賃貸で専任媒介がおすすめな4ケース｜客付力が高い仲介会社の選び方

「仲介会社との契約は専任媒介が良さそうだけれど、本当に自分に合っている？」
「専任媒介契約って、どのような人に向いている契約形態なのか知りたい」

あなたは今、物件を賃貸に出すためにさまざまな方法を調べている中で、専任媒介契約が自身に合っていそうだと感じたものの、本当に専任媒介契約をするべきかとお悩みではないでしょうか。

賃貸での専任媒介契約がおすすめなのは、次のような人です。

• 窓口を一本化したい人
• 入居審査などは自分で対応したいけれど手間を軽減したい人
• 条件に難がある物件を貸し出したい人
• 一般媒介で入居者が決まらなかった人

詳しくは後述しますが、これらのどれかに当てはまる場合は、1社に絞って契約する代わりに、入居者探しに注力してもらいやすい専任媒介契約が適しているからです。

ただし、専任媒介契約は1社としか契約できないという特性上、どの仲介会社を選ぶかが非常に重要です。そのため、選ぶ際のポイントを押さえて、安心して任せられる仲介会社を選びましょう。

そこで、この記事では、専任媒介契約がおすすめの人の特徴や、仲介会社の選び方についても解説します。

記事を最後まで読み進めることで、納得感を持って専任媒介契約ができるようになるでしょう。
これから仲介会社と契約形態を決めたいという方は、ぜひ最後までお読みください。

1. 賃貸で入居者を探す際に専任媒介がおすすめの人

賃貸物件の入居者を探す際に、専任媒介契約がおすすめなのは、以下のどれかに当てはまる人です。

• 窓口を一本化したい人
• 入居審査などは自分で対応したいけれど手間を軽減したい人
• 条件に難がある物件を貸し出したい人
• 一般媒介で入居者が決まらなかった人

なぜ、このような人は専任媒介契約に適しているのかについて、解説します。

1-1. 窓口を一本化したい人

まず、入居者を募集する際の窓口を一本化したい場合は、専任媒介契約がおすすめです。専任媒介契約は一社としか契約しないため、複数社から連絡がくることがないからです。

一般媒介契約の場合は、複数社が入居者を探してくれる半面、それぞれの仲介会社で打ち合わせをしたり、問い合わせ対応や内見のスケジュール調整をしたりする必要があります。つまり、物件オーナーに時間の余裕がなければ、対応しきれない可能性もあるのです。

専任媒介契約で窓口を一本化することで、打ち合わせや問い合わせ、その他の諸手続きを一社で集中して行えます。そのため、複数社を介して入居者を探す一般媒介よりも、オーナーの負担が大幅に軽減されるのです。

1-2. 入居審査などは自分で対応したいけれど手間を軽減したい人

自身で入居者を見極めて決めたいものの、手間自体はある程度軽減したい場合にも、専任媒介契約はおすすめです。専任媒介契約なら、前述したように窓口を一本化することで手間を軽減しつつ、入居審査は自身で行えるからです。

手間をまったくかけたくないのであれば、「代理契約」という方法もあります。代理契約の場合はあらかじめ打ち合わせで決めた基準に応じて、仲介会社が内見から審査、契約まで代理で行ってくれます。

しかし、自身の物件に入居する人は自分で審査したい場合には代理契約は向きません。代理契約の場合は基本的に仲介会社が主体となって審査を行うからです。

専任媒介契約の場合はオーナーが入居審査を行うため、入居者募集や内見などの手間を無くしつつ、自身の物件を貸し出す相手は自分で選びたいという方におすすめです。

1-3. 条件や立地に難がある物件を貸し出したい人

自身の物件の条件や立地に難があり、入居者が見つからなそうな場合も、専任媒介契約がおすすめです。専任媒介契約は一般媒介と異なり、仲介会社が独占的に入居者探しを行えるため、物件の宣伝や入居者募集に力を入れる傾向があるからです。

「難がある」とは、以下のようなケースです。

【難がある賃貸物件の例】

専任媒介契約の場合、しっかりと打ち合わせが行えるため、希望している賃料が適切かどうかなどの提案もしてくれます。そのため、難がある物件であっても、入居者が見つかる可能性が高くなるでしょう。

1-4. 一般媒介で入居者が決まらなかった人

すでに一般媒介で入居者募集を行っているものの長期間決まらない場合も、専任媒介契約に切り替えることで入居者が見つかる可能性があります。専任媒介契約にすることで、一般媒介よりも宣伝などに力を入れてもらいやすくなり、入念に打ち合わせをして対策を立てていけるからです。

設備の変更や募集方法の見直しなど、物件力を向上させるためのアイデアももらえる可能性があります。

一般媒介契約をやめて一社に絞ると、余計に決まらなくなりそうに思えるかもしれませんが、専任媒介契約をする仲介会社をしっかり選べば、一般媒介よりも入居者を見つけやすくなるでしょう。

2. 一般媒介よりも専任媒介の方が戦略的に入居者を探せる

専任媒介契約は、一般媒介契約と比較して戦略的に入居者探しができます。
なぜなら前述したように、

• しっかりと詳細な打ち合わせができる
• 募集方法などのアイデアを出してもらえる
• より入居者が決まりやすくなるような設備に関する提案をしてもらえる

といったように、一般媒介よりも、仲介会社としっかりとしたコミュニケーションが取りやすく、「入居者を見つけるためにはどうすべきか」を十分に検討してもらえるからです。

たしかに、一般媒介は複数の不動産会社が募集を行う分、物件情報が多くの人の目に触れやすくなります。しかし、しっかりとした打ち合わせが行えない、入居者探しに力を入れてもらえない可能性が高いことから、「なかなか入居者が決まらない」というケースは多々あるのです。

交通の便が良く駅近で、スーパーなど周囲の環境も整っているなど、需要が高く魅力のある物件であれば特に仲介会社が力を入れなくても入居者は決まる可能性はあります。そのような場合は一般媒介でも問題ないでしょう。

しかし、駅近などの人気の条件を満たしていなかったり、定期借家として貸し出したかったりする場合、ユーザーが賃貸物件ポータルサイトで検索する時点ではじかれてしまい、候補にも挙げてもらえない可能性が高くなります。

そのような物件の場合は、仲介会社に力を入れてもらいやすい専任媒介が適しているのです。

少しでも物件の立地条件や契約条件などに不安がある場合は、専任媒介契約を検討してみましょう。

3. 専任媒介契約の仲介手数料の最大は「賃料の1.1か月分」

専任媒介契約を結ぶ場合の仲介手数料は、最大で「賃料の1.1か月分」と法律で定められています。つまり、家賃10万円の物件であれば、11万円が上限であるということです。

宅地建物取引業の第46条には、以下のように仲介手数料の上限額が記されています。

上記の「国土交通大臣の定め」とは、「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」で以下のように定められています。

• 双方から受け取る仲介手数料の合計上限：賃料1カ月分の1.1倍

• （居住用建物の場合）一方からの仲介手数料の上限：賃料1カ月分の0.55倍（承諾がある場合を除く）

これは、専任媒介契約であっても、一般媒介契約であっても同じです。

4. 賃貸の専任媒介は仲介会社の選び方が重要

専任媒介契約は、契約を結ぶ仲介会社の客付力によって、入居者をすぐに見つけられるかどうかが左右されます。なぜなら、一般媒介と異なり1社に絞って入居者探しを依頼するため、仲介会社の対応力や経験が強く影響するからです。

専任媒介契約は、一般媒介契約よりも入居者探しに注力してもらいやすいと前述しましたが、どの仲介会社もそうであるとは限りません。

中には、

• こちらの希望を汲んでくれない
• 定期報告がない
• レスポンスが遅い
• 入居者が見つかりにくいサイトにしか掲載されない

といったように、親身になってくれないところもあります。また、単純にノウハウがなく、客付力が低いというケースもあるでしょう。

実際に仲介会社によっては、専任媒介契約を結んだのにも関わらず、レインズ（不動産業者専用のネットワークサービス）に物件情報を登録してくれないケースもあります。

レインズに登録することで、他の不動産会社が物件情報を閲覧できるようになります。他社が入居希望者を見つけた場合、専任媒介契約を結んだ仲介会社に情報を提供し、専任業者が仲介を行う形で成約に至ることがあります。レインズに登録されていないことで、その機会を逃してしまうことになるのです。

このようなことが起こり得るため、専任媒介契約を結ぶ場合は、ノウハウがあり親身になってくれる仲介会社を選べるかが非常に重要になるのです。

次章では、仲介会社の選び方を解説しますので、ぜひ参考にしてください。

5. 失敗しない！賃貸で専任媒介契約を結ぶ際の仲介会社の選び方

前章で、専任媒介契約をおこなう際には、仲介会社選びが非常に重要であるとお伝えしました。しかし、どのような基準で仲介会社を選べばいいかわからないという人もいるでしょう。

安心して専任媒介契約を結ぶ仲介会社を選ぶには、以下のポイントを押さえておきましょう。

• 十分な実績があるか
• 対応力が高く適切にコミュニケーションが取れるか
• 多くの人に物件をアピールできるか
• 透明性があるか
• 管理業務を行っているか

では、仲介会社の選び方について解説します。

5-1. 十分な実績があるか

まず、仲介会社に十分な実績があるかどうかを確認しましょう。長年の経験と豊富な実績を持つ会社を選ぶことで、物件に応じた適切なアドバイスをもらえたり、オーナーのニーズを的確に把握して動いてくれたりするからです。

実績を確認するには、仲介会社のホームページを確認し、事例や顧客の声を確認しましょう。また、評判や口コミを、インターネットで検索して調べてみるのもおすすめです。

事例や口コミなどを確認することで、その会社がどれだけ多くの取引を成立させているかがわかり、サービス品質やどのような物件に強いかも把握できます。

口コミを見て気になる点があれば、改善対策がなされているかどうか、打ち合わせ時に確認しましょう。

5-2. 対応力が高く適切にコミュニケーションが取れるか

専任媒介契約を行うのであれば、仲介会社の対応力やコミュニケーションのスムーズさも重要です。

中には、こちらの要望を何度も伝えているのに、全く相手に伝わらず見当違いな返答をされてしまうケースもあるからです。また、返答が遅い仲介会社もあり、入居者探しがなかなか進まないこともあります。

そのような状態では、希望通りに物件を貸し出せなかったり、入居者が見つかるまでに時間がかかったりしてしまうでしょう。

そのため、専任媒介契約を締結する前に、質問や相談に対して迅速かつ的確に対応できるかを確認しましょう。オーナーの要望や条件をしっかりと理解し、適切かつ親切にアドバイスしてくれる会社を選んでください。

5-3. 多くの人に物件をアピールできるか

幅広い入居者層にアプローチできる仲介会社を選びましょう。自社サイトにしか掲載しないような仲介会社では、物件を探している人の目に留まりにくく、入居者が見つかりにくい可能性があるからです。

まず、仲介会社の自社サイトは検索しやすいか、物件を探しやすいかを確認しましょう。自社サイトが使いにくければ、そこにたどり着いたユーザーがいても、検索をやめて離脱してしまうからです。

また、レインズやそのほかのポータルサイトにも物件情報を公開してくれるかも確認しましょう。レインズにしっかりと物件情報が公開され、自社サイトだけでなくポータルサイトにも掲載されることで、より多くの人の目に留まり、入居者が見つかりやすくなります。

さらに、物件を掲載する際に見栄えのいい写真を撮ってくれるか、見やすい物件情報を作成してくれるかも合わせて確認しましょう。

5-4. 透明性があるか

契約内容や手数料について明確に説明してくれる、透明性がある仲介会社に依頼しましょう。中には、契約書を交わしておらず口頭での契約を結び、契約期間も定期報告についてもなにもわからず困ってしまうというケースもあるからです。

賃貸における専任媒介契約は、法律上での明確な基準が存在せず、仲介会社によって契約期間や内容が大きく異なります。たとえば、契約期間が3か月と決まっている仲介会社もあれば、契約を解除するには数か月前に申し出なければならない仲介会社もあるのです。

3か月と明確に決まっていれば、万が一担当者が合わないなどの問題があっても、3か月後には解約できます。ただし、契約解除のためには数か月前に申込まなければならないとされていた場合、長期的に解約ができない状況に陥ってしまうのです。

また、不動産売買の専任媒介契約は定期報告が法律で義務付けられているものの、賃貸には義務がありません。そのため、定期的な報告や情報共有を行う旨も契約内容として含まれているかも確認しておく必要があります。

定期報告の内容などについて、しっかりと明確に説明してくれる仲介会社であれば、安心して任せられるでしょう。

5-5. 管理業務を行っているか

仲介会社が管理業務を行っているかも、実は重要なポイントです。管理業務を行っているということは、より賃貸に対する知識やノウハウを持っていることが多く、さまざまな角度からアドバイスをもらえる可能性があるからです。

例えば、どのようにリフォームすれば入居者が決まりやすくなるかといったことや、入居者が決定した後の管理や物件の維持など、幅広い助言をしてもらえるでしょう。

また、仲介から管理まで一貫したサービスを提供でしてもらえるため、効率的に物件管理を行えます。

6.まとめ

この記事では、賃貸での専任媒介契約がおすすめの人やメリットなどについて解説しました。最後にまとめをご覧ください。

【専任媒介契約がおすすめの人】

【専任媒介契約を結ぶ仲介会社の選び方】

立地条件や契約条件など、自身の物件に少しでも難がある、需要が少ないと感じる場合は、戦略的に入居者を探してもらいやすい専任媒介契約がおすすめです。ただし、仲介会社の実力によって入居者が短期間で決まるかは大きく左右されるため、安心して任せられる仲介会社を選びましょう。