原状回復で大家さんがすべきこと全7STEP｜トラブル事例と対処法付き

「原状回復をトラブルなく終わらせたい」
「退去の立会いをスムーズにもれなくおこないたい」
「正当に請求できる原状回復費用は請求したい」

大家になってはじめての退去を経験する場合、不安も多くある中で、できれば原状回復をスムーズに終えて入居者と円満に賃貸契約を終えたいと思うことは当然のことです。

しかしご認識の通り、大家と入居者の双方が円満に退去手続きを終えるためには、大家さんが正しい知識をつけて、正当な方法で臨むほかありません。

結論、本記事で紹介する7つのSTEPを行えば、スムーズに原状回復を終えることができます。

『国民生活センター』に寄せられた賃貸住宅の原状回復トラブルの相談件数は、2022年の1年間だけでも12,856件※。大家さんにとって、決して他人事ではない状況です。
※参考：独立行政法人　国民生活センター「賃貸住宅の原状回復トラブル」

近年「大家にぼったくられないようにしよう！」などの情報発信もSNSを中心に年々増えており、入居者側のリテラシーも上がっています。

入居者にもしっかりと納得してもらい原状回復をスムーズに進めるためには、大家さん自身で事前に原状回復の知識・全体の流れを把握してしっかり準備することが大切です。

そこでこの記事では、

を詳しく解説します。

この記事を最後まで読めば、退去連絡をもらった大家さんが何を準備して、どう原状回復に臨めばいいのかがわかります。

入居者に伝えておいた方が良い事柄や、立会い当日に使えるチェックシートもあるので、すぐにでも準備を始められるでしょう。

スムーズに原状回復を進めて、安定した不動産経営ができるよう、ぜひ読み進めてください。

1. 【STEP1】入居者に立会い当日の流れ・持ち物を連絡する

入居者から『退去の連絡』をもらったら、すぐに下記の3点を入居者にお知らせしましょう。

これらをまとめた書面を、退去連絡を受けた後すぐに入居者に郵送することで、退去時によくある「うっかり住所変更の手続きを忘れていた！」「立ち合い日に荷物が残っている」などのトラブルを防ぐことが可能です。

立会い当日・原状回復をスムーズに終えるためには、入居者にここで伝えることをしっかりとやってもらうことが重要です。大家さんが、わかりやすく教えてあげましょう。

入居者にお知らせする内容については、このあと本章で詳しく紹介します。

そのまま印刷して入居者に送付できるPDFを作成したので、ぜひご活用ください。

すぐに印刷したい方は『こちら』をクリック！

1-1. 【入居者に伝えること①】立会い当日までにやることリスト

入居者から退去の連絡をもらったら、入居者に以下の『立会い当日までにやることリスト』を送付しましょう。

入居者に、立会い当日の流れを下記の通り説明することも大切です。

今は、ネットで検索するとさまざまな情報がでてくるので「『退去の立会いには注意しよう！』って書いてあったけど、当日は何をするんだろう…」「どれくらい時間がかかるんだろう…」と不安に思っている入居者もいるかもしれません。

当日の流れを事前に説明することで、入居者も不安なく立会い当日を迎えることが可能です。

大家さんの他にクリーニング業者やリフォームの業者が同席する場合は、その旨も伝えておくと、入居者も心の準備をして立会いに出席できるでしょう。

1-3. 【入居者に伝えること③】立会い当日の持ち物

退去の立会い日当日に持ってくるこれらの持ち物も、事前に入居者に伝えましょう。

立会い当日に入居者の忘れ物があると、立会いが滞ったり、最悪の場合は別日に振替えをしたりするなど、大家さんにとっても入居者にとっても負担が大きくなってしまいます。

例えば、入居者が立会い当日に鍵を持ってきていないと後日受け渡しとなり、その分双方に手間が発生してしまいます。

また、入居者が引越しの準備でバタバタしていてスペアキーを段ボールに梱包してしまった…となると、入居者自身、探す労力が必要となり、万が一見つからなかった場合は、鍵を変える大家側の手間、入居者側には費用負担が発生します。

スムーズに立会いを終えるためにも、持ち物の事前周知もしっかり行いましょう。

2. 【STEP2】原状回復における『負担範囲』を把握する

ここからは、大家さんが立会い当日までにやるべきことについて解説します。

大家さんが自信をもって立会いに臨むためには、まず大家さん自身が『原状回復における負担範囲』を把握しなければなりません。

大家さんが、『どの範囲が入居者負担で、どの範囲が大家負担なのか』根拠を持って正確に提示できないと、入居者は「その支払いは納得できない…」となってしまいます。

入居者が納得できていないと、正当な請求なのに支払ってもらえなかったり、最悪の場合はトラブルや裁判に発展したりしてしまうことも。

そこでここでは、原状回復の基礎知識として下記項目について詳しく解説していきます。

正しい知識をつけることは、スムーズに原状回復を進めるために必要不可欠です。

入居者と円満に原状回復を進めるため、1つずつ正確に理解しましょう。

2-1. ガイドラインに沿って大家負担・入居者負担の範囲を確認する

原状回復の大家負担・入居者負担の範囲は、国土交通省住宅局が発表している『原状回復をめぐるトラブルとガイドライン （再改訂版）※以下「ガイドライン」 』に基づいて確認する必要があります。

なぜなら、国土交通省が発表しているガイドラインは、法的な拘束力こそないものの、大家さんと入居者の双方の主張が公正になるように決められた指針だからです。

万が一トラブルが発生した際も、基本的にはガイドラインを元に大家負担なのか入居者負担なのかを判断します。

基本的に、次の入居者のための清掃や補修、自然現象や災害による補修は大家負担、入居者の故意・過失による清掃や補修は入居者負担になります。

ガイドラインによる部屋の箇所別の負担範囲については、以下の通りです。

【損耗・毀損の事例区分（原状回復をめぐるトラブルとガイドライン （再改訂版）より抜粋）】

 引用：国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン （再改訂版）」

しかし、修繕箇所によっては、双方の負担範囲だけでなく『減価償却』という考えを用いて負担割合を考慮しなければならないものもあります。

しかし賃貸経営において建物や部屋内部、設備など減価償却の対象となるモノは、経年変化・通常損耗により時間が経つにつれて元の価値が減少していきます。

原状回復時に、しっかりとこの経年変化・通常消耗分（減った価値）も考慮しないと、入居者とのトラブルに発展する恐れがあるため注意が必要です。

そこで、ここからは大家さんに知っておいてほしい『原状回復における減価償却』の考え方について解説していきます。

減価償却の法定耐用年数は場所や備品の種類によって異なります。原状回復で考慮すべき場所は、下記の通りです。

【減価償却となる設備・法定耐用年数※】

※参考：国土交通省「原状回復原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」

一方、『消耗品』など減価償却の対象とならないものもあります。

※消耗品とは、使用可能期間が 1 年未満のもの又は取得価額が 10 万円未満のものなどを指します。

【減価償却の対象とならないもの（例）】

※参考：国土交通省「原状回復原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」

減価償却の対象とならない修繕箇所については、大家と入居者どちらかがガイドラインに基づき全額負担することになりますが、消耗品の場合は賃貸借契約書内の『特約』の有無によって負担者が変わります。

2-2. 賃貸契約の特約条項における大家負担・入居者負担の範囲を確認する

特約条項とは、賃貸契約において契約書に記載されている通常の条項以外に、大家と入居者の間で新たに追加した条件のことです。

特約条項は原状回復の指針であるガイドラインよりも効力があり、優先されます。

大家と入居者の契約において『通常損耗補修特約』など原状回復に関する特約が結ばれている場合は、あらかじめ特約条項にて定めている負担割合を確認しておきましょう。

通常損耗補修特約に入れられる可能性の高い項目は以下のような項目です。

上記は賃貸物件を使用した後の一般的なメンテナンスとして考えられるため、あらかじめ入居者負担とする旨の特約条項がよく採用されています。

2-3. 入居時の状態を確認する

原状回復における大家・入居者負担の範囲を理解したら、立会いを行う物件の入居時の状態を確認しておきましょう。

入居時の状態と現状とを比較することで、入居時にはなかった傷に対して、入居者から「入居した時からあった傷だよ」と責任を押し付けられてしまうことを防ぐことが可能です。

スマホやデジカメで撮影した入居時の日付つきの写真、またメモなどを残している場合はそちらも合わせてしっかりチェックしておいてください。

入居時の状態をしっかり把握してから、立会い当日に臨みましょう。

3. 【STEP3】立会い当日に必要な物を準備する

ここからは、立ち会い当日に向けて大家さんが準備しておくべき物を紹介します。

具体的には、

これら3点を用意していきます。

事前準備をしっかりと行い、当日はスムーズに立ち会いが進行できるようにしておきましょう。

3-1. 原状回復チェックシートの準備

立会いをスムーズに進めるため、立会い当日に向けて原状回復チェックシートを準備しておくと安心です。

原状回復チェックシートとは、立会いでチェックする箇所、状況、修繕・交換が必要かどうかを記載することができる下記のシートを指します。

出典：国土交通省住宅局 「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」（再改訂版） 

原状回復チェックシートの印刷は『こちら』から

口頭だけで汚れや傷、修繕箇所を確認すると、抜け漏れがあったり、後から「言った言わない」論争になったりしてしまいます。

大家さんと入居者の双方で一緒に確認して、原状回復チェックシートの項目を1つ1つ埋めていきましょう。

大家と入居者で、納得感を持ちながら立会いを進めるためにも、原状回復チェックシートを準備して立会いに臨んでください。

3-2. 賃貸借契約書の準備

立会い当日に向けて、入居者と契約した賃貸借契約書を用意しておきましょう。

賃貸借契約書は、原状回復義務や特約条項などを大家と入居者間で確認するために必要な書類です。また、契約の終了を捺印にて証明するものでもあります。

退去時には、契約書に記載されている内容をよく確認した上で、手続きを進めてください。

賃貸借契約書と合わせて、国土交通省が発表している『原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）』を持参しておくと、入居者から質問された際に根拠を持って返答できるため心強いでしょう。

3-3. そのほかに必要なものを準備する

退去の立会いには、チェックシート・賃貸借契約書の他に、下記物品も合わせて準備してください。

筆記用具は原状回復チェックシートやメモへの記載に使用し、メジャーは、汚れや傷の大きさを測って、原状回復の施工業者に見積もりをお願いするために使用します。

スマホは、修繕箇所を写真におさめたり、入居者との話し合いやサインへの捺印時の会話を録音し、証拠に残したりするために使います。

忘れものがあると、立会い当日の進行を妨げてしまうこともあるため、前日までにしっかりと用意して当日に備えましょう。

4. 【STEP4】入居者の退去に立ち会う

このステップでは、いよいよ入居者との退去立会い当日の流れについて解説します。

立会い当日は大家さんが進行する必要があるため、スムーズに立会いを進められるようしっかりと流れを把握しておきましょう。

立会い当日の流れを事前に把握してシュミレーションしておくと、当日慌てずに対応することができます。

4-1. 参加者が集まり次第立ち会いを開始する

退去する部屋に合流し簡単な挨拶が済んだら、まずやってほしいことが宣誓です。

国が定めた原状回復の指針（ガイドライン）に沿って原状回復を進める旨を宣誓しましょう。

具体的には、

「本日は国土交通省が発表しているガイドラインに沿って、原状回復を進めてまいります。」

と宣誓すれば大丈夫です。

挨拶してすぐに部屋のチェックに入るのではなく、国が定めたガイドラインに沿って進めると最初に伝えてあげることで、

入居者に『正しい根拠を元にフェアに進めていきますよ』と意識付けすることができます。

実際の立会いでは、ガイドラインでの事例を交え、「もしこの部分の交換があった場合は〇〇円くらいになります」など概算値を伝えながら進めると、安心感がありトラブルになりにくいです。

ガイドラインに沿って進めることで、私情や感情に流されることなく正しく判断できるため、立会いをスムーズに進めることができるでしょう。

4-2. 部屋の状態を確認する

宣誓が済んだら、原状回復チェックシートに沿って、汚れや破損部分がないかメモをとりながら入居者と一緒に1つ1つ確認します。

大家と入居者で一緒に擦り合わせながらメモを取ることで、入居者が納得感を持って同意書へサインできるます。また、後日原状回復の施工業者に見積もりを依頼する際にも、部屋の状態を正確に伝えることが可能となります。

部屋の状態を確認する際は、入居時の写真と見比べながらチェックするとスムーズに進められるでしょう。

原状回復チェックシートや写真はトラブルを回避するための重要な証拠となるので、大家と入居者で一緒に、部屋のすみずみまで確認しておきましょう。　

4-3. 原状回復の負担割合について話し合う

部屋の状態の確認が一通り終わったら、負担割合について話し合って『原状回復チェックシート』にサインをもらいましょう。

なぜなら、『原状回復チェックシート』にサインをもらわないと、入居者が原状回復費用の負担範囲に合意したという証拠がないため、正当な原状回復費用の請求ができなくなる可能性があるためです。

例えば、立会いで入居者と一緒に部屋の状態を確認し話し合い、入居者自身が納得していた様子でも、同意書のサインなく原状回復をした場合は、後から入居者は「同意していない！」と支払いを拒否することもできてしまうのです。

そのため、傷・汚れ・破損は入居者と一緒に確認してすべて写真と書面に残し、両者が納得した上で書類にサインをしてもらうことが重要です。

原状回復チェックシートの説明をする際は、スマホやボイスレコーダーで両者の音声を録音しておくと、「言った、言わない」の水掛け論を防げるのでおすすめです。

4-4. 鍵などの物品を回収する

『原状回復チェックシート』へサインをしてもらったら、入居者が保持している鍵などの物品を回収します。

立会い日に回収できないと、後日郵送してもらったり、最悪返してもらえなくなったりすることもあるので、忘れずに回収しておきましょう。

スムーズに次の入居者を募集するためにも、入居者が保持している物品は確実に回収してください。

4-5. 【立会い終了後】すべての窓・ドアの施錠を確認する

立会い作業が完了したら、全ての窓やドアが施錠されているかを確認します。

なぜなら、次の入居者が決まるまでは空き部屋になるので、侵入者や雨の吹き込みを防ぐためにドアや窓は閉めておく必要があるためです。

風呂の小窓やトイレの小窓は、特に忘れやすい部分なので、しっかりとチェックしましょう。

5. 【STEP5】修繕・清掃の手配をする

大家と入居者の立会いが終わったら、原状回復の施工業者に見積もりを依頼し、その上で見積もり額が妥当であれば施工を依頼しましょう。

ここでは、修繕・清掃の手配の流れを、原状回復費用の相場と合わせて解説します。　

5-1. 原状回復の施工業者に見積もりを依頼する

立会いの際に入居者と確認した『原状回復チェックシート』に沿って、原状回復の施工業者に見積もりを依頼します。

相場とのずれが大きくないか確認するため、見積もりは必ず取るようにしてください。

業者が確定していない場合は、何社かに見積もりをお願いして比較（相見積もり）をしてみてもよいでしょう。

また、立会いに原状回復の施工業者が同席して見積もりが取れている場合は、この過程は必要ありません。

5-2. 見積もり額が妥当かどうか確認した上で施工を依頼する

原状回復工事やクリーニングの依頼は、見積もりが妥当かどうか確認してからにしましょう。

業者によっては相場より大幅に高い金額で見積額を提示していることがあるため、注意が必要です。

原状回復工事費用とクリーニングの費用相場は、下記を参考にしてください。

【原状回復工事費用の相場】

【クリーニング費用の相場】

クリーニングは、施工業者によって『水回りまとめてパック』『エアコンまとめて割』などまとめて依頼するとお得になるプランを設けていることもあリます。

上に記した原状回復工事費用・クリーニング費用の相場と、実際の見積もりを比較してみて、あまりにも乖離がある場合は相場について話した上で価格交渉をしてみても良いでしょう。

8-2. 喫煙している入居者から「クロスは経年劣化なのでは？」と支払い免除を要求された

喫煙している入居者からのクロス（壁紙）・天井のヤニに関する支払い免除の要求も大家さんを悩ませるトラブルの1つ。

「クロス（壁紙）は6年で残存価値1円となる」という国土交通省の『原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（以下、ガイドライン）』があるため、どんな場合でも6年以降は支払う義務がないと勘違いしている方が多いのです。

しかし実際は、喫煙による過失は入居者負担です。その旨はガイドラインでも明記されており、『喫煙による原状回復の費用免除』などの特約を締結していなければ、タバコのヤニによるクロス（壁紙）の張り替えは正当な請求となります。

8-3. 入居者が立会い当日に”怖い人”を連れてきた

立会い当日に、入居者がいわゆる”怖い人”を連れてきたというトラブルも、実際にあった事例です。

特に入居者が女性の場合などに多く、同伴者が最初から強気で恫喝してくるようなパターンも。

そのような場面に備え、あらかじめ下記の対処法からできそうな方法を取り入れ、実際に遭遇した場合にも臆せず毅然とした態度で立会いを進めましょう。

9. 原状回復に不安のある大家さんは管理会社への委託を検討してみよう

ここまで、原状回復の流れや原状回復で大家がするべきことの全容を解説してきました。しかし、原状回復について全体像の理解はできたものの、

「原状回復ってやることが多くて大変そう…」
「クレーム気質の入居者だったらどうしよう…」
「トラブルが起きたら怖い…」

と不安に思っている大家さんも多いのではないでしょうか。

これからも原状回復や次の入居者探しという大変な業務を、大家さん自身が入退去のたびに何度も繰り返さなければならないと考えると、費用対効果も悪く大変ですよね。

国土交通省の調査によると、自主管理をしている大家さんはわずか2割。残り8割の大家さんは、部分的・全面的に管理会社に業務を任せているのが現状です。

※参考：国土交通省「賃貸住宅管理業務に関するアンケート調査（家主） 」

多くの大家さんは、大変な業務や作業を必要な分だけ管理会社に任せ、金銭面だけではなく時間の面でもゆとりをもって賃貸経営をおこなっています。

これからも物件という大切な資産を守り賃貸経営を成功・安定させたいと考えている方は、管理会社を頼るのも1つの方法です。

10. まとめ

この記事を通して、『大家さんが原状回復に臨むにあたり知っておくべきこと』を十分把握できたかと思います。

最後に、原状回復全体の流れとポイントをおさらいしましょう。

原状回復は、知識を正しく理解しておくことが、トラブルを防ぎ成功に導くための助けになります。

この記事を通して、原状回復の不安がなくなり、自信を持って原状回復に臨める大家さんが1人でも増えてくれることを願っています。