収益を最大化する賃貸物件の家賃の決め方｜計算方法と理想の家賃

「家賃はどうやって決めればいいのだろう…」
「家賃を決めたいけど、何を基準にすればいいのか分からない」

家賃を決めるときは、なんとなく周辺の似たような物件を真似したりしても、本当に自分の物件に合っているのか、何を基準にしていいのか不安になりますよね。

私どもルーム・スタイルが、長年の経験から導き出した「正しい家賃の決め方」は次のとおりです。

この通りに進めていくだけで、できる限り損をしない家賃を、自分で決める事ができます。

しかし、自分一人で家賃を決めるには、限界があります。

高く設定しすぎると、空室が埋まらず、値下げを繰り返す事態に陥ることもあるでしょう。
 また、最低限の利益しか入らず、後悔することにもなりかねません。

不動産の利益を最大化させるには、長年その道でノウハウを積み重ねてきた管理会社に相談することも一つの手段です。

そこで、この記事では、ステップに沿って次のことを詳しく解説していきます。

この記事を読めば、できる限り損失を出さず、収益を最大化できる家賃を決めることができます。

ぜひ最後までお読みになって、賢い不動産オーナーになってください。

1.最低限の家賃設定を確認する

家賃を決める際にまず行うことは、不動産経営に関わる費用を計算することです。

毎月かかる費用（経費）の3～5倍が、目標として設定すべき家賃の目安となるからです。

実際の家賃決定には、近隣物件の相場や、物件のスペックなども加味します。 
その前に、最低限の家賃を算出することで、損をするリスクを回避することができるでしょう。

1-1.不動産経営の費用（必要最低経費）の計算

まずは、不動産経営に必要となる費用（必要最低経費）を出しましょう。

一般的に賃貸経営で理想的な経費は、家賃収入の20～30％程度です。

不動産経営の費用=家賃 ✕ 戸数 ✕ 費用割合（20〜30%）

たとえば、10部屋あるアパートで家賃7万円の物件が満室である場合、不動産経営で理想的な経費は次のようになります。

70,000 ✕ 10 ✕ （0.2〜0.3） = 140,000〜210,000

この物件が満室である場合、経費が14万円〜21万円以内に収まっていれば、健全な経営ができているといえるでしょう。

1-2.目標として設定すべき家賃の目安の計算

次に、目標とするべき家賃の目安を計算しましょう。毎月かかる費用の3～5倍が家賃の目安となります。

目標とするべき家賃 = 必要最低経費の3〜5倍

上記の物件の場合は次のようになります。

140,000〜210,000の3〜5倍 = 420,000〜1,050,000

つまり42万円〜105万円が、適切な家賃の範囲ということになります。

同じ物件で、空室がある場合を考えてみましょう。

このように、経費が必要最低限に収まっていれば、最悪赤字にはなりません。

2.自分の物件スペックをまとめる

目標とする家賃の範囲を把握したら、次に所有する物件のスペックをまとめましょう。

これは、後述の「3.周辺の競合物件の家賃相場を絞り込み、10件程度だす」で、競合する類似物件の家賃を検索するために使いますが、さほど細かくする必要はありません。

チェックするべき項目は次のとおりです。

3.周辺の競合物件の家賃相場を絞り込み、10件程度だす

物件情報をまとめたら、不動産ポータルサイトSUUMOなどを使用して、周辺の競合物件の家賃相場を絞り込み、10社程度だします。

競合物件の家賃は、時期によって変動することもあるので、現在募集がかかっている物件を選択しましょう。

まずは近隣で、家賃設定が似ている物件を検索します。
検索結果（競合物件）が数百件以上出てくる場合は、階数や築年数など所有物件と同じ条件を少しずつ足し、50件くらいになるまで、絞り込みを繰り返しましょう。

絞り込みを行う条件は、次を参考にしてください。

▼競合物件となる条件

▼実際の絞り込み（条件指定）の画面

出典：SUUMO

最終的に、自分の物件と近い条件の物件を10件程度出し、Excelなどで一覧表にまとめます。
作り方は下記を参考にしてください。

▼Excel記入例

4.競合物件のデータを元に基準の家賃を出す 

次に、上記で作成した競合物件の一覧表を使って、自分の物件の基準価格をだしましょう。
やることは次の2つです。

4-1競合物件の平米単価を出す

まずは、競合の10件全部の平米単価（建物の床面積1㎡あたりの家賃）を出しましょう。
家賃を専有面積（㎡）で割ると、単価がでます。

平米単価 = 家賃 ÷ 専有面積

たとえば、10万円で20平米の物件なら、次の計算になります。

100,000 ÷ 20 = 5,000

つまり、平米単価は5,000円となります。

これを元に、近隣エリアの平均平米単価を出しましょう。
10件分の平米単価を全部足して、10で割ると、平均平米単価になります。

▼Excelを利用して単価を出した例 

他にも、家賃や築年数、駅徒歩などの平均値も出しておくと、比較参考の一つになります。

4-2.自分に一番近い物件の賃料もみて自分の物件の基準価値を出してみる

次に、自分の物件の平米単価も計算して、平均単価や、一番近い物件の賃料と比較し、判断します。

検討する項目は、次のようなものです。

これらを考慮した上で、自分の物件の基準価格を出してみましょう。

5.出した基準価格を元に家賃のプラス・マイナス要素を考慮する 

上記で出した基準価格を元に、プラスやマイナスの要素を考慮して実際の家賃を設定してみます。

▼家賃にプラス可能な要素

※コンビニやスーパーが近くにある場合はさらに＋可能

ライバル物件に勝る条件が多い場合は、1,000円単位で金額をアップします。
反対に、ライバル物件に勝る条件が少ない場合は、1,000円単位で家賃を下げて調整してきます。

一番重要なのは、所有する物件より有利な条件の物件がある場合は、そこよりも低く設定するということです。
そちらに入居者が流れてしまい、自分の物件に内覧すら来てくれなくなる可能性もあるからです。

なお、設備や立地で敵わないなら、入居条件などを緩和したり、付加価値を高めたりすることで家賃を下げずに済む場合があります。

6.設定した家賃で収益がマイナスにならないかシミュレーションする

実際に、上の章で設定した家賃で、収支がマイナスにならないか、シミュレーションをしてみましょう。

シミュレーションを行うには、「1.最低限の家賃設定を確認する」で出した、「目標とする家賃の範囲内」であるかを確認し、さらに実際の借入金（ローン）などを考慮します。

▼家賃9万円とした場合のシミュレーション例

参考：keisan「不動産投資シミュレーション」

上記の物件では、年間収入が24万8700円となりました。

これに加え、次のような費用がかかることを考えて、家賃が適正であるか、損をしないかを判断し、家賃を決定しましょう。

▼不動産投資でかかる主な費用

7.収益を最大化させたいなら迷わず不動産管理会社に相談しよう

ここまでの解説で、所有する物件の家賃の決め方が、お分かりになったのではないでしょうか。

しかし、ご紹介した方法は、ある程度適切な家賃を算出することができますが、あくまで個人でできる範囲と考えてください。

収益を最大化できる明確な家賃設定をしたいなら、迷わず不動産管理会社に相談しましょう。

実際に不動産管理会社等が家賃を決める場合は、上記に加え、過去数年間のデータや、レインズなど不動産関係者しか見ることのできないデータを駆使して決定します。

賃貸市場のニーズや動向なども加味して家賃を設定するので、収益性が良くなるだけではなく、空室リスクも限りなく少なくなるでしょう。

その他にも、不動産管理にまつわる様々なことをおまかせできます。

▼不動産管理会社が行ってくれること

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8.まとめ

ここまでお読みになり、所有する物件の家賃の決め方が、よくお分かりになったのではないでしょうか。

家賃の決め方は下記のとおりです。

1. 最低限の家賃設定を確認する
2. 自分の物件スペックをまとめる
3. 周辺の競合物件の家賃相場を絞り込み、10件程度だす
4. 競合物件のデータを元に基準の家賃を出す 
5. 出した基準価格を元に家賃のプラス・マイナス要素を考慮する 
6. 設定した家賃で収益がマイナスにならないかシミュレーションする

自分で決めるのは難しい、明確な家賃設定がしたいと思うなら、不動産管理会社に相談するとよいでしょう。

この記事を参考にして、収益を最大化できる最適な家賃を決められることを願っています。