重要事項説明書とは？記載内容や確認ポイントをやさしく解説｜不動産売買で後悔しないために

不動産を購入・売却する際、契約前に必ず説明される「重要事項説明書（重説）」。 でも、具体的にどんなことが書かれているのか、何に注意すべきなのかは、意外と知られていません。

専門的な内容が多いため、不動産業界に詳しくない方にとっては、宅建士から説明を受けても内容が理解しきれず、よく分からないまま押印してしまうケースも多いです。

そこで、この記事では、初心者の方でもわかりやすいように、重要事項説明書の内容・見るべきポイント・注意点を丁寧に解説します。

これから不動産投資を始めたい方、自己居住用に物件を購入予定の方にとっても必見の内容です。 重要事項説明書の内容やリスクへの備え方を知って、安心して不動産取引に臨みましょう。

不動産売買や契約内容に不安のある方は、専門スタッフが丁寧にサポートいたします。 不動産に関するご相談はこちらからどうぞ。

重要事項説明書とは？

不動産の売買や賃貸契約を結ぶ前に、物件や契約に関する大切な情報をまとめて説明する書類が「重要事項説明書」です。

不動産取引の基本として、これから購入や売却を検討されている方は、その役割と重要性を正しく理解しておきましょう。

どんな場面で使われる書類か

不動産の売買契約や賃貸契約を結ぶ前に渡され、宅地建物取引士（宅建士）がその内容を説明します。

この書類には、物件の所在地や面積といった基本的な情報に加え、法令上の制限、権利関係、周辺環境、契約条件など、取引の判断に必要な内容が幅広く記載されています。

不動産会社側としては、口頭でしっかり説明したつもりでも「聞いていない」と言われてしまえばトラブルになってしまいかねません。一方で、お客様側としても、実際には聞いていないのに「説明済み」とされてしまうと、大きな損害につながるおそれがあります。
だからこそ、重要事項説明書を通して、双方の認識を事前にすり合わせておくことが大切なのです。

契約を結ぶ前に内容をよく確認し、不明点があればその場で質問することで、お互いに後のトラブルを防ぐことができるでしょう。

なぜ重要なのか（法的根拠や目的）

重要事項説明書の説明は、宅地建物取引業法（宅建業法）により義務づけられています。

これは、情報を十分に持たない消費者が不利益を被ることのないようにするための制度で、業者側が契約の内容を正確・丁寧に説明する責任を負っています。

仮に説明が不十分だったり虚偽の記載があった場合、業者は行政処分や損害賠償の責任を負うことになるかもしれません。

そのため、重要事項説明書は単なる事務的な書類ではなく、安心・安全な取引を支える重要な役割を担っているのです。

重要事項説明書は誰がいつ説明する？

重要事項説明書は、誰がどのタイミングで説明するのかを知っておくことは、不動産取引においてとても大切です。

ここでは、説明を担当する人物や説明が行われる具体的な場面について、分かりやすく解説します。

宅地建物取引士による説明義務

重要事項説明は、国家資格を持つ「宅地建物取引士（たっけんし）」だけが行うことができます。たとえ会社の社長や上司など役職が上の人でも、資格を持っていなければ代わりに説明することは法律で認められていません。

説明の際には、宅建士証（資格証明書）を見せることが義務づけられており、書類上に記載されている内容を「ただ読むだけ」ではなく、購入者や借主がきちんと理解できるように説明することが求められます。

もし説明が雑だったり、内容が不十分だった場合、後で行き違いやトラブルにつながることもあります。そのため、説明の内容はもちろん、宅建士の対応もしっかり確認することが大切です。

売主・貸主には説明義務がない理由

不動産を売ったり貸したりするのが個人（一般の人）の場合、その人自身に説明の義務はありません。重要事項説明は、あくまで仲介を行う不動産会社（宅建業者）に課せられた義務です。

裏を返せば、個人間だけで売買や賃貸を行う場合には、説明が行われないこともあり、その分リスクも高まります。

特に初めての取引では、信頼できる不動産会社を通すことで、内容が明確になり安心して契約が進められます。

説明されるタイミング

重要事項の説明は、売買契約や賃貸契約を結ぶ直前のタイミングで行われます。

これは、契約内容にしっかり納得したうえでサインしてもらうためです。説明と同時に重要事項説明書（書面）も手渡されることが、法律で決まっています。

契約当日にいきなり説明を受け、署名・押印を求められる取引も多いため、あらかじめ物件や契約内容について調べておくことが大切です。

時間をかけて内容を理解し、必ず納得したうえで書面・押印するようにしましょう。

不動産売買や契約内容に不安のある方は、専門スタッフが丁寧にサポートいたします。 不動産に関するご相談はこちらからどうぞ。

重要事項説明書に記載される主な項目一覧

重要事項説明書には、不動産取引に関わる大切な情報が細かく記載されています。

実際にどのような内容が書かれているのか、特に注意して見ておきたいポイントを項目ごとに見ていきましょう。

物件の概要

物件の所在地、構造、面積、築年数、間取りなど、基本的な情報が記載されています。

たとえば、建物の構造や築年数によって、今後のメンテナンス費用や資産価値が変わることもあります。また、マンション・一戸建て・土地など、物件の種類によって記載される内容にも違いがあります。

特に面積については、「公簿面積」なのか「実測面積」なのかを確認することが大切です。場合によっては、確定測量が行われるのかどうかもチェックしておきましょう。面積に関する情報は、将来的な売却時や境界トラブルの有無にも関わる重要なポイントです。

情報に抜けや不自然な点がないかを丁寧に確認し、気になることがあれば遠慮せず担当者に質問しましょう。

権利関係

物件の所有権や借地権、抵当権など、法律上の権利に関する情報が記載されています。

たとえば、「抵当権」がついている物件の場合、これは売主が銀行などからお金を借りたときに設定された「担保」です。

抵当権が残ったままだと、万が一、前の持ち主が借金を返せなかった場合に、銀行がその物件を差し押さえることができます。そのため、たとえお金を払って買ったとしても、第三者に権利を主張される可能性がある以上、“完全に自分のもの”とは言えないのです。

売買後に、抵当権をきちんと抹消してもらう必要があります。

また、「借地権付き物件」の場合、土地の所有者が別にいて、土地を借りて家を建てているケースです。この場合は、毎月「地代」の支払いが必要になったり、契約更新の条件が決まっていたりします。こうした条件をしっかり確認しないと、後で「こんなはずじゃなかった」と困ることも。

権利関係は少し複雑なので、不安があれば必ず専門家にも相談してみましょう。

法令上の制限

建蔽率（けんぺいりつ）や容積率（ようせきりつ）、高さ制限、防火地域など、建築に関する制限がまとめられています。

これらは地域の都市計画によって決まっており、リフォームや建て替えの際に影響してきます。

たとえば、「第一種低層住居専用地域」の建物は、原則として10メートルまたは12メートルまでの高さ制限があり、高層マンションの建設はできません。

インフラやライフラインの整備状況

水道・電気・ガス・下水道などのインフラが整っているかも重要なポイントです。

特に新しい分譲地や古い建物では、ライフラインが未整備で、あとから工事が必要になるケースもあります。

たとえば、上下水道が敷地内に来ていなければ、引き込み工事に数十万円かかることもあります。
これは購入後すぐに発生する費用となるため、見落とすと予算オーバーにつながりかねません。

また、古い家が多く建っている田舎のエリアでは、そもそも下水道が通っておらず、浄化槽で生活排水を処理しているケースもあります。
この場合、浄化槽の老朽化による交換が必要になることもあり、設置や入れ替えに数十万〜100万円程度かかる可能性もあるため、事前に確認しておくと安心です。

都市ガスかプロパンガスかによっても、光熱費に大きな差が出ることがあるため、忘れずに確認しましょう。

契約条件

売買価格や手付金の金額、支払いの方法・タイミングなど、契約に関する具体的な内容が記載されています。

手付解除の期限や、契約を守れなかった場合の違約金なども含まれるため、事前の確認がとても大切です。

• 融資先金融機関
• 融資金額
• ローン特約期日

これらは、住宅ローンを利用して物件を購入する場合に欠かせない情報であり、借入が予定通りに実行されなければ契約自体が白紙になることもあります。
特にローン特約の期日は、買主がローン審査に落ちた際に契約を解除できるかどうかの分かれ目になるため、必ず確認しておきましょう。

不安な点があれば、契約前に納得できるよう修正や再説明をお願いしてみてください。

管理に関する事項（マンションなど）

マンションやアパートなどの共同住宅の場合、管理費や修繕積立金、管理規約の内容についても書かれています。

管理会社の対応や、管理組合の運営状況も、長く快適に住むためのポイントになります。

その他注意すべき点

物件に瑕疵がある場合（地盤の問題、土壌汚染、埋設物など）や、心理的瑕疵（過去に事件や事故があった物件）もここに記載されます。

また、周辺に騒音の発生源や嫌悪施設（ゴミ処理場・墓地など）がある場合、明示が必要になるケースもあります。

これらは物件の住み心地や将来的な売却価格にも影響するため、慎重に確認しましょう。

気になることがあれば、具体的な状況や背景を担当者に聞いてみるのが安心です。

不動産売買や契約内容に不安のある方は、専門スタッフが丁寧にサポートいたします。 不動産に関するご相談はこちらからどうぞ。

重説で特に確認すべきポイント

重要事項説明書には大切な情報がたくさん詰まっていますが、すべてを一度に理解するのは簡単ではありません。

以下のポイントを契約前に忘れずにチェックして、安心して取引を進めましょう。

契約内容と一致しているか

重要事項説明書の内容が、契約書や営業担当者の説明とちゃんと一致しているかを確認することはとても大切です。

たとえば、価格や敷地面積、付帯設備の有無などに違いがないか、細かい部分までチェックしましょう。

もし内容にズレがあると、後から「聞いていた話と違う」といった問題が起きる可能性もあります。

特に口頭でやり取りした内容は記録に残らないため、書面に何が書かれているかを優先して確認することが重要です。

細かな違いにも注意して、気になる点はその場で必ず確認するようにしましょう。

説明の口頭内容と書面が食い違っていないか

担当者からの説明と、実際の書面に書かれている内容が食い違っていないかも注意して見るべきポイントです。

「こう言われたと思っていたのに、実際は違った」というケースでは、多くの場合は重要事項説明書の内容が正式なものとして、優先的に扱われます。

特に契約解除の条件やタイミング、万が一の際の費用負担に関する部分は、慎重に確認しておきたいところです。

納得できない場合は、その場で修正をお願いするか、もう一度説明してもらいましょう。

不明点は必ず質問すること

重要事項説明書には、専門用語や法律用語など、普段聞き慣れない言葉が使われていることもあります。

分からないままサインしてしまうと、「そんなつもりじゃなかった」と後悔する原因にもなりかねません。

宅建士には、説明に対する質問にきちんと答える義務があります。

特に投資物件などでは、リスクとリターンを正しく理解することが必要です。疑問点があればその場で質問し、すべて納得できるまでサインは控えるようにしましょう。

サイン前に「持ち帰って見直す」も選択肢

重要事項説明書は、その場ですぐにサインしなければいけないものではありません。一度持ち帰って、家族や専門家と一緒にじっくり見直すこともできます。

特に初めて不動産を購入・契約する方にとっては、内容が多くて一度では理解しきれないこともあるでしょう。

冷静な状態で読み返すことで、見落としや誤解に気づけることもあります。担当者に「一度帰って確認したい」と伝えるのは自然な判断なので、遠慮せずに伝えてください。

不動産売買や契約内容に不安のある方は、専門スタッフが丁寧にサポートいたします。 不動産に関するご相談はこちらからどうぞ。

トラブルを防ぐために覚えておきたいこと

不動産の契約は、一度サインすると簡単には取り消せません。後悔しないためには、契約前に確認すべきことをしっかり押さえておくことが重要です。

「説明されなかった」は通用しない

契約書や重要事項説明書にサインをした時点で、「すべての内容に同意した」とみなされるのが一般的です。

後から「聞いていなかった」と主張しても認められないことが多くあります。そのため、少しでも気になる点があれば、その場で質問して納得するまで確認することが大切です。

また、トラブル防止のためには会話の内容をメモしておく、書類のコピーを保管するなど、自分でも記録を残しておくと安心です。

不動産会社選びも重要

重要事項説明書の内容や説明の丁寧さは、不動産会社によって大きく差があります。

信頼できる会社は、リスクも含めて正直に説明してくれますし、不明点にも明確に答えてくれます。一方で、はっきり答えなかったり、急かすような対応をする会社には注意が必要です。初めての問い合わせ時の対応や、説明の分かりやすさも見極めるポイントになります。

不動産会社も過去のトラブルを教訓に、重要事項説明書の内容を年々ブラッシュアップしています。
特に大手企業では、自社を守るために細かく記載されているケースもあるため、内容が自分にとって不利になっていないかどうかも、しっかり確認しておくことが大切です。

信頼できる相手と契約することが、安心できる不動産取引への第一歩です。

電子契約時の重要事項説明書はどうなる？

最近では、不動産取引でも電子契約が広がりつつあり、重要事項説明もオンラインで行われるケースが増えています。

対面とは異なる点もあるため、事前に流れや注意点を知っておくことが大切です。

IT重説の概要

最近では、ZoomやTeamsなどのオンライン会議ツールを使って、自宅にいながら重要事項の説明を受けられる「IT重説（オンライン重説）」という方法が広まっています。

これは国土交通省のガイドラインに基づいて、一定の条件を満たせば正式に認められている方法です。

宅地建物取引士が画面越しに説明を行い、書類は事前にメールなどで電子データとして送られます。

店舗に足を運ばずに説明を受けられるので、遠方に住んでいる方や忙しい方にとっては便利な手段です。

なお、オンラインでも対面と同じように「内容を理解し、納得したうえで契約する」ことが何より大切です。

オンラインで確認すべき点

IT重説を受ける際は、必要な資料が事前にすべて届いているかを必ず確認してください。

説明中に音声が聞き取りにくいと感じた場合は、そのままにせず、遠慮なく伝えましょう。

また、録画の有無や、電子署名の方法についてもあらかじめ確認しておくと安心です。

万が一に備えて、データの保管期間や記録の扱いについても聞いておくと、よりトラブルを防ぎやすくなります。

オンラインでも対面でも、確認の姿勢に違いはありません。

まとめ｜重説はトラブル防止のための「道しるべ」

重要事項説明書は、不動産取引における「道しるべ」ともいえる存在です。書かれている内容をしっかり確認し、理解したうえで契約を進めることが、後悔のない取引につながります。

特に初めての方にとっては、不動産の契約は専門用語が多く不安も大きいと思います。一人で抱え込まず、信頼できる不動産会社や専門家に相談しながら進めるのがおすすめです。

不動産売買や契約内容に不安のある方は、専門スタッフが丁寧にサポートいたします。 不動産に関するご相談はこちらからどうぞ。