アパートの入居率は平均95%！高める方法・管理会社の選び方も解説

アパート経営を始める予定の方や始めて間もない方の中には、「アパートの入居率って実際どのくらい？」と疑問に思う方が多いのではないでしょうか。

公益財団法人 日本賃貸住宅管理協会の「日管協短観」のデータによると、2022年の賃貸アパートなど賃貸住宅の入居率（全国平均）は95.3%です。

この数字を見て「え！そんなに高いの！？」とビックリする方もいるかもしれません。確かに「地方の老朽化したアパートを含めてもこの数字なのか？」というのは疑問に感じるところでしょう。

この数字はあくまで、協会に加入している管理会社の中で、調査に回答した会社の平均に過ぎません。ここには、自主管理しているアパートの数は含まれていません。

実際には、総務省が公表している全国の共同住宅数と空き家数の割合から、アパートの入居率は80%程度と推測できます。

この記事では、「アパートの入居率が実際にはどのくらいなのか？」「地域によってどのくらい差があるのか？」を詳しく説明するとともに、目指すべきアパートの入居率の目安や、高い入居率を維持する方法について丁寧に解説していきます。

当たり前ですが、利益を出すためには、入居率は高ければ高いほど良いです。理想の入居率はやはり「95%以上」を狙いたいところです。そして、高い水準の入居率を保つためには、退去者が出てもすぐに次の入居者を見つけなければなりません。

この記事を読んで、アパートの入居率の実態がどうなっているかを知った上で、入居率95%を実現して維持し続けていくための効果的な方法を体得してみてください。

1. アパートの入居率の全国平均は95.3%（管理会社が管理する物件）

公益財団法人 日本賃貸住宅管理協会の「日管協短観」のデータによると、2022年の賃貸アパートなど賃貸住宅の入居率（全国平均）は95.3%です。

※出典：公益財団法人 日本賃貸住宅管理協会「第27回 日管協短観（2022年4月～2023年3月）」

地域別に見ると「首都圏」の入居率が高くなっており、また、委託管理より「サブリース」の入居率のほうが3%程度高くなっています。

アパートの入居率の平均が約95%と聞いて、「入居率って本当にそんなに高いの？」と感じた方も多いかもしれません。

この約95%の入居率は、あくまで「この調査に回答した管理会社が言っている数字をまとめたもの」であり、自社管理物件を含む全国のアパート全数を調査した結果ではない点に注意が必要です。

例えば2022年度の調査では、公益財団法人日本賃貸住宅管理協会の会員1,822社のうち、調査に回答したのは541社のみで、回答率はわずか29.7%です。

管理物件の入居率が低い会社はアンケートに参加していない可能性がありますし、そもそも管理を委託していない自主管理アパートの数字は含まれていません。実態よりも入居率が高めに出ている可能性は否めないため注意しましょう。

特に、人口が減っているエリアでは、上記調査結果よりも入居率が低い可能性が高いでしょう。そこで、実態に近いアパートの入居率を公的なデータから探ってみたので次章で紹介します。

2. 実際のアパートの入居率は約80%と推測される

アパートの入居率を調べると1章で紹介した数字（約95%）が使われることが多いのですが、実際の入居率を総務省のデータから探ってみると、約80%と推測することができます。

平成31年4月26日に総務省統計局から公表された「平成30年住宅・土地統計調査 住宅数概数集計結果の概要」という資料によると、以下のことが分かります。

・平成30年の共同住宅の空き家数は475万戸

・平成30年の共同住宅の数は2334万戸

ここから計算すると、共同住宅の空家率は、475万戸÷2334万戸＝約20%であり、入居率は100%－20%＝80%となります。

つまり、1章で示されたような管理会社に委託されていないアパートも含めると、アパートの入居率は80%程度というのが現実的な数字といえるでしょう。

3. エリア別のアパートの入居率の調べ方

ここからは、全国のアパート入居率ではなく、地域ごとにアパートの入居率を見る方法について解説していきます。

「日管協短観によるとアパートの入居率は全国平均で約95%」、「総務省のデータによると約80%」ということが分かりましたが、全国の数字を見ても、実際にはエリアごとに状況は異なるため、活用しにくいですよね。

「都心部の入居率は高くても、郊外の入居率は下がる」「賃貸需要が高いエリアは高くても、需要が落ち着いているエリアは低い」というような状況がかならずあるはずです。

そこで参考になるのが、不動産投資情報サイト「楽待」が公開している「賃貸経営マップ（β版）」です。このツールを使うと、「都道府県」単位または「市区町村」単位で、その地域の空室率を確認できます。

アパートに特化した数字ではないのですが、このマップを見ることで、その地域が他と比べて空室率が高いのか低いのかを判断する指標となります。

「賃貸経営マップ（β版）」にアクセスしたら、地図の上部に表示されている「空室率」をクリックするだけで、簡単にその地域の「空室率」を確認できます。

出典：楽待「賃貸経営マップ（β版）」（表示されている数字は2024年4月15日確認時点の数字）

例えば上記の数字を確認すると、東京都北区や埼玉県三芳町などの空室率が1ケタ台で低く、東京都青梅市やあきる野市の空室率は高いという傾向が分かります。

入居率を知りたい場合には、「100%−（空室率）」で簡単に計算できます。例えば、東京都北区の空室率は「8.0%」なので、入居率は「100%−8.0%」＝92.0%となります。

アパートの入居率をシミュレーションする時には、全国平均の値だけを見るのではなく、こうした地域性も加味したうえで実態に近い数字を採用しましょう。

4. 目指すべきアパート入居率の目安は「95%以上」

データから分かるアパートの入居率の平均値を確認したところで、ここからは「どのくらいの入居率を目指せば良いのか」という点について解説していきます。

一般的に、アパートの入居率は95%以上を目標にしましょうと言われています。入居率は最低でも70%は維持する必要があり、入居率50%を下回るとかなり経営が苦しくなってしまいます。

もちろん、入居率は100%を目指すのがベストではありますが、どうしても退去する人は出てくるため、目標が95%となります。

例えば、入居率を「稼働入居率」で計算する場合、計算式は「（総戸数×365日）−（総空室日数）÷（総戸数×365日）」となります。

アパートの戸数が8部屋の物件で、4戸が30日間ずつ空室となった場合、年間の総空室日数は120日となります。この場合の稼働入居率を計算すると、「(8×365）−（120）÷（8×365）=約95.9%です。

実際には、アパートオーナーの経営計画によって、損益分岐点となる入居率は異なってきます。ローン返済額やランニングコストが高いほど必要な入居率は高くなりますし、逆に無借金など投資費用が少なければ入居率は少し低くても利益が出ます。

自分のケースではどのくらいの入居率が必要になるか、事前にシミュレーションしておくことをおすすめします。

5. アパートの入居率95%を実現するための6つの方法

ここからは、アパートの入居率95%を実現するための具体的な方法について解説していきます。

入居率95%を実現するためには、入居者が退去してもすぐに次の入居者が見つかるような仕組みづくりと、物件の魅力を維持し続けることが大切です。具体的には以下のような方法が有効です。

それぞれについて詳しく解説します。

5-1.（１）入居率95%以上の管理会社に管理を委託する

アパートの入居率95%以上を実現する最も効果的な方法は、実際に入居率95%以上を体現している管理会社に管理を委託することです。

ひとくちに「不動産管理会社」といっても玉石混淆で、客付け力が高い会社も低い会社も入り混じっています。客付け力が低い管理会社に頼んでしまうと、入居率95%を実現するのが難しくなってしまうのです。

全国賃貸住宅新聞が行った「管理戸数ランキング2023」の調査結果を見ると、管理物件の入居率が95%以上の管理会社は56%存在する一方で、残りの44%は入居率が95％未満という結果になっています。

※参考：全国賃貸住宅新聞「管理戸数ランキング調査、入居率「95%以上」が過半数」

入居率を確認せずに管理会社を決めてしまうと、「入居者募集を委託してるのになかなか次の入居者が見つからない」と後悔する羽目になるので注意しましょう。

5-2.（２）物件の見せ方（物件写真・募集図面）にこだわる

アパートの入居率をアップさせるためには、物件の見せ方にこだわることがとても大切です。

どんなに良い物件でも、見せ方が悪ければ物件の魅力が伝わらず、内見や契約に繋がりません。写真の取り方や募集図面の見せ方次第で、物件の客付け力に大きな差が生まれます。

例えばアパートの室内の写真を撮影する場合には、「広角レンズ」で撮るのが理想です。望遠レンズで撮影するよりも部屋が広く見えるからです。また、暗い写真よりも明るい写真を採用するなど、物件がより良く見えるような工夫を凝らすことで入居率をアップさせることができます。

募集図面にもこだわりましょう。明確なアピールポイントや周辺環境など、物件の魅力が伝わる図面に差し替えるだけでも、入居率に影響があります。

その他の見せ方の工夫については、ルーム・スタイルのオーナー様向けページで詳しく紹介しているので、ぜひ参考にしてみてください。

5-3.（３）宅配ボックスや無料インターネットなど付加価値を付ける

アパートの入居率を高める方法として、宅配ボックスや無料インターネットなどの付加価値を付ける方法も効果的です。

入居率アップを見込める付加価値となる設備には以下のようなものがあります。

特に最近人気の設備は、無料インターネットや宅配ボックスです。

例えば「無料インターネット」が導入されているアパートの場合、相場より少し家賃が高くても入居が決まりやすいといわれています。

アパートの全部屋にインターネットを導入する費用は20万円〜40万円程度、また、維持費も毎月1万円程度かかりますが、その分賃料を上げることができるケースもあります。

導入費用の詳細については「アパート経営 インターネット導入 費用」の記事もぜひ参考にしてみてください。

5-4.（４）アパートの外観をリフォームする

アパートの入居率をアップさせるための方法として、アパートの外観をリフォームする方法もあります。

アパートの外観は、お店に例えると「看板」となる重要なものです。内見に来た入居希望者がまず目にする「第一印象」となるため、入居率にも大きな影響を与えます。

外観を見て「オンボロなアパートだな」と思われるか、「キレイだしオシャレ！」と思われるかによって、入居率はかなり差が生まれるのです。

アパート名の看板（文字のフォントなど）や、門扉、照明、外壁・外装の色、集合ポストのデザイン、各部屋の玄関の扉を変えるだけでも、第一印象を大きく変えることが可能です。

アパートの外観が「古臭い」「野暮ったい」という印象がある場合には、外観をリフォームすることを検討してみましょう。

5-5.（５）部屋を最新のデザインや設備にリフォームする

外観ではなく「部屋の中」をリフォームするのも、入居率をアップさせるための王道の手法です。特に、築年数が経っているアパートで、部屋のデザインや設備が古い場合に有効です。

部屋の間取りやデザイン、設備には、時代によって流行があります。古い流行のデザインを最新トレンドのデザインや設備にリフォームするだけで、入居率は大きく改善する可能性があります。

キッチンやトイレなどの設備もフルリノベーションすれば、賃料をアップできるケースもあるのでおすすめです。

5-6.（６）アパートの家賃を下げるのは「最終手段」にしよう

最後に、入居率を上げるために「アパートの家賃を下げる」という方法もありますが、こちらは最終手段として残しておくことをおすすめします。

一度家賃を下げてしまうと、そこからまた家賃を上げるということがしづらくなってしまいます。また、「なかなか入居者が決まらないから」と家賃を他の部屋よりも下げて募集してしまうと、隣の住人が「うちも下げてよ」と値下げ交渉される危険性があります。

アパートの家賃を下げるのではなく、一定期間家賃を無料にする（フリーレント）にするなど、他の方法で乗り切ることをおすすめします。余力があれば、（１）から（５）で解説した方法をお試しください。

6. アパートの入居率95%を維持する管理会社の選び方

最後に、アパートの入居率95%を維持する管理会社の選び方について解説します。

5-1でも解説した通り、アパートの入居率を上げる（または水準を維持する）ためには、アパートの管理を委託する管理会社を「どこにするか」がかなり重要となるのです。

ここからは、アパートで入居率95%以上という高い水準を維持するために大切な管理会社の選び方を3つ紹介します。

とても重要なところですので、しっかり読み進めてみてください。

6-1. ポイント1：管理物件の稼働入居率が95%以上の管理会社を選ぶ

出典：株式会社ルーム・スタイル「オーナー様向けページ」

5-1.でも述べた内容ですが、入居率95%以上を目指すのであれば、「管理物件の入居率95%以上」を謡っている管理会社を選ぶのがおすすめです。

公式サイトに管理物件の入居率を掲載している管理会社は、入居率の高さに自信があり、高い入居率を実現するための具体的な施策を持っている企業である可能性が高いからです。

逆にいうと、公式サイトで入居率について記載がない管理会社は、客付け力にあまり自信がない可能性が高いので注意しましょう。

なお、入居率には「時点入居率（ある時点での入居率）」と「稼働入居率（年間を通しての入居率）」がありますが、管理会社の入居率を見る時には必ず「稼働入居率」（年間平均）を見てください。

「時点入居率」は、例えば入居者が一番多い時点のベストなタイミングの数字を採用できてしまうため、参考にならないのです。入居者が退去してからすぐ次の入居者を見つけられているかどうかを見るには、年間の「稼働入居率」を見るようにしてください。

稼働入居率が高いということは、空室である期間が短く、客付け力が高いことの証明となります。

6-2. ポイント2：客付け力アップのための施策を確認する

管理しているアパートの稼働入居率95%以上の管理会社を選ぶことは大前提として、その管理会社が「客付けのために具体的にどのようなことをしているか」をしっかり確認しましょう。

具体的な施策を確認することで、自分のアパートの管理を委託した時にどのように客付けをしてくれるかを明確にイメージすることができて安心です。

例えば、弊社ルーム・スタイルの場合には、以下の5つの施策を行うことにより、「年間入居率98%・平均入居1ヶ月の客付け」を実現しています。

（１）多数の写真・動画・間取り図・魅力的な文章で、物件の魅力を最大限にアピール

（２）依頼後、翌日には物件情報を掲載＆一斉に拡散

（３）自社 × 仲介業者のネットワークを駆使して、複数チャネルで集客

（４）AIを活用して利益を最大化する賃料を設定（増額することも）

（５）PV数・問い合わせ数を分析して、効率的に見込み客にアプローチ

管理物件の入居率が高くても、その理由は単に「物件の立地や利便性が良いから」かもしれません。そうではなく、多少立地や利便性に難があったとしても、積極的に物件をアピールしてくれて客付け力を高めてくれる管理会社が最適です。

高い入居率を維持するための施策について、さらに詳しく知りたい方は、ぜひ以下の記事もご覧ください。

6-3. ポイント3：入居率以外の部分もしっかりチェックする

アパートの管理を委託する会社を選ぶ際には、もちろん入居率や客付け力を重視するのが最も大切ですが、その他の要素も同時にチェックしましょう。

例えば、以下の点をしっかりチェックしてみてください。

特に、価格面（高すぎないか）と、万が一の場合の保証を付けられるかは重要です。

「入居者の延納や死亡事故、トラブルが心配」という方は、通常の管理委託にプラスして延納保証や死亡事故の補償をしてくれるプランのある管理会社がおすすめです。

例えば弊社ルーム・スタイルの場合には、「募集のみプラン」のほかに「総合管理プラン」があり、総合管理プランをお選びいただくと、以下の6つの安心保障が付きます。

延納や死亡事故、明渡訴訟の費用まで保証されるので、住民とのトラブルが心配な方におすすめのプランとなります。

また、「サブリースプラン」を利用すれば、万が一入居者が決まらなくても毎月家賃をお支払いすることが可能です。

※ルーム・スタイルの賃貸管理プラン（3種類）については、「物件を貸したい方へ」のページをご覧ください。

弊社のように、オーナー様の状況に応じて選べるプランが用意されている管理会社を選ぶことが大切です。

まとめ

本記事では「アパートの入居率」について詳しく解説してきました。最後に、要点を簡単にまとめておきます。

アパートの入居率の全国平均は95.3%（管理会社が管理する物件）

実際のアパートの入居率は約80%と推測される

エリア別のアパートの入居率の調べ方

目指すべきアパート入居率の目安は「95%以上」

アパートの入居率95%を実現する方法

アパートの入居率95%を維持する管理会社の選び方

アパートの入居率を高めるためには、物件自体の魅力はもちろん、管理会社の客付け力の高さもとても重要となります。入居率95%を維持したい方は、ぜひルーム・スタイルにお気軽にご相談ください。