【契約前に】なぜサブリースは解約できない？理由や解約手順を解説

「サブリースに興味があって、ぜひやってみたい！でも解約できないと聞いて不安…」
「サブリースが解約できないって本当？どうして解約できないの？」

あなたは今このように気になっていませんか？　

結論から言うと、サブリースの解約は契約した会社によっては、かなり難しいです。

なぜなら、次の2つの理由により、サブリースは「原則として、貸主（オーナー側）からの解約ができない」からです。

空室でも家賃収入が得られることに魅力を感じ、サブリースを始めたものの、いざという時に「解約できない！」となると非常に困りますよね。

実際のところ、サブリースは家賃が保証されるというメリットがある一方、契約内容を細かくまで把握しないまま契約してしまうとデメリットも多く存在します。

私どもルーム・スタイルでも、サブリースを利用したい方には、そのような懸念点を踏まえて提案する必要があると考えています。
サブリース契約は、信頼できる会社を見極め、契約内容をしっかり確認する必要があるのです。

そこで、この記事では、サブリース契約を検討中の人に向けて、サブリースの解約について詳しく解説していきます。

この記事を読むと、サブリース解約の問題点をあらかじめ知っておくことで、あなたにデメリットの大きい契約を回避できるでしょう。

サブリースで後悔したくないという人は、ぜひ最後までお読みになってくださいね。

1. サブリースは解約できない可能性が高い！

冒頭でもお伝えした通り、不動産のサブリースは、契約すると解約できない可能性が高いです。

なぜなら、サブリースの解約には「サブリース会社の合意」が必要だからです。

合意が得られれば解約は可能ですが、サブリースは業者側にメリットが大きいため、解約を渋るケースが多く報告されています。

とはいえ、下記に該当する場合は、何となく解約できそうな気がしませんか？

残念ながら、いずれの場合もサブリース会社が合意しなければ解約できません。一方で、サブリース会社は自由にサブリース契約の解約を申し入れることができます。

この部分だけを見ると、かなり一方的で不平等な契約に感じますが、違法ではありません。

これは、不動産の賃貸契約が入居者を保護する「借地借家法」が適用となるからです。

詳しくは後述しますが、サブリースはオーナーが貸主、サブリース会社が入居者となります。
保護される対象がサブリース会社であることが、問題を複雑にしている原因の1つといえるのです。

2. なぜサブリースは解約できないの？解約が難しい2つの理由

前章で、サブリースは、「サブリース会社の合意が得られないと解約が難しい」とお伝えしました。

となると、「同意さえ得られれば解約できるのでは？」と気になりますよね。

確かに、サブリースは相手の合意さえ得られれば解約できます。

しかし、現実にはサブリースが解約できずに苦しむ人が後を絶ちません。
なぜでしょうか？その理由は次の2つによるものです。

詳しく見ていきましょう。

2-1.「借地借家法」で借主（サブリース会社）が手厚く保護されている

サブリースの解約が難しいのは、「借地借家法」で借主が手厚く保護されているからです。

「借地借家法」とは、本来は立場の弱い借主（入居者）を守る法律です。
サブリースの場合は、オーナー側が貸主、業者であるサブリース側が借主（入居者）となります。

「個人ではなく、業者が法に守られるのはおかしい」と感じるかもしれません。

しかし、過去の判例でも、「オーナーが個人、借主がサブリース会社（業者）でも、借地借家法が適用」となっていることから、この点を争うのは難しいでしょう。

実際に、借地借家法では、借主は以下のように法に守られています。

参考：借地借家法（平成三年法律第九十号）

詳しくは次章で解説しますが、正当事由とは「やむを得ない事情」のことで、オーナー側の都合ではありません。

一般的な契約の場合、どうすれば解約できるかが予め決まっており、ルールに基づいて解約が可能です。

しかし、サブリースは、解約条項よりも、借地借家法28条の「オーナー側からの解約には正当事由が必要」が優先されてしまいます。

解約条項があっても、サブリース会社が合意しなければ解約できない仕組みになっているのです。

2-2.違約金が高額になりやすい

サブリース会社が解約に合意してくれても、契約書の解除条項に違約金の記載がある場合、違約金の支払いが必要になります。

この違約金が高額になりやすいため、「サブリースを解約したくてもできない！」という状況に陥るのです。

違約金には、金額の上限や法的な規制はありません。サブリース会社が自由に設定することができます。

もしあなたが、「違約金は家賃の12ヶ月分」と記載された契約書にサインしていれば、家賃の12ヶ月分を違約金として支払う必要があります。

たとえ違約金が家賃6ヶ月分でも、部屋の賃貸先もサブリース会社（サブサブリース契約）だと、2社分の違約金が発生する恐れがあります。

家賃や契約時などの設定によって、違約金が非常に高額になることから、解約できずにいる人は多いのです。

3. サブリースでも契約解除が認められるケース（正当事由）

ここまで、「サブリースの解約は難しい」とお伝えしてきましたが、解約できることがあります。

それは、「解約しなければいけないやむを得ない事情（正当事由）」がある時です。

借地借家法 第28条に記載された正当事由の要素をまとめると、下記のようになります。

出典：借地借家法 | e-Gov法令検索

上記をご覧いただくと分かるように、正当事由について具体的な定めはありません。

正当事由かどうかは、個々のケースと借地借家法 28条から総合的に判断されることになります。

過去の判例などから、正当事由に該当する可能性があるのは、以下のケースです。

順番に確認していきましょう。

3-1.賃借人に非がある場合

賃借人が契約違反をしている場合、正当事由と認められる可能性があります。

ただし、正当事由と認められるには、
「説明が虚偽である証拠」
「賃料の不払いが継続的である」などが必要です。
契約書や契約時に提示された資料などを確認してみましょう。

また、2020年12月15日以降に契約した人は、通称「サブリース新法」が適用となります。

サブリース新法施行後に契約したにもかかわらず、

• 重要事項説明を受けていない
• 契約書や重要事項説明書などに、家賃減額などのリスクの記載がない

このようなケースは、サブリース会社の法律違反となり、契約が解除できる可能性があります。

3-2.やむを得ない事情がある

どうしてもサブリースを解約しなければいけない「やむを得ない事情」があれば、正当事由と認められる可能性があります。正当事由になる可能性があるのは、下記のケースです。

ただし、正当事由に該当するかどうかは、オーナーや物件の状態などを考慮し、裁判所が判断します。

オーナー側にだけメリットがあったり、「サブリースの解約が必ずしも必要といえない」場合は、正当事由と認められていません。

過去の判例を見ると、正当事由に該当するかの判断は、
「自己使用の必要性が高い」
「賃借人に不利益が生じない」かが重視されています。

自己使用の必要性が低い場合は、「違約金や立退料の支払いで正当事由を補完できるか」がポイントになるようです。

4. サブリースを解約するときの手順

ここまで読んで、サブリースの解約が非常に難しいことがお分かりいただけたかと思います。

しかし、中には「サブリースの導入を検討したい」という人もいらっしゃるでしょう。

そのような人に、知っておいてほしいのが「サブリースを解約する時の手順」です。
どのようなステップで解約するのかが分かると、適切な判断や対処が可能になるからです。

ここでは、サブリースを解約するときの手順を紹介します。

4-1.契約書の解除・解約条項を確認

まずは、契約書の解除や解約について記載してある部分を確認しましょう。

オーナー都合で解約する場合は、解除条項の内容よりも、借地借家法28条が優先されます。

そのため、オーナー都合で解約を申し入れる場合は、「正当事由を提示」した上で、6ヶ月以上前に通知が必要です。

4-2.サブリース会社に「解約通知書」を送付

解除条項を理解したら、サブリース会社に「解約通知書」を送付します。
解約通知書には、以下の内容を記載しましょう。

参考：貸室賃貸借契約（サブリース）終了についての通知

オーナー都合での解約申し入れの場合は、正当事由を提示する必要があります。

正当事由に該当する内容をしっかり記載しましょう。

送付方法は、郵便またはFAXどちらでも構いません。
解約通知書が届かないなどのトラブルを避けるため、郵送の場合は「内容証明郵便」、FAXの場合は、FAX送信後に電話で確認すると安心です。

4-3.サブリース会社と契約解除の手続き・交渉

解約通知の到着を確認し、サブリース会社から解約の合意が得られれば、記載した契約終了期日をもって解約となります。

違約金が発生する場合は、金額や支払い方法などを確認し、決められた金額・期日までに支払いましょう。

しかし、合意が得られない場合は、解約のための交渉が必要になります。

正当事由を明記した上での解約拒否だと、交渉が長引く恐れがあります。その場合は、専門知識がある人に交渉を依頼することも検討しましょう。

4-4.自力での解決が難しい場合は専門家に相談

サブリースの解約交渉で、自力での解決が難しいと感じたら、専門家に相談するのがおすすめです。

なぜなら、オーナー都合でサブリースの解約を進めるには、法律や専門知識が必要になるからです。

サブリースに詳しい不動産会社や管理会社、または不動産トラブルを取り扱う弁護士などに相談しましょう。

5. どうしてもサブリース契約を行う場合の注意点3つ

サブリースは、法律でオーナーよりもサブリース会社が手厚く保護されている契約です。

しかし、中には「管理業務が楽だから、サブリース契約をしたい」という人もいらっしゃるでしょう。

ここでは、サブリース契約でのトラブルを避けるための注意点を3つご紹介します。

5-1. メリットとデメリットを理解する

1つ目の注意点は、「メリットとデメリットを理解する」です。

契約前に、サブリースについてしっかりと理解しておくと、「こんなはずではなかった！」と後悔しにくくなるからです。

不動産管理会社へ、管理のみ・サブリースを依頼した場合の比較については、下記の表を参考にしてください。

サブリースを利用するメリットとデメリットは、次の通りです。

サブリース契約を進める際には、必ずメリットとデメリットに納得した上で行いましょう。

5-2.契約内容をしっかり確認する

2つ目の注意点は「契約内容をしっかり確認する」です。

先述のとおり、2020年12月に通称「サブリース新法」が施行されたため、契約時の重要事項説明は必須となりました。

契約する場合は、重要事項説明で曖昧な点・不明点をゼロにすることが大切です。
重要事項では、以下のポイントを必ず確認し、分からない点がないようにしましょう。

5-3.複数の業者で比較検討する

3つ目の注意点は、「複数の業者で比較検討する」です。

複数の業者を比較することで、「転貸賃料」「手数料」「免責期間」「保証賃料」などが適切かどうか判断できるからです。

この時に、サブリースだけでなく、一般的な管理委託契約も含めて複数の業者で比較するといいでしょう。

サブリースは一度契約すると、すぐに解約することが難しいのが実情です。ご自身に最適な管理方法を見つけるためには、複数の業者での比較検討をおすすめします。

6. サブリースを検討中の人は、ルーム・スタイルへご相談ください！

もし、あなたが現在サブリースを検討中であれば、私どもルーム・スタイルにご相談ください。

ルーム・スタイルでは、サブリースだけでなく、資産の価値を最大限に引き出す賃貸管理を提供しており、あなたにとって最適な管理方法をご提案できるからです。

サブリースを導入するかの判断は、ルーム・スタイルの賃貸管理を知ってからでも遅くはありません。

6-1.ルーム・スタイルに相談する2つのメリット

ルーム・スタイルに相談すると、以下の2つのメリットが得られます。

ルーム・スタイルでは、サブリースと賃貸管理の両方のサービスを提供しています。
どちらのサービスも提供しているからこそ、公平な目線でお客様へのご案内が可能です。

もし、サブリース・賃貸管理いずれか専門の業者であれば、自社で提供するサービスを優位に紹介する可能性があります。

この記事で繰り返しお伝えしているように、サブリースはオーナー側にデメリットのある契約です。
一度契約すると、解約が難しいからこそ、慎重な判断が求められます。

また、ルーム・スタイルの賃貸管理は、サブリースご希望のお客様が「賃貸管理もいいかも！」と感じるような3つの特徴があります。

サブリースご希望のお客様には、サブリースのメリットとデメリットをお伝えするのはもちろん、弊社の賃貸管理サービスについてもご紹介しております。

そのため、弊社にご相談いただくと、「サブリースと賃貸管理のどちらがいいのか」が分かり、お客様にとって最善の選択ができるはずです。

6-2.ルーム・スタイルの賃貸管理の特徴3つ

ルーム・スタイルの賃貸管理には、次の3つの特徴があります。

6-2-1.客付けに強い

ルーム・スタイルの賃貸管理の特徴は、「客付けに強い」ことです。

賃貸物件における客付けとは、借主（入居者）を見つけることを指し、客付けに強いほど物件の入居率が上がります。

ルーム・スタイルが客付けに強いのは、主に以下の理由によるものです。

上記5つの理由により、ルーム・スタイルは専任媒介の場合、募集から入居者決定までの平均日数は約1ヶ月となっています。

株式会社タスが2022年12月に公表した「賃貸住宅市場レポート」によると、首都圏の賃貸物件の平均募集期間は4〜5ヶ月ですから、ルーム・スタイルは早期客付けを実現しているといえるでしょう。

6-2-2.物件の資産価値を最大限に引き出すご提案が可能

ルーム・スタイルでは、物件の資産価値を最大限に引き出すご提案が可能です。

なぜなら、一般的な賃貸管理のほか、売却、リフォームと幅広く取り扱っているため、不動産に関することをすべてワンストップで対応できるからです。

どんなに魅力的な物件であっても、経年とともにあちこち劣化するものです。
経年劣化を放置したり、適当な処置をしたりすると、入居率が下がりやすく、また家賃も下げる必要が出てくるでしょう。

安定した家賃収入を得るには、物件の資産価値を無視することはできません。
ルーム・スタイルにお任せいただくと、資産価値を高めるための具体策をご提案するだけでなく、お客様のご希望に沿って対応が可能です。

6-2-3.丸ごと依頼したい人におすすめの「総合管理プラン」

ルーム・スタイルでは、管理を丸ごと依頼したい人に向けて「総合管理プラン」をご用意しています。

総合管理プランとは、弊社にて入居者の斡旋からクレーム対応、設備などの故障対応をすべて行うプランです。
オーナー様は毎月の収支報告書の確認のみなので、「管理に時間が取れない」という人に選ばれています。

総合管理プランをご利用いただくと、オーナー様は、ルーム・スタイルが開発した資産運用クラウドサービス「OwnerStyle（オーナースタイル）」を無料で使用できます。
オーナースタイルを利用すると、収支管理や各種情報管理が手持ちの端末で、いつでもどこでも確認可能です。

総合管理プランには、設備保証あり・設備保証なしの2つのプランがあります。
設備保証とは、当社の定める設備の修理について、1工事5万円（税込）までオーナー様に代わって修理手配・費用負担するものです（利用に際して諸条件あり）。

また、総合管理プランには、オーナー様を守るために6つの安心保障を標準完備しています。詳しくは、下記サイトよりご確認ください。

ルーム・スタイルに相談する

​​​​ 7. まとめ

この記事では、サブリースの解約について詳しく解説しました。

サブリースの解約は、サブリース会社の合意さえ得られれば、いつでも解約可能です。

ただし、サブリース会社の合意を得るには、契約書を再確認し、相手が納得するメリットを提示するなど、何らかの「落としどころ」を見つける必要があります。

繰り返しになりますが、サブリースは、契約すると原則としてオーナー側から解約はできません。

そのため、契約は慎重に行い、「サブリースのメリット・デメリット」「一般的な賃貸管理との違い」などを理解しておくことが大切です。

もしあなたがサブリースの導入を検討中であれば、私どもルーム・スタイルへご相談ください。
サブリースだけでなく、弊社の賃貸管理「総合管理プラン」を比較検討することができるからです。

物件はあなたにとって大切な資産です。大切な資産を守り抜くためにも、最適な管理方法を選びましょう。