住宅ローン返済中でも賃貸OK？注意すべき契約違反と回避策とは

転勤やライフスタイルの変化で「今の家に住めなくなったけど、住宅ローンはまだ残っている…」そんなとき、頭に浮かぶのが「家を誰かに貸せないか？」という選択肢。
しかし、住宅ローンで購入した家を賃貸に出すのは、条件を誤ると金融機関との契約違反になるリスクもあります。

この記事では、ローン返済中の家を合法的に賃貸に出す方法から、バレた場合のペナルティ、金融機関への相談のポイントまで、実務に即してわかりやすく解説します。
自宅を手放さずに運用したい方や、収益化を考えている不動産オーナーは、ぜひ参考にしてみてください。

住宅ローン返済中の賃貸に不安がある方は、ぜひ一度、弊社までお気軽にご相談ください。状況に応じた最適な対応方法をご提案いたします。

住宅ローンが残っていても賃貸は可能？

住宅ローンを組んだ家を「誰かに貸したい」と思ったとき、まず確認すべきなのが金融機関との契約内容です。

住宅ローンは「自分が住む」ことを前提とした借入れのため、無断で賃貸に出すのは基本的にNG。

ただし、転勤や家族の事情などやむを得ない理由があれば、一定の条件下で貸し出しを認めてもらえる場合もあります。

住宅ローンの定義

住宅ローンとは、住宅の購入や新築、リフォームなどを目的に金融機関から借りる長期のローンのことです。借りたお金は分割して返済し、毎月の返済額には「元金（借りたお金）」と「利息」が含まれます。

住宅ローンは、あくまで「自分や家族が住む家」を購入するためのローンです。そのため、ローン返済中の物件を勝手に第三者へ貸し出すのは原則NGとされ、金融機関との契約違反にあたる可能性があります。

ただし、やむを得ない事情（転勤・離婚・親の介護など）で一時的に居住できなくなる場合には、例外的に賃貸を認めてもらえるケースもあります。
このような「例外扱い」を受けるには、事前に金融機関へ相談し、承諾を得ることが大前提です。

住宅ローン物件を賃貸に出す具体的な方法

住宅ローンは、基本的に「自己居住用以外の用途では使えない」という契約になっています。そのため、金融機関の承諾なく第三者に貸し出すと契約違反に該当します。

もし賃貸に出したい場合は、

• あらかじめ金融機関に事情を説明して承諾を得る
• 投資用ローンである「アパートローン」などへ借り換える

といった対応が必要です。

住宅ローンの残る家を勝手に賃貸に出すとどうなる？

先述の通り、住宅ローンを組んだ家は、「自分が住む」ことが前提です。

それにもかかわらず金融機関に無断で他人に貸すと、契約違反として厳しいペナルティを受ける可能性があります。

銀行にバレた時の「ペナルティ」とは

住宅ローンの返済中に無断で賃貸に出した際、金融機関から受ける代表的なペナルティが「ローン契約の強制解除」と「一括返済の請求」。これは、ローン契約を打ち切られ、残りのローンを一括で返すよう求められる、ということです。

また、そうした行為によって金融機関からの信用を失い、個人の信用情報に傷が付く可能性もあります。その結果、今後の不動産購入やその他の借入審査に通りにくくなってしまうことがあります。

「お金を借りたい」と思ったときに、希望通りの融資を受けられないといった事態につながりかねません。

銀行になぜ賃貸に出したことがバレるのか

「黙って貸せばバレないのでは？」と考える方もいるかもしれませんが、金融機関には発覚するきっかけはたくさんあります。

上記のことから、実際に住んでいないことが分かってしまうのです。

また、確定申告で家賃収入を申告すれば、税務情報を通じて銀行に知られる可能性もゼロではありません。
こうしたリスクを回避するためにも、事前に正しく金融機関に相談しなくてはなりません。

住宅ローン返済中の賃貸に不安がある方は、ぜひ一度、弊社までお気軽にご相談ください。状況に応じた最適な対応方法をご提案いたします。

住宅ローン付き物件を貸すメリット・デメリット

住宅ローンが残っている家で、例外的に賃貸に出すことを認められたとしても、表面的なメリットだけで判断してはいけません。

あとから思わぬリスクに直面しないよう、ここでは、住宅ローン返済中の物件を賃貸に出す際の主なメリットとデメリットを整理して解説します。

ローン返済の足しになるメリット

賃貸に出す大きなメリットは、入居者からの家賃収入をローン返済の一部に充てられることです。
住まなくなった住宅を空き家のままにしておくよりも、月々の支出を抑えられるため、家計の助けになるケースがあります。

特に「転勤中だけ貸して、いずれ戻る予定がある」という方にとっては、住宅を手放すことなく資産を活用できる有効な手段といえます。

物件の管理・劣化防止にもつながるメリット

建物を空き家のまま放置しておくと、想像以上に早く劣化が進んでしまうことがあります。

風通しが悪くなり、湿気やカビの発生、配管や設備が使用されないまま傷んでしまうなど、コンディションが悪くなりやすいです。

その点、賃貸として活用することで定期的に人が出入りし、自然と物件が管理される状態になります。
入居者がいることで定期的な通水や換気が行われ、物件を適切に維持できるのは大きなメリットです。

想定外の空室リスクのデメリット

一方で、常に家賃収入が得られるとは限らないのが現実です。
エリアの需要や物件の状態によっては、入居者が決まらず空室が続くことも。そうなると、ローンの返済は自己負担になり、家計に大きな影響を及ぼします。

また、入居者とのトラブルや修繕対応など、オーナーとしての責任も発生するため、予想以上に手間がかかる可能性もあります。

税金面でのデメリット

もうひとつ見落としがちなのが、税制上の優遇が受けられなくなる点です。
たとえば、住宅ローン控除（住宅ローン減税）は、自分で住んでいる場合に限って適用される制度です。そのため、人に貸してしまうと、原則として控除の対象外となります。

また、家賃収入は課税対象となるため、確定申告の必要が生じる点にも注意が必要です。
住宅ローン返済中の賃貸に不安がある方は、ぜひ一度、弊社までお気軽にご相談ください。状況に応じた最適な対応方法をご提案いたします。

住宅ローンからアパートローンへ切り替えるには？

無断で賃貸に出すリスクを回避するためには、「アパートローン」などの投資用ローンへ切り替えるのも一つの方法です。ただし、切り替えには審査や手続きが必要で、必ずしもすべての人が利用できるわけではありません。

本章では、切り替えの基本的な流れと注意点を解説します。

まずは金融機関に相談する

ローンの名義や契約条件を変更するためには、まず「現在の借入先である金融機関」に状況を説明する必要があります。

転勤や事情を正直に伝え、「賃貸に出す予定であること」「アパートローンへの切り替えを検討していること」を伝えましょう。

アパートローンの審査を受ける

アパートローンは、賃貸目的で利用される商業用ローンのため、住宅ローンとは審査基準が異なります。物件の収益性、借入希望額、借主の年収や資産状況などが審査対象となります。

また、現在の住宅ローン残債や信用情報も見られるため、事前の準備が重要です。

既存の住宅ローンを完済させる

アパートローンの審査に通ったら、次は新たなローン契約を結び、既存の住宅ローンを完済する流れになります。

その後、登記の手続きや担保の変更を経て、正式に投資用物件として扱えるようになります。

契約が完了すれば、入居者の募集や管理会社とのやりとりなど、賃貸運用の準備に進めます。（後述）

切り替えが難しい場合の選択肢も検討する

アパートローンの審査に通らなかった場合でも、すぐに諦める必要はありません。サブリース契約による一時的な運用など、状況に応じた代替案もあります。

ただし、サブリース契約には注意が必要です。契約内容によっては家賃の減額や高額な違約金が発生することもあるため、慎重な判断が求められます。
サブリースのリスクについて詳しく知りたい方は、以下の記事もあわせてご覧ください。

【関連記事①：サブリース契約の重大トラブル10選｜初心者には管理委託がおすすめ】

【関連記事②：【契約前に】なぜサブリースは解約できない？理由や解約手順を解説】

住宅ローンからアパートローンに切り替える際の注意点

住宅ローンからアパートローンへの切り替え時には、審査の厳しさや目的の妥当性など、事前に理解しておくべきポイントがあります。
以下で、切り替えを検討する際に押さえておきたい注意点を紹介します。

返済が苦しいという理由では通らない

アパートローンは「収益目的の投資用ローン」であるため、単に「住宅ローンの返済が苦しいから」という理由では審査に通りません。あくまで「賃貸運用をする合理的な事情」があることが前提で、転勤や居住予定の変更など、明確な理由が必要になります。

金利や返済条件が住宅ローンより厳しくなる

アパートローンは住宅ローンよりも金利が高く、返済期間も短く設定される傾向があります。住宅ローンは「自己居住用」であることから、優遇措置により低金利が適用されているためです。

そのため、切り替えによって毎月の返済額が増える可能性があることを念頭に置いておきましょう。イメージしやすいように、以下で住宅ローンとアパートローンで返済額の比較をしてみました。

【試算条件】

• 借入金額：2,000万円（うちボーナス返済額0万円）
• 返済期間：20年
• 金利：1.0%（住宅ローン）、2.5％（アパートローン）　
• 金利種類：全期間固定
• 返済方式：元利均等返済

※今回の試算では、アパートローンの金利を年2.5％で設定していますが、これは比較的低めの金利です。
実際には、地方銀行や信用金庫などでは年3％台になるケースもあり、返済額がさらに増える可能性もあります。

物件の収益性が重視される

審査では、申込者の年収や資産だけでなく、「物件がどれだけ収益を上げられるか」が重視されます。
空室率や立地条件、築年数なども評価対象となるため、物件の市場性を把握しておく必要があります。

普通借家契約か定期借家契約か検討する

将来的に自分で住み直す可能性がある場合は、「定期借家契約」も選択肢のひとつです。
期間満了で確実に退去してもらえるため、再居住を前提とした運用に向いています。
自分のライフプランに合わせて、契約形態を検討しましょう。

住宅ローン返済中の賃貸に不安がある方は、ぜひ一度、弊社までお気軽にご相談ください。状況に応じた最適な対応方法をご提案いたします。

住宅ローンの残る家に関するよくある質問

住宅ローンが残っている状態で「賃貸に出す」「売却する」などを検討する際、多くの方が似たような不安や疑問を抱えています。

最後に、実際によく寄せられる質問をピックアップし、分かりやすくお答えしていきます。

Q1.賃貸に出す前にやることは何がある？

まずは、住宅ローンを借りている金融機関に賃貸の可否を相談することが最優先です。場合によっては、アパートローンへの切り替え審査が必要になることもあるため、早めの準備が大切です。

次に、実際に貸し出すための準備です。

このように、ただ「貸す」といっても、実際にはやることがたくさんあります。時間に余裕をもって、一つずつ丁寧に進めることが大切です。

Q2.住宅ローン残債があっても売却できる？

はい、可能です。

売却金額で住宅ローン残債を完済できれば、特に問題なく売却できます。

ただし、売却額がローン残債を下回る場合は、不足分を自己資金で補う必要があるため、事前に返済シミュレーションをしておきましょう。

Q3.売却か賃貸どっちがいいのか？

将来的に住み直す予定があるなら、賃貸に出すのも一つの手です。

一方、今後住む予定がない場合は、早めに売却を検討する方がリスクを抑えられることもあります。固定資産税や火災保険に加え、長期保有になるほど建物の老朽化が進み、修繕費もかさんでいくためです。

自身のライフプランや資金状況に応じて、どちらが適しているかを判断しましょう。

Q4.アパートローンが通らなかったら？

アパートローンの審査に落ちても、時間をおいて再チャレンジするのも一案です。収支計画を見直したり、物件の収益性を改善することで、再審査で通る可能性が高まります。

どうしても賃貸が難しい場合は、空き家として維持するか、売却という決断も必要です。

Q5.賃貸中に自己都合で戻れなくなったら？

普通借家契約の場合、契約期間中に貸主の都合で退去を求めるのは困難です。

そのため、将来的に戻る予定がある場合は、「定期借家契約」にしておくと安心です。

あらかじめ契約期間を定めておけば、期限が来た時点で確実に住まいを取り戻すことができます。

まとめ

住宅ローンが残っていても、きちんと手続きを踏めば家を貸すことは可能です。

ただし、金融機関に無断で賃貸に出すと契約違反になるため、まずは相談が必須。

場合によってはアパートローンへの切り替えも検討しつつ、家賃設定や管理会社選び、税務の準備など、やることは意外と多いのが現実です。

賃貸にはローン返済の助けになるメリットもありますが、空室リスクや税負担にも注意が必要です。
自分の暮らし方や資金状況に合わせて、賃貸か売却かをしっかり見極めましょう。

住宅ローン返済中の賃貸に不安がある方は、ぜひ一度、弊社までお気軽にご相談ください。状況に応じた最適な対応方法をご提案いたします。