【口コミ付き】保証会社が家賃滞納時に行う２つの事と利用すべき理由

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監修者岩尾 監修者（監修者情報はこちら ）
株式会社ルーム・スタイル不動産管理部主任。入居中の管理業務全般に従事。オーナー様の不動産資産をお守りし、入居者様がより良い生活ができるためのサポートを日々行なっている。保有資格「宅地建物取引士」「少額短期保険募集人」

「これから賃貸を経営したいけれど、家賃滞納に備えるために家賃保証会社は利用すべき？」
「家賃保証会社は、家賃の滞納が発生したとき何をしてくれるの？」

家賃保証会社の利用は、大家さんにとって「家賃滞納」のリスクを回避できる便利なサービスです。

一方で、家賃にプラスして入居者に保証会社の費用を負担させることで、「入居希望者が敬遠してしまうのではないか」「空室が増えるのではないか？」と不安になり、保証会社を入居の条件にすべきか迷っているのではないでしょうか。

結論からお伝えすると、家賃保証会社は利用すべきです。
なぜなら、実際に家賃を滞納する人の割合は、例えば関西圏内では33人に1人という決して低い割合ではなく、あなたにも十分に起こりうるリスクだからです。

また、保証会社の代わりに連帯保証人をつけておけば安心というわけでもありません。連帯保証人も、経済的な理由や、連絡がつかないなどなんらかの理由で、確実に滞納分の家賃を支払ってくれるとは限らないからです。

一方で家賃保証会社は、家賃滞納が発生した際に、入居者との保証契約に基づいて滞納分の家賃を大家に立て替えて支払い、その後入居者から回収する役割を果たします。

連帯保証人とは異なり、確実に滞納分の家賃を回収できる点が大きな違いと言えるでしょう。

 

またそれだけでなく、保証会社は家賃滞納者に対して未納家賃の督促も行ってくれます。

本来、家賃の滞納が発生すると、大家さんは督促や法的手続きなどに手間や費用をかけなければならず、多大なストレスがかかる上に、確実に家賃を回収できるとは限りません。

そのようなリスクに備えるためにも、入居者に対して保証会社との契約を必須にした方がいいのです。

この記事では、家賃滞納が発生した際に、家賃保証会社が行うことについて詳しく解説しています。この記事を読むことで、家賃滞納者にどのような対応を行うのかがわかり、なぜ保証会社を利用すべきなのかが理解できるでしょう。

また、賃貸経営をするなら家賃滞納以外で気を付けなければならないことについても紹介していますので、ぜひ最後までお読みください。

保証会社は既存住人も契約することが可能

保証会社は賃貸契約を結ぶタイミングで同時に契約する場合が多いですが、既存住人も契約が可能です。
ただし、家賃滞納もしておらず契約時に保証会社の利用が必須ではなかった既存住人が、保証会社の委託費用や更新料の負担を良しとするケースはなかなかないのが正直なところです。

保証会社の中には、そういったニーズに応えるために「費用無料で引き受けます。（その代わり、新規の入居者はうちを使ってくださいね。）」と謳っている保証会社もあるため、既存住人への保証会社利用の要否も含めて、まずは不動産会社や管理会社に相談してみることをおすすめします。

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1. 家賃滞納時に保証会社が行うことは「家賃の立替」と「督促」

 

家賃滞納が発生した場合に、家賃保証会社が行うことは主に以下の2つです。

  1. 家賃滞納分の立て替え
  2. 滞納者（＋連帯保証人）への督促

つまり、入居者に対して保証会社との契約を必須にすることで、大家さんは家賃を滞納されても家賃収入が途絶えず、面倒な家賃回収も行わなくて済むのです。

通常、家賃の滞納が発生した場合に保証会社を利用していないと、次のようなことをすべて大家さん自身が行わなくてはなりません。

  • 家賃の督促
  • 連帯保証人への連絡

滞納が長引くと何度も連絡を取る必要があり、精神的な消耗が蓄積します。また、毎月の家賃が自分の生活費や経営に直結する場合、その不安はさらに大きくなるでしょう。

また、督促に要する時間や労力が、大家さんの本業や日常生活に影響を与え、ストレスが増加します。

それでも入居者が支払いに応じない場合は、連帯保証人への連絡となりますが、他人に借金を背負わせる形の交渉となるため、心理的な負担が大きくなります。

入居者に家賃保証会社の契約を義務付けることで、このような負担をなくすことができるのです。

【民事訴訟まで保証してくれる家賃保証会社もある】

督促しても家賃が支払われず、民事訴訟まで発展してしまった場合、弁護士費用など多額の費用がかかってしまいます。そうなると、大家さんは家賃収入が途絶えるだけでなく、多くの手間や費用といった負担を強いられてしまいます。

保証会社によっては、滞納が3か月以上続いた場合の賃貸契約解除の民事訴訟や、賃貸契約解除後も居座る入居者に対して行う強制執行の手続きの代行も行ってくれるところもあります。また、その場合、民事訴訟・強制執行にかかる費用も保証会社が負担してくれます。


2. 家賃滞納分の保証会社の立て替え方法は「一般保証型」と「支払委託型」の２つ

入居者が家賃を滞納した際に、最初に家賃保証会社が行うことは「家賃の代位弁済」です。代位弁済とは、債務者の代わりに債務を支払い、債権を消滅させることを言います。

代位弁済方法には以下の2種類があり、保証会社によって異なります。

一般保証型滞納が発生したら大家さんが保証会社に請求を行う
支払委託型滞納の有無に関わらず、保証会社が大家さんに毎月家賃を支払い、入居者は保証会社に家賃を支払う

どちらにもメリット・注意点があるため、それぞれの特徴を詳しく見てみましょう。

2-1. 一般保証型：滞納が発生したら大家さんが保証会社に請求を行う

一般保証型は、家賃の滞納が発生した際に、大家さんが保証会社に請求して滞納分を立て替えてもらう形式です。

以下のような流れで、家賃滞納分の支払いが行われます。

  1. 家賃滞納発生
  2. 大家さんが滞納された家賃を家賃保証会社に請求する
  3. 家賃保証会社が滞納された家賃を大家さんに代位弁済する
  4. 家賃保証会社が代位弁済した家賃を家賃滞納者に請求する
  5. 家賃滞納者が家賃保証会社に滞納した家賃を支払う

【一般保証型の仕組み】

 

一般保証型は、家賃の支払いを大家さんが直接管理できるため、支払い状況を把握できます。度々滞納している入居者はだれかがわかり、そのような入居者は退去する可能性も高いため、退去前から空室対策について検討することが可能です。

ただし、保証会社ごとに請求期間が定められており、滞納が発生してから決められた期間内に請求しなければ代位弁済してもらえなくなるため、注意が必要です。

2-2. 支払委託型：家賃保証会社が毎月家賃を集金して大家さんに支払う

支払委託型は、保証会社が大家さんに毎月家賃を支払い、入居者は保証会社に家賃を支払う形式です。

以下のような流れで、家賃滞納分の支払いが行われます。

  1. 家賃滞納発生
  2. 家賃保証会社が滞納された家賃を家賃滞納者に請求する
  3. 家賃滞納者が家賃保証会社に滞納した家賃を支払う

【支払委託型の仕組み】

 

このように、大家さんは毎月の家賃を家賃保証会社から受け取るだけでよく、大家さん自身が滞納発生時にやることはありません。

ただし、大家さんは家賃が毎月しっかりと支払われているかどうかを把握できない可能性がある点に、注意が必要です。

毎月家賃が支払われているか確認ができないと、以下のようなリスクがあります。

  • 問題のある入居者を把握できない
  • 退去などのリスクに対して事前に対応ができない

支払委託型でもパソコンやスマートフォンから家賃の入金状況を確認できるところもあるため、事前にそのような確認ができるかをチェックしておきましょう。


3. 家賃滞納が発生したら保証会社がメールやSMSなどで入居者へ支払いを促す

家賃保証会社は、滞納者への連絡や督促も大家さんの代わりに行ってくれます。大家さんはこの時点で家賃保証会社から滞納分の家賃を受け取っているため、家賃回収のための保証会社と家賃滞納者のやり取りには関わらないケースがほとんどです。

入居者への連絡方法は保証会社によって異なりますが、主に以下のような方法で行われます。

  • 電話
  • メール
  • SMS
  • ハガキ

給与口座の変更などで既存の口座に入金をし忘れていただけなど、滞納する気はなくただ支払いを忘れているだけの可能性もあるため、最初から督促のような強い圧はかけません。まずは家賃滞納者に対して、家賃が支払われていないことを知らせて、支払いを促します。


4. 支払われない場合は保証会社が電話・書面・訪問で入居者に督促する

支払いを促しても家賃滞納者が家賃を支払わない場合には、電話や書面で強めの督促が行われます。

また、以下のような場合は、保証会社の担当者が滞納者の物件を訪問し、対面による督促を行うケースもあります。

  • 何度も家賃滞納者に連絡をしたものの連絡がつかない
  • 支払うと言ったのに入金がない
  • 督促状を送っているのに反応がない

連絡が取れない場合にすぐ訪問するといったことはほとんどありません。入居者が滞納した家賃を支払う気がないと判断し、法的手続きを検討する場合に、その前段階として訪問による督促が行われることがあります。

【連帯保証人がいる場合は家賃保証会社から連帯保証人への連絡も行われる】

賃貸契約時に保証人を立てている場合は、督促などが無視されたり期限内に支払われなかったりした際に、家賃保証会社から連帯保証人に対しても督促が行われます。

連帯保証人と連絡が取れない場合や、家賃の支払いを拒否された場合は、訴訟に移行します。


5. それでも家賃が支払われなければ保証会社が入居者に訴訟を起こす

 

電話連絡や督促状、訪問による督促が無視され、3か月以上もの間家賃保証会社が立て替えた弁済分が、家賃滞納者から支払われなかった場合、家賃保証会社は内容証明郵便を発送します。

内容証明郵便を送る理由として、いつ、どのような内容の文書を誰から誰宛てに差し出されたかわかるため、「督促など届いていない」といった言い逃れをできなくするためです。

内容証明郵便では、「期限までに支払いがなければ法的手段を取る」ことを記載して、家賃滞納者に家賃を支払うよう最後の通告をします。

そしてそれでもなお支払う意思が見られない場合は、保証会社が入居者に対し支払いを求める訴訟を起こします。

【訴訟では賃貸契約解除の手続きも含まれることも】

3か月以上も滞納する状態は大家さんとしても看過できない状態です。

そのため、保証会社からの内容証明郵便を受け取っても家賃滞納者が期限内に弁済分を支払わなければ、大家さんも賃貸契約解除と物件明渡のための民事訴訟を起こす必要があるでしょう。

保証会社によってはこの2つの訴訟の手続きやかかる費用の保証がプランに含まれているところもあります。保証会社によってカバーする保証範囲はさまざまなので、必ずチェックしましょう。

 

なお、賃貸契約の解除を行なっても居座る入居者に対しては、民事訴訟の判決が出てから強制執行の手続きを踏んで退去させる必要があります。

法的手続きを行わず、勝手に入居者を追い出すことは法律違反になます。そのようなことをすると、不法侵入などでこちらが処罰（保証会社に依頼をした場合なども含めて）されるため、絶対してはいけません。

賃貸契約解除と物件明渡請求の民事訴訟については、以下の記事で詳しく解説しています。
夜逃げの残置物は勝手に処分できない！処分までの流れや費用を解説


6. 実際に家賃を滞納する人の割合｜関西圏では33人に1人！

ここまで、家賃保証会社が行うことについて解説してきましたが、実際に家賃を滞納する人はどれくらいいるのかが気になる大家さんもいらっしゃるでしょう。

2023年10月に発表された公益財団法人日本賃貸住宅管理協会 日管協総合研究所の「第27回 賃貸住宅市場景況感調査『日管協短観』」によると、家賃滞納者の割合は以下の通りでした。

参考：公益財団法人日本賃貸住宅管理協会 日管協総合研究所「第27回 賃貸住宅市場景況感調査『日管協短観』」

首都圏は最も少なく、関西圏は多いという結果となっており、全国の1カ月滞納者の平均は0.8%、2カ月以上滞納者の平均は0.3%でした。

全国の1カ月滞納者の平均0.8%で考えた場合、およそ125人に1人が滞納しているということです。また関西圏は3.3%となっているため、およそ33人に1人とかなりの人数が滞納していることがわかります。

また、上記の数字は保証会社による代位弁済が行われたケースは含まれておらず、実際の滞納者は上記の数字よりも多いと考えられます。

保証会社が浸透していてもこの滞納者割合となっているため、保証会社の利用の重要性がわかるでしょう。


7. 実際に保証会社を利用している大家さんの口コミ

実際に家賃保証会社の契約を必須にしている大家さんの口コミを紹介します。

このように、入居者に対して家賃保証会社との契約を義務付けていたことに対して、「良かった」と感じている大家さんは多くいます。

滞納が起きてから対策しても遅いため、できるだけ保証会社への加入を必須にすることが大切です。


8. 家賃滞納に備えて保証会社を検討する際に知っておくべきポイント

家賃保証会社は入居者が契約するものの、どこと契約してもらうかを選ぶのは大家さんです。

保証会社によって保証内容などが異なるため、以下のポイントを押さえて決めましょう。

  • 必要な保証範囲をカバーしているか？
  • 保証料はいくらか？
  • 信頼できるか？
  • 倒産しないか？

では、保証会社の選定ポイントを詳しく解説します。

8-1. 必要な保証範囲をカバーしているか？

家賃保証会社が基本的にカバーしている保証範囲は以下の通りです。

  • 家賃
  • 管理費、共益費、駐車場代
  • 更新料
  • 退去時の原状回復の費用
  • 違約金
  • 損害金
  • 訴訟費用　など

保証会社によってこれらの保証範囲が異なるだけでなく、

  • 家賃滞納時に弁済はするが、督促などは大家さんが行う
  • 家賃滞納時に弁済や督促はするが、訴訟は大家さんが行う

など内容が異なるケースもあります。

このように、保証範囲が違うことで、万が一家賃滞納が発生した際に大家さんの手間も大きく変わります。

民事訴訟には手間も費用もかかるため、訴訟までをしっかりとカバーしている家賃保証会社を選びましょう。

8-2. 保証料はいくらか？

家賃保証会社を利用する場合、入居者が保証料を支払います。その保証料が高すぎると入居者にとって大きな負担となるため、注意が必要です。

保証会社の保証料の相場は、以下の通りです。

  • 入居時：家賃の50～100％
  • 1～2年ごとの更新時：約1万円

入居時の保証料が高すぎれば、入居者が決まらない原因になる可能性もあるでしょう。そのため、保証料が高すぎないか確認しましょう。

保証会社によっては、家賃滞納をした場合に保証料が値上がりするところもあります。そのため、滞納発生時の保証料も含めて確認してください。

8-3. 信頼できるか？

家賃保証会社を選ぶ際には、「信頼できるか」も重要です。そのためには、実績や入居者の審査方法などを確認しておくといいでしょう。

実績がなければ、家賃滞納が発生した際の対応力がない可能性があり、適切にサポートしてもらえない可能性があります。実績は基本的に「年間〇件契約」といったようなことはホームページにも記載されないため、設立から5年以上の保証会社を選ぶといいでしょう。

また、保証会社を利用する際には審査がおこなわれますが、審査基準などが適当な保証会社を利用すると、そもそも滞納リスクが高い入居者の審査を通してしまうといったリスクがあります。

たとえば、入居者自体が無職で、保証人がアルバイトでも審査を通してしまう、といったこともあるようです。

そのため、本当に信頼できるかを見るためにも、実績と審査方法を確認しておきましょう。

8-4. 倒産しないか？

倒産しないかを見極めるには、先ほど解説した「設立から5年以上」経過していることに加えて、資本金を確認しましょう。

資本金が少ない場合は、効率的に代位弁済分が回収できないことで、倒産してしまう可能性があります。そのため、資本金が少なくないか、資本金は少なくても資本関係にある会社が安定している企業かを把握することが大切です。

万が一家賃保証会社が倒産してしまうと、保証されているはずの家賃が代位弁済されない可能性があります。

また、倒産後は以下のような対応を行わなければなりません。

  • 入居者に事情を説明して連帯保証人を立ててもらう
  • 入居者に事情を説明して別の保証会社と契約しなおしてもらう
  • 滞納時の備えがない状態で賃貸経営をする

連帯保証人を頼める人がいない場合は、別の保証会社と契約しなくてはならず、そうすると保証料の支払いが再度発生してしまうため、入居者から反発が起きてしまうでしょう。

しかし、家賃滞納への備えがない状態で経営を続けるのは、非常に高リスクです。そのため、保証内容だけでなく、倒産リスクもしっかりと確認しておくことが大切です。


9. 賃貸経営では家賃滞納だけでなく空室時の対策も必須

賃貸経営のリスクは、家賃滞納だけではありません。入居者が退去した後に空室が続けば、その間の家賃収入は無くなってしまいます。

家賃保証会社は、あくまでも「滞納された家賃」のみの保証です。そのため、空室期間の家賃は保証されていません。

では、空室時に家賃収入がなくなるリスクに備えるにはどうすればいいかというと、「管理会社」を利用するという手があります。管理会社は客付けのノウハウがあるため、短い期間で入居者が見つかる可能性が高まるからです。

なお、管理会社の中には「空室保証」を提供しているところもあります。しかし、空室保証を提供しているケースはまれであり、自社が販売する物件を購入したオーナーのみが対象、かつ空室保証期間も5年間限定といった条件が付いていることがほとんどです。

そのため、空室保証を付けられる管理会社を探すのではなく、客付力が高く実績のある管理会社を選ぶことが大切です。

【客付け力と充実した保証で選ぶならルーム・スタイル】

弊社ルーム・スタイルは「年間入居率98%・平均入居1ヶ月の客付け」という実績があります。東京都の平均空室期間では約4.5ヶ月ですが、弊社では最短1日、平均1ヶ月で入居者様を獲得したケースもあります。

15年以上の実績による経験やノウハウがあるため、利益を最大化しながら短期間での客付けが可能です。効果が期待できる空室対策のご提案もおこなっています。

また、以下のように管理会社でありながら、家賃滞納保証や原状回復保証が管理プランに標準完備されているため、さまざまなリスクにも備えられます。

賃貸管理会社へ依頼する場合の手数量相場は家賃の5％ですが、弊社の「総合管理プラン」の管理委託料は3％です。

また、賃貸オーナーさまの状況に応じて、柔軟にプランをお選びいただけます。

空室対策やリスクへの備えにお悩みの方は、ぜひ弊社へご相談ください。

 

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8. まとめ

この記事では、家賃滞納発生時に家賃保証会社が行うことについて解説しました。最後にまとめをご覧ください。

【家賃滞納発生時に家賃保証会社が行うこと】

  1. 家賃滞納分の立て替え
  2. 滞納者（＋保証人）への督促

【家賃保証会社の家賃立て替え方法】

一般保証型滞納が発生したら大家さんが保証会社に請求を行う
支払委託型滞納の有無に関わらず、保証会社が大家さんに毎月家賃を支払い、入居者は保証会社に家賃を支払う

【家賃保証会社を選定する際のポイント】

  • 必要な保証範囲をカバーしているか？
  • 保証料はいくらか？
  • 信頼できるか？
  • 倒産しないか？

家賃保証会社で家賃滞納リスクに備えることは大切です。しかし、賃貸経営をする上では、空室リスクにも備えなければなりません。

そのため、滞納保証だけでなく、客付力のある管理会社を利用することも検討してみましょう。

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