賃貸経営をされている皆さん、こんにちは！
「他社に任せているのに、もう半年以上空室のまま…」そんな悩みを抱えてご相談にいらっしゃるオーナー様は、少なくありません。
今回ご紹介するのは、他社で約8ヶ月間空室が続いていた物件を弊社が引き継ぎ、
募集開始からわずか約2週間で内見3件・申込成立という結果を出した実際の事例です。
何が問題で、何を変えたのか。すべてお話しします。
目次
はじめに ―「なぜ8ヶ月も空室が続いたのか」
このオーナー様は、他社に賃貸募集をお任せになっていました。
ところが、募集を開始してから約8ヶ月が経過しても、内見すらほとんど入らない状態が続いていました。
「物件に問題があるのかな」「家賃が高すぎるのかな」と不安を抱えながらも
他社からは具体的な改善提案がないまま時間だけが過ぎていったとのことです。
そんな状況でご相談をいただき、弊社が現状を調査することになりました。
現状確認して分かった、3つの問題点
弊社の担当者がポータルサイトの掲載内容と募集条件を確認したところ、成約を遠ざけていた原因がすぐに見えてきました。
問題① 掲載写真が暗く、物件の魅力が伝わっていなかった
ポータルサイトに掲載されていた写真は、全体的に暗くて部屋の広さや清潔感がまったく伝わりません。
今の時代、入居希望者のほとんどはスマホやパソコンで物件を探します。
写真を見て「なんかいまいち」と思われたら、そもそもクリックすらされません。
どれだけ良い物件でも、写真が残念な状態では、その先の検討が始まらないんです。
写真は「物件の第一印象」。ここが崩れていると、すべてが台無しになります。
問題② 募集条件が複雑で、仲介業者も敬遠していた
驚いたのは、同じ物件に対して「普通賃貸借契約」と「定期借家契約」の2パターンが同時に掲載されていたことです。
これはオーナー様のご希望ではなく、他社が独自に設定したものでした。
仲介業者の立場からすると、「どちらで案内すればいいの？」という状態です。
エンドユーザーにとっても、契約の違いが分かりづらく、そもそも問い合わせをためらってしまいます。
仲介業者が紹介しにくい条件の物件は、自然と後回しにされてしまうのが現実です。
問題③ 周辺相場とかみ合っていない家賃設定
設定家賃を周辺の競合物件と比較すると、やや高めに設定されていました。
「少しでも高く貸したい」というお気持ちは当然です。
しかし、空室が長引くことによる機会損失は、家賃を少し下げることによる収益減よりもはるかに大きいのです。
仲介業者も、同条件の他物件があれば、そちらを優先して紹介します。
弊社が取り組んだこと
問題点が明確になったところで、弊社の担当者がオーナー様にご提案し、改善を一から進めていきました。
① 明るくキレイな写真を撮り直した
写真を全部撮り直しました。
明るさ・角度・構図にこだわり、「この部屋に住みたい！」と思ってもらえるような写真を用意。
部屋の広さや清潔感が自然に伝わるように仕上げています。
たった一度の撮影ですが、掲載写真が変わるだけで、物件の印象はガラリと変わります。
② 仲介会社が紹介しやすい条件に整理した
2パターン同時募集をやめ、誰もが迷わず理解できるシンプルな条件に整理しました。
弊社では、「オーナー様の希望」だけでなく、「仲介業者が紹介しやすいか」という視点で募集条件を設計します。
仲介業者に積極的に動いてもらうことが、早期成約への近道だからです。
③ マーケット調査をもとに適正家賃へ見直した
周辺の成約事例・競合物件の募集状況を詳細に調査し、無理をしすぎない家賃設定をご提案しました。
感覚ではなく、データに基づいて「これなら早期成約が見込める」という家賃に着地させることで、空室リスクを最小化します。
結果：募集開始から約2週間で内見3件・申込成立
改善した写真と条件がポータルサイトに反映されると、問い合わせが動き始めました。
そして募集開始から約2週間で内見が3件立て続けに入り、無事にお申込みへ。
8ヶ月間止まっていた歯車が、一気に回り始めた瞬間でした。
「もっと早く相談すればよかったです。物件自体は全然悪くなかったんですね」
成約後、オーナー様からいただいた言葉です。
物件そのものには問題がありませんでした。問題は、「見せ方」と「条件の作り方」だったのです。
この話から学べること
家賃を下げる前に、やれることがある
空室が続くと「家賃を下げるしかないのかな…」と思いがちですよね。
でも今回の事例が示すように、見せ方・条件を変えるだけで状況が劇的に変わることがあります。
家賃を下げれば、その後ずっと収益が下がり続けます。まずは現状の募集内容を見直すことが先決です。
「仲介業者に紹介してもらえるか」が成否を分ける
ポータルサイトに掲載されているだけでは、物件は決まりません。
仲介業者が「この物件を紹介したい」と思える条件・見た目になっているかが、内見数・成約率に直結します。
写真が暗い、条件が複雑、家賃が相場より高い——このどれか一つでも当てはまると、仲介業者は他の物件を優先します。
今回はその三つが重なっていました。
「管理会社を変えたらどうなるか」は一度試す価値がある
「今の管理会社、なんか頼りないな…」と感じていても、なかなか切り替えに踏み切れないオーナー様は多いです。
でも今回のように、切り替えた途端に結果が出るケースは珍しくありません。
まずは一度、現在の募集内容を第三者の目でチェックしてもらうだけでも価値があります。お気軽にご相談ください。
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