東京で注目の再開発エリアは？都心5区以外で不動産投資するならどこ？

東京で不動産投資を考える方にとって、成長が期待される「再開発エリア」は見逃せない存在です。2024年以降も、東京の主要エリアを中心に再開発が進行しており、特に都心5区以外のエリアにも注目が集まっています。

今回は、都心5区（千代田区・中央区・港区・新宿区・渋谷区）の再開発状況を中心に解説し、その他の地域で押さえておきたい再開発エリアについて詳しく解説します。未来の可能性を秘めたエリアを投資先として検討してみましょう。

1.東京都千代田区エリアの再開発状況

東京都千代田区といえば、東京23区のほぼ中心に位置しており、皇居や大企業の本社が集中している地域です。千代田区は、東京駅を始め、秋葉原や神田・神保町などの文化的な地域や、永田町や霞が関を中心にした首都機能も集中しています。利便性の高さや子育て支援が充実しているのも、千代田区の特徴です。

千代田区エリアで進行中の再開発状況は以下のとおりです。

2024年までに完成

・大手町ファイナンシャルシティグランキューブ再開発

・淡路町二丁目西部地区再開発

2025年以降の予定

・秋葉原駅前東地区再開発

・富士見二丁目3番再開発

・大手町二丁目常盤橋区再開発

・内神田一丁目地区再開発

・飯田橋駅東地区再開発

・内幸町一丁目街区南地区再開発

・外神田一丁目南部地域

・九段南一丁目地区再開発

・飯田橋駅中央地区再開発

（参考：市街地再開発事業地区の現況図（令和6年4月現在）

不動産投資先としての考察

東京23区と一口に言っても、世帯数は区ごとに大きな差があります。総務局統計部の調べによると、2020年時点での千代田区の世帯数はわずか36,963世帯で、23区中で最も少ない数字です。この背景には、オフィスが多くを占めているため、居住用マンションの供給数が他エリアに比べ少ないことが挙げられます。

投資対象として千代田区を検討する場合、特に事務所投資に適したエリアと言えるでしょう。オフィスの空室率が他エリアに比べて低く、安定した需要が見込めるため、オフィス物件の運用に魅力がある地域です。

2.東京都中央区エリアの再開発状況

中央区は、東京都のほぼ中心部に位置しています。「都心3区」の一角としても知られる中央区には、銀座や日本橋といった繁華街や商業施設が集まり、さらに京橋や八重洲といったエリアも含まれています。江戸時代から伝わってきた歴史が残り、文化や産業、伝統文化が色濃く残っていることでも知られています。

2024年までに完成

・日本橋室町三丁目地区再開発

・月島一丁目西仲通り地区再開発

・日本橋二丁目地区再開発

・湊二丁目東地区再開発

・銀座六丁目10地区再開発

・晴海三丁目西地区再開発

2025年以降の予定

・勝どき東地区再開発

・東京駅前八重洲一丁目東地区再開発

・東京駅前八重洲一丁目東B地区再開発

・八重洲二丁目北地区再開発

・晴海五丁目西地区再開発

・大手町二丁目常盤橋地区再開発

・豊海地区再開発

・八重洲二丁目中地区再開発

・月島三丁目南地区再開発

・日本橋一丁目中地区再開発

・月島三丁目北地区再開発

・八重洲一丁目北地区再開発

。日本橋室町一丁目地区再開発

・日本橋一丁目東地区再開発

・日本橋一丁目1・2番地区再開発

・京橋三丁目東地区再開発

・築地二丁目地区再開発

（参考：中央区ホームページ／市街地再開発事業）

不動産投資先としての考察

東京23区の中でも、中央区は他区とは異なる特徴を持つエリアです。特に、中央区はオフィスと商業施設が集まるエリアで、銀座や日本橋といった商業の中心地があり、各銀行が集中しているなど都心ならではの賑わいが魅力です。そのため、2020年時点での世帯数は92,487世帯で千代田区に次いで少なく、オフィスや商業施設の需要が高い地域となっています。

中央区を不動産投資先として考える場合、オフィスや商業物件の投資が注目されます。観光地やショッピングエリアが多いため、人の流れが常に活発で、商業物件の安定した需要が見込めます。また、再開発も進んでいることから、将来的な資産価値の上昇も期待できる地域です。

3.東京都港区エリアの再開発状況

東京都港区は、首都東京を象徴する風格ある景観が広がっている地域です。運河や砂浜などの水辺空間や緑も豊富であること、歴史的な建造物や構造ビル群など、特色ある景観が特徴の地域です。港区といえば高級住宅街としても知られており、治安の良さでも知られています。大都市東京のなかでも、富裕層が住んでいる地域です。

2024年までに完成

・虎ノ門一・二丁目地区第一種市街地再開発

・赤坂・六本木地区第一種市街地再開発

・田町駅前西口地区第一種市街地再開発

・六本木一丁目西地区第一種市街地再開発

・六本木六丁目地区第一種市街地再開発

・赤坂四丁目薬研坂北地区第一種市街地再開発

2025年以降の予定

・高輪三丁目品川駅前地区市街地再開発

・北青山三丁目地区第一種市街地再開発

・神宮外苑地区第一種市街地再開発

・愛宕地区第一種市街地再開発

・虎ノ門一丁目東地区第一種市街地再開発

・赤坂七丁目2番地区第一種市街地再開発

・白金一丁目西部中地区第一種市街地再開発

・三田小山町西地区第一種市街地再開発

・西麻布三丁目北東地区第一種市街地再開発

・浜松町二丁目地区第一種市街地再開発

・三田三・四丁目地区第一種市街地再開発

・虎ノ門・麻布台地区第一種市街地再開発

（参考：港区ホームページ／北青山三丁目地区第一種市街地再開発事業）

不動産投資先としての考察

港区は近年、特に富裕層やお金持ちのイメージが強く、憧れの街として注目されています。六本木や麻布など、著名人が集うハイクラスな遊び場が揃っており、高級なエリアブランドを持っています。

また、各種調査において「住みたい街ランキング」などの上位にランクインしており、住環境としての評価が高いエリアです。そのため、住宅需要が高く、高級マンションやタワーマンションなどの資産価値も期待できます。

不動産投資先として港区を検討する場合、富裕層向けの高級住宅やタワーマンションの投資が魅力的です。高額賃料の設定が可能であることが期待され、長期的な運用益が見込めます。また、エリア全体に活気があり、交通アクセスも良いため、オフィス需要も高く、多様な投資戦略が取れるエリアです。

4.東京都新宿区エリアの再開発状況

東京都新宿区は、日本の商業経済の中心地としても知られています。繁華街として有名な歌舞伎町、また新宿御苑や明治神宮外苑や国立競技場など東京を代表する施設もたくさんあります。商業施設のイメージが強いかもしれませんが、区域の半分以上は住宅地が占めており複合型の生活都市としても知られています。国際色豊かで昼夜問わず賑わっている区域です。

2024年までに完成

・関水地区第一種市街地再開発

・西大久保地区第一種市街地再開発

・西新宿六丁目東地区第一種市街地再開発

・西新宿六丁目中央地区第一種市街地再開発

・新宿三丁目東地区第一種市街地再開発

・西新宿六丁目西第6地区第一種市街地再開発

・四谷駅前地区第一種市街地再開発

2025年以降の予定

・西新宿五丁目北地区再開発

・西新宿五丁目中央南地区再開発

・西新宿三丁目西地区再開発

・神宮外苑地区再開発

・新宿駅西口地区開発計画

・新宿駅西南口地区再開発

・東京都市計画事業新宿駅直近地区土地区画整理事業

（参考：市街地再開発事業：新宿区）

不動産投資先としての考察

新宿区は東京有数の交通ハブであり、新宿駅は1日あたりの平均乗降者数が約300万人と非常に多くの利用者数を誇ります。駅の東口には歌舞伎町を中心とした繁華街や歓楽街、西口には高層ビルが並ぶビジネス街が際立ち、多摩地域を含む郊外と都心を結ぶ主要拠点として、絶えず多くの通勤・通学客で賑わうエリアです。

また、実は共働き世帯に人気のエリアでもあり、日経xwomanによる「共働き子育てしやすい街ランキング2023」においても、東京都内で8位となっています。繁華街のイメージが強くありますが、子育て支援に積極的です。2020年時点での世帯数も22,2461世帯と多く、安定した収益が期待できます。ただし、繁華街の治安や騒音には留意が必要です。

5.東京都渋谷区エリアの再開発状況

東京都渋谷区は、渋谷駅周辺を中心とした大型商業施設が立ち並ぶ地域として知られています。若者の街としても知られており、明治神宮や代々木公園などの緑豊かな立地にも恵まれた場所です。また、恵比寿などおしゃれなお店も多くエリアごとに雰囲気が変わります。

また、渋谷区はジェンダーレスへの取り組みが積極的で幅広い世代から人気があります。

2024年までに完成

・MIYASHITA PARK

・渋谷スクランブルスクエアⅠ期

・渋谷フクラス

・渋谷ソラスタ

2025年以降の予定

・代官山地区第一種市街地再開発

・神宮前四丁目地区第一種市街地再開発

・道玄坂一丁目駅前地区市街地再開発

・千駄ヶ谷五丁目北地区第一種市街地再開発

・渋谷駅桜丘口地区第一種市街地再開発

・神宮前六丁目地区第一種市街地再開発

・渋谷二丁目17地区第一種市街地再開発

・道玄坂二丁目南地区第一種市街地再開発

・渋谷二丁目西地区第一種市街地再開発

・宮益坂地区第一種市街地再開発

・公園通り西地区第一種市街地再開発

（参考：都市計画決定された市街地開発事業について | 都市計画情報 | 渋谷区ポータル）

不動産投資先としての考察

渋谷区は若者文化の発信地であり、近年IT企業の集積地としても注目されています。渋谷駅は1日あたりの利用者数が約300万人に上り、スクランブル交差点は観光客や若者で常に賑わっています。

渋谷駅周辺には複数の路線が乗り入れるものの、限られたスペースに路線が密集しているため、「ダンジョン」や「ラビリンス（迷宮）」とも称される構造が特徴です。しかし、再開発が進むことで将来的に利便性が向上し、さらに需要が高まることが期待されます。

不動産投資としては、若者が多いため狭めのワンルームにも安定した需要があり、また、オフィス需要も高いため、商業施設やオフィスビルの投資先としても魅力があります。物件価格の高騰には注意が必要ですが、再開発による資産価値の上昇も見込まれるエリアです。

都心5区以外のエリアで注目の再開発工事

需要や人口数を考慮すると、不動産投資を検討する人にとって都心5区はとても魅力的です。しかし、物件価格が高くて欲しい物件に手が届かないという方も多いでしょう。

本章では、都心5区以外のエリアで、他にも注目しておきたい東京の再開発工事を紹介します。

湾岸エリア

東京の湾岸エリアとは、東京の江東区（東部）や、品川区などの沿岸エリアのことを指しています。1990年代より再開発が積極的に行われており、住みやすい街としても知られています。

昨今はタワーマンションも急増しており、都会に住みつつ自然の眺望も楽しむことができるため居住地として好まれ、不動産投資でも人気のあるエリアです。中でも、中心地にある豊洲・有明で注目の再開発工事について、詳しく説明します。

豊洲

2018年に豊洲市場、2020年に豊洲ベイサイドクロスタワー、SMBC豊洲ビルが完成した豊洲。

現在「豊洲 4-2 街区開発計画」を進めており、アーバンドッグららぽーと豊洲にA棟・B棟からなる複合施設を建設しています。オフィスビルやインキュベーションオフィスなどが入るといわれています。東京ガスを中心とした「循環型未来都市」の開発を進めつつ、環境や防災の両面に配慮したエネルギーネットワークも展開しています。

有明

江東区有明エリアは、もともと臨海副都心の一角として再開発を進めていた地域です。近頃は「住友不動産ショッピングシティ有明ガーデン」がオープンしました。

現在は、「コナミクリエイティブフロント東京ベイ」や「国際コンベンションゾーン有明」の再開発も進んでいます。パレットタウンの跡地で「TOKYO A-ARENA PROJECT」も推進しており、「都心部・臨海地域地下鉄」の事業計画も正式に発表されています。

池袋エリア

東京を代表する繁華街の一つであり、家電量販店や商業施設も多く存在するエリアです。多文化が融合する、多彩で独特な雰囲気も併せ持っています。

また、西口公園や芸術劇場や大学もあり、住居や学び、商業施設も含め便利な立地としても知られています。巨大ターミナル駅もある池袋は利便性抜群です。

現在、池袋駅の東口と西口において、駅全体のイメージが一掃するような大規模な再開発が行われています。

池袋駅東口

池袋駅東口では、道路の再整備を含めたまちづくり計画が進んでいます。明治通りの車道を廃止しグリーン大通りなどを、歩行者広場にする構想も掲げています。

また、東側は「東池袋周辺のまちづくり方針」も決まっており、独自性の強い開発を積極的に行っています。

池袋駅西口

西口では2027年から解体工事をスタートし、2043年まで再開発を行う予定です。みずき通は車が入れない仕様になり、歩行者空間が広くなり駅前が広場になります。

西口公園では、新しいビルの低層部テラスと連携させ、ウイロード・公衆トイレから池袋大橋の線路の上に「東武東上線上空広場」ができることで知られています。コンセプトの異なるホテルも建設予定です。

アートとカルチャーの街として、今後も新たな顔が生まれることでしょう。

品川エリア

交通の便に優れ、治安の良さやショッピングのしやすい環境が整ったエリアです。歴史的な文化にも優れ、新しい景観が楽しめるのも特徴です。グローバルな雰囲気もありますし、積極的に再開発が行われていることでも知られている地域です。

品川駅

品川駅周辺は「品川駅・田町駅周辺まちづくりガイドライン2020」をベースにしています。羽田空港までのアクセスの良さはもちろん、リニア中央新幹線の始発駅が設定される予定です。国道上空デッキの設置や京急品川駅の地平化、複合ビル3棟の建設も決まっています。

高輪ゲートウェイ駅

2020年に高輪ゲートウェイ駅が新しくでき、2025年3月「TAKANAWA GATEWAY CITY」の街びらきが予定されています。オフィスや商業施設が入る「複合棟Ⅰ・Ⅱ」や「文化創造棟」「住宅棟」などの4つの棟で作られています。国際的なビジネス拠点になる予定です。

武蔵小山駅

大規模再開発が進んでおり「東京のしゃれた街並みづくり推進条例」に基づき、街並み再生地区に指定されています。「武蔵小山賑わい軸地区」や「武蔵小山商店街パルム」の2つのエリアの再開発が進められています。すでに再開発が完了した地域もありますし、品川区の西の玄関口としてふさわしい景観が広がっています。

再開発エリアでマンションを購入する際の注意ポイント

再開発エリアでのマンション購入は将来の資産価値アップが期待される一方で、リスクも考慮する必要があります。

オーナーとして成功するために、物件購入の際に押さえておきたいポイントを紹介します。

資産価値が必ず上昇するとは限らない

再開発エリアは資産価値が上がりやすいイメージがあるかもしれませんが、実際には必ずしもそうとは限りません。

周辺の商業施設や交通インフラの整備状況、エリア全体の発展計画などが期待通りに進まないと、資産価値の上昇が見込めないこともあります。過度な期待は避け、しっかりと市場調査を行うことが大切です。

利用できる補助金や補償制度がないか調べる

再開発エリアでの物件購入に際しては、自治体や政府からの補助金や補償制度が利用できるケースがあります。

たとえば、エコ住宅に対する補助金や耐震工事の補助など、オーナーとしてコストを削減できる制度が提供されていることもあります。これらの制度を活用することで、経済的なメリットを得られる可能性があるため、購入前に自治体や制度の情報をチェックし、上手に利用しましょう。

ただし、自己の居住用を条件とするケースも多いため、要件は必ず確認するようにしてください。

再開発工事の遅延・延期がある

再開発プロジェクトでは、さまざまな工事が絡み合うため、当初のスケジュールが遅れることもよくあります。工事が長引くと、予定していた引き渡し時期が遅れたり、近隣の騒音や交通規制が長期間続くことがあります。不動産オーナーとして、工事の進捗を定期的に確認し、予想外の遅延に対応できるように準備しておくことが重要です。

これらのポイントを念頭に置いて物件選びを進めることで、再開発エリアでの不動産投資をより確実なものにすることができるでしょう。

東京の再開発エリアにある物件を探す方法

東京の再開発エリアで物件を見つけるには、複数の情報源を活用するのがポイントです。

地元の不動産会社や東京都の公式サイト、不動産ポータルサイトをうまく使い分けることで、希望に合った物件を効率よく探すことができます。以下で具体的な方法を紹介します。

地域に強い不動産会社から情報を得る

再開発エリアでの物件探しは、その地域に詳しい不動産会社と連携するのが効果的です。地域に根ざした不動産会社は、再開発エリアの物件情報や最新の開発状況についての情報を持っていることが多く、まだ公開されていない物件や最新の開発情報も得られる可能性があります。

まずは信頼できる地元の不動産会社に相談してみると良いでしょう。

東京都都市整備局のWebサイトをチェックする

東京都都市整備局のWebサイトには、各エリアの再開発計画や進行状況が掲載されています。公式な情報なので信頼性が高く、将来的に発展が期待されるエリアを知るのに役立ちます。投資判断をする際には、こうした公的な情報も確認し、開発計画がどの段階にあるかを把握しておくと安心です。

定期的に不動産ポータルサイトを確認する

「楽待」や「健美家」、「athome」などの不動産ポータルサイトも、物件探しには欠かせない情報源です。これらのサイトでは収益物件の掲載数が豊富で、エリアや価格、利回りなどを条件に絞り込んで検索できます。新着物件も随時更新されているため、良い物件と出会うためには定期的なチェックが欠かせません。

こうした情報源を活用し、自分に合った再開発エリアの物件を見つけましょう。

まとめ

再開発エリアでの不動産投資は、将来の成長が期待できる一方、情報収集が欠かせません。東京では、都心5区をはじめとしたさまざまな地域で再開発が進行中です。地域に強い不動産会社からの情報や、東京都都市整備局の公式情報をチェックすることで、エリアの開発状況をしっかりと把握しておきましょう。

また、楽待や健美家、atHomeなどの不動産ポータルサイトを活用し、最新の物件情報を見逃さないようにすることも大切です。

投資を成功させるためには、資産価値が必ず上昇するわけではない点、工事の遅延リスクなども押さえておくことがポイントです。これらを踏まえて、自分に合った再開発エリアの物件を見つけ、将来性のある投資を目指しましょう。