古い家を貸したい人必見！賃貸に出すまでの5ステップと注意点を解説

50～60代になると親が亡くなり不動産を相続したり、子供が手を離れたことで住み替えを検討したりする機会が訪れる人もいるでしょう。そんなとき多くの人が「持ち家を貸したい」と考えますが、何年も生活した古い家を貸すことができるのか、疑問が浮かぶところです。

今回はそんな方々に向けて、古くなった家の貸し方や売却と比較し、どのようなメリット・デメリットがあるのかを解説しましょう。後半には実際に賃貸へ出す流れや、その際の注意ポイントにも触れていきますので、この記事をきっかけに資産の運用法を考えてみてください。

古い家（空き家）の貸し方

時代とともに空き家が増えている日本において、持ち家を有効活用するための貸し方にはどのようなものがあるでしょうか。

• リフォーム不要で貸し出す方法
• 短期契約を活用した貸し出し方
• 民泊としての貸し出し方
• シェアハウスとしての利用法

本章では、上記4つの選択肢について詳しくご紹介します。

リフォームせず現状で貸し出す

古い家を貸し出す際、売主側のコストが最も抑えられる方法は、現状有姿でそのまま引き渡す方法です。そのまま賃貸に出すのに抵抗があるのも分かりますが、築古の家を売主が高額な費用をかけて大掛かりなリフォームをするのはあまり推奨しません。なぜなら、リフォームコストの回収に時間がかかり過ぎてしまうからです。

ニーズの高いエリア、間取り、料金帯であれば、最低限のルームクリーニング（ホームクリーニング）程度にしておくと良いでしょう。費用は広さによって異なりますが、数万円～十万円前半で収まるケースが多いようです。

短期間契約で貸し出す

一定期間のうちは使う予定がないが、いずれはそこに居住したいという意思がある場合、期限付きで貸し出すこともおすすめです。

何かしらの理由で短期間だけ利用したい人とのニーズがマッチすることで、賃貸に出すことができます。普通契約にしてしまうと貸主の立場が弱くなってしまうので、定期借家契約を締結しておけば立ち退き料などもかからず退去してもらうことが可能です。

民泊で貸し出す

観光客に短期間宿泊してもらう民泊として貸し出すことも、古い家の活用法の一つです。民泊は国内外からの旅行者に対して、地元の文化を体験してもらう機会を提供することができ、日本の伝統的な家屋であれば特にその需要は高いです。

特に最近はインバウンドの増加により宿泊施設不足や、宿泊施設の金額が高騰していることから、有力な選択肢と言えます。多様なニーズに応えるには、適切な宣伝やサービスの提供が欠かせません。また、民泊新法の制定により宿泊施設としての登録や、地域の条例に沿った運営が必要になるため、事前の準備と確認が必須です。特に、一年間のうち180日しか営業できない点は賃料収入にも大きく関わってくるため、念入りにシミュレーションしましょう。

シェアハウスで貸し出す

ここ数年、複数の人が一つの家を共有する「シェアハウス」として貸し出す方法も人気を集めています。シェアハウスであれば、古い家の大きなスペースを有効に活用できるうえに、共存志向の人々に新たなコミュニティの場を提供できます。

• 入居者層の調整
• 共用部分の管理
• 入居者同士の騒音問題　

などの面倒が生じることもありますので、契約時のルール設定や、トラブル発生時の対処方針もしっかりと決めておく必要があるでしょう。また、シェアハウス用として大幅な改修が必要な場合には、建築制限などの法令をしっかりと確認するようにしてください。

古い家（空き家）を貸すメリット

古い家を貸すことには、さまざまなメリットがあります。空き家の状態を維持するだけではなく、有効活用によって新たな収益を生み出し、地域社会にとってもプラスになるケースが多いからです。では、古い家を貸す際に得られるメリットを詳しく見ていきましょう。

1.家賃収入を得られる

古い家を貸すことの最大のメリットとも言えるのは、安定した家賃収入が得られることです。

空き家にしておくと維持にかかる費用が出ていく一方ですが、賃貸として活用することで家賃収入を得られます。特に、地価の高いエリアやアクセスの良い場所に立地している物件の場合には、十分な収益が見込めるでしょう。また、定期的な収入を得ることで、将来の投資やリフォーム資金の確保にもつながります。

2.手放さなくて済む

古い家を売却する代わりに貸し出すことで、不動産という形での資産を手放す必要がありません。資産価値が今後上昇する可能性のある地域であれば、売るよりも貸すことで将来的な利益を見込めるかもしれません。

さらに、賃貸に出している間も所有権は売主にありますので、不動産価値の変動に応じて売却するタイミングを見計らうことができます。このように柔軟な対応をとれる体制にしておくことは、収益の最大化に繋がるでしょう。

3.防犯対策になる

古い空き家は地域によっては荒らされたり、不法投棄の対象になったりするリスクがあります。しかし、賃貸として人が住むことで、これらのリスクを軽減できるでしょう。

また、住人の出入りがあることで犯罪抑止効果があり、近隣の安全性にも貢献できます。賃貸か売却かすぐに決められない人は、定期借家契約で一定期間入居者を入れておくことで防犯対策しつつ、ゆっくり結論を出していくと良いでしょう。

4.資産価値が向上する

適切な管理を行いながら賃貸に出すことで、古い家の資産価値を維持、または向上させることが可能です。特に、専門の管理会社による物件管理を委託することで、状態を良好に保つことができるでしょう。時にはリフォームも併せて行うことで、さらに魅力的な物件へと生まれ変わらせることもできます。

「自己管理」は専門的な知識と入念な計画性を要するため、資産価値の向上を目指す場合は「管理委託」の形態も検討してみてください。

古い家（空き家）を貸すデメリット

現代の日本では、少子高齢化により空き家の問題が社会的課題となっており、古い家の活用法に関心を持つ人が増えています。しかし、メリットばかりではなく、デメリットへの考慮も必要です。古い家を貸し出す際には、空室リスクや修繕費用などの維持コストがかかり、その管理に頭を悩ませる可能性があります。

賢い活用を考える中で、これらのデメリットにも目を向け、対策を検討していくことが大切でしょう。

1.空室になる可能性がある

空き家を貸す際、一番の心配事は「空室になる可能性」です。

• 立地条件が良くない
• 建物や設備が古い
• 魅力を感じさせない

これらの場合には、入居希望者が集まらないことが問題となるでしょう。入居者が見つからなければ、家賃収入は見込めず、固定資産税などのコストがかかり続けることになります。このようなリスクを避けるためには、地域の需要を把握し、適切な家賃設定や物件の魅力向上が求められます。

時には、プロの不動産会社に相談することで、適切なアドバイスを得られることもあるでしょう。

2.修繕費や維持コストがかかる

古い家を貸し出しても、永続的にその家を維持するためのコストがかかります。特に、修繕費は大きな負担となることがあります。

経年劣化による補修や、入居者からの要望に答えるためのリフォームなど、想定外の出費が発生することも少なくありません。エアコンや給湯器など高額設備の交換や、突然の雨漏りで数十万～数百万円の修繕費を要するケースもあります。

また、物件が自宅から遠方にある場合には不在時の管理が必須で、この管理コストも無視できない負担です。適切に物件を管理し、いざという時のための修繕費用を確保しておくことが重要となります。毎年のようにかかるこれらのコストは、貸し出しを続ける上での重要な判断材料になります。

3.入居者トラブルの可能性がある

家を貸し出す前に「入居者トラブル」にも目を向ける必要があります。

代表的な例として、上記のようなトラブルがあります。

家賃滞納トラブルは保証会社を入れることで、家主の督促にまつわる負担が軽減されるので、入居条件の必須事項にしておきましょう。

古い家（空き家）を賃貸に出す流れ

古い家を賃貸に出す選択をするにあたっては、複数のステップが存在し、それぞれの段階で注意すべきポイントもあります。

まずは賃料の査定から始め、物件管理会社の選定、管理契約の締結、入居付けの募集活動、そして最終的に借主との賃貸契約の締結といった流れで進んでいきます。各ステップを適切に進めることで、スムーズに賃貸事業を開始することができるでしょう。

STEP1：賃料査定をする

家を賃貸する際、最初に実施するのが賃料の査定です。ここでは、周辺の物件との比較や現在の市況を考慮して適正な賃料を設定する必要があります。

多くの場合、不動産業者に依頼することで市場価格に即した査定が可能であり、その査定価格に基づいて賃料を決めていきます。査定額をもとに、古い家特有の価値を付加する条件を満たすかどうか、リフォームをするかどうかを検討することが大切です。

また、賃料設定にあたっては将来の家賃収入を見込むだけでなく、税金や維持管理費用も考慮に入れなければなりません。

STEP2：物件管理の委託先を決める

賃貸物件の管理は、大変な労力と時間を要するため、多くの所有者は管理業務を第三者に委託します。

管理委託先としては、地域密着型の不動産会社や、賃貸管理に特化した企業などが考えられます。

などを比較・検討することが重要であり、所有者としての期待に応える

• 実績
• 信頼性
• 料金体系
• 提供するサービス内容

適切なパートナーを選ぶ必要があります。また、以下のよ管理業務の質にも注視しましょう。

• 入居者からの問い合わせ対応
• トラブル時の迅速な対応
• 定期的な物件点検 など

STEP3：管理委託契約を締結する

適切な物件管理委託先が見つかった後は、管理委託契約を締結します。この契約では、具体的な管理業務の内容とそれにともなう報酬、契約期間、契約解除の条件などが定められます。契約書は両者間のトラブルを未然に防ぐ重要なものであり、費用負担や責任の範囲を明確にしておくことが不可欠です。

また、管理委託契約を結ぶことによって、不動産の維持・運営に関する負担が軽減され、所有者は本業や生活に注力することができるようになります。

STEP4：入居付けの募集活動をする

物件の管理体制が整ったら、入居者を募集する準備に移ります。賃貸物件として魅力がある物件にするには、清掃や簡単なリペアが必要な場合もあります。

最近の募集活動では、一般的に不動産ポータルサイトに掲載する方法で、入居希望者からの問い合わせを待ちます。そのため、サイト内に正しい情報を掲載することはもちろん、魅力的な写真で視覚的に訴えることがとても大切です。快晴で明るい日に写真撮影に行くなどの工夫をするようにしましょう。

また、不動産仲介業者への情報提供やオープンハウスの開催も有効な手段です。

STEP5：借主と賃貸契約を締結する

入居希望者が見つかったら、次は賃貸契約の締結です。賃貸契約書では、一般的に以下の重要事項が記載されます。

• 賃料や支払い条件
• 敷金（保証金）・礼金
• 契約期間
• 更新料の有無
• 解約規定

借主と丁寧に契約内容についての説明を行い、双方納得の上で署名・捺印を受けます。契約の際は、法律を遵守し、後々のトラブルを避けるためにも、すべての約束事を書面にしておくことが必要です。

また、取引において追加で適用したいルールを設ける場合には、付属の特約事項として加えるようにします。入居者と賃貸契約を無事に締結することで、いよいよ賃貸事業がスタートすることになり、賃料収入を得られるようになります。

古い家（空き家）の賃貸に出す前の注意ポイント

古い家を有効活用したいと考える人は多いですが、その前に押さえておくべき注意点がいくつかあります。老朽化した物件には特有の問題点が隠れているケースもありますので、下調べと対策はしっかりと行いましょう。まずは市場での需要を調べ、ターゲットとする層を明確にし、その上で安心して貸し出せる状態にしてから賃貸市場に出すことが重要です。

定期借家契約での貸し出しを検討する

定期借家契約とは、一定期間終了後には借地借家法の適用外となる契約方法の一つであり、所有者側にとっては一定期間後に物件を取り戻すことが出来る点でメリットがあります。

貸し手側と借り手側との間で最初から契約終了時の条件を明確にし、お互いの合意のもと契約を結びます。この契約形態を選択することで、例えば自己利用を視野に入れた将来的な計画が立てやすくなるなどの利点があります。長期にわたって借り手を探し続ける必要がない、という点も魅力的なのではないでしょうか。

リフォーム箇所を決める

賃貸業でのリフォームは「修繕費用に見合うリターンが得られるかどうか」が非常に大切です。手をかけるほど物件の人気は高まりますが、不動産投資では「入居者のニーズ≠家主のニーズ」です。

リフォーム箇所は最小限にすることが望ましく、小さな改修でいかに人気が出せるかをポイントに決めていきましょう。

収益シミュレーションをする

賃貸に出す前には、しっかりと収益シミュレーションを行うことが大切ですが、古い家となるとこれがより一層です。

リフォームコストや固定資産税、管理費用などの初期・継続的な出費と、期待される収入とのバランスを見積もりましょう。これらの経費を含めた収益の指標を不動産投資用語として「実質利回り」と呼び、重要視されます。これにより、賃貸事業として成り立つのか、場合によっては売却や他の活用方法を考えるべきかを冷静に分析できます。

また、適正な賃料設定は、借り手の集まりやすさと直結しますので、市場状況を考慮しながら検討し、長期的な収益を見込める計画を立てることが重要になります。

更地での売却も視野に入れる

あまりにも築古物件の場合は、建物を取り壊した「解体更地渡し」という方法も検討しましょう。

例えば、旧耐震物件のように担保力が低い物件は、買主がローンを組む際に金融機関から十分な評価が得られない可能性があります。しかし、更地渡しにすることで、購入希望者を見つけられるかもしれません。

解体更地渡しの場合、一般的に取り壊しの費用は売主負担です。数百万円の費用がかかりますので、計画的に準備しておかなければなりません。

古い家を貸すときにかかる税金の種類

空き家や古い家を賃貸として活用することは、追加収入を得る良い手段ですが、貸主になるとさまざまな税金が発生します。これらの税金は不動産の活用方法や所得に応じて異なり、しっかり理解しておく必要があります。所有しているだけではなく、実際に貸し出すときにも税金がかかるので、事前に知っておくべき重要なポイントの一つです。

1.固定資産税および都市計画税

固定資産税は、不動産を所有している人が支払う地方税で、毎年1月1日時点での土地や建物の所有者に課されます。一方、都市計画税は、都市計画区域内の土地や建物に対して課される税金で、その資金は地域の都市計画や公共施設の整備に使用されます。

古い家を貸し出すと、その不動産に対する固定資産税評価額が上がる可能性があり、負担増につながることがあるのです。また、利用状況によっては、評価額が下がることもあるため、税務署や市町村の担当窓口で確認することが大切です。固定資産税や都市計画税は、不動産の活用度合いに関わらず発生するコストとして、家を貸す際の経費の一部に計上することができるため、適切な管理が必要です。

2.不動産所得税および住民税

不動産を貸し出して得た家賃収入は、不動産所得として税金の支払いが必要です。

計算方法は、実際に受け取った家賃収入から、固定資産税・都市計画税をはじめとする必要経費を差し引いた額が所得税の対象です。不動産所得税は、所得税の一種であり、収入金額に応じた税率で計算されます。また、住民税も不動産所得に対してかかり、こちらも累進税率で計算されます。

不動産所得の計算には多くの控除が適用されるケースがあるため、税法に基づく適正な申告が欠かせません。税務申告を行う際に、古い家を貸し出していることで発生する税金の計算を正しく行い、適切な税金を納めることが大切です。

古い家を貸すときによくある質問

最後に、古い家を貸すときによくある質問や相談のお声にお答えしましょう。

1. 築20年は「古い家」に該当しますか？

不動産において「具体的に何年から古い家」という定義はありません。

木造の居住用としての耐用年数が20年になりますので、 これを定義とするならば「古い家に該当する」という1つの見方もあり得ます。ただし、一般的には、築30年程度を古い家とイメージされている購入側のお客様が多いように感じます。

2.古い家を賃貸するか売却するか悩んでいます。

こちらはとてもよくある質問ですが、お客様の資産や財務状況、家族構成や今後の考え方によって異なるため、一概に答えを出すのが難しい問題です。それぞれにメリット・デメリットを挙げてみましょう。

3.古家の解体費はいくらぐらいですか？

業者や家の広さによって異なりますが、一軒家の解体費用は100万円～500万円ほどです。

古家付の物件は売れづらいと聞き、解体して土地として売りたいと言う声があります。ただし、場合によっては古家付で売れるケースもあり、解体することで逆に手元に入るお金が少なくなってしまう可能性があります。

こちらは、きちんと不動産会社に確認、相談してみましょう。

まとめ

古い家を賢い方法で貸し出すことには、多くのメリットがありますが、同時に注意しなければならないデメリットも存在します。

賃貸として有効活用するためには、

• リフォームの有無
• 契約形態の選択
• 民泊やシェアハウスとしての利用

をどのようにしていくかを考慮し、賃貸に出す前の注意ポイントや税金の種類についても理解しておくことが重要です。また、空室リスクや修繕リスクに対して、入念な対策が必要です。これらのリスク管理を怠ってしまうと、結果的に売却の方が収益性が高かったという事態になりかねません。

実際に賃貸に出すステップとしては、以下の通りです。

1. 賃料査定
2. 物件管理の委託先の選定
3. 管理委託契約の締結
4. 入居付けの募集
5. 借主との賃貸契約締結

このような流れを適切に踏むことで、安定した賃貸経営ができるでしょう。

弊社でも随時ご相談を受け付けておりますので、「古い家だけど貸すことはできるのか？」と悩んでいる方はぜひ一度ご相談ください。