賃貸管理会社の「家賃保証」とは？管理委託とサブリースの保証の違い

「管理会社に物件を任せたいけれど、家賃保証ってしてくれるの？」
「万が一の家賃を保証してもらうには、どんな方法を選べばいいの？」

滞納や空室が続いても賃料を受け取れる家賃保証を利用したいというのが、多くの不動産オーナーの本音ではないでしょうか。

結論からお伝えすると、「家賃保証」と呼ばれている保証制度にもさまざまな種類があり、一般的には以下の3つに分けられます。

家賃保証は、物件条件やオーナーの要望に適していれば、「何かあっても大丈夫」という賃貸経営を支えてくれる安心材料になります。

しかし、慎重に考えて判断しなければ、契約後に管理会社や入居者とトラブルになるようなリスクも抱えているのです。

オーナーの賃貸経営をより安心できるものにするためには、家賃保証をしてくれる管理会社のなかでも信頼できる会社を選ぶことが大切でしょう。

そこで、この記事では賃貸管理会社に管理を任せた時に選べる家賃保証の仕組みについて、初めての方でもわかりやすく簡単に解説していきます。

家賃保証について理解できていないまま、なんとなく管理会社と契約してしまう人も少なくありません。

この記事を読み終わる頃には、今まであいまいで理解できていなかった家賃保証の仕組みについて、大枠がわかるようになってきますよ。

より信頼できる管理会社を選び、家賃保証も含めて賃貸管理を任せられるように、ぜひこの記事を参考にしてみてくださいね。

1.賃貸管理会社の家賃保証とは「滞納時や空室でも一定額の賃料を受け取れる」こと

賃貸管理会社に物件の管理を任せている場合の家賃保証とは、「入居者が家賃対応した場合や、空室でも一定額の賃料を受け取れる」という仕組みです。

所有している物件が家賃の支払い状況は、不動産賃貸オーナーの収益を左右する最重要な要素ともいえます。
万が一、家賃滞納や、空室が続いてしまえば、あなたの収益が減ってしまうかもしれません。

そんな不安も、賃貸管理会社が家賃を保証してくれるのであれば、安心して管理をお願いできますよね。

一言で「家賃保証」といっても、その表現や内容は賃貸会社によって異なります。
下記のような、賃貸会社が用意している保証のことを、総称して「家賃保証」と表現している場合がほとんどです。

※補足：管理会社で空室保証がある場合もまれにありますが、「うちの会社で物件を購入した場合、5年間」など限定的であることが多いです。

安定した不動産賃貸業を続けていくのであれば、賃貸管理会社が提供している家賃保証制度やプランを、効果的に活用するのがおすすめです。

もちろん、家賃保証にはメリットだけではなく、デメリットもあります。

賃貸管理会社の家賃保証の仕組みをしっかりと理解して、不動産賃貸オーナーのリスクを最小限にできる方法を選んでいきましょう。

2. 賃貸管理会社の管理委託とサブリースで違う、3つの家賃保証

賃貸管理会社の家賃保証は、大きく分けて以下のような仕組みに分けられます。

※賃貸管理会社によって、保証内容や範囲には違いがあります。
※補足：管理会社で空室保証がある場合もまれにありますが、「自社の物件を購入した場合が対象となり、5年間限定である」などの場合が多いのです。

結論からお伝えすると、管理委託とサブリースのどちらも家賃滞納時の家賃を保証してくれる場合がほとんどです。

賃貸会社の保証内容によって、稀に空室保証もサポートしてくれる場合もあります。
しかし、空室時の家賃を確実に保証してくれるのはサブリースのみなので注意しましょう。

それぞれについて、具体的に解説していきます。

2-1.管理委託：滞納保証つきプラン

管理委託プランに、滞納保証が含まれている会社に物件を任せておけば、家賃を滞納されてしまった場合でも、貸管理会社が入居者の代わりに家賃を支払い続けてくれます。

滞納保証の特徴は、以下のとおりです。

たとえば、私どもルーム・スタイルの総合管理プランでは、入居者が家賃を滞納した場合でもオーナー様への家賃送金が止まることはありません。

入居者への家賃催促はオーナーにとって大きな負担になりますよね。

もちろん、すべての入居者が家賃の催促に応えてくれるわけではありません。
家賃の支払いを渋ったり、家賃を支払わずに部屋に居座り続け立ち退いてくれない可能性もあります。

さまざまな手続きややり取りが必要になる家賃滞納に対して、賃貸管理会社が代わりに対応してくれるのも滞納保証の特徴でしょう。

2-2. 管理委託：空室保証つきプラン

管理委託プランのなかには、入居者がいない空室期間の家賃を保証してくれる空室保証がついているプランが稀にあります。

滞納保証と空室保証の違いで混乱してしまいがちですが、空室保証は「入居者がいない期間」の家賃を保証してくれるプランです。

入居者がいないにも関わらず家賃がもらえるとなると、とてもメリットが大きいと考えがちですが、条件がある場合がほとんどなので注意しましょう。

たとえば、自社の物件を購入したオーナーのみが対象となっており、空室保証期間も5年間限定となっているケースもあるのです。

管理委託プランに、管理委託に空室保証プランが含まれているケースは稀なので、家賃保証を考える際の優先度は低いと考えておきましょう。

2-3. サブリース：滞納保証と空室保証のプラン

サブリースとは、賃貸管理会社に物件をまるごと一括借り上げしてもらい、一定額の家賃報酬を確約できる仕組みです。

サブリース契約にした場合、サブリース料金として毎月家賃収入が確約されているため、滞納保証と空室保証の両方の特徴を持っています。

家賃収入が保証されることは大きなメリットですが、サブリースには大きなデメリットもあるので注意しなければいけません。

サブリース契約の期間は2〜30年とさまざまで、一度契約してしまうとオーナー側からの解除が難しいのです。
途中解約となると高額の違約金が発生する場合も多いため、契約は慎重にしなければいけません。

サブリース契約が簡単に解約できない理由については、「【契約前に】なぜサブリースは解約できない？理由や解約手順を解説」の記事をご覧ください。

賃貸管理会社との契約プランについて考える時には、家賃保証の範囲や条件なども考慮して、管理委託プランに含まれている家賃保証（滞納保証・空室保証）とサブリース、どちらを選ぶべきか考えてみましょう。

3.家賃保証は思わぬ落とし穴も多い！過去起きたトラブル例3つ

不動産賃貸オーナーの家賃収入に対する不安を解消してくれる家賃保証ですが、入居者や管理会社とのトラブルになってしまうケースもあります。

家賃保証で大きなトラブルにならないためにも、実際に起きたトラブルの事例をみていきましょう。

それぞれの事例について、簡単にご紹介していきます。

3-1. サブリース賃料から修繕費を差し引いているのに、実際は修繕工事をしていなかった

サブリース契約で賃貸管理を任せていたところ、修繕をしていないにも関わらず修繕費を差し引いていたというトラブルは少なくありません。

出典：全国賃貸住宅新聞「修繕費返還で家主29人が訴訟」

サブリース契約の場合、原則としてリフォームや修繕にかかる費用はオーナー負担です。そのため、修繕にかかる費用を、毎月受け取るサブリース賃料から差し引きます。

修繕費を差し引かれていたからこそ、メンテナンスされているはずと信じていたところ、まったく工事もされていないとなると大問題ですよね。

サブリース契約で管理をまる投げして、毎月安定した家賃を受け取れるのはもちろんですが、しっかりと管理されているか確認も必要なのです。

3-2. 家賃滞納していた入居者との対応を賃貸管理会社が行ったら、裁判沙汰になった

家賃滞納をしている入居者対応を間違えてしまったことで、裁判沙汰に発展したケースもあります。

出典：国土交通省「滞納・明け渡しをめぐる最近の提訴例等②」

滞納している家賃を取り立てる際には、オーナーや賃貸管理会社は、適切な手順を踏んで行わなければならないとされています。

強制的な取り立てや恐喝まがいのNG行為を続けてしまう会社の場合は、逆に裁判で訴えられてしまいオーナーも被害を受けてしまう可能性があるのです。

3-3. サブリース契約で賃貸管理を任せていたら、想定外の最低保証賃料の減額交渉をされた

サブリース契約で賃貸管理を任せている場合、突然の賃料減額交渉が発生するケースがあります。

サブリース契約でオーナーが受け取る家賃は、全体の80%〜90%ほどです。
たとえ空室や滞納が発生したとしても、この最低保証賃料は受け取れるのが契約です。

しかし、空室が長期間続いてしまった場合や不況時などに、この最低保証賃料の減額交渉が起きてしまう可能性があります。

出典：裁判書「裁判例結果｜平成29(ワ)1057 　賃料増額等請求事件」

言われるがままに減額交渉に応じてしまうと、最終的にオーナーが受け取る賃料も減ってしまいますよね。そのため双方の妥協点を探すのに、交渉が平行線になってしまう場合もあるのです。

家賃保証などの契約書には「家賃の見直しは2年おきにおこなう」などの文言が含まれている場合もあるため、オーナー側が泣き寝入りしなければいけないケースも少なくありません。

4.毎月の家賃収入が不安なら、最低限滞納保証はつけるべき！

賃貸物件のオーナーであれば、確実に毎月の家賃収入を受け取れる方法を選びたいと考えてしまうでしょう。

その結果、家賃保証にばかり目を向けてしまいがちですが、それよりも安定して家賃収入を得るために入居率をあげるのが先決です。

少しでも安心したいのであれば、空室保証ではなく、万が一のことを考えて滞納保証だけでもつけておくことをおすすめします。

せっかく入居者が入ったにもかかわらず、家賃を滞納されるとオーナー側も大変です。
下記のように、さまざまな対応をしなければいけません。

もちろん、問題が解決するまで家賃収入は期待できませんし、裁判になった場合は裁判費用も発生してしまいます。
賃貸管理業務に加えて、さまざまな対応をオーナー自身がしていくのは大変ですよね。

だからこそ、すべてを賃貸管理会社が請け負ってくれる滞納保証が必要なのです。
少しでも家賃収入に不安を感じているのであれば、賃貸管理会社の滞納保証つきプランを選ぶようにしましょう。

5.賃貸管理で家賃保証をつけるときは信頼できる管理会社を選ぼう

管理委託とサブリース、どちらの家賃保証を選ぶにせよ、信頼できる管理会社かどうかが重要になってくることにお気づきだと思います。

管理会社側の利益だけを考えて家賃保証のついた賃貸管理をされてしまうと、オーナーだけでなく入居者も嫌な思いをすることになってしまうでしょう。

より安心して家賃保証を含めた賃貸管理を任せるためにも、以下のポイントを参考にして管理会社を選んでみてください。

最低限でも、上記のポイントを満たした管理会社であれば信頼できる可能性が高くなります。

ホームページなどの情報だけで良し悪しを判断するのではなく、まずは問い合わせをして管理会社の対応をみてみましょう。

オーナー側の不安や懸念点をしっかりと汲み取ったうえで、根拠ある提案をしてくれる管理会社を選べるようにしておくのがおすすめですよ。

6. 家賃保証のある賃貸管理を探している方は、ルーム・スタイルにお任せください

家賃保証込みで、賃貸管理会社に物件の管理を任せたいと考えている方は、ぜひ私たちルーム・スタイルにご相談ください。

ルーム・スタイルでは、家賃保証でお悩みの方それぞれの状況をヒアリングしたうえで、一人ひとりに最適な賃貸管理方法をご提案させていただきます。

さらに加えると、ルーム・スタイルの総合管理委託プランをお選びのオーナー様には、安心の保証プランもご利用いただけます。

※総合管理プラン（管理委託）の場合：6つの安心保証つき

ルームスタイルの管理委託プランのなかでもおすすめの「総合管理プラン」には、6つの安心保証が標準装備されています。物件の管理だけではなく、いざという時のオーナーの不安にも寄り添います。

まずは、ルーム・スタイルの幅広い賃貸管理を知ってから、選ぶべき家賃保証について考えてみるのもおすすめです。

6-1. サブリースと管理委託の両方の家賃保証プランを比較できる

ルーム・スタイルでは、この記事を通して紹介してきた「管理委託」と「サブリース」の、2つの家賃保証を提供しています。

そのため、お客様の求めているニーズにあわせて、適切な家賃保証プランを提供可能です。

「2-3. サブリース：滞納保証と空室保証のプラン」でもお伝えしているように、とくにサブリースはオーナー側にもリスクがあります。
管理会社に言われるがままに契約しないように、慎重に判断しなければいけません。

サブリースと管理委託の両方を備えているルーム・スタイルでは、オーナーさまに両方のメリット・デメリットを事前にしっかりお伝えします。

目先のメリットだけではなく、長期的にみたメリット・デメリットも比較したうえで、あなたにとって最善の家賃保証プランをお選びいただけますよ。

6-2. 全力で早期客付け！平均1ヶ月で入居者を獲得（専任媒介の場合）

ルーム・スタイルでは、早期客付けを可能にするために、スタッフ一同全力で集客をしています。
実際に、専任媒介の場合は平均1ヶ月での早期客付けを実現しているのです。

客付けが早いということは、物件の入居率があがるため「空室による賃料の不安」を気にする必要もありません。

私たちが客付けに強い理由は、以下のとおりです。

賃貸会社の中には、コスト削減のため自社サイトのみでの集客や、有人仲介店舗を持たずネットのみでの集客に特化している会社もあります。

コスト削減はもちろんですが、入居者が確保できなければ意味がありませんよね。

家賃保証を検討するのはもちろんですが、そんな心配が不要になる程スピーディに入居者を見つけられるのがルーム・スタイルの魅力です。

6-3. 賃貸や売買から確定申告まで、全面サポートで慣れない賃貸経営でも安心

ルーム・スタイルでは、賃貸経営に関わる業務を全面的にサポートしています。
私たちがオーナー様の賃貸経営に寄り添うので、まだ賃貸経営に慣れていない方でも安心していただけます。

上記のように、家賃保証を含む賃貸管理だけではなく、オーナー様のさまざまなニーズにお応えできます。

自分で試行錯誤して不動産を管理していくのではなく、専門家のアドバイスを参考にしながら、管理も任せたいという方は、私たち全方位からサポートできるルーム・スタイルにお任せください。

ルーム・スタイルに相談する

7.まとめ

この記事では、賃貸管理会社における家賃保証の仕組みと種類について解説してきました。

賃貸管理会社に物件を任せた場合に選べる家賃保証は、主に以下のとおりです。

家賃保証の範囲や利用条件は、賃貸会社によってさまざまです。

とくに家賃保証を含んだ管理委託プランの場合と、サブリースでは条件などが大きく違うだけでなく、オーナー側にかかるリスクも変わってきます。

「毎月、空室でも賃料を受け取れる」という目先のメリットだけで、家賃保証を決めてしまうと、後日後悔してしまう可能性があるので注意しましょう。

あなたの財産である不動産の管理を任せる管理会社だからこそ、集客力や対応力、そして家賃保証などの安心材料など、さまざまな要素を比較して最適な管理会社を選べるようにしてくださいね。