空室保証は稼働率や賃貸オーナーの考え方から判断！向いている人がわかる

「賃貸経営を始めるにあたって、空室リスクが怖い…空室保証の制度ってないのかな？」

「空室を保証してくれるサービスってどんなものがあるのかな？自分に合っているなら空室保証を利用したい」

賃貸経営を始めようと考えたとき、収入源となる賃料を確実に得られるよう、空室保証について検討する方もいるのではないでしょうか？

空室保証によって安定した収入を得られれば、このような精神的不安を感じることが少なくなりますよね。

とはいえ、空室保証はどんなときでも賃料を保証してくれる制度ではありません。

空室保証は、保証会社もしくはサブリース会社と契約する2種類です。

どちらも保証される賃料には上限があり、必ずしもずっと同じ金額とは限らないため、本当に自身に必要なのかを見極めなければ損をしてしまう可能性もあるからです。

そこで本記事では、それぞれの空室保証について種類やメリット・デメリット、どのような方に向いているかなどを詳しく解説します。

本記事を読めば利用すべき空室保証や、要不要を判断できます。

ぜひ本記事をお読みになり、空室保証について知識を深めてください。

1. 空室の保証を考えるなら保証会社との「空室保証」もしくはサブリース会社との「サブリース」

空室保証には、以下2つがあります。

順番に見ていきましょう。

1-1. 保証会社と契約する「空室保証」

「空室保証」は保証会社と契約して、満室時と比較したときに賃料が一定額以下になったときに差額を補填してもらえる制度です。

提供する保証会社によっては「家賃保証」や「空室補償」と呼ばれることもあり、2年や30年など保証期間はさまざまです。

空室保証は申し込めばただ家賃を保証してもらえるのではなく、賃料のおよそ5～10%程度の掛け金を毎月保証会社へ支払う必要があります。

簡単にいえば、病気に備えて毎月保険料を支払う生命保険の、賃料バージョンをイメージするとわかりやすいかもしれません。

賃料が少なくなってしまったら、保証会社が補填してくれるしくみと理解しておきましょう。

また空室保証は満額までの補償はされず、満室時の家賃に対しておよそ80～90%程度が目安です。

そのため稼働率のいい物件であれば、あえて掛け金を支払い、空室保証を付けるメリットは少ないでしょう。

また保証料は一般的に2年に一度見直しがあり、物件の稼働状況や立地に応じて減額になる可能性もあることも知っておいてください。

1-2. サブリース会社と契約する「サブリース」

サブリースによる空室保証ではサブリース会社と契約して、一定額の家賃収入を毎月受け取ります。

期間は1～30年と契約内容によって幅があり、以下のようなしくみです。

まず、賃料賃貸オーナーの物件をサブリース会社が借り上げ、第三者へ貸し出します。

そしてサブリース会社が入居者から受け取った賃料の、80～90％程度を賃貸オーナーへ支払うしくみです。

サブリースでは、保証会社と契約する「空室保証」と違い、稼働率は関係しません。

満室になっても、空室だらけであっても賃貸オーナーには家賃収入の80～90％程度が保証されます。

そのため満室になりやすい物件であれば、サブリースにすることで得られる賃料は減ってしまうので注意が必要です。

賃料の決め方は一般的な賃貸物件と算出方法は変わらず、立地や年数・設備などを加味して総合的に決められます。

優良な物件ほど賃料は高くなりますが、保証会社と契約する空室保証と同様に、1～2年に一度見直しがあります。

築年数の経過や物件の立地状況によって、賃料は減額になる可能性があるので知っておきましょう。

2. 空室保証で保証会社の「空室保証」を利用するメリット・デメリット

ここまで、空室保証について保証会社とサブリース会社のそれぞれと契約する場合の概要をお伝えしました。

ここからは空室保証を考えるときに、保証会社の「空室保証」を利用するメリット・デメリットをお伝えします。

2-1. メリット

保証会社の「空室保証」を利用するメリットは、以下3つです。

順番に見ていきましょう。

2-1-1. 入居率がいいときは収入を全額もらえる

保証会社の空室保証のメリットは、入居率がいいときにその分収入がしっかりもらえることです。

たとえば、満室時が20万円の賃料の物件において、16万円を下回ったときに保証される場合を仮定してみましょう。

入居率が悪いときは16万円まで保証してもらえますが、満室で20万円の収入を得ている場合は、すべてが賃貸オーナーの収入です。

サブリースであれば入居率の善し悪しにかかわらず、一定の賃料しかもらえないため、大きな違いといえます。

また収入が安定すると融資を受けやすくなるので、合わせて知っておくといいでしょう。

2-1-2. 家賃設定や管理会社を自由に決められる

保証会社と契約する空室保証では賃貸オーナーが家賃設定でき、管理会社も自由に選べます。

サブリースの場合はサブリース会社が家賃を決めるので、価格に納得のいかないケースもあるかもしれません。

保証会社と契約する場合は、相場と比較しながら自分で適正価格を判断して、損をしない金額に設定できます。

また、賃貸管理会社を自由に選べると、比較しながらコストパフォーマンスのいい企業へ委託管理が可能です。

かかる費用や業務内容・腕などは、賃貸管理会社ごとに異なります。

大事な所有物件を任せるにあたって、実力のある賃貸管理会社へ任せられなければ入居率に影響する可能性は否定できません。

賃料や管理会社について賃貸オーナーが自由に決められることで、納得のいく賃貸経営をおこなえます。

2-1-3. 更新料や敷金・礼金などがオーナーに入る

保証会社と契約する場合、更新料や敷金・礼金などの賃料+αの収入はすべてオーナーに入ります。

国土交通省の調査によると、敷金は賃料の1～2ヶ月分、礼金・更新料は1ヶ月受け取れるケースが一般的です。（出典：国土交通省「令和4年度 住宅市動向調査報告書」

賃料10万円の物件を10戸所有している場合であれば、敷金だけで100～200万円の収入が得られるため大きな金額といえます。

更新料や敷金・礼金は賃貸オーナーの収入にできるほか、新たな物件の入手や設備投資への資金源として、今後の賃貸経営にも役立てられるでしょう。

2-2. デメリット

保証会社との賃貸保証は、以下3つのデメリットがあります。

順番に見ていきましょう。

2-2-1. 保証料がかかる

保証会社と契約する空室保証では、保証料として毎月決まった額を支払う必要があります。

満室であっても保証料を支払わなければならないので、稼働率のいい物件であれば再検討が必要です。

仮に満室賃料の80％を下回ったときに賃料を補填される場合、常に80％以上稼働している物件ではただ保証料を支払い続ける支払い損となります。

エリアや設備など条件がいい物件であれば、空室保証が必要ないケースもあるので、よく考えたうえで判断してください。

2-2-2. 保証料は100％ではない

空室保証と聞くとつい100％と捉えてしまう方も多いかもしれませんが、設定された賃料までしか保証されません。

保証会社の規約によりますが、およそ80～90％程度の保証となるため、稼働率のいい物件であれば保証料の負担だけをすることとなります。

所有物件がどれだけの稼働率になるか予測が難しい場合は、賃貸管理会社や不動産会社など、不動産のプロへ相談してみることもひとつの手段です。

結果的に稼働率が90％前後見込めるのであれば、保証会社との空室保証を付ける必要はないと考えていいでしょう。

また2年に保証料の見直しがあることも忘れてはいけません。

必ずしも最初の保証料が継続するとは限らないので、理解しておきましょう。

2-2-3. 物件の管理は別でおこなわなければならない

保証会社と契約する空室保証は賃貸管理をおこなってくれるシステムではないので、自分で物件を管理しなくてはなりません。

たとえば賃貸管理には、以下のような業務があります。

書類作成や消防点検の手続きなどの細かな作業を常日頃からおこなうことはもちろん、入居者トラブルが発生すればすぐに対応しなければなりません。

管理業務がおろそかになってしまえば入居者の満足度が下がってしまい、空室につながります。

とはいえ「2-1-2.家賃設定や管理会社を自由に決められる」でお伝えしたように、賃貸管理会社への委託管理もできるので、自主管理が難しくても問題ありません。

むしろ賃貸管理のプロである賃貸管理会社をうまく活用すると、利益を上げやすくなる可能性も高いでしょう。

3. 空室保証でサブリース会社との「サブリース」を利用するメリット・デメリット

ここまで、保証会社と契約して空室保証を利用するメリット・デメリットについてお伝えしました。

つづいてサブリースで空室保証を利用するメリット・デメリットを解説します。

3-1. メリット

サブリースで空室保証を利用するメリットは、以下3つです。

順番に見ていきましょう。

3-1-1. 賃貸経営の手間がかからない

サブリースを利用すると、サブリース会社が以下のような賃貸管理業務をおこなってくれるため、賃貸オーナーの手間はかかりません。

賃貸オーナーがすべての管理業務を担うと、膨大な時間とともに、専門的な知識も必要です。

たとえば入居者の募集をするだけでも、物件の間取りや立地の善し悪し・家賃相場などを判断しなければなりません。

入居者のクレーム対応をする場合、適切な手順で対応しなければ納得してもらえず退去になることもあるでしょう。

しかしサブリースであればすべて賃貸管理を任せられるので、複数の不動産を抱えている方や兼業の方でも物件を所有しやすくなります。

3-1-2. 広告料がかからない

サブリースの場合はサブリース会社が賃貸オーナーから物件を借り上げるため、入居者募集にかかる広告料の負担はありません。

以下は株式会社ウチコミが調査した、各都道府県の平均広告料です。

出典：株式会社ウチコミ「各都道府県の広告料（AD）の平均」

少ないところでは0円の県もありますが、多くの件で賃料1ヶ月分以上支払っていることをおわかりいただけるでしょう。

入居者が退去するごとに広告料がかかるので、賃貸オーナーにとっては大きな出費となります。

しかしサブリースであれば広告料はサブリース会社の負担となるため、賃貸オーナーの負担を軽減させられます。

3-1-3. 確定申告の手間がない

サブリースの場合、賃貸オーナーの収入はサブリース会社からの賃料のみのため、確定申告の手間が少なくなります。

保証会社と契約する場合は一般的な賃貸管理と同じく、以下のような賃貸オーナーの収入をすべて計上する必要があります。

確定申告では年度内に得た収益を、税務署へ申告・納税しなければなりません。

間違った利益で申告してしまえば、税務調査によって指摘されて追徴となる可能性があるので、正しく計上する必要があります。

サブリースであれば収入は賃料のみとなり、支出はサブリース会社の収支報告書をもとに計上するだけなので確定申告をスムーズに済ませられます。

3-2. デメリット

空室保証にサブリースを利用するデメリットは、以下3つです。

順番に見ていきましょう。

3-2-1. 契約当初の家賃が必ず保証されるとは限らない

サブリースの場合はおよそ1～2年ごとに賃料の見直しがあるため、契約当初の家賃が必ず保証されるとは限りません。

築年数が経過して入居者からの賃料が下がると、多くのケースで保証料は下がります。

サブリースは「借地借家法」によって守られる立場であるため、賃貸オーナーが保証料の値下げに納得せず、仮に裁判となっても勝ち目はほとんどありません。

相場賃料よりも高くなれば、賃貸オーナーへ値下げを要求する権利がサブリース会社にはあるのです。

そのため、サブリースは契約当初の家賃が必ずしも継続するわけではないと、知っておきましょう。

3-2-2. 賃料の満額はもらえない

サブリースでは、満室となっても決められた賃料しかもらえません。

稼働率が低い場合であれば賃貸オーナーにメリットがあるものの、空室になることの多い物件の場合は損をすることとなります。

エリアや設備などを考慮したうえで、物件の稼働率がいいと推測できるのであれば、サブリース契約をするか検討の余地があります。

3-2-3. 中途解約ができない

サブリース契約は賃貸オーナー側からの中途契約ができません。

理由は「3-2-1.契約当初の家賃が必ず保証されるとは限らない」と同じです。

「借地借家法」によってサブリース会社は守られるため、賃貸オーナーの都合では退去を求められない（＝解約不可）ためです。

賃貸オーナーがサブリース会社との契約を解除する場合は「自身の居住にしたい」「建て替えの必要がある」などの正当な理由が必要となります。

しかし、かなりの労力が必要となるうえに、認められる可能性は低く時間もかかります。

違約金や立ち退き料の発生も視野に入れなければならないので、あらかじめ知ったうえで契約するか考えてください。

4. 【結論】あなたに向いている空室保証利用方法はこれ！

サブリース会社と契約して空室保証を利用する、メリット・デメリットをお伝えしました。

では、空室保証を利用するかを判断するときの基準を見ていきましょう。

前提として、以下のような稼働率のいい物件を所有している方は、空室保証は利用する必要はありません。

稼働率のいい物件で空室保証を利用してしまうと、手数料や賃料の上限によって反対に収益が減ってしまいます。

また自分で不動産に関する勉強ができ、ノウハウを発揮できる方も空室保証を使う必要はないでしょう。

一方保証会社の空室保証が向いている方は、自身で物件を管理したいけれど収入が安定するか不安な方が挙げられます。

また「更新料や敷金・礼金などほかの収入を得たい」「満室のときの家賃はしっかりほしい」といった方も、サブリースより保証会社を選びましょう。

サブリースを選択する場合は、とにかく賃貸管理に関与せず、安定した収入がほしい方です。

たとえば以下のような方は、サブリースを検討してもいいでしょう。

空室保証を利用するかは物件の稼働率を第一に考え、そのうえで自身の性格やスキルに合わせて、保証会社やサブリースの利用を考えてください。

5. 空室保証を利用するときの注意点

ここまで、空室保証を利用するか否かの判断目安についてお伝えしました。

実際に空室保証を利用するとき、どのような点に気をつけるべきか事前に知っておくと、契約後に後悔しにくくなります。

ここでは、以下2つの注意点を見ていきましょう。

順番に解説します。

5-1. 必ずしも空室リスクが0になるとは限らない

保証会社やサブリースを利用しても、必ずしも空室リスクが0になるとは限りません。

なぜなら、保証会社やサブリース会社が倒産する可能性は否定できないからです。

以下は中小企業庁が公表している、日本の起業後の企業生存率の推移です。

参考：中小企業庁「中小企業のライフサイクル」

グラフを見るとおわかりいただけるように、5年で約20％の企業が廃業しています。

保証会社やサブリース会社をきちんと見極めなければ、手数料や保証料を支払っても、必要なときの保証料をしっかり受け取れないリスクがあります。

空室保証を検討するときは、保証会社やサブリース会社の事業規模や実績がきちんとあるかを調べてください。

さらに、口コミの内容やお客様満足度なども合わせて調査しながら、複数社を比較検討すると費用対効果がわかりやすく、自身に合った企業を見つけやすくなります。

5-2. 賃料減額を前提に経営計画をたてる

空室保証を利用するときは保証料の見直しがあるため、賃料減額を前提に経営計画をたてなければなりません。

見直しの時期に思っていたより賃料が下がり、採算がとれない状態になってからでは賃貸経営は破綻してしまいます。

とくにサブリースの場合はトラブルが多く、家賃保証料の減額や契約解除などを巡り、賃貸オーナーとサブリース会社で裁判になったケースもあります。

（出典：国土交通省「民間賃貸住宅に関する相談対応事例集（再改訂版） 」）

賃貸オーナー自身が契約内容を確認したうえで、提示された保証料の妥当性を判断しなければ、損してしまう可能性も否定できません。

賃貸物件は一般的に年1％の割合で賃料が下落していき、築年数が20年経つと半額程度まで落ち込みます。

空室保証の金額だけを見るのではなく、今後の賃料推移を予測したうえで、現実的な経営シミュレーションをたてましょう。

6. まとめ

空室保証について種類がわかり、あなたにとって要不要の判断がつきましたでしょうか。

最後に、空室保証についてまとめていきます。

◎空室保証には、保証会社と契約する「空室保証」もしくはサブリース会社との「サブリース」があります。

◎空室保証で保証会社の「空室保証」を利用するメリットは以下のとおりです。

◎空室保証で保証会社の「空室保証」を利用するデメリットは以下のとおりです。

◎空室保証でサブリース会社との「サブリース」を利用するメリットは以下のとおりです。

◎空室保証でサブリース会社との「サブリース」を利用するデメリットは以下のとおりです。

◎空室保証を利用するか否かの判断目安は以下です。

◎空室保証を利用するときの注意点は以下です。

あなたが本記事をお読みになり、空室保証を利用するか否かの判断材料にしていただけると幸いです。