入居者募集はどうやるの？仲介会社と自力、2通りの方法を紹介

「アパート経営を始めるにあたって入居者の募集方法が知りたい！」
「入居者募集ってコストや手間暇は、方法によってどう違うのだろう？」

賃貸経営をおこなうとき、空室では収益にならないため、入居者の募集方法についてしっかり考えておきたい方は多いでしょう。

入居者の募集方法には下記の2つがあります。

仲介会社へ依頼する場合はコストはかかりますが、プロの知識や経験にもとづいた入居者募集が可能です。

一方、オーナー自ら入居者を募集する場合はコストを削減でき、なおかつ経営ノウハウを得られます。

とはいえ、なんとなくどちらかの方法を選んでも、必ずうまくいくとは限りません。

オーナー自らが入居者募集するデメリットを把握していなければ、
「こんなはずではなかった！とてもじゃないけど続けられない」
と感じる可能性もあるのです。

長期的に見て利益を最大限得たいなら、入居者募集は管理会社に依頼すべきといえるでしょう。

そこで本記事では入居者を募集するとき、仲介会社への依頼とオーナー自らがおこなう場合それぞれにおいて、絶対に知っておいてほしい項目をお伝えします。

本記事を最後まで読めば、あなたは入居者の募集方法を具体的にイメージできるようになり、実践できるでしょう。

また、「ここに住みたい！」と思ってもらえるような物件にする方法がわかります。

ぜひ最後までご覧になり、入居者の募集方法について、知識を深めてください。

1. 入居者募集は仲介会社へ依頼する方法と自力でやる方法の2通り

冒頭でもお伝えしたとおり、入居者の募集方法には下記の2通りがあります。

それぞれの方法について、まずは「仲介会社へ依頼する方法」から順番に説明していきます。

2.入居者募集方法1｜仲介会社へ依頼する場合

まずは、仲介会社へ依頼する場合の入居者募集方法について解説していきましょう。

2-1.仲介会社との委託形態は「媒介契約」と「代理契約」の2種類

仲介会社との委託形態は、媒介契約と代理契約の2種類です。

順番に詳細を解説します。

2-1-1. 媒介契約

入居者募集の委託形態において媒介契約は最も多いケースです。
仲介会社が入居候補者を仲介してくれます。

媒介契約では複数の仲介会社へ依頼する一般募集が一般的ですが、1社のみと契約する専任募集もあります。

仲介会社との契約数が多いほど物件の営業窓口が増えるため、必然的に入居候補者が決まりやすくなります。

とくに立地や家賃設定など仲介会社が紹介しやすい物件の強みがある場合は、入居者が決まりやすいでしょう。

ただし、入居希望者が見つかったときの問い合わせ対応や内見予定の調整、鍵の受け渡しはオーナー自らが行います。
オーナーが複数社と契約するほど、やりとりにも追われやすい傾向です。

2-1-2. 代理契約

代理契約は、オーナーの代わりに入居者募集を仲介会社に代行してもらう方法です。

代理契約のメリットは、オーナーの手間や労力がかからないところに魅力があります。

入居者の募集から契約締結まで、仲介会社がオーナーの代わりにおこなってくれるので、何もする必要がありません。もちろん仲介会社と連絡を取りながら、入居者募集や審査などを進めることもできます。

一方デメリットは、仲介会社の客付け力によって入居者の決定が左右されるところです。
仲介会社の不動産情報網が少なかったり、空室対策への対応力が弱かったりすると、入居者がなかなか決まらない可能性が高まります。

内見への同行もオーナーは基本的にしないため、自分で物件の魅力を伝えにくいデメリットが挙げられます。

入居候補者が決まらなかった場合、どのような原因で成約が決まらないのかについても気づきにくいでしょう。
代理契約では仲介会社の実績をよく確認しながら、信頼できるかを見極める必要があります。

2-2. 入居者募集を仲介会社へ依頼するときにかかるコスト

仲介会社の入居者募集にかかるコストは、以下3つです。

順番に解説します。

2-2-1. 仲介手数料｜家賃0.5～1ヶ月分+消費税

オーナーが入居希望者と賃貸契約を締結したとき、入居者募集をおこなってくれた仲介会社に支払う手数料が仲介手数料です。

仲介手数料の相場は「家賃0.5～1ヶ月分+消費税」です。

国土交通省が通達する宅地建物取引業法第46条によって、仲介会社が請求できる仲介手数料はオーナーと入居者に対して合計「家賃1ヶ月分+消費税10％以内」と定められています。

そのため基本的に仲介手数料はオーナーと入居者それぞれ、家賃の0.5ヶ月分を上限に請求することとなりますが、承諾さえ得られればどちらか一方から1ヶ月分受けとることも可能です。

このことから仲介手数料の相場は「家賃0.5～1ヶ月分+消費税」となっています。

2-2-2. 広告料｜家賃1～2ヶ月分

広告料はインターネットを活用しながら入居者を募集するときに、仲介会社へ支払う費用です。

仲介手数料と違い、広告料には上限はありませんが、相場は家賃1～2ヶ月分が目安です。

ただし空室期間が長い物件や、築年数の長い物件などは広告料が3ヶ月以上になることもあるので、一概にはいえません。

広告料を支払うと入居者募集において物件の紹介頻度が上がり、成約に結びつく可能性が高まるメリットがあります。

物件のエリアや築年数・引っ越しのオンシーズンであるかなどを踏まえながら、仲介会社と相談して決めるといいでしょう。

2-2-3. 客付け業者に支払う費用｜賃料1ヶ月分

客付け業者に支払う費用は、AD（advertisement）ともいわれる広告費用です。

上限はありませんが、一般的に賃料1ヶ月分が目安となります。

オーナーが空室募集を依頼した元付け業者である仲介会社とは別に、入居候補者を見つけてやりとりをする客付け業者に対し、広告料として追加で費用を支払います。

ただし入居候補者へ優先的に自分の物件を紹介してもらうために支払うので、必ずしも発生する費用ではありません。

必要に応じて、コストをかけるか決めましょう。

3.入居者募集方法2｜オーナーが自力で行う方法

入居者募集を仲介会社へ依頼する場合の方法をここまでお伝えしてきました。

しかし、なかには仲介会社ではなく、自分でも入居者を募集できないかとお考えの方もいるでしょう。

ここからはオーナーが自力で入居者募集を行う場合の方法について解説します。

順番に紹介します。

3-1. インターネットを活用する

まず絶対に欠かせない手段として、インターネットの活用です。

ただし不動産ポータルサイトやレインズへの掲載はできないため、個人オーナーが利用できるサイトやアプリを選ばなければなりません。

たとえばオーナーと入居候補者をマッチングする「ウチコミ」や、直接契約が可能な「スペースリスト」などがあります。

このほかX（旧Twitter）やInstagramなどを使って、入居者を募集してもいいでしょう。

3-2. 入居者経由で新たな入居者を紹介してもらう

現在物件に住んでいる方や、これから退去予定の方に新たな入居者を紹介してもらう方法です。

現入居者からの紹介が成立した場合には、家賃割引や商品券などの特典を付けると、積極的な情報提供につながります。

また入居者層が学生であれば、卒業するときに後輩を紹介してくれるケースもあります。

3-3. 大学生協を活用する

主に学生がメインターゲットとなる物件では、大学生協を活用して入居者募集する方法もあります。

大学生協の部屋紹介サイトや、冊子・大学内に物件情報を載せてもらい、入居者の獲得につなげます。

卒業と同時に新入生が入学するので、効率よく入居者の回転を狙えるでしょう。

3-4. チラシを配る

物件の概要をチラシとして配り、入居者の募集をするオーソドックスな方法です。

いかにチラシを見た人を惹きつけられるかが重要となるので、イラストや写真のような視覚的要素は必須です。

チラシの配布先も重要であり、ワンルームの物件のチラシをファミリーマンションにポスティングしても、客付けにはつながりにくいでしょう。

チラシを活用する入居者募集方法では、自分の物件と同じタイプの賃貸物件へのポスティングをおすすめします。

4.仲介会社と自力、どちらの方法で入居者を募集すべき？

ここまで、仲介会社と自力、それぞれの入居者募集方法について解説しました。

けれど、「実際、自分の場合はどちらの方法にしたら良いのか…」初めて不動産経営を行う方は迷ってしまいますよね。

そこでこの章では、仲介会社と自力、どちらの方法で入居者を募集すべきか、それぞれのおすすめのケースを解説しましょう。

4-1.仲介会社に入居者募集を依頼するのがおすすめのケース

仲介会社に入居者募集を依頼するのがおすすめのケースは、下記のとおりです。

とくに、築年数が古く自分で物件の魅力をアピールしにくい方や、初めて不動産経営を行う方は、空室への不安も大きいですよね。

仲介会社へ依頼する場合は、自力で行うより物件情報の露出を多く行えるでしょう。

例えば、賃貸情報を探すときに活用できるネットワークシステムに、レインズ（Real Estate Information Network System）がありますが、閲覧や登録ができるのは宅建業者だけです。

誰かに相談しながら経営を行いたい方は、まずは仲介会社に入居者募集を依頼するのがおすすめです。

私どもルームスタイルは、年間入居率98%・平均客付け1ヶ月の圧倒的な客付け力を誇る賃貸管理会社です。これから不動産経営を行なっていく中で不安なことがあれば、いつでもご相談ください。

ルーム・スタイルに相談する

4-2. オーナーが自力で入居者募集するのがおすすめのケース

自分で入居者募集する場合のデメリットは、下記のとおりです。

自分で入居者募集をする場合は、不動産に関する知識や経験を積めるので、経営ノウハウを身につけられます。

入居候補者のターゲットを絞ったり、いかに物件の良さを魅力的に伝えるか考えたりしながら、自分のもっている物件に対する理解を深められるでしょう。

一方で、物件情報の露出を増やすための工夫をしなければなりません。

また入居者募集にかかる時間や労力はかなり大きく、時間や労力の負担を減らすのであれば、仲介会社への依頼が賢明です。

5. 入居者募集を仲介会社へ依頼するときの選び方

仲介会社へ依頼するとすれば、どのように選ぶべきなのかわからないと感じる方がほとんどでしょう。

ここからは入居者募集を仲介会社へ依頼するときの選び方について、以下3つ解説します。

順番に見ていきましょう。

5-1. 実績が豊富である

入居者募集を依頼するとき、実績が豊富な仲介会社でなければ大切な自分の物件を安心して任せられません。

「実績がない会社＝営業力が期待できない」といえ、入居者募集を依頼しても成果は望めないでしょう。

仲介会社の実績は直接仲介会社へ聞くことが確実ですが、ホームページや成功事例からも確認できます。

実績が豊富な仲介会社であれば多くの取引先とのつながりがあるので、自分のニーズに合った入居者の発掘も期待できるでしょう。

5-2. インターネットを活用している

インターネットを活用した入居者募集を、積極的におこなっている仲介会社を選びましょう。

何かを調べるときはインターネットを活用する方がほとんどであり、不動産業界においても変わりません。

物件情報を仲介会社のホームページや不動産情報網へ積極的に掲載することは、入居者を募集するうえで成果へつながります。

また最近では、Web内見できるケースも増えています。
忙しい入居者の客付けも期待できるので、インターネットに強い仲介会社であるかは重要なポイントです。

5-3. 物件の取り扱い数が多い

多くの物件を取り扱っている仲介会社のほうが、高い集客力があります。

入居候補者の目線になったとき、
「たくさんの物件から選びたい！」
と思えば多くの物件を取り扱っている仲介会社を訪ねますよね。

全国展開している仲介会社であれば、ネットワークを通じて入退去者を融通することも可能です。

依頼を考える仲介会社が何件の物件を取り扱っているか、どのくらいの規模で事業展開しているのかチェックしてみてください。

6. 入居者募集では物件の「強み」と「弱み」を把握！ アピールや改善に役立てよう

仲介会社へ依頼する場合と、自分で入居者をおこなう場合のどちらにせよ、物件を上手にアピールしなければ客付けにはつながりにくいです。

そこで入居者の募集にあたって、物件の「強み」と「弱み」をアピール・改善に役立てるためにも、以下3つについて解説します。

順番に見ていきましょう。

6-1. 物件の立地条件

ターゲットとする入居候補者よって「いい立地」は異なるため、以下のようなチェック項目をもとに、物件の強みを考えてみましょう。

物件への入居者候補者の集まりやすさは立地条件に大きく左右され、魅力的であるかは、入居者の目線に立つと判断しやすくなります。

ターゲットとする入居候補者の家族構成や年齢・性別などを考えながら物件の強みを考えてみましょう。

またエリアに精通する仲介会社へ入居者募集を依頼する場合、意見を聞いてみるとオーナーの知らない物件周辺の情報が得られるかもしれません。

物件の新たな強みが見つかる可能性もあるので、積極的に聞いてみましょう。

6-2. 周囲の競合物件との比較

自分の物件の周辺にある競合物件と比較しながら「強み」と「弱み」を把握して、アピールできるところと改善点を考えてみてください。

このとき、以下のような項目をチェックしてみましょう。

たとえばオートロック付きであることを強みにしようとしたとき、競合物件のほとんどに同じ設備があれば強みとはいえません。

自分の物件にはあって競合にはない魅力を探しましょう。

また、周囲の入居状況の把握も大切です。

入居者を獲得するうえで、周囲の空室が多いほどライバルが多くなるため、強みをしっかりアピールできければ負けてしまいます。

ポータルサイトを活用したり、現地に実際に行ってみたりしながら、自分の物件が選ばれるために何が必要か考えてみてください。

6-3. 近隣の家賃との比較

周辺の物件と比較して家賃や敷金・礼金などのコストが高いと、入居候補者は集まりにくくなります。

物件を探すときはある程度の予算を立て、予算内で収まる物件の多いエリアを見ながら、入居先を決めていくケースが一般的です。

このときエリア相場から外れてしまえば、入居先の候補から外れてしまう可能性が高くなります。

たとえば敷金・礼金が無料の物件が近隣に多いなか、自分の物件だけが設定していれば「弱み」となってしまいます。

リノベーションのような付加価値がある場合は別ですが、よっぽど魅力的な強みがない限りは、競合物件と同じ相場感で家賃設定をおこないましょう。

7. 入居者を募集するとき需要の高い物件にするテクニック

入居者を募集するうえで物件の強みと弱みを知り、アピールや改善に役立てることの必要性についておわかりいただけたかと思います。

最後は入居者を募集するうえで、需要の高い物件にするテクニックを以下5つ紹介します。

順番に見ていきましょう。

7-1. 物件情報に魅力を感じてもらえるようにする

写真や図面など、物件情報を工夫して、魅力的に感じてもらえるようにしましょう。

いくらいい物件であっても、「見に行ってみたい！」と思わせなければ入居者は決まりにくいです。

室内の写真を日の光が入った明るい写真にしたり、細部まで細かい情報を載せたりすると、良さが伝わります。

また部屋や設備の場所によって図面の色を変えながら、イラストをつけてもわかりやすくなります。

入居候補者がどのような物件なのかイメージできるように、見せ方を考えてみてください。

7-2. 内見しやすくする

物件の内見をできるだけ楽に、いつでもできるよう「セルフ内見」を取り入れると、入居候補者の幅を広げられます。

たとえば入居候補者が鍵を仲介管理会社のもとへ借りに来るシステムにしたり、スマートロックでワンタイムパスワードを発行したりして、内見しやすくする方法があります。

内見にオーナーや仲介会社が立ち会う必要がある場合、時間や日にちの都合をつけなければなりません。

忙しい方であれば、なかなか内見できる日程が合わないこともあるでしょう。

また、あまり人と顔を合わせたくないという方もいます。
内見方法を工夫すると、このような方たちを入居候補者にでき、成約につながる確率を高められます。

7-3. 共用部を清掃する

エントレスや廊下などの共用部が汚れていると、入居を希望する気持ちが薄れてしまうので、清掃は重要です。

共用部について、以下のような項目をチェックしてみましょう。

共用部の汚れは、既存の入居者のクレーム対象にもなります。

定期的にチェックして、掃除が行き届いているか確認しましょう。

7-4. 初期費用を下げる

入居の際に支払う敷金・礼金を下げられるか考えてみることも、入居者の募集に大切です。

近年では敷金・礼金のない物件も増えてきており、「ゼロ・ゼロ物件」とも呼ばれています。
敷金・礼金がある物件に引っ越す場合、入居者は引っ越し費用とともにまとまった金額を用意しなければなりません。

もし同じような物件同士を比較検討するときに、片方が敷金・礼金が不要であれば選ぶ確率は高まるはずです。

ほかにも1ヶ月だけ家賃を無料にするフリーレントを導入してもいいでしょう。

注意点として、家賃の値下げは極力控えてください。
値下げ後にもとの家賃に戻すことは困難であり、一時的ではなく継続的な減収になるのでおすすめはできません。

7-5. 入居条件を緩和する

より幅広い入居者層を獲得するために、以下のような入居条件の緩和を検討する方法もひとつです。

募集条件が厳しいほど、入居者を募集してもなかなか空室は埋まりにくい傾向となります。

ただし、他の住人に迷惑がかからないか、トラブルにつながらないかをよく考えて入居条件を緩和しましょう。

ルームシェアは近隣の迷惑になりにくいですが、バイクの駐車が可能であれば騒音のリスクがあります。

高齢者の入居を許可する場合は、身元引受人がいることや現役で仕事をしており、家賃の支払いに問題がないことを条件とするなどが挙げられます。

入居者のニーズを考えながら、オーナーの経営リスクが高まらないよう必要に応じて許可を出すか考えましょう。

8. まとめ

入居者募集のとき、仲介会社へ併託する場合とオーナー自らがおこなう場合について、おわかりいただけましたでしょうか。

入居者の募集方法には下記の2通りがあります。

本記事をもとにあなたが入居者を募集する方法がわかり、所有物件の需要をより高いものにできるよう願っています。