賃貸管理会社とは?賃貸オーナーが知るべき基本と注意すべきポイント

初めて賃貸オーナーとなる方がまず抱くのは、
「賃貸管理会社って何?」
「賃貸管理会社をどうすればいい?(使う?使わない?どこを使う?いくら?)」
といった、“賃貸管理会社” に関わる疑問ではないでしょうか。

以下は賃貸管理会社のイメージ図ですが、近年、不動産市場の変動や、入居者のニーズの多様化により、賃貸管理の重要性が高まっています。

適切な管理会社を選べなければ、「賃貸収入の最大化」や「物件価値の維持」といった要素が損なわれるリスクがある点に注意が必要です。

この記事では、賃貸管理会社の基本から注意すべきポイントまでを詳しく解説します。初心者オーナーの方にわかりやすくまとめましたので、ご一読ください。

賃貸経営の生産性を高め、利益を最大化できるようにしていきましょう。

賃貸管理完全ガイド

1. 賃貸管理会社とは?基礎知識

まずは、賃貸管理会社とは何なのか、“基本のキ”から見ていきましょう。

1-1. 賃貸管理会社の役割とは

賃貸管理会社とは、賃貸住宅経営に伴う管理業務を、オーナーに代わって代行する会社です。

賃貸住宅の経営では、入居者募集、契約、入居対応、家賃集金、滞納督促など、さまざまな業務が生じます。

賃貸管理会社は、賃貸人(オーナー)と賃借人(入居者)との間に立つ代理人的な役割で、賃貸経営をサポートします。

1-2. 賃貸管理会社が提供するサービス内容

賃貸管理会社が提供するサービス内容は、賃貸管理会社によって異なります。また、同じ賃貸管理会社でも、複数のプランが用意されているケースが多く、どのプランを選ぶかによっても、差が出ます。

参考までに、弊社ルーム・スタイルの具体例をご覧ください。3つのプランをご用意しています。

1-2-1. 募集のみプラン

【サービス内容】

  • 入居者募集・入居者斡旋
  • 契約書作成
  • アドバイス

募集のみプランは、最もシンプルな内容となっています。家賃集金・クレーム対応・トラブル処理などは、オーナーご自身が行う必要があります。

1-2-2. 総合管理プラン

【サービス内容】

  • 入居者募集
  • 入居申請
  • 家賃集金
  • クレーム対応
  • トラブル処理
  • 滞納保証
  • 設備保証
  • 入居者斡旋
  • 契約書作成
  • アドバイス

総合管理プランは、入居者募集から家賃集金・クレーム対応まで全体的な管理業務を、代行して行うプランです。

1-2-3. サブリースプラン

サブリースとは、弊社にてお部屋を借り上げて、転貸方式で入居者へお貸しするプランです。

賃借人は入居者ではなく弊社となりますので、入居者の有無にかかわらず、弊社から賃料をお支払いします。

※上記プランについて詳しく知りたい方は、「物件を貸したい方へ」 のページにてご確認ください。

1-3. 管理委託費の相場は家賃収入の3〜7%

賃貸オーナーは、賃貸経営を賃貸管理会社に代行してもらう対価として、管理委託費の支払いをします。

管理委託費は、「何を・どこまで委託するか?」によって変動しますが、《相場としては家賃収入の3%〜7%程度》です。

【管理メニューの例】

 管理委託費 3%管理委託費 5%管理委託費 7%
入居募集活動
リーシングレポート
入居者対応×
対応報告書××
定期清掃×
定期巡回×
家賃集金
滞納督促×
更新業務
解約受付
年間収支分析××
競合物件稼働分析××

出典:全日本不動産協会「賃貸管理にも『見える化』を」をもとに作成

なお、弊社ルーム・スタイルの場合は、総賃料の3%または4%(税込、総合管理プランの場合)の料金設定となっています。

出典:物件を貸したい方へ

1-4. 賃貸管理会社ランキング

「具体的に、どの会社が賃貸管理会社なの?」
「全国の賃貸管理会社の規模や評判を知りたい」
という声に対しては、全国賃貸住宅新聞が毎年夏に公表している「賃貸管理会社の管理戸数ランキング」が参考になるでしょう。

2023年 管理戸数ランキング(全国賃貸住宅新聞) のページより、ご確認いただけます(一部有料)。

たとえば、大東建託グループ・積水ハウスグループ・大和リビングなどが、全国区の大手・賃貸管理会社となっています。

全国区ではなく、東北、関東、関西などのエリア別トップ10は、【地方版】管理戸数ランキング2023(全国賃貸住宅新聞) にて公開されています。


2. 賃貸管理会社を活用する3つの意義

なぜ、賃貸オーナーは賃貸管理会社を利用すべきなのでしょうか。その意義として、3つのポイントが挙げられます。

  • 賃貸管理の労力や手間の削減
  • 賃貸収入の最大化
  • 賃貸物件の長期的な価値向上

以下でそれぞれ、見ていきましょう。

2-1. 賃貸管理の労力や手間の削減

1つめは「賃貸管理の労力や手間の削減」です。

賃貸管理会社の活用は、オーナーにとって大きな負担軽減となります。

日常業務から緊急時の対応まで専門家が代行するため、オーナーは、賃貸経営以外のビジネスや、新たな投資機会に集中することが可能です。

加えて、賃貸経営の実務で見逃せないのは、精神的なストレスの負荷です。

入居者からのクレーム対応や、入居者同士のトラブル、家賃延滞者に対する督促など、気が重くなる業務も少なくありません。

賃貸管理会社に管理を委託することで、時間や手間といった労力だけでなく、メンタル面での負担も削減できます。

2-2. 賃貸収入の最大化

2つめは「賃貸収入の最大化」です。

賃貸管理会社によるプロフェッショナルな管理は、入居者満足度の向上や空室リスクの低減につながり、直接的な収益向上に寄与します。

適切な督促業務による家賃の回収や、市場分析に基づく賃料設定の提案、早期の入居者決定といった要素も、オーナーの収入を最大化するポイントです。

経営を、プロに任せるからこそ、より大きな収益が上がる仕組みがあります。

2-3. 賃貸物件の長期的な価値向上

3つめは「賃貸物件の長期的な価値向上」です。

短期的な収益のみならず、長期的に賃貸物件の価値を向上させ、生涯で得られるトータルの利益を高めるうえで、賃貸管理会社は重要な役割を担います。

たとえば、定期的な点検や、先手を打った適切な修繕は、大きなトラブルや予期せぬ損傷を、未然に防ぎます。

また、賃貸管理会社は、市場のニーズに合わせたリノベーションを提案し、物件の魅力を高めることも可能です。将来的な売却時において、より良い条件での取引が期待できます。

以上の点から、賃貸管理会社の活用は、賃貸住宅経営の成功に不可欠な要素であるといえます。

専門的な知識と経験を持つプロフェッショナルによるサポートは、賃貸オーナーに大きな価値をもたらすでしょう。


3. オーナー向けアンケート調査から見る賃貸管理会社の実態

初心者オーナーの方にとっては、
「ほかのオーナーは、賃貸管理をどうやっているの?」という点が、気になるのではないでしょうか。

そこで、オーナー向けのアンケートから、実態をご紹介します。

3-1. 8割以上のオーナーが管理を委託

2019年に行われた国土交通省の調査によれば、8割以上のオーナーが、賃貸管理の全部または一部を委託しています。

出典:国土交通省「賃貸住宅管理業務に関するアンケート調査(家主)」

賃貸オーナーになったら、賃貸管理会社に管理を委託するのが通常、と考えておきましょう。

3-2. 賃貸管理業務を委託している理由

賃貸管理業務を委託している理由としては、以下が挙げられています。

出典:国土交通省「賃貸住宅管理業務に関するアンケート調査(家主)」

理由の部分を読みやすくテキストで書き起こすと、以下のとおりです。

  • 自分自身の賃貸契約および管理に関する専門知識が不足していると感じるから
  • 細やかな入居者管理を行う時間的余裕がないから
  • 契約更新終了時のトラブルをなくしたいから
  • 建物に関するトラブル発生時に、 適時適切に対応してほしいから
  • 入居者とのトラブル発生時に、 第三者として間に入って調整してほしいから
  • 災害発生時に、 適時適切に対応してほしいから
  • 相続前に委託をしていたものをそのまま継続しているから
  • 物件が自宅から遠くて、 管理が難しいと感じるから
  • 自身の高齢化により、 管理が難しいと感じるから
  • 集金業務を自身で行うことが大変だから
  • 建物の維持・管理を自身で行うことが大変だから
  • 契約更新時の調整を自身で行うことが大変だから
  • 契約終了時の調整を自身で行うことが大変だから
  • 自ら行うよりも委託するほうが結局効率的だから
  • 自ら行うよりも委託するほうが高い水準の管理が可能だから
  • これまで付き合いのある不動産業者が安心できるから
  • その他

3-3. 家賃収入における管理費用の割合

先ほど《管理委託費の相場は家賃収入の3〜7%》とお伝えしました。

アンケート調査でも、6割強が「家賃収入の5%未満/5〜10%未満」となっており、相場との一致が確認できます。

出典:国土交通省「賃貸住宅管理業務に関するアンケート調査(家主)」


4. 賃貸管理会社の利用で注意すべきポイント

賃貸管理会社の活用には、多くの利点がある一方で、注意すべきポイントも存在します。

賃貸経営を他者に委託する際、選択を誤ると、大きなトラブルやコストが生じる可能性があるためです。

以下で3つのポイントを解説します。

  • 悪質な業者の存在
  • 管理会社による管理の質の差
  • 管理委託費による利益の圧迫

4-1. 悪質な業者の存在

1つめは「悪質な業者の存在」です。

近年は、業界の自浄努力と法整備によって改善されつつある(後述します)ものの、賃貸管理会社との間でトラブルを経験するオーナーもいます。

以下は国土交通省の資料より、トラブル事例の引用抜粋です。

  • アパートの賃貸借の媒介及び管理を依頼されている業者Xが、賃借人の支払った敷金、礼金及び前払家賃を着服し、大家に渡さない。
  • 約2000人のオーナーから賃貸管理業務を受託していたA社は、賃借人から預かった敷金や賃料のうち7億5千万円を資金繰りのため流用していた。A社は平成20年9月に民事再生手続きに入った。
  • アパート経営をしているが、 管理会社が勝手に内装工事を発注する。
  • 管理業者の中には、礼金や更新料といった不当な一時金を賃借人から受領し、これらの一部若しくは全部を自らの管理報酬としてしまう者や、賃借人とは何ら管理契約を締結していないにもかかわらず、更新事務手数料と称して半月分の賃料相当額を管理報酬としてしまうような者も存在している。
  • 管理委託契約の内容が不十分なため、管理会社がどこまで管理してくれるかが不明確である。

出典:国土交通省「賃貸住宅管理業者をめぐるトラブルと業務のルール化による対応の整理」

もちろん、信頼に足る誠実な賃貸管理会社が大多数ではありますが、上記のような悪質なケースもあると知っておくことが大切です。身を守るために役立ちます。

4-2. 管理会社による管理の質の差

2つめは「管理会社による管理の質の差」です。

管理会社を選ぶ際、管理委託費の安さやブランドの知名度だけで判断するのは、避けるべきといえます。重要なのは「管理の質」です。

とくに、「管理委託費は無料(ゼロ円)」と謳う事業者には、注意が必要です。これらの条件は魅力的に思えますが、管理の質に差が出る原因となり得ます。

【極端な低料金による悪影響】

  • サービスの範囲:料金が低い、または無料の場合、提供されるサービスの範囲が限定的なことがあります。
  • スタッフの専門性:賃貸管理に求められる高度な専門知識や経験が、十分でない場合があります。
  • 対応の迅速性:入居者からの問い合わせや緊急の修繕に対する対応が遅れることがあります。
  • 維持管理の質:物件の定期的なメンテナンスや点検が適切に行われないことがあります。
  • コミュニケーション:オーナーとのコミュニケーションが不足し、信頼関係の構築が難しい場合があります。

4-3. 管理委託費による利益の圧迫

3つめは「管理委託費による利益の圧迫」です。

管理の質が重要である一方で、過剰なコストは収益性を悪化させることは、いうまでもありません。

前出のアンケートでは、家賃収入の10%以上の管理費用を支払っているオーナーが、2割を超えていました。

管理委託費は、安ければ良いとも、高ければ良いともいえません。ちょうどよいバランスを、見極める必要があります。

具体的な目安を挙げるなら、相場である《家賃収入の3〜7%》に抑えたいところです。


5. トラブル防止のために知っておきたい賃貸管理会社の法律

先ほど悪質な業者の存在について触れました。トラブル防止のためには、賃貸管理会社に関係する法律を知っておくと、役立ちます。

5-1. 賃貸住宅管理業法とは?

賃貸管理会社を取り締まる法律として、「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」(以下、賃貸住宅管理業法)があります。

賃貸住宅管理業法は、2020年6月に成立した、比較的新しい法律です。

不良業者を排除し、業界の健全な発展を図るための「賃貸住宅管理業者」の登録制度や、サブリース業者に対する重要事項説明の義務づけが、定められています。

出典:国土交通省「賃貸住宅管理業法ポータルサイト制度解説」

5-2. 賃貸住宅管理業者の登録

賃貸住宅管理業者の登録に関しては、以下のとおり、定められています。

【賃貸住宅管理業の登録】
委託を受けて賃貸住宅管理業務(賃貸住宅の維持保全、金銭の管理)を行う事業を営もうとする者について、国土交通大臣の登録を義務付け(※管理戸数が200戸未満の者は任意登録)

管理戸数が200戸を超えない小規模な賃貸住宅管理業者でも、社会的信用力を確保するにあたって登録を受けることが望ましいです

出典:国土交通省「賃貸住宅管理業法ポータルサイト制度解説」

賃貸管理会社と契約する際には、賃貸住宅管理業者の登録を受けているか、確認しましょう。

5-3. 賃貸住宅管理業者の検索方法

賃貸住宅管理業者の登録を受けている事業者は、国土交通省の建設業者・宅建業者等企業情報検索システムにて、検索できます。

出典:国土交通省「賃貸住宅管理業者 検索」

国土交通省「賃貸住宅管理業者 検索」にアクセスして、会社名などを入力しましょう。

以下は弊社「ルーム・スタイル」を検索した場合の検索結果ページです。

5-4. 賃貸住宅標準管理委託契約書

賃貸管理会社と契約する際には、契約書を作成します。

この契約書の内容を確認する際に、「賃貸住宅標準管理委託契約書」と照らし合わせて検証してください。

「賃貸住宅標準管理委託契約書」とは、国土交通省が作成した、管理委託契約書のひな形(モデル)です。

以下よりダウンロードできます。

標準契約書は、使用が義務づけられているわけではありませんが、利用することにより、合理的な契約を締結できるよう規定されています。

標準契約書と異なる部分は、ご自身にとって不利な変更ではないか、とくに念入りに確認する必要があります。


6. 賃貸管理会社を選ぶときにチェックしたいポイント

最後に、賃貸管理会社を選ぶときにチェックしたいポイントを3つ、ご紹介します。

  • 空室リスク(平均募集期間)
  • 保証の有無と内容
  • オーナー目線の有無

6-1. 空室リスク(平均募集期間)

1つめは「空室リスク(平均募集期間)」です。

空室は賃貸経営の収益性に直接影響を与えるため、賃貸管理会社がどれだけ迅速に空室を埋められるかは重要なポイントです。

「平均募集期間」は、その効率の良さを示す指標の1つです。

  • 市場平均との比較:平均募集期間が地域の市場平均よりも短い場合、効果的なマーケティング戦略や顧客基盤を持っている可能性があります。
  • 募集方法:オンライン広告、現地看板、不動産仲介業者との連携など、多様な募集方法を用いているかどうかもチェックポイントです。
  • 物件の魅力向上:空室期間を短縮するための物件改善提案があるかどうかも、管理会社の能力を示す指標になります。

募集期間の市場平均に関しては、《およそ4〜5ヶ月》となっています。

※募集期間(Downtime)
成約した物件の平均募集期間を示します。民間住宅情報会社に公開された情報を用いて、下記の計算式で求められます。
募集期間=Average(成約日-募集開始日)
出典:株式会社タス「2023年11月 首都圏版・関西圏・中京圏・福岡県版」より作成

参考までに、弊社ルーム・スタイルの事例をご紹介すると、〈募集から入居者決定までの平均日数は、約1ヶ月〉です(専任媒介の場合)。

6-2. 保証の有無と内容

2つめは「保証の有無と内容」です。

賃貸管理会社が提供する保証制度は、オーナーのリスクを軽減するうえで重要です。滞納保証や原状回復保証など、さまざまな保証が存在します。

具体例として、弊社がご提供する総合管理プランに付随している保証をご紹介します。

  • 滞納保証:賃貸管理をお任せいただくと、毎月、オーナー様の口座へ弊社から家賃収入から必要経費を差し引いた金額の送金を行います。万が一滞納があった場合でも、弊社からの送金が止まることはなく、毎月安定的な入金が継続します。
  • 更新料保証:同様に、更新時の更新料の支払いが滞った場合でも、オーナー様ご取得分の更新料を保証して入金いたします。
  • 死亡保証:居室内での孤独死、自殺、犯罪死が発生した場合の損害に関しても、保証対象となります。
  • 原状回復保証:賃借人様の入れ替え時に行う原状回復工事のうち、賃借人様負担分の支払いがない場合でも、その費用を保証いたします。
  • 早期解約違約金保証:建物賃貸借契約書に早期解約義務違反の特約がある場合は、賃借人様が負担すべき違反金を保証いたします。
  • 明渡訴訟費用保証:明渡訴訟に発展した場合には、建物賃貸借契約解除に関わる通知費用、支払督促、訴訟など法的手続に必要な費用を保証いたします。

※注:上記、 保証には上限や期間などに制限が設けられています。 詳細は担当者へご質問ください。/原状回復保証は「原状回復ガイドライン」 に準じ、 賃借人が負担するべきことに合理性があると弊社が判断した場合に限ります。/大手法人様の社宅契約の場合は、対象外となります。/弊社、入居審査で否認となった場合は、対象外となります。

なお、上記に加えて「設備保証あり」のプランもご用意しています。

詳しくはルーム・スタイル「貸したい方へ」のページにてご確認ください。

6-3. オーナー目線の有無

3つめは「オーナー目線の有無」です。

賃貸管理会社がオーナーの立場に立って、物件の価値向上や収益性の最大化に努めているかは、長期的なパートナーシップを築く上で非常に重要です。

オーナー目線で考え、行動できる管理会社を選定することは、賃貸経営の成功に直結します。

具体的には、以下のポイントをチェックしてみてください。

  • 質の高い管理:物件の維持管理や入居者対応など、質の高いサービスを提供しているか。
  • 費用対効果:見せかけの料金の安さだけでなく、もたらされる成果に対して適切な料金設定となっているか。
  • 家賃提案:市場の相場に適した家賃設定を提案し、物件の収益性を最大化する努力をしているか。
  • コミュニケーション:定期的に報告や提案を行い、オーナーの意見を尊重し、柔軟に対応してくれるか。
  • 透明性:費用面やその他の情報開示や建設的な対話により、信頼関係を構築しようと努めているか。
  • 当事者意識:まるでオーナーのように考え、当事者意識を持って行動しているか。

以上のポイントを踏まえ、適切な賃貸管理会社をパートナーとすることで、物件の価値を最大化し、長期的な収益を確保できます。


7. まとめ

本記事では「賃貸管理会社」をテーマに解説しました。要点をまとめておきましょう。

  • 賃貸管理会社とは、賃貸住宅経営に伴う管理業務を、オーナーに代わって代行する会社
  • 会社によって、またプランによって、さまざまなサービス内容がある
  • 管理委託費の相場は家賃収入の3〜7%程度

賃貸管理会社を活用する意義は、以下のとおりです。

  • 賃貸管理の労力や手間の削減
  • 賃貸収入の最大化
  • 賃貸物件の長期的な価値向上

賃貸管理会社の利用で注意すべき点は、以下のとおりです。

  • 悪質な業者の存在
  • 管理会社による管理の質の差
  • 管理委託費による利益の圧迫

賃貸管理会社を選ぶときにチェックしたいポイントとして、以下をご紹介しました。

  • 空室リスク(平均募集期間)
  • 保証の有無と内容
  • オーナー目線の有無

オーナー目線で質の高い管理をする賃貸管理会社をお探しの際には、ぜひ、弊社ルーム・スタイルをご検討ください。

こちらのお問い合わせページ よりご連絡いただければ、それぞれの状況にあわせた最適なプランをご提案いたします。

信頼できる賃貸管理会社とともに、賃貸経営の歩みを進めていただければ幸いです。

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