賃貸物件で壁の穴あけ問題にどう対処する？オーナー向け対策ガイド

「部屋の壁に穴をあけてもいいですか？」

賃貸物件のオーナーなら、一度は入居者からこんな相談を受けたことがあるのではないでしょうか。棚やフックの設置などで壁に無断で穴をあけられると、退去時の原状回復でトラブルに発展することがあります。

そこでこの記事では、オーナーが知っておきたい「壁の穴あけ問題」への対処法を具体的に解説します。賃貸管理をスムーズに進めるためのヒントをぜひ参考にしてください。

賃貸物件の穴あけルール！原状回復と費用負担の考え方

賃貸物件では、入居者が壁に穴をあける行為がトラブルの原因になることがあります。「原状回復義務」に基づき、退去時には修繕が必要になりますが、その費用をどちらが負担するのかで悩むオーナーも多いのではないでしょうか？

また、入居者の自由を尊重する一方で、物件価値を守ることもオーナーの大切な役目です。ここでは、壁の穴あけに関する基本的なルールや、原状回復の考え方、費用負担についてわかりやすく解説します。事前にしっかり理解しておくことで、トラブルを未然に防ぎ、スムーズな賃貸運営を目指しましょう。

国土交通省のガイドラインが基本

壁の穴あけ問題に関する費用負担を判断する際、オーナーとして頼りになるのが国土交通省が定める「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」です。

このガイドラインでは、通常の使用による劣化や損耗については入居者の負担ではなく、オーナーが修繕を行うべきとされています。しかし、壁に穴をあけた場合のように、通常の使用範囲を超えた損傷については入居者の負担とみなされるケースが多いです。
たとえば、壁に取り付けたフックや棚の痕跡が修繕を必要とする場合、基本的には入居者が修繕費を負担するのが一般的です。オーナーとして、退去時に不要なトラブルを避けるためにも、契約書にガイドラインを基準としたルールを明記しておくことが重要です。

火災保険が適用できる場合もある

壁に穴をあけたり、損傷が発生したりする場合でも、火災保険が適用されるケースがあります。火災保険は火事だけでなく、賃貸物件の損傷に対してもカバー範囲が広いのが特徴です。

たとえば、家具を移動中に壁をぶつけて損傷させてしまった場合、入居者が加入している「家財保険」や「借家人賠償責任保険」で補修費用を負担できる場合があります。また、引っ越し業者が壁を傷つけた場合は、その業者の「賠償責任保険」を活用できます。保険の活用方法を把握しておくことで、トラブル時の負担を軽減することが可能です。

【入居者負担】穴あけでよくある事例の紹介

賃貸物件の壁の穴に関して、退去時に故意や過失による損傷が発覚し、敷金から修繕費を差し引くことがあります。

ここでは、壁の穴あけでよくある事例をあげ、入居者が負担するケースについて解説します。

1.釘・ネジ穴

生活の中で特に多いのは、家具やインテリアを固定するために「釘」や「ネジ」を打ち込んだ際にできる穴です。一見小さな穴でも、壁紙や下地に損傷が及ぶ場合があります。こうした損傷は「通常の使用範囲」を超えると判断されるため、退去時に修繕費が入居者負担となるケースが一般的です。

2.新たにエアコン設置であけた穴

物件に設置されていないエアコンを自費で取り付ける際に、新たにあけたエアコンダクトや本体設置のネジ穴などがトラブルの原因になることがあります。設置後に撤去する場合、あけた穴を塞ぐ修繕費用は入居者負担となるケースが多いです。

3.壁を殴ってしまった穴

感情的な行動や不注意で壁を強く叩き、穴があいてしまうケースも見られます。このような損傷は過失と判断され、修繕費用が全額入居者負担となる可能性が高く、敷金から差し引かれるだけでなく、追加費用が請求される場合もあります。

【オーナー負担】穴あけでよくある事例の紹介

賃貸物件における「穴あけ」の問題では、入居者の過失や故意による損傷だけでなく、オーナーが修繕費を負担すべきケースもあります。

画鋲やピンによる小さな穴、既存設備の使用に伴う損傷など、通常の使用の範囲内とみなされる事例について確認しておきましょう。オーナーとして適切に対応することで、トラブルを未然に防ぐことができます。

1.画鋲・ピン

画鋲やピンによる小さな穴は、通常の生活範囲内とみなされ、オーナー負担で修繕が行われることが一般的です。ただし、たとえば画鋲でカレンダーを掛けた箇所が日焼けや蛍光灯で変色してしまった場合は、壁紙全体の張替えが必要になることもあります。このような変色が入居者の使用によるものと判断される場合、クロス張替え費用は入居者負担と判断されることが多いようです。

2.エアコンや給湯器の既存設備穴

物件に最初から設置されているエアコンや給湯器に関連する穴は、オーナーの設備としてあけられたものです。これらが老朽化や撤去により補修を必要とする場合、修繕費用はオーナー負担となります。こうした設備に関する費用は、管理計画の一部として考慮しておくことが重要です。

3.契約書の許容範囲の穴

賃貸契約書で「一定の範囲内での穴あけを許可する」と明記されている場合、入居者がその範囲内で開けた穴についてはオーナー負担とされます。たとえば、小型のフックや棚を設置するための穴などが該当する場合があります。このような具体的なルールを契約書に盛り込むことで、双方が穴あけに関する修繕費用に対して納得できます。

入居者が穴をあけた場合の修繕費用の相場

物件の壁に穴があいた場合、修繕費用は「穴の大きさ」や「壁の材質」によって異なります。

ネジ穴程度のものであれば、1万円以下で比較的簡単に補修できるケースが多いですが、10センチ以上の大きな穴になるとしっかりとした補修が必要です。

10センチ以上あいた穴の一般的な相場は以下のとおりです。

10～20センチ程度の穴の相場

10～20センチ程度の穴は、家具の移動や不注意によって生じることが多い損傷です。

• 相場: 20,000円～40,000円
• 修繕内容: 穴をパテや補修材で埋めた後、壁紙を部分的に張り替えることが一般的です。下地（石膏ボード）への損傷によって、金額が異なります。

20センチ以上の穴の相場

20センチ以上の大きな穴は、感情的に壁を殴ってしまったり、家具が勢いよく衝突したりした場合に生じます。修繕にはより大規模な作業が必要です。

• 相場: 50,000円以上
• 修繕内容: 下地（石膏ボード）ごと交換となるケースが多く、その上で壁紙を張り替える作業が必要になります。大きな穴の場合、周囲の壁紙との色合わせが難しく、全面張り替えになることもあります。

穴あけ許可の基準を設定するポイント

賃貸物件で壁の穴あけを巡るトラブルを防ぐためには、「賃貸契約書」で明確な基準を定めておくことが重要です。また、基準を入居者にしっかり説明することもトラブル防止につながります。

「契約時の具体的なポイント」について、以下で解説します。

賃貸契約書に記載すべき内容

穴あけトラブルを拡大させないためには、賃貸契約書に具体的なルールを明記することが効果的です。賃貸借契約書に記載されている規定が妥当な内容であれば、オーナーは入居者に費用を請求することができます。

入居者への説明の重要性

前項のように契約書に穴あけに関するルールを記載していても、入居者がその内容を理解していなければトラブルに発展してしまう可能性があります。以下の方法で、入居者への周知を徹底しましょう。

賃貸物件におすすめ！穴をあけない取り付けアイテム

入居者と穴あけ問題の修繕費用によるトラブルを防ぐためには、「壁を傷つけない取り付けアイテム」を使うことが効果的です。最近では、賃貸でも安心して使える便利なアイテムが多数登場しており、インテリアや収納をおしゃれに楽しむことができます。

本章では、特におすすめのアイテムを8つ紹介します。

1.吸盤タイプのフック

吸盤を使ったフックは、タイルやガラス、鏡などの平らな面に取り付けるのに最適です。キッチンや浴室などで小物を吊るす際に便利で、取り外しも簡単。壁に傷をつけずに使えるので、賃貸物件にはもってこいのアイテムです。

2.磁石タイプのフック

冷蔵庫や金属製の棚、ドアに取り付けられる磁石タイプのフックも便利です。耐荷重のあるものを選べば、鍋やフライパンのような重いものをかけることも可能です。移動や調整が簡単なので、気軽にインテリアを変更できます。1～2は高くても数千円程度のものが多いため、経済的にも助かるアイテムです。

3.つっぱり棒

収納の定番アイテムといえば、つっぱり棒です。クローゼットや壁と壁の間に取り付けて、カーテンを吊るしたり、収納スペースを増やしたりと、使い方は無限大です。価格は高くなりますが、耐荷重のある強力タイプのつっぱり棒を選ぶと、より安定して使えます。

4.つっぱり棚（ディアウォール）

つっぱり棚やディアウォールを使えば、壁を傷つけずに棚や収納スペースを作ることができます。特にディアウォールは、床と天井の間に木材を固定する仕組みで、壁一面を収納棚に変えることも可能。DIYが好きな方におすすめです。

5.壁に穴をあけない家具

壁に寄せるだけで使える家具も人気です。壁を利用して立てかける本棚やシェルフは、壁に傷をつけずに収納スペースを確保できる優れもの。壁掛けテレビスタンドのようなアイテムも登場しており、賃貸物件でもテレビをおしゃれに設置できます。

6.剥がせる両面テープ

最近では、剥がしても跡が残らない両面テープが増えています。軽量のフレームやポスターを壁に貼り付ける際に便利です。ただし、使用前に壁紙との相性を確認せずに行ってしまうと、剥がす際にクロスまで一緒にめくれてしまい、修繕費用がかかる場合があります。

事前に取り付け可能箇所を確認することをおすすめします。

7.コルクボード・ペグボード

壁を直接傷つけたくない場合、コルクボードやペグボードを活用する方法もあります。これらを壁に立てかけたり、つっぱり棒と組み合わせたりすることで、フックやピンを自由に使える壁面収納を作ることが可能です。あっという間にオシャレな空間が出来上がるため、入居者におすすめの方法です。

8.マスキングテープ

マスキングテープは、装飾や軽い物を貼るときに便利です。ポスターや写真を壁に貼る際に使えば、壁紙を傷つける心配もありません。デザイン性の高いマスキングテープを使えば、部屋をおしゃれにアレンジすることもできます。

光回線や設備工事での穴あけ問題への対応策

インターネットの光回線を開通する際、壁に穴をあける工事をすることが一般的です。しかし、これが賃貸物件においては、退去時に原状回復を巡るトラブルの原因になりかねません。オーナーとして、入居者に「工事業者へ穴のサイズやどこに穴をあけるかを事前に確認してもらう」よう依頼することが、トラブルを未然に防ぐための重要なポイントです。

必要な情報を把握し、適切な対応をすることで、物件の価値を守りつつ、入居者に安心して利用してもらうことができます。

設備工事時に事前確認すること

光回線の引き込みやエアコンの設置などで発生する穴あけ工事について、以下のポイントを事前に確認しましょう。

オーナーができる具体的な対策

前項の工事内容のヒアリングにプラスして、以下の三点も同時に行うようにしましょう。

• 事前相談を義務化する
• 工事内容の詳細を記録する
• 工事後のチェック

時間が合う方は、工事日や事前に業者と立ち会いを行い、どこにどのように穴をあけるか直接確認するとよいでしょう。また、工事完了後に、穴の状態や仕上がりを確認し、必要に応じて補修の依頼をすることも必要です。

穴あけ許可を巡る裁判事例と判決

過去には、穴あけを巡るトラブルが、裁判に発展したケースもあります。特に、壁の損傷が通常の生活範囲内とみなされるか、それとも過失や故意によるものと判断されるかが争点となることが多いです。

ここでは、実際にあったトラブル事例を紹介し、法的トラブルを避けるための準備策について解説します。

過去のトラブル事案の概要

国土交通省の公表資料「原状回復にかかる判例の動向」より、壁の穴に関する事案を抜粋し、紹介します。（原告：賃借人Ｘ 被告：賃貸人Ｙ）

賃借人Ｘは、平成11年3月、賃貸人Ｙと賃料月額7万1000円で賃貸借契約を締結し、敷金14万2000円を差し入れた。
賃借人Ｘは、平成13年3月、本件契約を賃貸人Ｙと合意解除し、本物件を賃貸人Ｙに明け渡したが、賃貸人Ｙは賃借人Ｘに対し、本物件の壁ボードに空けられた穴、その他の修理費及び清掃業者による清掃費用等、原状回復費用として合計24万4100円を支出したとして、賃借人Ｘに返還すべき敷金14万2000円及び日割戻し賃料1万1774円の合計15万3774円を対等額で相殺した後の残金9万326円の支払を求めて提訴した。
他方、賃借人Ｘは、敷金の精算に関しては、壁ボードの穴の修理費用のほかは、賃借人Ｘの負担部分はない、その修理費用は保険の適用を受けて支払うとして、敷金を含む15万3774円の支払を求めて提訴した。

判決の要旨

これに対して、壁ボードの穴に対して裁判所は以下の判決を下しました。

（１）壁ボードの穴については、賃借人Ｘの過失によるものであることに争いがないので、賃借人Ｘは修理費用全額1万5000円を負担すべきである。
（２）壁ボード穴に起因する周辺の壁クロスの損傷については、少なくとも最小単位の張替えは必要であり、これも賃借人Ｘが負担すべきである。なお、その負担すべき範囲は約5㎡であり、本件壁クロスは入居の直前に張替えられ、退去時には2年余り経過していたから残存価値は約60%である。そうすると賃借人Ｘが負担すべき額は、㎡単位1700円に5を乗じた金額の60%である5100円となる。

（1）に関しては、双方合意しているものの、ボード穴に起因する周辺の壁クロスの損傷についても、入居者が負担すべきとされています。ただし、この場合にはクロスの残存価値が考慮されるものであり、全額請求はできないものとされました。

【参考：原状回復をめぐるトラブルとガイドライン】

「壁に穴を開けたい」主張にオーナーが差別化を図る工夫

賃貸市場では、他の物件との差別化を図ることが、空室を減らし、長期的な入居を実現するポイントとなります。最近では、入居者のニーズに応えた柔軟な対応や、便利な設備の提供が注目されています。

「壁に穴を開けたい」という入居者の要望に対して、オーナーが実践できる差別化の具体的なアイデアを紹介します。

入居者にDIYを許可する

近年、若い世代を中心に「自分らしい空間を作りたい」というDIYへの関心が高まっています。一部の賃貸物件では、原状回復が容易な範囲でのDIYを許可する動きが広がっています。

• 剥がせる壁紙やリメイクシート
• 床に置くだけクッションフロア
• 照明やカーテンレールの交換

最近ではSNSなどで「賃貸物件でも出来るDIY」系の紹介も多く、オーナーへ確認を取らずに行う入居者もいますが、このような許可を事前にしておくことで、入居者満足度や「柔軟なオーナー」というポジティブな評判を生む可能性があります。

ただし、これらを上から貼る（置く）ことにより湿気でカビが生えるケースもありますので、その点の原状回復費用は入居者が負担する旨などを契約書に盛り込んで多くことが必要です。

家主負担でインターネットを導入する

現代の生活でインターネットは不可欠であり、特に在宅ワークやオンライン授業が増えたことで、入居者はインターネット環境が整った物件を求める傾向があります。家主負担でインターネットを導入し、集合住宅向け契約やWi-Fi環境を整備することで、他物件との差別化が可能です。

この対応は「インターネット無料物件」としての魅力を高め、即日入居のアピールや空室対策に役立ち、さらに家賃への少額上乗せによる収益アップも期待できます。

まとめ

賃貸物件で壁の穴あけ問題を防ぐには、契約書でのルール明確化や入居者への事前説明が重要です。国土交通省のガイドラインや保険を活用し、適切な対応を心がけましょう。

また、物件の魅力を高めるためには、DIYの許可や家主負担のインターネット導入といった工夫が効果的です。これにより、入居者満足度を向上させ、空室対策や長期入居につなげることができます。ぜひこれらのポイントを活用し、スムーズな賃貸運営を目指してください。