賃貸のガイドラインに法的効力はある？オーナーが知っておくべき基礎知識やポイントを解説

賃貸物件を運営していく中で、「実際のところ、ガイドラインに法的効力はあるのか？」と疑問に思うオーナーは多いはずです。結論からいうと、ガイドラインに法的効力はありませんが、かといって決して無視していいわけではありません。

そこで、この記事ではガイドラインの基礎知識・ポイントを徹底解説します。ガイドラインを正しく理解することで、トラブル防止や入居者、管理会社との良好な関係構築につながるはずです。賃貸物件のオーナーが知っておくべき内容を網羅していますので、ぜひ参考にしてみてください。

原状回復ガイドラインに法的効力はない

「原状回復ガイドライン」とは、国土交通省が発行した賃貸住宅の原状回復に関する指針をまとめたものです。貸主と借主の間で発生しやすいトラブルを未然に防ぐために作成されたものですが、このガイドラインには法的効力がありません。法的効力がないということは、このガイドラインが法律そのものではなく、あくまで「参考基準」であることを意味します。

実際のトラブル解決や裁判においては、賃貸契約書の内容や裁判所の判断が優先されます。そのため、オーナーとしては、契約書に具体的な修繕や原状回復の範囲を明確に記載することが大切です。

しかし、物件によっては個別に定めた「特約事項」を設けるケースがあります。これには、ペット飼育や楽器使用に関する条件、または原状回復費用の負担に関する細かい取り決めなどが含まれます。ガイドラインは、こうした特約事項を否定するものではありません。

ただし、特約事項を有効とするためには、以下の条件を満たす必要があります。

• 特約内容が合理的で、貸主の一方的な主張でないこと
• 借主が特約内容を十分に理解し、納得していること
• 内容の詳細が賃貸借契約書に明記されていること（内容によっては重要事項説明書にも記載）

また、ガイドラインを基にした契約内容にすることで、トラブルを未然に防ぐ効果も期待できます。

不動産業界のガイドラインとは？賃貸物件オーナーが知っておくべき基礎知識

この章では、不動産業界でいうガイドラインに関して、オーナーが知っておくべき基礎知識として下記の3点を解説します。

• 正式名称は「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」
• マンションオーナーにとっての原状回復の重要性
• ガイドラインと関係が深い2020年4月施行の民法改正

正式名称は「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」

不動産業界でよく使われる「原状回復ガイドライン」の正式名称は、「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」です。

これは国土交通省が作成したもので、賃貸物件におけるトラブルを未然に防ぐために、原状回復の基準や考え方を具体的に示しています。

ガイドラインでは、退去時の修繕費用を借主・貸主のどちらが負担すべきかについての区別が明確化されています。借主・貸主との間でトラブルが起きた際にも参考にされることが多いため、オーナーとして内容を理解しておくことが大切です。

賃貸物件のオーナーにとっての原状回復の重要性

不動産オーナーにとって、原状回復は物件の資産価値を維持するために重要な要素です。借主が退去した際、室内を適切な状態に戻すことで空室リスクを軽減できます。ただし、原状回復をめぐる費用負担はトラブルの原因になりやすいので注意が必要です。

たとえば、借主が「通常使用による劣化」と考えるものを、オーナー側が「過失による損傷」と主張した場合、認識のズレによる問題が起きるケースがあります。そこで、ガイドラインを参考にした明確な基準や契約内容を設定することが、トラブルを防ぐためのリスクヘッジになります。

ガイドラインと関係が深い2020年4月施行の民法改正

ガイドラインが初めて策定されたのは1998年のことです。しかし、策定当初の内容は完璧なものではなく、その後、2004年と2011年に裁判の判決や実際の事例を反映する形で改定が行われました。

さらに2020年4月に施行された民法改正では、賃貸借契約における「原状回復」に関する規定がより明確化されました。この改正では、通常損耗や経年劣化に対する借主の免責が明文化され、ガイドラインの考え方が法律に反映された形となっています。

そのため、これまで曖昧だった「どこまでが借主の責任か」という点がより分かりやすくなり、トラブルの軽減につながっています。契約書の内容が改正民法と一致していない場合、トラブルに発展するリスクがあるのはもちろん、契約前に入居予定者から指摘される可能性もあります。

ガイドラインと併せて、改正民法の内容も踏まえたうえで契約内容を設定することが大切です。

原状回復ガイドラインの作成背景や目的

これまで賃貸物件を巡るトラブルは、オーナーと借主の間で頻発しており、特に原状回復費用の負担についての意見の食い違いが大きな問題となってきました。こうした状況を改善し、公平な基準を設けるために高度交通省により発行されました。この章では、ガイドラインが作成された背景や目的について詳しく解説し、賃貸経営における役割を解説します。

ガイドライン作成のきっかけとは

国土交通省が「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を発行した背景には、賃貸物件におけるトラブルの多発があります。特に、退去時の原状回復費用をめぐる貸主と借主の間の意見の対立が大きな課題となっていました。

• 通常損耗か過失かの判断の曖昧さ
• 契約書の内容が不明確
• 不動産業界内での基準のばらつき

特に、不動産業界内では基準のばらつきが大きく、たとえば室内で喫煙した場合でも、請求額に数十万円の差がありました。そのため、貸主・借主双方の公平性や、業界全体の信頼性向上を目指すために作られたと言えます。

国民生活センターへの相談件数

国民生活センターには毎年1万件以上の賃貸住宅に関する相談が寄せられており、2021年は14,112件、2022年は12,884件、2023年は13,247件と高水準が続いています。

（出典：独立行政法人国民センター「賃貸住宅の原状回復トラブル」）

2024年も5月時点で1,739件と前年同期を上回る状況です。策定前は基準が不明確だったため、さらに膨大な相談件数があったと推測されます。また、消費生活センター経由の相談が含まれていないことを考えると、実際の件数はさらに多い可能性があります。ガイドラインを活用し、契約内容の明確化を進めることが、トラブル防止につながるでしょう。

借主・貸主という関係上、消費者保護の観点から借主が護られる立場にあることは理解しておく必要があります。

原状回復ガイドラインの押さえておくべきポイント

不動産物件のオーナーが押さえておくべき原状回復ガイドラインのポイントとして、下記の5点が挙げられます。

• 建物の損耗とは
• 原状回復の定義
• 原状回復費用は誰が負担する？よくある例一覧表
• 経過年数による原状回復費用の負担割合
• 原状回復費用の入居者負担の特約とは

入居者とのトラブルを未然に防ぐため、これらは必ず把握しておいてください。

建物の損耗とは

原状回復ガイドラインにおける「建物の損耗」とは、建物が使用される中で自然に発生する劣化や傷みを指します。具体的には、経年劣化や日常使用による摩耗などです。たとえば、日光による壁紙の色あせや床の擦り傷、冷蔵庫裏の壁焼けなどがその代表例です。これらの損耗は、借主が通常の生活を送る中で不可避的に起こるものであり、借主が修繕費用を負担する必要はありません。

ただし、「壁に穴を開けた」「タバコのヤニによる汚れ」などの借主の過失や故意による損傷は「損耗」とは区別され、原状回復の対象となります。オーナーとしては、損耗と損傷の違いを理解し、どのようなケースが修繕費用の負担対象となるかを明確にしておくことが大切です。

原状回復の定義

原状回復とは、借主が退去時に物件を「借りた当初の状態に戻す」ための修繕を行うことを指します。ただし、「借りた当初の状態」とは、入居時の新築の状態を完全に再現するという意味ではなく、通常の使用による経年劣化や自然損耗を考慮した状態を指します。

たとえば、壁紙の色あせやフローリングの小さな傷などは通常使用によるものとされ、原状回復の対象には含まれません。

一方で、ペットによる床の引っかき傷やタバコの焦げ跡などの借主の過失や故意で発生した損傷は、原状回復の対象となります。オーナーとしては、この定義を正しく理解し、契約時に借主へ説明することが大切です。

原状回復費用は誰が負担する？よくある例一覧表

原状回復費用の負担は、損耗や損傷の種類や要因によってオーナーと借主で分担されます。損耗・損傷のよくある事例と、その修繕費用負担者の振り分けは下記のとおりです。

本来であれば防げたものの、借主の注意不足によってできた傷や損傷は、借主が負担するというイメージをすると判断しやすいでしょう。

オーナーは、具体的な負担区分を契約書や説明書に記載し、契約時に説明することが大切です。

経過年数による原状回復費用の負担割合

原状回復費用の負担割合は、建材や設備の経過年数によって異なります。壁紙やフローリングなどの耐用年数を基準に、損耗が通常使用によるものか過失によるものかを判断します。

たとえば、壁紙の耐用年数は通常6年とされており、経過年数が長い場合、修繕費用はオーナーの負担となることが一般的です。耐用年数を超えた壁紙の損傷について、借主が全額負担することは基本的にありません。

逆に、壁紙の耐用年数の半分の3年で退去する場合は、借主の負担割合は50％です。経過年数の考え方を理解し、それに基づいた修繕費用の分担を契約書に明記しておくことで、トラブルを未然に防ぐことができます。

原状回復費用の入居者負担の特約とは

原状回復費用の入居者負担に関する特約とは、通常の民法やガイドラインで想定される範囲を超えて、借主に特定の修繕費用を負担させる旨を契約書に明記するものです。

一例として、「ペットによる損傷は全て借主負担」といった特約がこれに該当します。ただし、この特約を有効にするためには、借主がその内容を理解し、納得した上で契約を結ぶことが必須です。

曖昧な表現や不当な内容は、無効とされる場合があるため注意しましょう。特約を設ける場合は、具体的かつ合理的な内容にし、借主に丁寧に説明することが求められます。

入居者との間で起こる原状回復のトラブル事例

賃貸物件のオーナーと入居者との間で起こる原状回復のトラブル事例として、下記の2つのケースを紹介します。

• ペット不可の物件でペットを飼育していた
• 退去費用の請求に応じてもらえない

ペット不可の物件でペットを飼育していた

ペット不可の物件で入居者が無断でペットを飼育していた場合、原状回復をめぐるトラブルが起こりやすいケースです。

ペットの飼育によるトラブルとしては、フローリングの引っかき傷や壁紙の汚れ、さらには匂いの問題が挙げられます。特に匂いの除去には特殊清掃を要し、多額の費用が発生することがあり、これがトラブルの原因となることもあります。

オーナーとしては、契約時にペット飼育禁止の旨を明確に記載し、借主がこれに違反した場合のペナルティや原状回復費用の負担についても、具体的に取り決めておくことが大切です。

また、入居中にペット飼育の疑いがある場合は、定期的な室内確認や借主とのコミュニケーションを通じて早めに対応することが求められます。

退去費用の請求に応じてもらえない

入居者が退去後に原状回復費用の請求に応じず、トラブルになるケースも少なくありません。多くの場合、借主が請求金額に納得していない、または支払い能力に問題があることが原因です。

特に、契約書に具体的な修繕範囲や費用負担の基準が明記されていないと、金額を巡って意見が対立する要因になります。

こうしたトラブルを防ぐためには、契約書に原状回復費用の負担範囲を明確に記載し、入居時や退去時に現状確認を行い、その記録を写真や動画で残しておくと効果的です。退去時に行う室内の立会い確認の有無については、業者によって分かれます。立ち合いを行わない場合は、電話連絡でのやりとりになりますが、このケースではトラブルが深刻化しやすい傾向にあるため注意が必要です。

また、借主にガイドラインや契約内容を丁寧に説明することで、相互理解を深めることができます。トラブルが深刻化した場合は、調停機関や専門家に相談することも検討しましょう。

原状回復トラブルを防ぐための注意点

最後に、原状回復に関するトラブルを未然に防ぐための注意点として、下記の3点を解説します。

• ガイドラインをよく理解しておく
• 契約時に入居者から合意を得る
• 入退去時のチェック表を活用する

それぞれのポイントを解説するので、退去時の修繕におけるリスクヘッジにお役立てください。

ガイドラインをよく理解しておく

原状回復トラブルを防ぐためには、オーナーが「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」の内容についてよく理解しておくことが大切です。

このガイドラインには、通常使用による損耗や経年劣化と、借主の過失による損傷を区別する基準が詳しく記載されています。これを理解していれば、オーナーとしてどの部分が修繕対象で、どの部分がそうでないかを正確に判断でき、借主との認識のズレを防げるはずです。

また、ガイドラインの内容を賃貸借契約書や重要事項説明書に活用することで、後々のトラブルを回避するリスクヘッジになります。ガイドラインは法的拘束力はないものの、裁判や調停の場で参考資料として使用されることが多いので、内容を把握しておくことはオーナーとしての基本知識だといえます。

契約時に入居者から合意を得る

原状回復トラブルを防ぐためには、契約時に入居者と修繕費用の負担範囲について十分な合意を得ることが欠かせません。特に、原状回復費用の負担について特約を設ける場合は、借主に対して具体的な内容を丁寧に説明し、納得してもらうことが大切です。

また、契約書には原状回復の範囲や基準を明確に記載し、不明瞭な表現を避けるよう注意しましょう。たとえば、「通常使用による損耗は借主の負担としない」「過失による損傷は全額借主負担」など、明確な条項を設定することが大切です。

契約時の合意形成が、あとあとのトラブル回避に直結します。

入退去時のチェック表を活用する

入退去時のチェック表の活用は、原状回復トラブルを未然に防ぐための効果的な方法の一つです。入居時にチェック表を使用して物件の状態を詳細に確認し、入居者と共有することで、どの部分が既存の損傷なのかを明確化できます。管理会社に委託している場合は、担当者にチェック表を活用しているかどうか確認してみてください。写真や動画を併用すれば、さらに信頼性が高まります。

また、チェック表は入居後「1～2週間以内」を目途に、返送してもらうようにしましょう。入居から3ヵ月や半年経って返送されると、入居後につけられた傷である可能性があります。「どのタイミングで付いた傷なのか？」の時系列を明確にしておくことがポイントです。

同様に、退去時にもこのチェック表を使用し、物件の状態を確認しましょう。入退去時の状態確認を借主と一緒に行うことで、双方の納得感が得られるため、後々のトラブルを防ぐことができます。

まとめ

本記事では、賃貸の原状回復における「ガイドライン」にフォーカスをあて、目的や考え方など不動産オーナーとして理解しておくべきポイントを解説しました。

原状回復ガイドラインに法的効力はありませんが、物件のオーナーはガイドラインの内容を細部まで理解しておく必要があります。

原状回復に関するトラブルは、不動産オーナーと入居者の間で非常に起こりやすい問題です。たとえば、修繕費用の負担範囲について認識が食い違うケースや、契約書に明確な基準が記載されていないことで発生するトラブルが代表的です。事前に適切な対応を取ることで、トラブルの多くを未然に防ぐことができます。

特に、契約書にガイドラインを基にした条項を盛り込み、入居者との合意を形成することが大切です。また、契約書の整備だけでなく、入居者に対する説明や入退去時の物件状態の確認も重要なポイントです。これらを丁寧に行うことで、入居者との信頼関係を築き、トラブルを未然に防ぐ効果が期待できます。細部まで配慮したうえでリスクヘッジしておくことで、大きなトラブルを回避することができるでしょう。