資が利用できないため、現金購入者に限定され、需要が著しく減少します。

加えて、行政指導や損害賠償リスクを回避したい仲介業者が敬遠するため、販売活動自体が限定的になります。

これらの要因が重なり、相場よりも2〜5割、場合によってはそれ以上の値下げを余儀なくされることも少なくありません。

価格を維持するには、違法部分の是正が必要となるケースが多いです。

「現状のまま売る vs 是正後に売る」どちらが得？

違法建築物の売却では、「現状のまま売る」か「是正してから売る」かの、適切な判断が大切です。

現状のままであれば修繕費はかかりませんが、価格が大きく下がり、買主も限定的になります。

一方、是正後に売却すれば、価格は回復しやすく、融資も通りやすくなりますが、工事費用や時間、法的手続きの煩雑さがデメリットです。どちらが得かは、違反内容の重さや是正コスト、売却までの時間的猶予によって変わります。

早期売却を望むなら現状売却も選択肢ですが、可能であれば是正によって市場価値を回復させた方が、結果的に利益が出やすいでしょう。

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違法建築物を購入してしまったら？買主の対処法

知らずに違法建築物を購入してしまった場合でも、適切な対処を取ることで被害を最小限に抑えることが可能です。

まずは冷静に現状を把握し、法的責任の所在を確認しましょう。

専門家の助言を受けつつ、売主への対応や損害回復の道を検討するのが有効です。

まずは専門家に調査依頼を

違法建築の可能性があると判明したら、まず建築士や不動産鑑定士などの専門家に調査を依頼しましょう。

建築確認済証や検査済証の有無、登記情報と現況の一致、図面との整合性など、細かな点をプロの目でチェックしてもらうことで、違反の内容と程度が明らかになります。

調査結果をもとに、行政への相談や是正の必要性の判断を下すのが有効です。

また、この調査報告書は、後の交渉や法的手続きでも重要な証拠資料となるため、できるだけ早期の依頼が望ましいです。

感情的に動く前に、事実に基づいた対応を心がけましょう。

売主に説明責任がある？契約不適合責任との関係

物件に関する重要な情報を買主に対して適切に説明するのは、売主にとっての義務です。

違法建築であることを知りながら黙っていた場合、契約不適合責任を問われる可能性が高くなります。

これは、民法改正後の「契約不適合責任」に基づき、瑕疵ではなく「合意内容に適合しない」という理由で、売主に補修・損害賠償・契約解除などを求められる権利のことです。

ただし、売買契約書に「現状有姿」や「免責条項」が明記されていた場合には、責任追及が困難になることもあります。

とはいえ、故意や重大な過失があった場合は、免責が無効とされることもあるため、法的な確認が必要です。

損害賠償や契約解除は可能か？

違法建築物を購入して損害が発生した場合、契約不適合責任に基づいて損害賠償や契約の解除を請求できる可能性があります。

特に、違法性が売主により隠されていた場合や、説明が不十分だった場合は法的に争う余地があります。

ただし、それが認められるかどうかは、損害の内容や違法性の程度、買主の注意義務違反の有無などの要因次第です。

契約書の内容や交渉経緯も重要な判断材料となるため、弁護士などの専門家と相談しながら着実に進めることが大切です。

損害賠償額や解除の可否については、個別事情によって大きく変わるため、早めに法的なアドバイスを受けましょう。

投資家が違法建築を見抜くチェックポイント

不動産投資において、違法建築を見抜く力は損失を防ぐために不可欠です。

物件の表面的な魅力だけで判断せず、法的な側面からも確認する姿勢を持ちましょう。

以下に示すチェックポイントを押さえ、購入前のリスク回避につなげてください。

1.  建築確認済証・検査済証の有無を確認する

物件が適法に建てられたかどうかを確認するには、まず「建築確認済証」と「検査済証」の有無をチェックしましょう。

これらは、建築基準法に適合していることを証明する重要な書類です。

特に検査済証が交付されていない物件は、完了検査を受けていない可能性があり、違法建築や未申請の増改築が行われている可能性があります。

古い物件では、書類の紛失もあり得ますが、その場合は建築当時の記録を行政機関で調査するのが有効です。

購入時には、売主や仲介業者に必ず「建築確認済証」と「検査済証」の提示を求め、不備がある場合は詳細な理由を確認しましょう。

2. 登記簿と現況のズレに注意

登記簿に記載されている建物の構造や床面積と、実際の建物の状態にズレがある場合は要注意です。

特に、増築されているのに登記に反映されていないケースは、無申請工事である可能性が高く、違法建築に該当するリスクがあります。

購入前には、登記簿謄本と現地の建物を比較し、不一致がないかを慎重に確認しましょう。

また、図面やパンフレットと見比べることも有効です。

少しでも違和感がある場合は、専門家に同行してもらうことをおすすめします。

現況とのズレは、将来的な売却や融資にも影響を及ぼすため、見落とさないよう注意してください。

3. 役所（建築指導課）で違反履歴を確認

役所の建築指導課では、対象物件の違反履歴や是正指導の有無を確認できます。

建築基準法違反の指導歴がある場合、その履歴は物件価値や将来の活用に大きく影響するので注意してください。

過去に是正されたか、現在も違反状態が継続しているかを調べることで、リスクの全体像が見えてきます。

なお、こうした情報は不動産会社が積極的に教えてくれないケースもあるため、自ら役所に出向いて確認することが大切です。

調査には時間がかかることもありますが、買付前に調べておくことで安心して投資判断ができます。

4. 図面との整合性を専門家に確認する

購入を検討している物件については、設計図や建築図面と現況が一致しているかを専門家に確認してもらうことが大切です。

建物の間取り、階数、構造、用途などに図面とのズレがある場合、無許可の改築や用途変更が行われている可能性があります。

特に賃貸用物件では、後から間仕切りを設けて戸数を増やしている例もあり、これが違法となるケースも少なくありません。

専門家の目を通すことで、表面的には分からない違法性を発見する手助けになります。

安全な投資判断を下すために、プロによる図面チェックが欠かせません。

違法建築リスクに不安がある方は、ぜひお気軽にご相談ください。あなたに合った安全な投資プランをご提案します。【相談はこちら】

未登記建物との違いと注意点

「未登記建物」と「違法建築物」は混同されがちですが、法的にはまったく異なるものです。

未登記であること自体は必ずしも違法ではありませんが、所有権の証明や融資・売買に支障をきたすことがあります。

リスクを正しく理解し、適切な対応を行うことが大切です。

未登記＝違法ではないが注意が必要

未登記建物とは、法務局に建物登記がされていない建物のことです。

必ずしも違法というわけではなく、特に古い建物や親族間での相続後に登記されないまま放置されているケースも多くあります。

しかし、登記がなければ法的な所有権を第三者に対して主張することが難しく、トラブルの原因になりやすいです。また、建物の登記がないと、担保としての利用や売却時の手続きにも大きな支障が出ます。

さらに、建築確認の取得状況が不明な場合、未登記であっても違法建築である可能性もあるため、注意が必要です。登記の有無と合わせて、建築の適法性も確認しましょう。

未登記物件のリスクと対策

未登記物件には、いくつかのリスクがあります。

所有権を登記簿で証明できないため、売却や相続時にトラブルが発生しやすくなるのが第一のリスクです。

次に、住宅ローンや不動産担保ローンの審査が通らない場合があり、資金調達の自由度が制限される点も無視できません。さらに、建物が未登記であることで固定資産税の申告漏れが発生し、後に追徴されることもあります。

これらのリスクを避けるためには、建物を所有したら早めに登記を行うことが大切です。

また、購入時には登記の状況を確認し、必要に応じて登記申請を専門家に依頼しましょう。

投資から見た違法建築の「活用」と「リスクヘッジ」

違法建築物は一見リスクが高いように思えますが、見方を変えれば絶好の投資チャンスです。

安く仕入れ、法令に適合させて再販売するなど、戦略的な活用方法もあります。

重要なのは、事前調査とリスクヘッジを徹底したうえで、出口戦略を描くことです。

現状有姿物件を安く仕入れて再建築 or 是正リフォーム

違法建築物は「現状有姿」で安く仕入れられるため、適切に是正すれば投資として十分に成立する可能性があります。

たとえば、中古の木造戸建てを700万円で仕入れ、建ぺい率超過部分を解体しつつ100万円の是正リフォームを行った場合、合計コストは800万円。

この物件を月7万円で賃貸に出せば、年間84万円の収入となり、10年で840万円の回収が見込めます。

これは中古投資の基本的な考え方である「10年以内に資金回収」に合致し、「あり」と判断できる投資例です。

ただし、再建築不可地域や修繕不可な構造であれば逆に損をする可能性もあるため、購入前の調査と試算が欠かせません。

数値を根拠にした収支計算が、成功への鍵となります。

賃貸経営における違法建築の使い方とリスク分散策

違法建築物でも、現状のまま賃貸運用が可能なケースもあります。

ただし、行政からの是正命令や災害時の保険適用外リスクなど、予期せぬ問題が発生する可能性は高いため、リスク分散策が必須です。

たとえば、違法性の低い部分だけを賃貸に活用したり、賃料を相場より下げて早期回収を目指したりといった工夫が求められます。

また、入居者に物件の状況を適切に説明し、契約内容に違法建築である旨を明記しておくことも法的リスク回避に有効です。

管理の手間やトラブル対応のコストも加味したうえで、収益性をしっかりシミュレーションしましょう。

出口戦略を想定した物件選定が重要

違法建築物を投資対象とする場合、購入時から「出口戦略」をしっかり見据えておくことが成功の鍵です。

将来的に売却するのか、賃貸運用を続けるのか、または再建築を前提とするのかによって、選ぶべき物件や対処方針が変わります。

たとえば、再建築可能な土地付きの物件を選べば、違法建築であっても価値回復の余地があります。

反対に、再建築不可（建て替えできない）地域であればリスクが格段に高まるので注意してください。

また、行政対応や将来的な法改正も想定し、柔軟に対応できるプランを持つことが大切です。

収益だけに目を奪われず、出口を意識した長期的な視点で物件を見極めましょう。

まとめ｜違法建築は「知らなかった」では済まされない

違法建築物はリスクが大きい一方で、工夫次第では高収益を生むチャンスにもなります。

重要なのは、違法性を正しく把握し、事前に調査と対策を徹底すること。

購入後に発覚して後悔しないためには、建築確認書や登記簿、行政への調査などを怠らず、プロのサポートを頼るのが効果的です。

また、投資戦略として活用する場合でも、出口戦略とリスクヘッジをセットで考える必要があります。

不動産投資における「知らなかった」では済まされないリスクを避けるために、しっかりと知識を身につけて臨みましょう。

違法建築リスクに不安がある方は、ぜひお気軽にご相談ください。あなたに合った安全な投資プランをご提案します。【相談はこちら】