【契約前に】なぜサブリースは解約できない?理由や解約手順を解説

「サブリースに興味があって、ぜひやってみたい!でも解約できないと聞いて不安…」
「サブリースが解約できないって本当?どうして解約できないの?」

あなたは今このように気になっていませんか? 

結論から言うと、サブリースの解約は契約した会社によっては、かなり難しいです。

なぜなら、次の2つの理由により、サブリースは「原則として、貸主(オーナー側)からの解約ができない」からです。

サブリースの解約が難しい理由
  • 「借地借家法」により借主(サブリース会社)が手厚く保護されている
  • 違約金が高額になりやすい

空室でも家賃収入が得られることに魅力を感じ、サブリースを始めたものの、いざという時に「解約できない!」となると非常に困りますよね。

実際のところ、サブリースは家賃が保証されるというメリットがある一方、契約内容を細かくまで把握しないまま契約してしまうとデメリットも多く存在します。

私どもルーム・スタイルでも、サブリースを利用したい方には、そのような懸念点を踏まえて提案する必要があると考えています。
サブリース契約は、信頼できる会社を見極め、契約内容をしっかり確認する必要があるのです。

そこでこの記事では、サブリース契約を検討中の人に向けて、実際にサブリースと賃貸管理の両方を提供している私たちルーム・スタイルが、サブリースの解約について詳しく解説していきます。

この記事で分かること
  • なぜサブリースの解約が難しいのか
  • サブリースを解約する方法はあるのか
  • サブリース導入時にチェックすべき点

この記事を読むと、サブリース解約の問題点をあらかじめ知っておくことで、あなたにデメリットの大きい契約を回避できるでしょう。

サブリースで後悔したくないという人は、ぜひ最後までお読みになってくださいね。

まだ、サブリースにすべきか賃貸管理を委託するべきか悩んでいる人は、ぜひ「年間入居率98%・平均入居1ヶ月の客付け!賃貸管理でルーム・スタイルが選ばれる15の理由」をご覧いただき、ルーム・スタイルの賃貸管理についても参考にしてみてください。

賃貸管理完全ガイド
依頼すべき理由

1. サブリースは解約できない可能性が高い!

冒頭でもお伝えした通り、不動産のサブリースは、契約すると解約できない可能性が高いです。

なぜなら、サブリースの解約には「サブリース会社の合意」が必要だからです。

合意が得られれば解約は可能ですが、サブリースは業者側にメリットが大きいため、解約を渋るケースが多く報告されています。

とはいえ、下記に該当する場合は、何となく解約できそうな気がしませんか?

  • オーナー側からの解約条項があり、それに基づいて解約を申し入れる
  • 契約期間満了を理由に解約を申し入れる
  • サブリース会社からの「契約更新」の申し入れを断る

残念ながら、いずれの場合もサブリース会社が合意しなければ解約できません。
一方で、サブリース会社は自由にサブリース契約の解約を申し入れることができます。

  • オーナー側からのサブリース解約は原則できない
  • サブリース会社からサブリース契約の解約はできる

この部分だけを見ると、かなり一方的で不平等な契約に感じますが、違法ではありません。

これは、不動産の賃貸契約が入居者を保護する「借地借家法」が適用となるからです。

詳しくは後述しますが、サブリースはオーナーが貸主、サブリース会社が入居者となります。
保護される対象がサブリース会社であることが、問題を複雑にしている原因の1つといえるのです。


2. なぜサブリースは解約できないの?解約が難しい2つの理由

前章で、サブリースは、「サブリース会社の合意が得られないと解約が難しい」とお伝えしました。

となると、「同意さえ得られれば解約できるのでは?」と気になりますよね。

確かに、サブリースは相手の合意さえ得られれば解約できます。

しかし、現実にはサブリースが解約できずに苦しむ人が後を絶ちません。
なぜでしょうか?その理由は次の2つによるものです。

  1. 「借地借家法」で借主(サブリース会社)が手厚く保護されている
  2. 違約金が高額になりやすい

詳しく見ていきましょう。

2-1.「借地借家法」で借主(サブリース会社)が手厚く保護されている

サブリースの解約が難しいのは、「借地借家法」で借主が手厚く保護されているからです。

「借地借家法」とは、本来は立場の弱い借主(入居者)を守る法律です。
サブリースの場合は、オーナー側が貸主、業者であるサブリース側が借主(入居者)となります。

「個人ではなく、業者が法に守られるのはおかしい」と感じるかもしれません。

しかし、過去の判例でも、「オーナーが個人、借主がサブリース会社(業者)でも、借地借家法が適用」となっていることから、この点を争うのは難しいでしょう。

実際に、借地借家法では、借主は以下のように法に守られています。

借地借家法で借主が保護される例
  • オーナー側からの契約解除や更新拒否は、「正当事由」が必要(借地借家法 第28条)
  • オーナー側からの契約解除は、更新の半年~1年前に通知が必要(借地借家法 第26条)
  • 賃料の値上げは「正当事由」が必要(借地借家法 第32条)

参考:借地借家法(平成三年法律第九十号)

詳しくは次章で解説しますが、正当事由とは「やむを得ない事情」のことで、オーナー側の都合ではありません。

一般的な契約の場合、どうすれば解約できるかが予め決まっており、ルールに基づいて解約が可能です。

しかし、サブリースは、解約条項よりも、借地借家法28条の「オーナー側からの解約には正当事由が必要」が優先されてしまいます。

解約条項があっても、サブリース会社が合意しなければ解約できない仕組みになっているのです。

2-2.違約金が高額になりやすい

サブリース会社が解約に合意してくれても、契約書の解除条項に違約金の記載がある場合、違約金の支払いが必要になります。

この違約金が高額になりやすいため、「サブリースを解約したくてもできない!」という状況に陥るのです。

違約金には、金額の上限や法的な規制はありません。サブリース会社が自由に設定することができます。

もしあなたが、「違約金は家賃の12ヶ月分」と記載された契約書にサインしていれば、家賃の12ヶ月分を違約金として支払う必要があります。

違約金が高額になるケース
  • 違約金が家賃の6ヶ月分以上など、高額に設定されている
  • 転貸先もサブリース会社である
  • 「賃貸管理契約」と「借り上げ保証」の2つを契約している

たとえ違約金が家賃6ヶ月分でも、部屋の賃貸先もサブリース会社(サブサブリース契約)だと、2社分の違約金が発生する恐れがあります。

家賃や契約時などの設定によって、違約金が非常に高額になることから、解約できずにいる人は多いのです。


3. サブリースでも契約解除が認められるケース(正当事由)

ここまで、「サブリースの解約は難しい」とお伝えしてきましたが、解約できることがあります。

それは、「解約しなければいけないやむを得ない事情(正当事由)」がある時です。

借地借家法 第28条に記載された正当事由の要素をまとめると、下記のようになります。

借地借家法 28条に記載された正当事由の要素
  • 賃貸人と賃借人が建物の使用を必要とする事情
  • 建物の賃貸借に関する従前の経過
  • 建物の利用状況や建物の現況
  • 建物の明け渡しの条件に、賃貸人が賃借人に財産上の給付をする

出典:借地借家法 | e-Gov法令検索

上記をご覧いただくと分かるように、正当事由について具体的な定めはありません。

正当事由かどうかは、個々のケースと借地借家法 28条から総合的に判断されることになります。

過去の判例などから、正当事由に該当する可能性があるのは、以下のケースです。

賃借人に非がある
  • 契約時の説明が虚偽だった
  • 賃料や共益費の不払いが続いている
  • 借主や役員が反社会勢力に該当する
やむを得ない事情がある
  • オーナーや親族が居住する
  • 生計維持のために売却する
  • 取り壊しや建て替えをする
  • 立退料を支払う

順番に確認していきましょう。

3-1.賃借人に非がある場合

賃借人が契約違反をしている場合、正当事由と認められる可能性があります。

賃借人の契約違反の例
  • 契約時の説明が虚偽だった
  • 賃料や共益費の不払いが続いている
  • 借主や役員が反社会勢力に該当する

ただし、正当事由と認められるには、
「説明が虚偽である証拠」
「賃料の不払いが継続的である」などが必要です。
契約書や契約時に提示された資料などを確認してみましょう。

また、2020年12月15日以降に契約した人は、通称「サブリース新法」が適用となります。

サブリース新法とは
2020年12月15日に施行された「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」の「第3章 特定賃貸借契約の適正化のための措置等」のこと。「誇大広告」や「不当勧誘」を禁止、重要事項説明の実施(家賃減額などのリスクを書面に記載)し、サブリースのトラブルを防ぐことが目的。

参考:サブリース事業適正化ガイドラインの策定|国土交通省

サブリース新法施行後に契約したにもかかわらず、

  • 重要事項説明を受けていない
  • 契約書や重要事項説明書などに、家賃減額などのリスクの記載がない

このようなケースは、サブリース会社の法律違反となり、契約が解除できる可能性があります。

3-2.やむを得ない事情がある

どうしてもサブリースを解約しなければいけない「やむを得ない事情」があれば、正当事由と認められる可能性があります。正当事由になる可能性があるのは、下記のケースです。

正当事由になる可能性があるケース
  • オーナーや親族が居住する
  • 生計維持のために売却が必要
  • 取り壊しや建て替えが必要
  • 立退料を支払う

ただし、正当事由に該当するかどうかは、オーナーや物件の状態などを考慮し、裁判所が判断します。

オーナー側にだけメリットがあったり、「サブリースの解約が必ずしも必要といえない」場合は、正当事由と認められていません。

正当事由にならないケース
  • 利回りを向上させたい
  • 高値で売却したい

過去の判例を見ると、正当事由に該当するかの判断は、
「自己使用の必要性が高い」
「賃借人に不利益が生じない」かが重視されています。

自己使用の必要性が低い場合は、「違約金や立退料の支払いで正当事由を補完できるか」がポイントになるようです。

正当事由が認められた判例(判決日:2015年8月5日)
▶オーナーがサブリース会社に立退料50万円を支払い、解約

オーナーが老朽化した自宅の補修改築のために、まとまった資金が必要になり、サブリース会社に解約を求めた裁判。オーナー側に不動産の自己使用の必要性はないものの、高値で売却して資金を得る必要がありました。

裁判では、サブリース会社の経済的利益が月額3万3000円で、解約してもサブリース会社に重大な不利益が生じないことから、立退料の支払いで解約が認められました。

出典:RETIO. 2016. 10 NO.103


4. サブリースを解約するときの手順

ここまで読んで、サブリースの解約が非常に難しいことがお分かりいただけたかと思います。

しかし、中には「サブリースの導入を検討したい」という人もいらっしゃるでしょう。

そのような人に、知っておいてほしいのが「サブリースを解約する時の手順」です。
どのようなステップで解約するのかが分かると、適切な判断や対処が可能になるからです。

ここでは、サブリースを解約するときの手順を紹介します。

サブリースを解約する手順
  1. 契約書の解除・解約条項を確認
  2. サブリース会社に「解約通知書」を送付
  3. サブリース会社と契約解除の手続き・交渉
  4. 自力での解決が難しい場合は専門家に相談

4-1.契約書の解除・解約条項を確認

まずは、契約書の解除や解約について記載してある部分を確認しましょう。

確認すべき内容
  • 解約の申し出期限
  • 解約に伴う違約金
  • 解約可能なケース
  • 乙(サブリース会社)が契約違反した場合に契約解除が可能か

オーナー都合で解約する場合は、解除条項の内容よりも、借地借家法28条が優先されます。

そのため、オーナー都合で解約を申し入れる場合は、「正当事由を提示」した上で、6ヶ月以上前に通知が必要です。

4-2.サブリース会社に「解約通知書」を送付

解除条項を理解したら、サブリース会社に「解約通知書」を送付します。
解約通知書には、以下の内容を記載しましょう。

解約通知書に記載する内容
  1. 解約通知日
  2. サブリース会社の名称・住所
  3. オーナーの氏名・住所・電話番号・捺印
  4. 契約書の「どの条項に基づく解約通知」なのか
  5. 対象となる住宅(名称・所在地・住戸番号)
  6. 契約期間(開始日~終了日)
  7. 備考(正当事由に該当する事情など)

参考:貸室賃貸借契約(サブリース)終了についての通知

オーナー都合での解約申し入れの場合は、正当事由を提示する必要があります。

正当事由に該当する内容をしっかり記載しましょう。

送付方法は、郵便またはFAXどちらでも構いません。
解約通知書が届かないなどのトラブルを避けるため、郵送の場合は「内容証明郵便」、FAXの場合は、FAX送信後に電話で確認すると安心です。

4-3.サブリース会社と契約解除の手続き・交渉

解約通知の到着を確認し、サブリース会社から解約の合意が得られれば、記載した契約終了期日をもって解約となります。

違約金が発生する場合は、金額や支払い方法などを確認し、決められた金額・期日までに支払いましょう。

しかし、合意が得られない場合は、解約のための交渉が必要になります。

正当事由を明記した上での解約拒否だと、交渉が長引く恐れがあります。その場合は、専門知識がある人に交渉を依頼することも検討しましょう。

4-4.自力での解決が難しい場合は専門家に相談

サブリースの解約交渉で、自力での解決が難しいと感じたら、専門家に相談するのがおすすめです。

なぜなら、オーナー都合でサブリースの解約を進めるには、法律や専門知識が必要になるからです。

サブリースに詳しい不動産会社や管理会社、または不動産トラブルを取り扱う弁護士などに相談しましょう。

サブリースのトラブル相談サブリース経営相談センター

賃貸に関するトラブル相談公益財団法人 日本賃貸住宅管理協会

法的トラブルに関する総合案内窓口法テラス・サポートダイヤル

  • 0570-078374/03-6745-5600
  • 平日9時~21時、土曜9時~17時(祝日・年末年始を除く)

5. どうしてもサブリース契約を行う場合の注意点3つ

サブリースは、法律でオーナーよりもサブリース会社が手厚く保護されている契約です。

しかし、中には「管理業務が楽だから、サブリース契約をしたい」という人もいらっしゃるでしょう。

ここでは、サブリース契約でのトラブルを避けるための注意点を3つご紹介します。

  • メリット・デメリットを理解する
  • 契約内容をしっかり確認する
  • 複数の業者で比較検討する

5-1. メリットとデメリットを理解する

1つ目の注意点は、「メリットとデメリットを理解する」です。

契約前に、サブリースについてしっかりと理解しておくと、「こんなはずではなかった!」と後悔しにくくなるからです。

不動産管理会社へ、管理のみ・サブリースを依頼した場合の比較については、下記の表を参考にしてください。

 管理のみサブリース
手数料家賃の3~5%家賃の10~20%
敷金・礼金オーナーの収入サブリース会社の収入
更新料オーナーの収入サブリース会社の収入
共益費オーナーの収入サブリース会社の収入
修繕費オーナー負担オーナー負担
※世間相場の1.5~2倍相当
原状回復費用オーナー負担オーナー負担
※世間相場の1.5~2倍相当

サブリースを利用するメリットとデメリットは、次の通りです。

メリットデメリット
  • 安定した収入が得られる
  • 管理業務に手間がかからない
  • 管理料が高い
  • 家賃の見直し(減額)がある
  • メンテナンス費用が高くつきやすい
  • サブリース契約を解除される可能性がある
  • オーナー側から契約解除ができない

サブリース契約を進める際には、必ずメリットとデメリットに納得した上で行いましょう。

5-2.契約内容をしっかり確認する

2つ目の注意点は「契約内容をしっかり確認する」です。

先述のとおり、2020年12月に通称「サブリース新法」が施行されたため、契約時の重要事項説明は必須となりました。

契約する場合は、重要事項説明で曖昧な点・不明点をゼロにすることが大切です。
重要事項では、以下のポイントを必ず確認し、分からない点がないようにしましょう。

解約条件
  • 解約の条件
  • 中途解約の条件
  • 違約金の金額
  • 立退料の金額
保証賃料
  • 保証賃料の金額
  • 賃料の見直しの時期
  • 賃料値下げ目安
  • 賃料値下げに対する下限額の有無
リフォーム・原状回復費用
  • 実施頻度(入居者の入れ替えの度行うのか)
  • 老朽化の目安
  • 費用負担の割合
  • 補修費、修繕費、管理費の負担区分
  • 修繕費、工事費などの費用目安
  • 大規模修繕の目安周期
免責期間
  • 入居者、退去者の免責期間日数

5-3.複数の業者で比較検討する

3つ目の注意点は、「複数の業者で比較検討する」です。

複数の業者を比較することで、「転貸賃料」「手数料」「免責期間」「保証賃料」などが適切かどうか判断できるからです。

この時に、サブリースだけでなく、一般的な管理委託契約も含めて複数の業者で比較するといいでしょう。

サブリースは一度契約すると、すぐに解約することが難しいのが実情です。ご自身に最適な管理方法を見つけるためには、複数の業者での比較検討をおすすめします。


6. サブリースを決断する前に!ルーム・スタイルへまずはご相談ください


サブリースのハードルは高いとわかったけれど、まだ所有している物件をサブリース契約にするべきか決められない方もいるのではないでしょうか。

ご自身が理解せずにサブリース契約をしてしまうと、大きな後悔をしてしまうかもしれません。

サブリースにするべきか悩んでいるオーナー様は、決断前に私たちルーム・スタイルにぜひご相談ください。

ルーム・スタイルでは、サブリースも含めて様々な賃貸管理を提供し、オーナー様の資産を最大限に引き上げるお手伝いをしています。

私たちの強みは、以下のとおりです。

  • サブリースと賃貸管理、両方を請け負うからこそ公平な比較・判断ができる
  • 物件の魅力を引き出すスキルで、早期客付けを実現する
  • 6つの安心保証で、万が一のトラブルも事前に対策できる

オーナー様の状況と物件自体の現状によって、一般的な賃貸管理とサブリース、どちらで契約するべきなのかが大きく変わります。

だからこそ、専門知識でしっかりとヒアリングしたうえで、オーナー様にとって最適な賃貸契約方法を一緒に探していくのでご安心ください。

6-1.サブリースと賃貸管理、両方を請け負うからこそ公平な比較・判断ができる

私たちルーム・スタイルでは、一般的な賃貸管理契約に加えてサブリース契約もご用意しています。

どちらのサービスも提供しているからこそ、より公平な目線でそれぞれの比較と、契約の判断が可能です。

もしも、サブリース・賃貸管理いずれか専門業者であれば、自社にとってメリットが大きい契約形態を紹介する場合がほとんどでしょう。

私たちルーム・スタイルの場合は、どちらの契約でも何かしらの収益につながるので、無理矢理自社のサービスをおすすめすることはありません。

この記事で繰り返しお伝えしているように、サブリースはオーナー側にデメリットのある契約です。
一度契約すると、解約が難しいからこそ、慎重な判断が求められます。

私たちにご依頼いただければ、オーナー様の物件をサブリースにした場合と、賃貸管理にした場合を徹底比較したうえで、公平な判断をさせていただきます。

決してオーナー様が損することのないよう、一緒に最善の契約形態について考えていきましょう。

6-2.物件の魅力を引き出すスキルで、早期客付けを実現する

私たちルーム・スタイルの大きな強みのひとつが、物件の魅力を引き出すスキルを最大限に使うことで、早期客付けを実現できる点です。

空室になってから次の入居者が見つかるまでの期間でいうと、平均1ヶ月ほどで客付けを実現してきました。

私たちが、ここまで短期間で客付けを実現できるのは、下記のように物件の魅力を伝えるスキルを全力で活用しているからです。

  • 入居者の心をつかむ写真/情報掲載/AI機能活用で、物件の魅力を最大化する!
  • ご依頼後、最短翌日には物件情報を掲載&拡散する!
  • 自社 × 仲介業者のネットワークを駆使して、多くの人に目につくようにアピール!
  • 物件情報の閲覧数や問い合わせ数を分析して、掲載情報の分析と改善を怠らない!

このようなスキルを駆使することが、早期客付けにつながっています。

株式会社タスが2022年12月に公表した「賃貸住宅市場レポート」によると、首都圏の賃貸物件の平均募集期間は4〜5ヶ月となっています。

この平均募集期間と比較すると、私たちルーム・スタイルの平均入居1ヶ月という数値が、いかに壮気客付けなのかが理解できるのではないでしょうか。

サブリース契約すべきかと悩んでいる方のなかには、「万が一家賃滞納があったら困るので、一括借り上げしてくれるサブリースの方が良い」と考える方も多いと思います。

しかし、そもそも空室期間がほとんど出ない客つけ力を誇っているルーム・スタイルの賃貸管理であれば、そのような心配も不要になるでしょう。

6-3.6つの安心保証で、万が一のトラブルも事前に対策できる

ルーム・スタイルの「総合管理プラン」には、オーナー様を入居者トラブルや収入減額から守るための「6つの安心保証」を採用しています。


※6つの安全保証は、ルーム・スタイルの総合管理プランのみでご利用いただけます。

サブリース契約を検討しているオーナーの多くが、「たとえ空室になっても収入が確保できる」という点だけに注目しがちです。

しかし、空室になった場合の家賃保証や、トラブルになった場合の保証を備えておくことで、サブリース以外の契約でも収入減額を回避できます。

私たちルーム・スタイルでは、この6つの安心保証と徹底した賃貸管理を提供しているので、たとえサブリース以外の契約形態を選んだ場合でも、ご安心ください。

ルーム・スタイルの6つの安心保証やご用意している契約形態について知りたい人は、「年間入居率98%・平均入居1ヶ月の客付け!賃貸管理でルーム・スタイルが選ばれる15の理由」を、参考にしてみましょう。

また、すぐにでもご自身がサブリースを選ぶべきなのか、賃貸契約を選ぶべきなのかを相談したい場合は、ルーム・スタイルの無料相談をご利用ください。


​​​​ 7. まとめ

この記事では、サブリースの解約について詳しく解説しました。

サブリースの解約は、サブリース会社の合意さえ得られれば、いつでも解約可能です。

ただし、サブリース会社の合意を得るには、契約書を再確認し、相手が納得するメリットを提示するなど、何らかの「落としどころ」を見つける必要があります。

繰り返しになりますが、サブリースは、契約すると原則としてオーナー側から解約はできません。

そのため、契約は慎重に行い、「サブリースのメリット・デメリット」「一般的な賃貸管理との違い」などを理解しておくことが大切です。

もしあなたがサブリースの導入を検討中であれば、私どもルーム・スタイルへご相談ください。
サブリースだけでなく、弊社の賃貸管理「総合管理プラン」を比較検討することができるからです。

物件はあなたにとって大切な資産です。大切な資産を守り抜くためにも、最適な管理方法を選びましょう。

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